Fuskbygge i bostadsrätt
Jag köpte för ca 1 år sedan en bostadsrätt.
I lägenheten hade den förra hyresgästen inrett en kallvind och därmed tillfört ytterligare ett rum om ca 20kvm med ca 2.10m takhöjd, totalt är vinden på ca 45kvm. Samtidigt är en ny vinsdtrappa byggd och det är permanent öppet till det nya rummet. Nu tycker jag det är kallt i vinsrummet så jag kollade isoleringen som lagts mellan takstolarna och mot yttertaket.
Mitt konstaterande blev att:
1. Isoleringen är ca 220mm tjock (dvs samma som takbjälkarna). Är det tillräckligt? Bostadsrättsföreningen betalar värmen!
2. Någon luftspalt mellan isolering och yttertak finns ej.
3. Någon fuktspärr mot den varma utrymmet finns inte heller.
Självklart vill jag ha kvar rummet men är orolig för eventuella fuktproblem. I kontraktet med den förre hyresgästen stod det bara "inredd vind" . Lägenhetsytan var inte utökad.
Om nu föreningen kommer och säger att så här får det inte vara (någon besiktning gjordes inte vid köpet) och jag måste stänga igen vinden.
Måste jag betala för att återställa det den förra hyresgästen gjorde fel?
Vad är mitt, föreningen eller den förra hyresgästen ansvar?
Notera även att den förra hyresgästen hade lov att inreda vinden för föreningen men efter slutfört arbete gjordes inte heller någon besiktning av vare sig besiktningsman eller föreningen.
Någon som vet vad som gäller?
Tackar på förhand
Clemens
I lägenheten hade den förra hyresgästen inrett en kallvind och därmed tillfört ytterligare ett rum om ca 20kvm med ca 2.10m takhöjd, totalt är vinden på ca 45kvm. Samtidigt är en ny vinsdtrappa byggd och det är permanent öppet till det nya rummet. Nu tycker jag det är kallt i vinsrummet så jag kollade isoleringen som lagts mellan takstolarna och mot yttertaket.
Mitt konstaterande blev att:
1. Isoleringen är ca 220mm tjock (dvs samma som takbjälkarna). Är det tillräckligt? Bostadsrättsföreningen betalar värmen!
2. Någon luftspalt mellan isolering och yttertak finns ej.
3. Någon fuktspärr mot den varma utrymmet finns inte heller.
Självklart vill jag ha kvar rummet men är orolig för eventuella fuktproblem. I kontraktet med den förre hyresgästen stod det bara "inredd vind" . Lägenhetsytan var inte utökad.
Om nu föreningen kommer och säger att så här får det inte vara (någon besiktning gjordes inte vid köpet) och jag måste stänga igen vinden.
Måste jag betala för att återställa det den förra hyresgästen gjorde fel?
Vad är mitt, föreningen eller den förra hyresgästen ansvar?
Notera även att den förra hyresgästen hade lov att inreda vinden för föreningen men efter slutfört arbete gjordes inte heller någon besiktning av vare sig besiktningsman eller föreningen.
Någon som vet vad som gäller?
Tackar på förhand
Clemens
Till att börja med så verkar hela förfarandet litet märkligt, att man skulle kunna öka sin yta på det viset utan att föreningen skulle ha invändningar och villa höja andelstalet (=höja månadsavgiften). Tveksamt om det är lagligt. Din lägenhet har ju tagit "gemensam" yta i anspråk. Övriga medlemmar har ju fått släppa till yta (visserlgen ganska värdelös). Jag tror inte att styrelsen har rätt att fatta ett beslut där en medlem ökar sin lägenhets yta på detta viset. Om styrelsen nu ändå fattat ett sådant beslut så har man en knepig situation. Övriga medlemmar är knappast bundna av ett olagligt beslut, och borde kunna "kräva tillbaka" vinden.
Finns det dokumenterat att styrelsen godkänt den här utökningen, och vilka villkor den i så fall ställt?
Annars är det ju så att isolering, luftspalt, diffspärr och bärande delar är föreningens ansvar. Men om bostadsrättsinnehavaren har gjort åverkan på dessa så faller det på bostadsrättshavaren att återställa. Nu kan man ju diskutera om vinden igentligen hör till din lägenhet, det är ju en gemensam yta som en tidigare medlem gjort åverkan på, kan bli ganska knepigt.
Men jag tror att om du skall ha någon möjlighet att få behålla "din" vind, så bör du nog se till att de byggtekniska detaljerna fixar sig utan kostnad för föreningen.
Finns det dokumenterat att styrelsen godkänt den här utökningen, och vilka villkor den i så fall ställt?
Annars är det ju så att isolering, luftspalt, diffspärr och bärande delar är föreningens ansvar. Men om bostadsrättsinnehavaren har gjort åverkan på dessa så faller det på bostadsrättshavaren att återställa. Nu kan man ju diskutera om vinden igentligen hör till din lägenhet, det är ju en gemensam yta som en tidigare medlem gjort åverkan på, kan bli ganska knepigt.
Men jag tror att om du skall ha någon möjlighet att få behålla "din" vind, så bör du nog se till att de byggtekniska detaljerna fixar sig utan kostnad för föreningen.
Tack hempulis för dina synpunkter.
Nu var inte tillräkligt tydlig, vilket är svårt när man skall försöka vara så objektiv som möjligt. Jag glömde dock att kallvinden är en del av min bostadsrätt och det är inte intrång på något gemensamt utrymme. (alla hyresgäster har samma möjlighter)
Skulle jag kunna kräva den säljaren på reparationen måntro?
Hade det varit en villa så hade jag hävdat att det är ett dolt fel och därmed säljarens ansvar.
Nu var inte tillräkligt tydlig, vilket är svårt när man skall försöka vara så objektiv som möjligt. Jag glömde dock att kallvinden är en del av min bostadsrätt och det är inte intrång på något gemensamt utrymme. (alla hyresgäster har samma möjlighter)
Skulle jag kunna kräva den säljaren på reparationen måntro?
Hade det varit en villa så hade jag hävdat att det är ett dolt fel och därmed säljarens ansvar.
Begreppet dolt fel finns inte i bostadsrätter, däremot kan det kanske gå att få det till att säljaren har gjort felaktiga utfästelser om hur inredningen är utförd.
När det gäller, vem föreningen ev. skall utkräva ansvar av, så kan man nog resonera på olika sätt. Felet sitter ju i de delar föreningen har ansvar för, det skulle kunna betyda att föreningen får ta på sig att återställa (=ta bort inredningen), och sedan kräva ersättning av den som gjort åverkan (satt upp felaktig isolering). Föreningen har knappast ett ansvar för att din vind är beboelig, utan deras åtgärd för att förhindra fukt problem på sin råspont blir att riva din felaktiga isolering. Dessutom kan dom ålägga dig att inte släppa ut fuktig luft på vinden (=sätta igen din vindsttrappa). Om dom sedan är så okänsliga är ju en annan sak.
Din vindstrappa är nog att betrakata som "inre" byggnadsdel, dvs. ditt ansvar, och då måste du se till att den inte orsakar skada (fukt) på föreningens yttre byggnadsdelar (råponten).
Det hela kompliceras av att det hela aldrig blivit besiktigat av föreningen, det skulle kunna betraktas som ett tyst medgivande från föreningen, men det kan också vara så att föreningen kan säga sig vara ovetande om utförande, omfattning och problem tills dom gör en besiktning.
Som gammal Brf. ordförande kan jag säga att jag skulle ha lagt hela ansvaret för åtgärdande på nuvarande medlem (=dig). Din lägenhets inre orsakar skador på föreningen bärande delar, åtgärda! Detta är den enklaste utvägen för föreningen, dom har helt andra påtryckningsmöjligheter på dig än på den tidigare medlemmen. Dessutom så brukade jag alltid framahålla att renovera vad ni vill i lägenheterna, men se till att ALLA specialkostnader hamnar hos er, inte hos era grannar.
Sedan skulle jag gärna ha sett till att föreningens advokat tipsat dig om hur du skulle kommit åt förre ägaren, om det nu går.
När det gäller, vem föreningen ev. skall utkräva ansvar av, så kan man nog resonera på olika sätt. Felet sitter ju i de delar föreningen har ansvar för, det skulle kunna betyda att föreningen får ta på sig att återställa (=ta bort inredningen), och sedan kräva ersättning av den som gjort åverkan (satt upp felaktig isolering). Föreningen har knappast ett ansvar för att din vind är beboelig, utan deras åtgärd för att förhindra fukt problem på sin råspont blir att riva din felaktiga isolering. Dessutom kan dom ålägga dig att inte släppa ut fuktig luft på vinden (=sätta igen din vindsttrappa). Om dom sedan är så okänsliga är ju en annan sak.
Din vindstrappa är nog att betrakata som "inre" byggnadsdel, dvs. ditt ansvar, och då måste du se till att den inte orsakar skada (fukt) på föreningens yttre byggnadsdelar (råponten).
Det hela kompliceras av att det hela aldrig blivit besiktigat av föreningen, det skulle kunna betraktas som ett tyst medgivande från föreningen, men det kan också vara så att föreningen kan säga sig vara ovetande om utförande, omfattning och problem tills dom gör en besiktning.
Som gammal Brf. ordförande kan jag säga att jag skulle ha lagt hela ansvaret för åtgärdande på nuvarande medlem (=dig). Din lägenhets inre orsakar skador på föreningen bärande delar, åtgärda! Detta är den enklaste utvägen för föreningen, dom har helt andra påtryckningsmöjligheter på dig än på den tidigare medlemmen. Dessutom så brukade jag alltid framahålla att renovera vad ni vill i lägenheterna, men se till att ALLA specialkostnader hamnar hos er, inte hos era grannar.
Sedan skulle jag gärna ha sett till att föreningens advokat tipsat dig om hur du skulle kommit åt förre ägaren, om det nu går.
Tack för era råd.
Förmodligen kommer det väl bli så att vindsrummet måste återställas alternativt byggas om enligt byggnormer.
Tyvärr känner jag mig lite lurad då jag faktiskt betalat för detta rum när rätten köptes. Pengar som jag troligen aldrig kommer att kunna få igen.
Nu mal föreningens kvarnar mycket långsamt så kanske hinner jag sälja i min tur och smita undan problemet.
Clemens
Förmodligen kommer det väl bli så att vindsrummet måste återställas alternativt byggas om enligt byggnormer.
Tyvärr känner jag mig lite lurad då jag faktiskt betalat för detta rum när rätten köptes. Pengar som jag troligen aldrig kommer att kunna få igen.
Nu mal föreningens kvarnar mycket långsamt så kanske hinner jag sälja i min tur och smita undan problemet.
Clemens
fast okunskap år ju inget brott.
Skall jag smita undan? Flera som undrar.
Mitt svar är nej, jag tänker inte smita undan.
Samtidigt har jag inte fått något svar om det är ett problem eller ej.
Först skall reda ut med föreningen vad som gäller. Tyvärr finns det nog ingen där som kan ge ett rakt svar. Därav min tolkning att detta tar nog tid.
Kan jag kräva att säljaren åtgärdar felet? (om nu föreningen kräver att jag gör det). Risk finns att säljaren i sin tur måste gå på den som han köpte av....
Mitt svar är nej, jag tänker inte smita undan.
Samtidigt har jag inte fått något svar om det är ett problem eller ej.
Först skall reda ut med föreningen vad som gäller. Tyvärr finns det nog ingen där som kan ge ett rakt svar. Därav min tolkning att detta tar nog tid.
Kan jag kräva att säljaren åtgärdar felet? (om nu föreningen kräver att jag gör det). Risk finns att säljaren i sin tur måste gå på den som han köpte av....
Jag vet många mäklare som gladeligen skulle hävda att om inte föreningen anmanat dig att åtgärda, eller har begärt in handlingar från dig (så att bollen ligger hos dig), så föreligger inget känt problem.
Detta är en av riskerna med att köpa bostadsrätt, dolda fel finns inte, och i stort sett det enda man kan gå tillbaks till säljaren med är om det finns falska uttalanden. Om säljaren ex. påstår att föreningen godkänt renoveringen. I detta fallet är även det nästan gränsfall, efterssom föreningen tydligen godkänt att arbetet påbörjats. Det är inte säkert att föreningen någonsin skulle frivilligt ha slutbesiktigat. Då kan man (lite krystat) säga att arbetet är godkänt av föreningen.
En utväg i den här situationen kan också vara att föreningen har bara en begränsad tid att "klaga" på ditt fel, det gäller i alla fall för många andra typer av ärenden (ex. otillåten andrahandsuhyrning). Från att föreningen fått kännedom om felet så har dom ganska kort tid innan dom måste anmana dig att rätta. Som sagt är inte säker på om det gäller ett fall som det här, men det kan vara värt att undersöka.
Det här med att gå på säljaren kan nog vara svårt, men att han i sin tur kan behöva gå på "sin" säljare osv. är inte ditt problem.
Detta är en av riskerna med att köpa bostadsrätt, dolda fel finns inte, och i stort sett det enda man kan gå tillbaks till säljaren med är om det finns falska uttalanden. Om säljaren ex. påstår att föreningen godkänt renoveringen. I detta fallet är även det nästan gränsfall, efterssom föreningen tydligen godkänt att arbetet påbörjats. Det är inte säkert att föreningen någonsin skulle frivilligt ha slutbesiktigat. Då kan man (lite krystat) säga att arbetet är godkänt av föreningen.
En utväg i den här situationen kan också vara att föreningen har bara en begränsad tid att "klaga" på ditt fel, det gäller i alla fall för många andra typer av ärenden (ex. otillåten andrahandsuhyrning). Från att föreningen fått kännedom om felet så har dom ganska kort tid innan dom måste anmana dig att rätta. Som sagt är inte säker på om det gäller ett fall som det här, men det kan vara värt att undersöka.
Det här med att gå på säljaren kan nog vara svårt, men att han i sin tur kan behöva gå på "sin" säljare osv. är inte ditt problem.