Köpa hus som behöver renoveras. Lån.
Hej. Dags för mig att köpa mitt första hus.
Området värderas allt från 500-900.000 beroende lite på modell av hus. Det är i en mindre ort.
Huset jag är inne på är ett fint hus men i behov av renovering samt jag är säker på att jag kan förbättra planlösningen ordentligt med mina planer.
Priset kommer ligga på ca 600 för huset men jag tror mina renoveringar kommer kunna hamna på runt 400.
Jag har ca 250 i kontanter att lägga in.
Det jag planerar att göra är att ta bort ett mindre rum på 8kvm och bygga ihop det med det ganska lilla badrummet som finns idag för att få ett ordentligt stort badrum med tvättmöjligheter vilket ger ett badrum då på 12-15kvm
Det ger min möjlighet att bygga ihop den äldre tvättstugan med köket för att öka köketsstorlek markant samt skapa en mer öppen planlösning med köksö mm.
Samt byta ut alla fönster till tre glas och skjutdörrar mot den inglasade verandan.
Sen även lite småfix så som nya tapeter och lite golv.
Det är ett mindre hus på ca 100kvm+biyta.
Hur skulle ni göra med lån och värderingar osv för att lösa detta?
Mvh Dan
Området värderas allt från 500-900.000 beroende lite på modell av hus. Det är i en mindre ort.
Huset jag är inne på är ett fint hus men i behov av renovering samt jag är säker på att jag kan förbättra planlösningen ordentligt med mina planer.
Priset kommer ligga på ca 600 för huset men jag tror mina renoveringar kommer kunna hamna på runt 400.
Jag har ca 250 i kontanter att lägga in.
Det jag planerar att göra är att ta bort ett mindre rum på 8kvm och bygga ihop det med det ganska lilla badrummet som finns idag för att få ett ordentligt stort badrum med tvättmöjligheter vilket ger ett badrum då på 12-15kvm
Det ger min möjlighet att bygga ihop den äldre tvättstugan med köket för att öka köketsstorlek markant samt skapa en mer öppen planlösning med köksö mm.
Samt byta ut alla fönster till tre glas och skjutdörrar mot den inglasade verandan.
Sen även lite småfix så som nya tapeter och lite golv.
Det är ett mindre hus på ca 100kvm+biyta.
Hur skulle ni göra med lån och värderingar osv för att lösa detta?
Mvh Dan
Allvetare
· Västra götaland
· 8 905 inlägg
Jag skulle gissa att bara materialet för badrum - kök - fönster hamnar på närmare 400 tusen...
Svårt att svara på frågan. Men generellt så skulle jag vara väldigt försiktig med att köpa ett hus som efter renovering blir dyrast i området. Risken finns att köpkraften inte finns och det reella värdet understiger de pengar du lagt ut. I dessa tider med ökade räntor och stundande lågkonjunktur hade jag sedan varit än mer försiktig och som lök på laxen varit super försiktig för att låna till det 
Det är därför, enligt mig, väldigt osäkert at köpa ett hus som kräver mycket renovering, renovera en del, bli pank, hoppas kunna värdera upp det för att låna mera. Som jag ser det så är du i en marknad där husen kostar upp till 900k, efter din renovering så har du lagt in minst 1 mkr (enligt din egna uppskattning) men det kan lätt vara 1,5. Antar att det är en mindre ort med få arbetsgivare, en lågkunjunktur kan då slå väldigt hårt när 1-2 arbetsgivare drar ner. Resultatet blir en kraftig dipp och du står med en bostad du tryckt in 1,5 Mkr i som är värd 700k.
Om det är första gången du gör något liknande så räkna med att allt kostar 3 ggr mer och tar 3 ggr längre tid. Det behöver inte vara rätt men det är garanterat mer rätt än din första uppskattning oavsett vad den är
Det är därför, enligt mig, väldigt osäkert at köpa ett hus som kräver mycket renovering, renovera en del, bli pank, hoppas kunna värdera upp det för att låna mera. Som jag ser det så är du i en marknad där husen kostar upp till 900k, efter din renovering så har du lagt in minst 1 mkr (enligt din egna uppskattning) men det kan lätt vara 1,5. Antar att det är en mindre ort med få arbetsgivare, en lågkunjunktur kan då slå väldigt hårt när 1-2 arbetsgivare drar ner. Resultatet blir en kraftig dipp och du står med en bostad du tryckt in 1,5 Mkr i som är värd 700k. Om det är första gången du gör något liknande så räkna med att allt kostar 3 ggr mer och tar 3 ggr längre tid. Det behöver inte vara rätt men det är garanterat mer rätt än din första uppskattning oavsett vad den är
Ja så kanske det är. Det ör endast 7 fönster som skall bytas.
Badrummet har prio. Köket är litet idag men funktionsdugligt så det kan vänta.
Frågan är mer hur jag ska lägga upp finansiering.
Ska jag lägga in allt i handpenning och minska lånet?
Eller minimal handpenning så jag kanske kan ta badrummet kontant, och ev då värdera upp priset på huset så jag kan låna lite mer för kök osv. Det är väl det jag undrar mest över.
Vilken väg som är smartast att gå.
Ekonomin i övrigt är det inga problem med så att säga och kan i alla fall spara undran 10-15 varje månad till att betala av lån på renovering/spara för renovering.
Badrummet har prio. Köket är litet idag men funktionsdugligt så det kan vänta.
Frågan är mer hur jag ska lägga upp finansiering.
Ska jag lägga in allt i handpenning och minska lånet?
Eller minimal handpenning så jag kanske kan ta badrummet kontant, och ev då värdera upp priset på huset så jag kan låna lite mer för kök osv. Det är väl det jag undrar mest över.
Vilken väg som är smartast att gå.
Ekonomin i övrigt är det inga problem med så att säga och kan i alla fall spara undran 10-15 varje månad till att betala av lån på renovering/spara för renovering.
Viktor.J skrev:
Svårt att svara på frågan. Men generellt så skulle jag vara väldigt försiktig med att köpa ett hus som efter renovering blir dyrast i området. Risken finns att köpkraften inte finns och det reella värdet understiger de pengar du lagt ut. I dessa tider med ökade räntor och stundande lågkonjunktur hade jag sedan varit än mer försiktig och som lök på laxen varit super försiktig för att låna till det
Om det är första gången du gör något liknande så räkna med att allt kostar 3 ggr mer och tar 3 ggr längre tid. Det behöver inte vara rätt men det är garanterat mer rätt än din första uppskattning oavsett vad den är
Tack. Förstår hur du tänker. Jag har inte kollat marknaden supernova på de andra husen ska jag va ärlig att säga. Jag har gått lite på vad de husen på samma gata har sålt för och senast såldes ett liknande förra året för 700.
Någon gata bort ligger ett hus ute för 1.65milj som visserligen är 150kvm men det finns ändå lite fina hus runt om.
Det är en bra ort med bra knytpunkt och det växer.
Syrran köpte hus på granngatan för runt 350 för 5 år sedan och har gjort ganska minimala uppgraderingar så som veranda och tapeter osv. Idag ligger det huset på 700+ enligt värdering.
Ska även tillägga att det är inte en husflipp jag är ute efter utan tanken är givetvis att jag ska bo där så länge som det går
Banken kommer låna ut 85% av det du köper huset för, om vi säger att det är 600 000 kr så kommer du få låna 510 000 kr och behöver lägga 90 000 kr själv.
Utöver det behöver du betala lagfart på 1,5% av priset, alltså 9 000kr + 825 kr till Lantmäteriet samt 1000 - 2000 kr till banken troligtvis = 11 -12 000 kr totalt
samt bekosta nya pantbrev om det inte finns på lika mycket som du vill låna. Det kostar 375 kr till Lantmäteriet samt 2% av det belopp du behöver ta ut så inga enorma summor.
Du kan ta ut en mäklare för att göra en förhandsvärdering, alltså vad hen tror att huset kommer vara värt efter dina renoveringar. Därefter går du till banken med den och frågar om de accepterar den samt om du kan få belåna 85% av det värdet för att genomföra dina renoveringar.
När det gäller stora renoveringar kan banken kräva en "lyftplan" likt den man har när man bygger nytt. Skulle säga att under 500 tkr hade jag inte krånglat med det men det hänger också på hur noggrant du har räknat över vad renoveringen ska kosta och vilket intryck du ger.
Utöver det behöver du betala lagfart på 1,5% av priset, alltså 9 000kr + 825 kr till Lantmäteriet samt 1000 - 2000 kr till banken troligtvis = 11 -12 000 kr totalt
samt bekosta nya pantbrev om det inte finns på lika mycket som du vill låna. Det kostar 375 kr till Lantmäteriet samt 2% av det belopp du behöver ta ut så inga enorma summor.
Du kan ta ut en mäklare för att göra en förhandsvärdering, alltså vad hen tror att huset kommer vara värt efter dina renoveringar. Därefter går du till banken med den och frågar om de accepterar den samt om du kan få belåna 85% av det värdet för att genomföra dina renoveringar.
När det gäller stora renoveringar kan banken kräva en "lyftplan" likt den man har när man bygger nytt. Skulle säga att under 500 tkr hade jag inte krånglat med det men det hänger också på hur noggrant du har räknat över vad renoveringen ska kosta och vilket intryck du ger.
Det är bra. Men iom att du tänker finansiera din renovering (som är nödvändig) på lån, så är du beroende på värderingen av bostaden. Om det blir en sättning så kan värdet och befintligt lån ligga så nära varandra att du inte har utrymme för mer lån. Så då måste du spara för att kunna fortsätta med renoveringen.D Dan_karlsson skrev:Ska även tillägga att det är inte en husflipp jag är ute efter utan tanken är givetvis att jag ska bo där så länge som det går
om vi säger att det bra är 400k som behövs, och du hade 250k för renovering. Då är det "bara" 150k som återstår, med högre räntor och kanske mer amortering, hur lång tid skulle det ta dig att spara ihop till dessa 150k?
Jag bor i ett liknande område, där man lätt kan renovera ikapp vad husen är värda, man kan nog köpa valfritt hus efter vår gata för 1,5 Mille så några husklipp kan man inte räkna med. Jag köpte min kåk för 400-tusen för 17 år sedan och har gnetat på genom att spara ihop och renoverat eftersom, bytt panna, monterat solceller, byggt ett gårdshus, växthus av lite större modell, fräschat upp lite osv. Vi (numera sambo) värderade upp och lånade upp till en lite större insats nånstans på mitten men har amorterat av det. Jag tror att vi lagt totalt 1,4 nu inkl de första pengarna och det är vad kåken är värderad till. Om man inte räknar med att bli rik och oberoende är det ytterst tillfredsställande tycker jag, med ständiga förbättringar och låga lån. Jag har sparat ihop till och gjort av med flera badrum på vägen kan tilläggas där är det fortfarande paniklösning med duschkabin som gäller… men nån gång så… lycka till, det är roligt att vara med hus om man tar det lite lugnt
Ok så jag kan alltså köpa huset, sedan ta ut en mäklare ganska omgående och gå igenom vad jag vill och tänker göra för att se vad det gör på värdet och då få huset uppvärderat och ta det till banken för diskussion? Låt aäga att dom säger att huset blir värt 1mkr efter mina ingrepp så skulle jag så teoretiskt kunna baka in det i bolånet. Förstår jag dig ungefär rätt då?
Det va lite det jag va ute efter att få svar på, hur jag kan göra med värdering och lån för att lösa det smidigast så jag kanske slipper spara i ett år för att sedan ge mig på köket, vore ju trevligt att få till det direkt i stället.
Jag har ett lånelöfte på ca 3mkr så jag tänker ju att banken anser ju att jag har råd med betydligt dyrare än vad jag faktiskt kollar på nu men vet ju givetvis att husets pris styr vad jag får låna osv. Men att ekonomin finns utan bekymmer
Det va lite det jag va ute efter att få svar på, hur jag kan göra med värdering och lån för att lösa det smidigast så jag kanske slipper spara i ett år för att sedan ge mig på köket, vore ju trevligt att få till det direkt i stället.
Jag har ett lånelöfte på ca 3mkr så jag tänker ju att banken anser ju att jag har råd med betydligt dyrare än vad jag faktiskt kollar på nu men vet ju givetvis att husets pris styr vad jag får låna osv. Men att ekonomin finns utan bekymmer
Beror på hur snål jag är mot mig själv antar jag haha. Men 1-1.5 år borde jag kunna spara ihop 150k på i alla fall.
Medlem
· Västernorrland
· 10 718 inlägg
Varför inte köpa huset och sen renovera under en längre period? Jag antar att det är fullt beboeligt idag? Man måste ju inte göra allt på en gång. Lätt att skaffa stora planer om man köper nytt....
S Stefan1972 skrev:
Ja haha du har så helt rätt. Ivrig människa är jag
Klart det är beboligt idag. Det vore en familj där med 3 barn idag som ska flytta till större. Och jag kommer in solo så visst går det bo där precis som det är.
Det är jag som har planer och vi slå slag i det pronto
Det ända som egentligen är svårt att acceptera för mig idag är badrummet som är otroligt litet och rätt gammalt i mina ögon. (Bor i nybyggd lägenhet idag) så lite bortskämd där kanske.
Men som sagt badrummet kan jag ev få rum med kontant. Och spara/avvakta lite med det övriga
Jag skulle säga nej. Det är inte så det funkar generellt.D Dan_karlsson skrev:
Förenklat så har du två alternativ.
1: Köp huset, ha cash (dina 250k) renovera. Efter renoveringen så försöker du värdera om huset, om det ökat i värde så finns det möjlighet att du kan värdera upp det och banken beviljar dig mer i lån.
2: Köp huset, ta blankolån (finns en möjlighet att husets värde inte är tillräckligt för att ta allt som bolån), renovera. Om värdet har ökat kan du försöka öka bolånet och betala av ditt blankolån för att få ner räntan.
Men generellt så måste du göra något med huset så det finns något att värdera upp först, värdet är baserat på vad som finns, inte vad som kan finnas om du lyckas göra en renovering och om marknaden håller i sig och om mäklarens värdering baserat på dina planer är rätt etc. etc. etc.
Jag skulle säga nej. Det är inte så det funkar generellt.
Förenklat så har du två alternativ.
1: Köp huset, ha cash (dina 250k) renovera. Efter renoveringen så försöker du värdera om huset, om det ökat i värde så finns det möjlighet att du kan värdera upp det och banken beviljar dig mer i lån.
2: Köp huset, ta blankolån (finns en möjlighet att husets värde inte är tillräckligt för att ta allt som bolån), renovera. Om värdet har ökat kan du försöka öka bolånet och betala av ditt blankolån för att få ner räntan.
Men generellt så måste du göra något med huset så det finns något att värdera upp först, värdet är baserat på vad som finns, inte vad som kan finnas om du lyckas göra en renovering och om marknaden håller i sig och om mäklarens värdering baserat på dina planer är rätt etc. etc. etc.
Ok grymt. Tack så hänger jag med på hur det menas