Byta bostadsrätter i samma förening?
Jag är relativt nyinflyttad i en bra förening och har lärt känna lite grannar. En av grannarna har bott i samma lägenhet i 20 år och kommenterade att hen bodde för stort nu när barnen flyttat ut och pensionen närmar sig. Hen frågade vad jag hade för lägenhet och när jag svarade så var det exakt den storleken hen hade velat ha nu. Mindre kvm, mindre rum, färre toaletter och mindre i hyra. På skämt så snackade vi om att byta lägenhet och frågade ut varann i vilket skick de olika rummen var och om varandras hyra m.m.
Grannens lägenhet är mycket större än min men min är å andra sidan nyrenoverad och superfräsch. Vi skrattade, skämtade och jämförde men det lät faktiskt inte så illa. Problemet är att jag inte har råd att köpa den men då sa grannen att hen får ju skatta bort mycket av vinsten på sin lägenhet - så i slutändan blir priset kanske samma för vad min är värd om jag skulle sälja den, och den hen har nu med större yta fast inte lika fräsch.
"Det skulle nog gå jämt ut om vi byter rakt av". Tanken svindlade. Min familj är ju i behov av större även om vi inte går under av att bo som vi bor nu.
Så min fråga är om man ens kan göra så med tanke på vinstskatt och annat? Finns det några regler som säger att man inte får byta och skriva över lägenheterna på varann utan att göra en regelrätt försäljning? Det borde ju finnas fallgropar som sätter stopp eller kommer surt sen efteråt. Jag har inte råd att betala pengar emellan men grannen som bott så länge kommer få skatta ihjäl sig på sin vinst om hen säljer så vi hamnar på vad min är värd.
Grannens lägenhet är mycket större än min men min är å andra sidan nyrenoverad och superfräsch. Vi skrattade, skämtade och jämförde men det lät faktiskt inte så illa. Problemet är att jag inte har råd att köpa den men då sa grannen att hen får ju skatta bort mycket av vinsten på sin lägenhet - så i slutändan blir priset kanske samma för vad min är värd om jag skulle sälja den, och den hen har nu med större yta fast inte lika fräsch.
"Det skulle nog gå jämt ut om vi byter rakt av". Tanken svindlade. Min familj är ju i behov av större även om vi inte går under av att bo som vi bor nu.
Så min fråga är om man ens kan göra så med tanke på vinstskatt och annat? Finns det några regler som säger att man inte får byta och skriva över lägenheterna på varann utan att göra en regelrätt försäljning? Det borde ju finnas fallgropar som sätter stopp eller kommer surt sen efteråt. Jag har inte råd att betala pengar emellan men grannen som bott så länge kommer få skatta ihjäl sig på sin vinst om hen säljer så vi hamnar på vad min är värd.
Granne till mig i BR radhus skulle byta till ett hus.
En advokat fixade nått avtal där de skänkte bostäderna till varandra. Allt var regelrätt och skulle fungera juridiskt.
Men bankerna satte stopp för affären, den ena hade lån på bostaden, och bankerna köpte inte avtalet. De frågade flera banker men fick samma svar.
En advokat fixade nått avtal där de skänkte bostäderna till varandra. Allt var regelrätt och skulle fungera juridiskt.
Men bankerna satte stopp för affären, den ena hade lån på bostaden, och bankerna köpte inte avtalet. De frågade flera banker men fick samma svar.
Teoretiskt sätt kan man troligen göra som advokaten föreslog, att båda parter skänker till varandra. Men i praktiken ör det nog svårt av flera skäl. Om det finns lån godtar långivaren troligen inte, man vill inte komma 8 närheten av tveksamma affärer. Det kan ses som problematiskt ur skattesynpunkt och det kan leda till en utredning, med en misstanke att det finns med svarta pengar. Konsekvenser blir också att ni tar över respektive inköpspriser vid en kommande försäljning. (En parentes är att de höga skatterna vid försäljning leder till dessa konsekvenser, ensamstående blir kvar i stora bostäder och barnfamiljer får ett begränsat utbud av stora lägenheter, tvärt mot vad många av oss anser lämpligt.)Isakare skrev:
Man kan även fundera över om bedömningen att det går jämnt ut stämmer när man gör en sådan affär som ni funderar över.
Om man ser till den äldre personen som bor i en större lägenhet är det troligt att den bott länge och köpt till ett lågt belopp. Skatten är 22 procent av vinsten, så om nästan hela försäljningsbeloppet är vinst så återstår 78 procent i sämsta fall. Men detta är om personen inte köper en ny lägenhet. Om personen gör så får den uppskov med skatt. Det innebär att skatten blir väsentligt lägre om en ny lägenhet köps. Denna äldre person, som skulle få liten lägenhet i gåva, tar över ingångsvärden för denna lägenhet, alltså en latent skuld. Så även om beloppen förefaller rätt lika kan det sammantaget bli en rätt avsevärd förlust för den äldre personen i stor lägenhet om man tar hänsyn till uppskov och latent skatteskuld
Om man ser till den äldre personen som bor i en större lägenhet är det troligt att den bott länge och köpt till ett lågt belopp. Skatten är 22 procent av vinsten, så om nästan hela försäljningsbeloppet är vinst så återstår 78 procent i sämsta fall. Men detta är om personen inte köper en ny lägenhet. Om personen gör så får den uppskov med skatt. Det innebär att skatten blir väsentligt lägre om en ny lägenhet köps. Denna äldre person, som skulle få liten lägenhet i gåva, tar över ingångsvärden för denna lägenhet, alltså en latent skuld. Så även om beloppen förefaller rätt lika kan det sammantaget bli en rätt avsevärd förlust för den äldre personen i stor lägenhet om man tar hänsyn till uppskov och latent skatteskuld
Jag förstår inte riktigt.K klimt skrev:
Men ingen av oss har lån på lägenheterna, grannen med större lägenhet är 10 år äldre än mig men har bott i föreningen länge. Hen flyttade in med familjen för 20 år sen och köpte så klart till ett lågt inköpspris om man räknar med vad den är värd idag. Jag köpte min nyligen för ett "högt" pris, men på tiden jag har bott här har den gått upp ytterligare. Detta är ingen spekulation utan så som priserna ser ut nu för bostadsrätter där vi bor.
Men vi kan leka med siffror.
Grannen köpte sin stora lägenhet för 20 år sen för 100 000 kr. Den är idag värd 2 miljoner.
Jag köpte min nyss för 1,5 miljoner och den har ökat till 1.7 miljoner. Vi har inga lån.
Hur hen gjort med ev vinstskatt vet jag inte, men jag betalade i alla fall min vinstskatt på förra boendet innan jag köpte denna så jag har ingen som ligger och släpar för mig.
Hur blir det för grannen? Hen måste skatta på sin vinst för stora lägenheten den dagen hen säljer "min" lägenhet? Eller måste jag betala grannes skatt den dagen jag säljer stora lägenheten?
Detta är som sagt något vi skämtat och diskuterat om lite löst men kommer till 95% inte hända då jag precis renoverat och flyttat in här i min lägenhet och jag är SÅ trött på att börja om..
Men jag är samtidigt nyfiken på hur man skulle lösa en sån situation rent praktiskt om det inte finns några stora pengar att lägga emellan.
OM vi antar att de värden du nämner är korrekta marknadsvärden. Så skulle du alltså få betala 44 000 i skatt om du säljer idag. Då är inga avdrag för mäklararvoden, eller renoveringar med i bilden.
Din granne (med samma brasklappar) skulle få betala 418 000 i skatt om han säljer idag.
Om ni byter genom att ge varandra resp. lägenhet i gåva, så får du en lägenhet värd 2 milj. men med latent skatt (du tar över grannens "skatteskuld"), som gör gåvan värd ca 1,6 milj.
Grannen får din lägenhet, värd 1,7 milj, men med en latent skatt på 44 000. Dvs. du förlorar ca 50 000 på bytet.
Men det är ju felräkningspengar i ett sådant här sammanhang.
Jag är väldigt osäker på om upplägget med gåvor är OK skattemässigt, det skulle kunna tolkas som att ni betalar varandra med varsin lägenhet. Jag skulle rekommendera att låta en advokat undersöka den saken. Det kan bli oerhört struligt om ex. en av er åker på en skattesmäll. Även föreningen kan tänkas ha invändningar, om det finns tveksamheter i upplägget. Föreningen måste korrekt registrera överlåtelserna, de kan ev. vägra registrera det som gåva, om inte upplägget är tydligt OK. Föreningen skickar kontrolluppgifter till skattemyndigheten, och vill inte riskera att uppgifterna är felaktiga.
Din granne (med samma brasklappar) skulle få betala 418 000 i skatt om han säljer idag.
Om ni byter genom att ge varandra resp. lägenhet i gåva, så får du en lägenhet värd 2 milj. men med latent skatt (du tar över grannens "skatteskuld"), som gör gåvan värd ca 1,6 milj.
Grannen får din lägenhet, värd 1,7 milj, men med en latent skatt på 44 000. Dvs. du förlorar ca 50 000 på bytet.
Men det är ju felräkningspengar i ett sådant här sammanhang.
Jag är väldigt osäker på om upplägget med gåvor är OK skattemässigt, det skulle kunna tolkas som att ni betalar varandra med varsin lägenhet. Jag skulle rekommendera att låta en advokat undersöka den saken. Det kan bli oerhört struligt om ex. en av er åker på en skattesmäll. Även föreningen kan tänkas ha invändningar, om det finns tveksamheter i upplägget. Föreningen måste korrekt registrera överlåtelserna, de kan ev. vägra registrera det som gåva, om inte upplägget är tydligt OK. Föreningen skickar kontrolluppgifter till skattemyndigheten, och vill inte riskera att uppgifterna är felaktiga.
Hempularen har i inlägget ovan beskrivit vad som händer om ni båda säljer er lägenhet utan att köpa en ersättningsbostad. Om ni stället skänker era respektive bostäder till varandra följer det gamla inköpsvärdet och den latenta skatteskulden med gåvan. Det kan kompletteras med vad som händer vid uppskov. De olika varianterna ger följande resultat.
Granne 1 bor i lägenhet A. Marknadsvärde 2 Mkr. Inköp för 100 tkr. Vid en försäljning utan köp av ersättningsbostad blir vinsten 1,9 Mkr och skatten drygt 0,4 Mkr. Återstår alltså knappt 1,6 Mkr. Om denne granne köper en ersättningsbostad för 1,7 Mkr kan granne 1 få uppskov vilket med för att den försäljningskatt som nu betalas blir väsentligt lägre, kring 60 tkr. Vid en sådan affär med uppskov får granne 1 alltså drygt 200 tkr som kontanter, vilket nog många ser som en fördel.
Granne 2 bor i lägenhet B. Marknadsvärde 1,7 Mkr, inköpsvärde 1,5 Mkr. Vid en försäljning utan köp av ersättningsbostad blir det en vinstskatt på ca 40 tkr. Återstår alltså ca 1,65 Mkr. Om denne granne köper en ersättningsbostad för 2 Mkrkan granne 1 få uppskov med försäljningsskatten. Vid en sådan affär får granne 2 betala mellanskillnaden på 300 tkr.
Om båda bostäderna ges som gåva tar den som får gåvan över den latenta skatteskulden. I detta hypotetiska exempel är värdet ungefär samma. Om det i stället görs som försäljningar så får granne 1 drygt 200 tkr i likvid (även om latenta skatteskulden då delvis kvarstår). De flesta skulle nog värdera pengar i hand högre än minskad skatteskuld på lång sikt. Det ör upp till granne 1 att bedöma detta, men förutsättningarna bör vara klara så båda parter vet vad som gäller. Det finns en risk att skattemyndigheter ser detta som en affär för att undandra sig skatt. Ni bör konsultera någon som är bra på detta för en bedömning av risken. Om det blir en granskning och ni anses ha gjort fel löper granne 1 en större risk som har ett väsentligt större belopp som inte tagits upp för beskattning.
Granne 1 bor i lägenhet A. Marknadsvärde 2 Mkr. Inköp för 100 tkr. Vid en försäljning utan köp av ersättningsbostad blir vinsten 1,9 Mkr och skatten drygt 0,4 Mkr. Återstår alltså knappt 1,6 Mkr. Om denne granne köper en ersättningsbostad för 1,7 Mkr kan granne 1 få uppskov vilket med för att den försäljningskatt som nu betalas blir väsentligt lägre, kring 60 tkr. Vid en sådan affär med uppskov får granne 1 alltså drygt 200 tkr som kontanter, vilket nog många ser som en fördel.
Granne 2 bor i lägenhet B. Marknadsvärde 1,7 Mkr, inköpsvärde 1,5 Mkr. Vid en försäljning utan köp av ersättningsbostad blir det en vinstskatt på ca 40 tkr. Återstår alltså ca 1,65 Mkr. Om denne granne köper en ersättningsbostad för 2 Mkrkan granne 1 få uppskov med försäljningsskatten. Vid en sådan affär får granne 2 betala mellanskillnaden på 300 tkr.
Om båda bostäderna ges som gåva tar den som får gåvan över den latenta skatteskulden. I detta hypotetiska exempel är värdet ungefär samma. Om det i stället görs som försäljningar så får granne 1 drygt 200 tkr i likvid (även om latenta skatteskulden då delvis kvarstår). De flesta skulle nog värdera pengar i hand högre än minskad skatteskuld på lång sikt. Det ör upp till granne 1 att bedöma detta, men förutsättningarna bör vara klara så båda parter vet vad som gäller. Det finns en risk att skattemyndigheter ser detta som en affär för att undandra sig skatt. Ni bör konsultera någon som är bra på detta för en bedömning av risken. Om det blir en granskning och ni anses ha gjort fel löper granne 1 en större risk som har ett väsentligt större belopp som inte tagits upp för beskattning.