Rivningsobjekt?
Finns det några riktlinjer för när ett hus anses vara i skick att riva? Ser ibland hus som säljs som tomt med rivningsobjekt, även om huset (på ytan) ser ganska schysst ut. Bestäms det på något sätt av taxeringsuppgifterna, typ standardpoängen eller byggnadsvärdet?
Anledningen att jag frågar är att jag och min sambo står i startgroparna att köpa ut lite släktingar ur ett hus som sambons mormor bott i. Och när man jämför taxeringsuppgifter med lite andra nedgångna hus som säljs i samma område så har de flesta rivnings-/renoveringsobjekten högre(!) total standardpoäng än det hus vi skall köpa. Fastighetsvärdet på dessa kåkar är dock lägre (även i relation till tomtens värde) då de vi jämfört med alla är mindre.
Eftersom vi ändå har för avsikt att jämna nuvarande huset med marken och bygga nytt så vore det kanske trevligt (för ekonomin) om man kan övertyga de släktingar som skall köpas ut om att huset är just ett rivningsobjekt.
Anledningen att jag frågar är att jag och min sambo står i startgroparna att köpa ut lite släktingar ur ett hus som sambons mormor bott i. Och när man jämför taxeringsuppgifter med lite andra nedgångna hus som säljs i samma område så har de flesta rivnings-/renoveringsobjekten högre(!) total standardpoäng än det hus vi skall köpa. Fastighetsvärdet på dessa kåkar är dock lägre (även i relation till tomtens värde) då de vi jämfört med alla är mindre.
Eftersom vi ändå har för avsikt att jämna nuvarande huset med marken och bygga nytt så vore det kanske trevligt (för ekonomin) om man kan övertyga de släktingar som skall köpas ut om att huset är just ett rivningsobjekt.
Taxeringsvärde har noll med marknadsvärde att göra. (nu kommer säkert någon att säga emot, men det finns fler avvikelser än vad det finns förs. med K/T=1,333. Kan väl tillägga att snitt-K/T i princip aldrig är 1,3333)
En anledning till att sälja som rivningsobjekt, är att möjligheten att hävda dolt fel i byggnaden = 0. Givetvis är huset halvrisigt-genomrisigt...
Standardpoäng är väl mer ett mått på fastighesägarens ärlighet/oärlighet/okunskap. Siffrorna är godtyckliga.
Du bör nog inte nämna att det ska jämnas med marken om någon av släktingarna ser ett affektionsvärde i huset.
En anledning till att sälja som rivningsobjekt, är att möjligheten att hävda dolt fel i byggnaden = 0. Givetvis är huset halvrisigt-genomrisigt...
Standardpoäng är väl mer ett mått på fastighesägarens ärlighet/oärlighet/okunskap. Siffrorna är godtyckliga.
Du bör nog inte nämna att det ska jämnas med marken om någon av släktingarna ser ett affektionsvärde i huset.
Just små hus, som med dagens krav på komfort för en barnfamilj måste byggas ut, blir gärna beskrivna som rivningsobjekt. Dels är husets värde i förhållande till tomten relativt litet, dels saknar huset konstruktion och moderniteter i byggmetod som gör det möjligt att bygga ut dem, utan rejäla merkostnader.
Det som främst brukar göra att det blir ett rivningsobjekt är:
- ett hus med dåligt isolerad torpargrund, eller grund med sättningar
- en fasad som nog behöver bytas inom kommande decennium
- otillräcklig isolering
- gamla fönster med tvåglas
- dyr upvärmningsmetod (t.ex. gammal oljepanna)
- ett tak där pannorna eller pappen är i behov av att bytas
- vatten och avlopp som är äldre än 40år
- el som är äldre än 50 år
- slitet badrum
- slitet kök
- slitna ytskikt i övrigt i huset
Ju fler kriterier som fylls upp så är en reparation defacto så dyr, att rivning med efterföljande nybygge ofta ger en bättre totalekonomi.
Det som främst brukar göra att det blir ett rivningsobjekt är:
- ett hus med dåligt isolerad torpargrund, eller grund med sättningar
- en fasad som nog behöver bytas inom kommande decennium
- otillräcklig isolering
- gamla fönster med tvåglas
- dyr upvärmningsmetod (t.ex. gammal oljepanna)
- ett tak där pannorna eller pappen är i behov av att bytas
- vatten och avlopp som är äldre än 40år
- el som är äldre än 50 år
- slitet badrum
- slitet kök
- slitna ytskikt i övrigt i huset
Ju fler kriterier som fylls upp så är en reparation defacto så dyr, att rivning med efterföljande nybygge ofta ger en bättre totalekonomi.
Nu vet jag inte vad ni har för typ av avtal på gång med släktingarna. men om vi antar att ni skall betala marknadspris (dvs släktingen skall inte förlora på att sälja till er jämfört med att lägga ut det på öppna marknaden).
Då är det brukligt att man tar in en värederingsman, ibland gör man upp i förväg om att ta in ex. 2 oberoende värderingar, och sätta priset till medelvärdet mellan de 2 osv.
Sedan är det ju också ganska vanligt mellan nära släktingar att man kanske ger ett litet stöd till köparen genom att ex. sätta ett pris som ligger i underkant av värderingen.
Då är det brukligt att man tar in en värederingsman, ibland gör man upp i förväg om att ta in ex. 2 oberoende värderingar, och sätta priset till medelvärdet mellan de 2 osv.
Sedan är det ju också ganska vanligt mellan nära släktingar att man kanske ger ett litet stöd till köparen genom att ex. sätta ett pris som ligger i underkant av värderingen.
Tack för era svar.
Huset uppfyller utan tvekan alla de punkter som Swetrot radade upp, så då kanske man kan känna sig som en lite mindre hemsk människa när man vill riva istället för att renovera.
Köp från släktingar (sambons mor och morbror äger huset idag) är ju lite vanskliga, man vill ju kunna träffas även framtida jular, så köpesumman kommer bestämmas så som Hempularen beskrev (fast tre fristående värderingar). Funderade på om vi skulle ta dit besiktningsman också, men eftersom huset funnits i familjen sedan det byggdes känns det som att vi muntligen kan ge värderingsmannen/mäklaren tillräcklig info om vad som är gjort och inte och vilka skavanker som finns. Kompletta besiktningar (el, VA, byggnaden i stort) är dyra så klarar vi oss utan så blir vi bara glada.
Sedan vad gäller affektionsvärdet som AX nämnde, så spelar vi med öppna kort mot sambons mor, som är lite mer förnuftsstyrd än känslostyrd. Det kom som en liten chock för henne när vi nämnde det första gången, men hon accepterar och förstår vår ståndpunkt. Dessutom tänkte vi försöka bygga ett nytt hus som tar tillvara grunddragen från dagens. Morbrodern däremot skulle inte ha någon som helst förståelse för att vi vill riva det "fina" huset (det är väl bara att flytta in?), så där vågar vi nog ärligt talat inte säga sanningen förräns vi står som ägare på huset/tomten.
Huset uppfyller utan tvekan alla de punkter som Swetrot radade upp, så då kanske man kan känna sig som en lite mindre hemsk människa när man vill riva istället för att renovera.
Köp från släktingar (sambons mor och morbror äger huset idag) är ju lite vanskliga, man vill ju kunna träffas även framtida jular, så köpesumman kommer bestämmas så som Hempularen beskrev (fast tre fristående värderingar). Funderade på om vi skulle ta dit besiktningsman också, men eftersom huset funnits i familjen sedan det byggdes känns det som att vi muntligen kan ge värderingsmannen/mäklaren tillräcklig info om vad som är gjort och inte och vilka skavanker som finns. Kompletta besiktningar (el, VA, byggnaden i stort) är dyra så klarar vi oss utan så blir vi bara glada.
Sedan vad gäller affektionsvärdet som AX nämnde, så spelar vi med öppna kort mot sambons mor, som är lite mer förnuftsstyrd än känslostyrd. Det kom som en liten chock för henne när vi nämnde det första gången, men hon accepterar och förstår vår ståndpunkt. Dessutom tänkte vi försöka bygga ett nytt hus som tar tillvara grunddragen från dagens. Morbrodern däremot skulle inte ha någon som helst förståelse för att vi vill riva det "fina" huset (det är väl bara att flytta in?), så där vågar vi nog ärligt talat inte säga sanningen förräns vi står som ägare på huset/tomten.
Vi hade en tomt med hus på förut. Där var huset åsatt ett taxeringsvärde (byggnadsvärde) om 0 kronor. Det får man ordna själv genom att skriva till skatteverket och begära detta. På fastighetsdeklarationen kommer det då att stå att det finns byggnad med ett värde understigande 50.000, och då blir tax.värdet 0 kr. Men man måste verkligen kunna visa att huset har ringa värde. helst skall varken vatten eller avlopp eller el finnas (eller om det funnits vara bortkopplade)
Vad gäller rivningskriterierna så tycker jag nog att av de uppräknade kriterierna så är det bara den om grunden som motiverar rivning. Har man stora sättningsproblem, fuktproblem som är svåra att dränera bort (typ berg framme i källaren), då är det tveksamt om huset är värt att rädda.
Ett annat i mitt tycke relevant skäl att riva är ju om man har ett hus som är för litet och det blir svårt att bygga ut det, kan bli omöjligt att få till en bra planlösning för en utbyggnad etc. Om då huset kanske dessutom står på en tomt i ett attraktivt område så kan ett litet dåligt hus vara "kapitalförstöring".
Men att fixa lite badrum och ytskikt, då är det väl lite överdrivet att riva, tycker jag.
Ett annat i mitt tycke relevant skäl att riva är ju om man har ett hus som är för litet och det blir svårt att bygga ut det, kan bli omöjligt att få till en bra planlösning för en utbyggnad etc. Om då huset kanske dessutom står på en tomt i ett attraktivt område så kan ett litet dåligt hus vara "kapitalförstöring".
Men att fixa lite badrum och ytskikt, då är det väl lite överdrivet att riva, tycker jag.
det var också min tanke. Man river inte ett hus bara för att det har 2-glasfönster och gammal oljepanna .hempularen skrev:
Sättningar samt håll i tak ( och andra vattenskador) som orsakade att bärande virke är så gott som ruttet kan vara ett skäll att riva men allt annat som kök- och badrenovering är ju bara kosmetiska åtgärder som görs i alla äldre hus.
Men,men .... vill man så gärna bedömma ett gammalt fungerande hus som rivningsobjekt så tar man ju varje avvikelse från husstandard anno 2007 som ursäkt
. Ibland är det lönt att bevara gammal kvalitetsbygge än att bygga nytt av reglad gips ....Nu vet jag ju inte om Mormors hus byggdes med hög kvalitet eller är det bara en bilig trälåda med läckande papptak som har överlevt sej själv ..... men det svar får ni snart av värderingsmannen.
gaia
Det huset vi pratar om är inte direkt någon gammal sekelskiftesvilla.
Huset byggdes -39, byggdes till -67, och består nu av ca 110 kvm dåligt planerad och isolerad boyta fördelat på två smala byggnader, med fönster som det blåser in igenom, sprucken putsfasad med typ halm/vass innanför, vattenledningar som är igenrostade/igensatta, el som är sedan byggåret och ligger inlindad i gamla trasor, huset är byggt med delvis jordgolv och delvis berg i källaren, men i samband med tillbyggnaden togs berget bort och det gjöts golv, dock utan isolering under etc. Så jag vet faktiskt inte om jag skulle kalla det för så fungerande...
Och visst går det att renovera, bära av väggar för att ändra planlösning, men det kommer ta riktigt lång tid, bli halvbra, och kosta en stor summa pengar. Så även om ett nybygge kommer bli lite dyrare så känns det som vi får mer värde för våra pengar.
Huset byggdes -39, byggdes till -67, och består nu av ca 110 kvm dåligt planerad och isolerad boyta fördelat på två smala byggnader, med fönster som det blåser in igenom, sprucken putsfasad med typ halm/vass innanför, vattenledningar som är igenrostade/igensatta, el som är sedan byggåret och ligger inlindad i gamla trasor, huset är byggt med delvis jordgolv och delvis berg i källaren, men i samband med tillbyggnaden togs berget bort och det gjöts golv, dock utan isolering under etc. Så jag vet faktiskt inte om jag skulle kalla det för så fungerande...
Och visst går det att renovera, bära av väggar för att ändra planlösning, men det kommer ta riktigt lång tid, bli halvbra, och kosta en stor summa pengar. Så även om ett nybygge kommer bli lite dyrare så känns det som vi får mer värde för våra pengar.
Nej, enstaka av de uppräknade felen är svårt att motivera en rivning på. Men ofta så har hus i dåligt skick de flesta av de uppräknade felen, och eftersom de vart och ett kostar stora pengar att åtgärda, så blir kalkylen ofta till fördel för det nya huset om man vågar räkna ut kostnaderna 25 år fram i tiden.gaia skrev: