Dolt fel - stuprör rakt ner i marken runt hela huset

[Miscela]

Vad avgör om något är att klassa som dolt fel?

Vi hade i vintras problem med vatten från grannens fastighet och bestämde oss för att göra ett antal insatser för att försöka leda om vattnet.

När vi nu genomför arbetet och schaktar upptäcker vi att samtliga stuprör går ca 40 cm rakt ner i marken och sen ingenting. Bara rakt ner i backen direkt invid huset.

Huset från ca 1900 har en låg torpagrund, marken huset står på lutar något, jorden är mestadels lera och övergår längre ner i marken till blålera. Huset ligger utanför detaljplanen och det finns ingen kommunal dagvattenhantering

Vi har nu kopplat kopplat på stuprören för att leda bort vattnet.

Men vad avgör om detta är ett dolt fel. Vi vet både förra och förförra ägarna bör känna till lösningen då de sistnämnda ägt huset i generationer och de förstnämnda lagt ner dräneringsrör i marken runt huset, inkl bredvid rören som går ner i marken

 

[Jonatan79]

Detta kan faktiskt vara ett dolt fel, alltså inget som man ska kunna förvänta sig beroende på husets skick osv. Hur länge sedan var det ni köpte huset, gjordes någon besiktning och stod det något i bilagorna till avtalet (frågor som säljarna svarade på)?

 

[Claes Sörmland]

För att börja i någon ände: Vad menar du är felet? Har ni översvämning eller är det mer frånvaro av ett större samtida dagvattensystem för att hantera takavvattningen? Typ ledningar, sandfång, större stenkista eller avledning till dike.

Då är nästa fråga, kunde du vid köpet förvänta dig att ett sådant system fanns? Ett argument skulle kunna vara att stuprören är kopplade till till rör som gick ned i marken. Men gjorde säljaren någon utfästelse? Diskuterade ni takavtattningen? Gjorde ni någon undersökning av takavvattningen? Finns det andra komponenter av ett större takavvattningssystem synligt?

Typiskt sett har sådana här äldre hus på landet inget större system för takavvattning om det inte har installerats i alldeles nyligen. Utan vattnet leds ned från taket och släpps ut vid huset. Ofta på markytan men jag har också sett exempel på utsläpp i små stenkistor vid grunden, det som du tycks beskriva. Frågan är om den tekniska lösningen inte är att förvänta för ett hus som är över 120 år gammalt? I så fall är det ju inget fel.

 

[Claes Sörmland]

gjordes någon besiktning och stod det något i bilagorna till avtalet (frågor som säljarna svarade på)?

Typiskt sett ingår inte besiktning av dagvattenavloppssystem i de överlåtelsebesiktningstjänster som säljs på marknaden. Men hängrännor och stuprör ingår. Lustigt nog inte var de är kopplade.

Så man måste själv som köpare intressera sig för avlopp och ledningar. Liksom för elsystemet och uppvärmningssystemet.

 

[Stefan1972]

Nog för att det finns moderna lösningar men vad är det för skillnad på detta som rinner ner nere i backen mot att ha utkastarna på knuten och det rinner på backen ? Skulle det vara ett fel så skulle ju vattnet inte rinna undan utan fylla rören och till slut proppa igen det helt med skit.

 

[TheGame]

Undrar också vad är felet? Ni har ju löst problemet nu med att leda bort det?
Vad ör det du vill ha ersättning för?
Rör i marken? Som aldrig funnits

 

[klimt]

Instämmer i de svar ni fått ovan. Det är tveksamt om det är ett fel för ett hus som är drygt hundra år gammalt där tveksamma lösningar kan förekomma. Men även om det anses som ett fel är det knappast ersättningsbart (dolt fel i dagligt tal). I ett så gammalt hus kan man förvänta sig tvivelaktiga lösningar och man bör därför undersöka noga. Är uppgiften viktig kan man fråga säljaren. I bästa fall får man då en utfästelse om kvalitet, som kan användas om den inte stämmer. Om säljaren inte kan säga säkert är det viktigt att undersöka. Om ni ändå är osäkra kan ni boka ett möte med en kompetent fastighetsjurist.

 

[useless]

Ja, grundkriteriet för att det eventuellt ska vara ett dolt fel är att det är ett fel man har drabbats av. Vilken skada har det eventuella felet orsakat?

 

[Miscela]

Hej alltihop, det kanske inte framgick att jag personligen är tveksam till om det är att räkna som dolt fel bland annat med tanke på husets ålder.

Men har runt mig ett antal personer som hävdar att det är just dolt fel. Så jag tänkte att jag vänder mig till detta eminenta forum för att undersöka vad det egentligen är som avgör frågan.

Saker som talar för att det är dolt fel. Huset köptes på vintern när det va tjäle i marken. Vi har precis bott här i ett år nu. Därför märkes inga problem av varken på visningarna eller vid inflyttning. Utan bekymren uppstod under vinterhalvåret när marken inte va frusen men belastade av mycket vatten.

Under sommaren är lerjorden torr runt huset men inte i gruset närmast huset. Under de blötare månaderna blir marken vattensjuk och extremt lerig invid huset. Därtill fick vi problem med att grannens vatten rann över vår tomt och skapade ett konstant flöde som aldrig torkade upp pga vattensjuk mark.

Vid visningarna grävde vi i gruset för att undersöka vart rören ledde och då såg man inget konstigt. Det låg någon slags rör under fiberduk runt huset och rören från stuprören gick ner i rör I marken.

Problemet är bara att stuprören då alltså gick rakt ner i marken vertikalt direkt vid huset och inte leddes vidare till dike eller stenkista eller magasin av något slag utan bara ner i marken. Vilket vi antar är en delvis anledning till att marken är vattenjuk.

Nu har vi förhoppningsvis löst problemet. Men eventuella skador, röta och mögel under huset är inte lätt att undersöka förrän vi river upp golvet på nedervåningen eftersom grunden bara har små små ventilationshål som man inte kan kika in genom.

Mina tankar har varit att
1. För dolt fel behöver huset ha tagit skada?
2. Husets ålder påverkar även denna fråga då lösningarna kan vara lite märkliga, framförallt utanför detaljplan
3. Saker som talar för att det är ett problem som skapats på senare år är att det finns flera rör nerlagda och både äldre i betong och nyare i pvc.
4. I besiktningen och information från säljarna omnämns inget av dessa upptäckta fel. Utan bara att man grävt ner dräneringsrör runt huset (i gruset närmast huset).

 

[Claes Sörmland]

Så ingen utfästelse om att säljarna nyligen har anlagt ett avloppssystem för dagvattenhantering. Tydligen har man lagt dränrör runt huset, så något problem med vatten där tycks ha funnits.

Eftersom felet är oklart vad gäller takavvattningen och att den kan ordnas på ett snyggare sätt genom att såga av stuprören och koppla dem på vanliga utkastare för några hundralappar så skulle jag inte försöka hävda dolt fel. Ni har dessutom tydligen redan gjort någon typ av åtgärd utan att säljaren har fått möjlighet till att ta ställning till och inspektera felet. Därmed så är frågan lite ur världen.

Sen tycks finnas en större fråga om att tomten är fuktig, kanske av flera olika orsaker. Också en svår sak att driva som dolt fel.

 

[klimt]

Hej alltihop, det kanske inte framgick att jag personligen är tveksam till om det är att räkna som dolt fel bland annat med tanke på husets ålder.

Men har runt mig ett antal personer som hävdar att det är just dolt fel. Så jag tänkte att jag vänder mig till detta eminenta forum för att undersöka vad det egentligen är som avgör frågan.

Saker som talar för att det är dolt fel. Huset köptes på vintern när det va tjäle i marken. Vi har precis bott här i ett år nu. Därför märkes inga problem av varken på visningarna eller vid inflyttning. Utan bekymren uppstod under vinterhalvåret när marken inte va frusen men belastade av mycket vatten.

Under sommaren är lerjorden torr runt huset men inte i gruset närmast huset. Under de blötare månaderna blir marken vattensjuk och extremt lerig invid huset. Därtill fick vi problem med att grannens vatten rann över vår tomt och skapade ett konstant flöde som aldrig torkade upp pga vattensjuk mark.

Vid visningarna grävde vi i gruset för att undersöka vart rören ledde och då såg man inget konstigt. Det låg någon slags rör under fiberduk runt huset och rören från stuprören gick ner i rör I marken.

Problemet är bara att stuprören då alltså gick rakt ner i marken vertikalt direkt vid huset och inte leddes vidare till dike eller stenkista eller magasin av något slag utan bara ner i marken. Vilket vi antar är en delvis anledning till att marken är vattenjuk.

Nu har vi förhoppningsvis löst problemet. Men eventuella skador, röta och mögel under huset är inte lätt att undersöka förrän vi river upp golvet på nedervåningen eftersom grunden bara har små små ventilationshål som man inte kan kika in genom.

Mina tankar har varit att
1. För dolt fel behöver huset ha tagit skada?
2. Husets ålder påverkar även denna fråga då lösningarna kan vara lite märkliga, framförallt utanför detaljplan
3. Saker som talar för att det är ett problem som skapats på senare år är att det finns flera rör nerlagda och både äldre i betong och nyare i pvc.
4. I besiktningen och information från säljarna omnämns inget av dessa upptäckta fel. Utan bara att man grävt ner dräneringsrör runt huset (i gruset närmast huset).

Lagen som gäller är Jordabalken. Där används inte termen dolt fel, som egentligen är en förenkling i dagligt tal. Det finns många föreställningar om vad som gäller kring ”dolda fel”, så ni ska vara försiktiga med vem ni lyssnar på. Så hör anges i Jordabalken para 4:19.

”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.”

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”

Texten utvecklas i kommentar till lagstiftningen:

”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”

Det som gäller är alltså att om det finns ett fel som inte kunnat upptäckas vid en undersökning av huset som gjorts med hänsyn till husets skick och normal beskaffenhet av jämförbara hus. Det har också i domstolarna utvecklats en praxis att ersättningen måste var betydande i förhållande till fastighetens pris, vilket tolkas som att några procent inte ger ersättning, däremot belopp kring 5 procent.

Ni har köpt ett äldre hus där lösningarna kan variera kraftigt. Detta ökar behovet av undersökning. Det är inte en ursäkt att vissa undersökningar inte går att genomföra på vintern, i så fall får man antingen ta risken eller vänta med köp till dess undersökningen kan göras. Du skriver att ni gjort en besiktning. Flertalet besiktningar omfattar inte VA. Vad gäller i ert fall? Om det är en komplett besiktning som inkluderar VA så bör det finnas en reservation för avledningen av vatten. Om det inte finns kan ni möjligen begära ersättning från besiktningsföretaget för brister i besiktningen.

Min bedömning är att ni troligen inte kan få någon ersättning från säljaren. Ni kan möjligen få ersättning från besiktningsföretaget om ni har gjort en komplett besiktning som omfattat de problem ni nu upptäckt. Om det rör sig om små belopp så är det bästa att genomföra åtgärder. Om det rör sig om stora belopp så kan ni konsultera en jurist för en bedömning av era möjligheter.

 

[Jonatan79]

Ni kan alltid begära ersättning av säljaren och se vad som händer, tex erbjuda 50/50 delning på de kostnader ni haft/får, kanske är de hyggliga människor. Att gå till tingsrätten om det inte rör som om stora summor ska ni inte göra.