Fråga för styrelsen eller stämman? (luftvärmepump lägenhet)

[merbanan]

Att installera på balkong, loftgång eller vind kan ju vara en omständighet som gör att det går att realisera på ett sätt som inte klassas som fasadförändrande. Men då ska man nog se över alla medlemmars möjlighet till detta.

Utredningsarbetet för ett seriöst beslut tenderar att bli omfattande. Eller så kan man bara strunta i det hela och bevilja tillstånd och skicka eventuella problem på framtiden.

 

[snuttjulle]

Kan tänka mig att en av anledningarna till ett nej är att allt utanpå fasaden är ägaren/styrelsen ansvarig för om det ramlar ner på någon. Sitter det inne på en balkong så kan det inte ramlar ner på någon, Denna diskussion va väldigt vanlig när det gällde antenner och sedan paraboler. Även blomlådor som hänger på utsidan av balkong brukar det säga till om,

 

[klimt]

Kan tänka mig att en av anledningarna till ett nej är att allt utanpå fasaden är ägaren/styrelsen ansvarig för om det ramlar ner på någon. Sitter det inne på en balkong så kan det inte ramlar ner på någon, Denna diskussion va väldigt vanlig när det gällde antenner och sedan paraboler. Även blomlådor som hänger på utsidan av balkong brukar det säga till om,

Det är inte bara risken att den trillar ner och ger någon form av skada, utan det gäller även framtida underhåll. Föreningen är ansvarig för underhåll av balkonger. Det gäller troligen även fasta installationer som AC och liknande. I vår fastighet finns en AC som tidigare ägare troligen fick ett muntligt tillstånd att installera för rätt många år sedan, utan villkor för skötsel. Bostaden har sedan dess bytt ägare. Anläggningen upplevs som mycket störande av de som bor nära, det går inte att ha öppna fönster. Den som använder AC har inte öppna fönster och upplever ingen störning, men om det är så anser ägaren att det är föreningens ansvar att sköta underhåll. Föreningen har anlitat juridisk expertis som bedömer att det är en gråzon där det är svårt att kräva åtgärder från en användare av en AC som denne inte har installerat själv. Samtidigt är de åtgärder som krävs troligen rätt dyra, så det har utvecklats till en knepig konflikt.

 

[Claes Sörmland]

Det är inte bara risken att den trillar ner och ger någon form av skada, utan det gäller även framtida underhåll. Föreningen är ansvarig för underhåll av balkonger. Det gäller troligen även fasta installationer som AC och liknande. I vår fastighet finns en AC som tidigare ägare troligen fick ett muntligt tillstånd att installera för rätt många år sedan, utan villkor för skötsel. Bostaden har sedan dess bytt ägare. Anläggningen upplevs som mycket störande av de som bor nära, det går inte att ha öppna fönster. Den som använder AC har inte öppna fönster och upplever ingen störning, men om det är så anser ägaren att det är föreningens ansvar att sköta underhåll. Föreningen har anlitat juridisk expertis som bedömer att det är en gråzon där det är svårt att kräva åtgärder från en användare av en AC som denne inte har installerat själv. Samtidigt är de åtgärder som krävs troligen rätt dyra, så det har utvecklats till en knepig konflikt.

Egentligen är väl detta problem lätt enkelt att lösa. Styrelsen tar helt enkelt ett beslut att montera ned anläggningen som är defekt och skapar ljud. Med ansvar för underhåll kommer också beslutanderätt över apparaten.

 

[klimt]

Egentligen är väl detta problem lätt enkelt att lösa. Styrelsen tar helt enkelt ett beslut att montera ned anläggningen som är defekt och skapar ljud. Med ansvar för underhåll kommer också beslutanderätt över apparaten.

Ja, det har varit uppe för diskussion. Den boende som använder AC har sagt att denne då kommer att stämma föreningen, lägenheten ör köpt med en AC som föreningen har ansvar för. Jurister som föreningen anlitat har sagt att rättsläget är osäkert och avrått från detta. Har du något mer underlag än att man kan montera ner en anläggning där ansvar för underhåll också ger beslutanderätt. Detta vore i så fall en bra lösning, men styrelsen har inte vågat göra så.

 

[Claes Sörmland]

Ja, det har varit uppe för diskussion. Den boende som använder AC har sagt att denne då kommer att stämma föreningen, lägenheten ör köpt med en AC som föreningen har ansvar för. Jurister som föreningen anlitat har sagt att rättsläget är osäkert och avrått från detta. Har du något mer underlag än att man kan montera ner en anläggning där ansvar för underhåll också ger beslutanderätt. Detta vore i så fall en bra lösning, men styrelsen har inte vågat göra så.

Nej jag har inget annat underlag än att i min förening har vi en enorm mängd med kakelugnar där föreningen har ansvar för underhållet av rökgångarna. Där har jurister sagt att om en rökgång slutar fungera så är det upp till föreningen att besluta om den ska lagas eller inte. Detta eftersom kakelugnens funktion inte krävs för lägenhetens grundläggande funktion (det finnas annat uppvärmningssystem). Detta alltså trots att lägenheterna uppläts med fungerande rökgångar.

Jag har också läst någon dom om detta vilket kanske förklarar varför juristerna kände sig säkra i detta.

I ert fall där lägenheten inte ens uppläts med AC och det tycks vara oklart om AC ens installerades med tillstånd från styrelsen så låter det som att styrelsen inte har en skyldighet att reparera denna AC när den nu har gått sönder och börjar låta.

Men enklast för att slippa risk för arbetet med stämning är det att ändra stadgarna mot medlemmens vilja.

 

[klimt]

Nej jag har inget annat underlag än att i min förening har vi en enorm mängd med kakelugnar där föreningen har ansvar för underhållet av rökgångarna. Där har jurister sagt att om en rökgång slutar fungera så är det upp till föreningen att besluta om den ska lagas eller inte. Detta eftersom kakelugnens funktion inte krävs för lägenhetens grundläggande funktion (det finnas annat uppvärmningssystem). Detta alltså trots att lägenheterna uppläts med fungerande rökgångar.

Jag har också läst någon dom om detta vilket kanske förklarar varför juristerna kände sig säkra i detta.

I ert fall där lägenheten inte ens uppläts med AC och det tycks vara oklart om AC ens installerades med tillstånd från styrelsen så låter det som att styrelsen inte har en skyldighet att reparera denna AC när den nu har gått sönder och börjar låta.

Men enklast för att slippa risk för arbetet med stämning är det kanske enklast att ändra stadgarna mot medlemmens vilja.

Ja, vad gäller rökgångarna så har vi samma situation. Flertalet fungerade inte vid en inventering. Intresserade medlemmar fick då möjlighet till renovering på egen bekostnad, vilket vissa gjorde. Det är nog rätt tydligt uttalat att om något ytterligare behöver göras så är det medlemmens ansvar. Vi har förhoppningsvis lärt oss av AC-problemet, så i dessa fall har vi skrivit tydliga avtal.

För vår AC-installation är det svårare. Installationen gjordes troligen med tillstånd, det hävdar den förre ägaren. Dåvarande ordförande minns inte, och det tycks inte finnas i något protokoll. Å andra sidan har den ju suttit på fasaden väl synligt i mer än 15 år, så indirekt har den ju accepterats. Nuvarande ägare anser sig ha köpt lägenhet med installerad AC utan några krav på lägenhetsägaren, alltså är det föreningens ansvar. Denne ägare har anlitat en jurist som skrivit starka yttranden som hävdar att föreningen är ansvarig. Styrelsen har anlitat kompetenta jurister inom bostadsrättsområdet som avråder från åtgärder. Styrelsen är ovillig att gå in i en konflikt med osäker utgång. Under tiden låter aggregatet allt mer, särskilt när det körs på hög nivå vid varmt väder. Enskilda medlemmar hotar med att förstöra aggregatet för att få tyst på det.

Ibland diskuteras ju här ombyggnader, främst köksflytt, som ger problem kring ventilation och senare OVK, vem som då har ansvaret, Jag har trott att en ny medlem då tar över ansvaret, men har lärt mig mer här att det ofta till slut hamnar på föreningen. Så gränsdragningen mellan medlem och förening är komplicerad.

 

[Claes Sörmland]

Ja, vad gäller rökgångarna så har vi samma situation. Flertalet fungerade inte vid en inventering. Intresserade medlemmar fick då möjlighet till renovering på egen bekostnad, vilket vissa gjorde. Det är nog rätt tydligt uttalat att om något ytterligare behöver göras så är det medlemmens ansvar. Vi har förhoppningsvis lärt oss av AC-problemet, så i dessa fall har vi skrivit tydliga avtal.

För vår AC-installation är det svårare. Installationen gjordes troligen med tillstånd, det hävdar den förre ägaren. Dåvarande ordförande minns inte, och det tycks inte finnas i något protokoll. Å andra sidan har den ju suttit på fasaden väl synligt i mer än 15 år, så indirekt har den ju accepterats. Nuvarande ägare anser sig ha köpt lägenhet med installerad AC utan några krav på lägenhetsägaren, alltså är det föreningens ansvar. Denne ägare har anlitat en jurist som skrivit starka yttranden som hävdar att föreningen är ansvarig. Styrelsen har anlitat kompetenta jurister inom bostadsrättsområdet som avråder från åtgärder. Styrelsen är ovillig att gå in i en konflikt med osäker utgång. Under tiden låter aggregatet allt mer, särskilt när det körs på hög nivå vid varmt väder. Enskilda medlemmar hotar med att förstöra aggregatet för att få tyst på det.

Ibland diskuteras ju här ombyggnader, främst köksflytt, som ger problem kring ventilation och senare OVK, vem som då har ansvaret, Jag har trott att en ny medlem då tar över ansvaret, men har lärt mig mer här att det ofta till slut hamnar på föreningen. Så gränsdragningen mellan medlem och förening är komplicerad.

Låter som att styrelsen måste ta ett beslut här, även inaktivitet orsakar ju konflikter eftersom AC-anläggningen är defekt.

Avtal om att en enskild ska ta kostnaden för underhåll är heller ingen lösning, de trumfar inte bostadrättslagen vad gäller ansvar för underhållet och när lägenheten byter ägare. I så fall ska man teckna nytt avtal med den nya ägaren. Detta kommer en styrelse inte klara av att systematiskt upprätthålla framgent. Det kommer komma verksamhetsår med inkompetenta styrelser som missar detta. Och dessutom är det i lagens utkanter.

 

[klimt]

Låter som att styrelsen måste ta ett beslut här, även inaktivitet orsakar ju konflikter eftersom AC-anläggningen är defekt.

Avtal om att en enskild ska ta kostnaden för underhåll är heller ingen lösning, de trumfar inte bostadrättslagen vad gäller ansvar för underhållet och när lägenheten byter ägare. I så fall ska man teckna nytt avtal med den nya ägaren. Detta kommer en styrelse inte klara av att systematiskt upprätthålla framgent. Det kommer komma verksamhetsår med inkompetenta styrelser som missar detta. Och dessutom är det i lagens utkanter.

Ja, du har säkert rätt. Tyvärr har frågan blivit så infekterad att det blivit svårt att få ihop en styrelse. Själv var jag med i styrelsen när problemen började, men är numera valberedning. Flera personer säger nej till styrelsen pga detta AC-problem. Troligen är det som du säger, föreningen bör fixa framtida underhåll. Detta blir nog rätt dyrt då det i praktiken är utbyte av flertalet delar. Andra medlemmar är irriterade på föreningen för att denna AC installerades och tycker att det är fel att lägga pengar på underhållet. Så hur styrelsen än gör skapar det missämja.

 

[cpalm]

Där har jurister sagt att om en rökgång slutar fungera så är det upp till föreningen att besluta om den ska lagas eller inte. Detta eftersom kakelugnens funktion inte krävs för lägenhetens grundläggande funktion (det finnas annat uppvärmningssystem). Detta alltså trots att lägenheterna uppläts med fungerande rökgångar.

Jag har också läst någon dom om detta vilket kanske förklarar varför juristerna kände sig säkra i detta.

Ja, det finns tydligen ett par domar från hovrätten. Har inte läst domarna själv, men som jag förstått det var då resonemanget, precis som du är inne på, att eldstadens primära funktion ansågs ersatt av ett modernt centralvärmesystem och därför bara hade en sekundär trivselfunktion.

Det är väl inte helt självklart att samma resonemang kan tillämpas på en AC. Vad ersätter dess funktion?

 

[Alti]

Vår förening har löst problemet med följande skrivning i stadgarna:

"Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll omfattar sålunda bland annat:
• egna installationer, t ex värmegolv
• rummens väggar, tak och golv med underliggande fuktisolerande skikt" --- osv.

 

[cpalm]

Vår förening har löst problemet med följande skrivning i stadgarna

Kärnfrågan här är dock huruvida stadgarnas fördelning av underhållsansvaret är tillämplig på installationer utanför lägenheten.

 

[Alti]

Markiser?

 

[klimt]

Så här skriver Bostadsrätterna

”Ändring utanför lägenhet

I princip får en bostadsrättshavare inte företa någon ändring utanför sin lägenhet. De delar av huset som finns utanför lägenheten bestämmer föreningen över. Samma gäller i princip föreningens mark. Vill en bostadsrättshavare utföra någon åtgärd som påverkar huset eller marken krävs föreningsstämmans tillstånd. En bostadsrättshavare får alltså till exempel inte ta upp ett nytt fönster i fasaden eller anlägga en uteplats på föreningens mark utan tillstånd. Även mindre åtgärder som montering av inglasning på balkong eller uppsättande av markis på fasad kräver tillstånd (se även faktablad om parabol).”

Här skrivs inte om vad som gäller för underhåll beträffande markiser, AC-anläggningar och andra installationer utanför lägenheten. Det innebär nog att detta ansvar ligger på föreningen enligt bostadsrättslagen. Om man läser vidare kan man hitta exempel på föreningar som tagit fram avtal där lägenhetsinnehavaren tar över ansvar för underhåll. Det är tveksamma avtal enligt lagstiftningen och gäller i så fall endast den ägare som gjort installationen. I vissa av avtalen skrivs in att en ny ägare måste ta över ett likvärdigt avtal, annars ska installationen avlägsnas. Det vore intressant om detta hade prövats i något enskilt fall om någon här känner till detta. Men det troliga är nog att det i det långa loppet blir föreningen som tar över ansvaret för underhåll. Detta bör man i så fall överväga vid diskussion om installation av AC

 

[Claes Sörmland]

Så här skriver Bostadsrätterna

”Ändring utanför lägenhet

I princip får en bostadsrättshavare inte företa någon ändring utanför sin lägenhet. De delar av huset som finns utanför lägenheten bestämmer föreningen över. Samma gäller i princip föreningens mark. Vill en bostadsrättshavare utföra någon åtgärd som påverkar huset eller marken krävs föreningsstämmans tillstånd. En bostadsrättshavare får alltså till exempel inte ta upp ett nytt fönster i fasaden eller anlägga en uteplats på föreningens mark utan tillstånd. Även mindre åtgärder som montering av inglasning på balkong eller uppsättande av markis på fasad kräver tillstånd (se även faktablad om parabol).”

Här skrivs inte om vad som gäller för underhåll beträffande markiser, AC-anläggningar och andra installationer utanför lägenheten. Det innebär nog att detta ansvar ligger på föreningen enligt bostadsrättslagen. Om man läser vidare kan man hitta exempel på föreningar som tagit fram avtal där lägenhetsinnehavaren tar över ansvar för underhåll. Det är tveksamma avtal enligt lagstiftningen och gäller i så fall endast den ägare som gjort installationen. I vissa av avtalen skrivs in att en ny ägare måste ta över ett likvärdigt avtal, annars ska installationen avlägsnas. Det vore intressant om detta hade prövats i något enskilt fall om någon här känner till detta. Men det troliga är nog att det i det långa loppet blir föreningen som tar över ansvaret för underhåll. Detta bör man i så fall överväga vid diskussion om installation av AC

Stämmer detta så är ju ACn uppsatt utan tillstånd eftersom den inte har stämmans godkännande. Den kan alltså inte vara bostadrättsinnehavarens.

Eller så är den helt i föreningens händer, något som styrelsen har satt upp (förvisso med assistans och finansiering av en tidigare bostadrättsinnehavare) och då förstår jag inte vad som skiljer den från t ex en lamparmatur i trappuppgången. Styrelsen har ju alla möjligheter att ta bort en lamparmatur i trappuppgången om man tycker det är det lämpligaste för förvaltningen. På samma sätt borde de kunna ta bort ACn.

(Annars blir ju tankegången lite lustig, där t ex styrelsen i min förening inte kan plantera nya växter i rabatten på gården för att jag som medlem fick tillstånd av styrelsen att ordna med nyplantering där.)