Friskrivning vs besiktning
Hur gör man med besiktning om säljaren vill ha en friskrivningsklausul? Man vill ju gärna skriva på kontraktet så snart som möjligt så att ingen annan kniper huset (sthlm) och normalt sett brukar man kunna besiktiga i efterhand. Men man vill ju inte förbinda sig att köpa ett obesiktigat hus och sedan inte ha någon möjlighet att backa om hela stommen är uppäten av husbock typ. Så hur gör man i dessa situationer?
Tänk er noga för!
Om säljare vill ha en friskrivning betyder det oftast att de vet något som de inte vill berätta. Hur gammalt är huset? Är det yt-renoverat?
Om det är yt renoverat och priset därmed högt men allt kan i princip vara dåligt utfört kan det ju kosta uppåt miljonen att fixa. (har en vän där detta hänt då de accepterade friskrivning och INGEN fuktspärr använts vid badrum på övre plan - det kostade tillsammans med omdränering av grund mm ca 1 miljon att fixa).
KOM IHÅG också att er hemförsäkring inte täcker fel om de anses av deras besiktningsman vara icke fackamannamässigt utfört.
Jag skulle personligen inte köpa ett hus med friskrivning. Men om huset var billigt, äldre och i princip inte renoverat kanske?
Annars, leta vidare är mitt råd - det finns en anledning
Om säljare vill ha en friskrivning betyder det oftast att de vet något som de inte vill berätta. Hur gammalt är huset? Är det yt-renoverat?
Om det är yt renoverat och priset därmed högt men allt kan i princip vara dåligt utfört kan det ju kosta uppåt miljonen att fixa. (har en vän där detta hänt då de accepterade friskrivning och INGEN fuktspärr använts vid badrum på övre plan - det kostade tillsammans med omdränering av grund mm ca 1 miljon att fixa).
KOM IHÅG också att er hemförsäkring inte täcker fel om de anses av deras besiktningsman vara icke fackamannamässigt utfört.
Jag skulle personligen inte köpa ett hus med friskrivning. Men om huset var billigt, äldre och i princip inte renoverat kanske?
Annars, leta vidare är mitt råd - det finns en anledning
Friskrivningsklausuler används oftast när dödsbon säljer, eller människor som kanske fått läggas in på ett sjukhem permanent. Det kan också handla om att det styckas av ett bostadshus från en bondgård som grannbonden köpt, och den som säljer aldrig bott i huset. Kan tänka mig att människor som skall flytta utomlands tycker det vore skönt med friskrivningsklausul, men finns det inga rimliga förklaringar så skall man dra öronen åt sig.
En bättre väg att gå då kan vara att du erbjuder dig att betala för en dolda-fel-försäkring för säljaren, mot att de inte säljer med friskrivningsklausul. Det beror ju på hur huset ser ut, hur det presenterats och hur mycket priset dragits ned.
Det du gör om du vill slå till är att du skriver på, men med ett villkor att en besiktningsman inte får hitta fel som tillsammans kostar mer än x kr att åtgärda.
En bättre väg att gå då kan vara att du erbjuder dig att betala för en dolda-fel-försäkring för säljaren, mot att de inte säljer med friskrivningsklausul. Det beror ju på hur huset ser ut, hur det presenterats och hur mycket priset dragits ned.
Det du gör om du vill slå till är att du skriver på, men med ett villkor att en besiktningsman inte får hitta fel som tillsammans kostar mer än x kr att åtgärda.
Nja, dödsbon är speciella. De upphör i princip som juridiska personer i och med att arvet skiftats klart - ansvaret går alltså inte över på arvingarna.Åsa76 skrev:
Det innebär att det normalt inte finns någon motpart att kräva pengar av om man senare upptäcker ett dolt fel, och av denna anledning brukar mäklarna föreslå en friskrivningsklausul för att förtydliga situationen (läs: rädda sitt eget skinn
. Det är dessutom möjligt att ett dödsbo inte har juridisk möjlighet att göra utfästelser (ansvar för dolda fel) som sträcker sig 10 år framåt. OM man tar en dolda-fel-försäkring vid försäljning från ett dödsbo bör nog köparen stå som förmånstagare.
Detta med dolda fel försäkring för köparen låter som en bra idé. Men frågan är vad man kan hävda är dolt fel när man inte har haft möjlighet att göra en besiktning?
Ofta är ju mäklarna så fula att de dessutom hellre säljer till någon annan än en som är "besvärlig" och vill besiktiga, detta gäller iofs oftast förbesiktigade hus (detta hände oss så sent som förra veckan).
Ofta är ju mäklarna så fula att de dessutom hellre säljer till någon annan än en som är "besvärlig" och vill besiktiga, detta gäller iofs oftast förbesiktigade hus (detta hände oss så sent som förra veckan).
Här har du ju igentligen 2 av varandra oberoende "problem". Du förväntas acceptera en friskrivningsklausul, vilket som sagts är helt normalt när ett dödsbo säljer. För dödsboet kan i de flesta fall ändå inte krävas om man hittar ett dolt fel.
Men dessutom så förväntas du tydligen skriva kontrakt utan möjlighet att besiktiga huset, och du förväntas skriva kontrakt utan någon villkorsklausul. MYCKET vanligt är att man skriver kontrakt, med en klausul i stil med att köparen har 2 veckor på sig att besiktiga, och fel som uppgår till minst 50 000 berättigar till omförhandling av pris eller hävande av kontrakt. Formuleringarna kan vara många. En säljare är inte så glad för en sådan klausul efterssom en köpare som då ev. ångrar sitt köp kan få en besiktningasman att hitta lämplig mängd fel på huset. Dvs köpet är igentligen inte klart förrän efter besiktningen, köparen kan under tiden fortsätta att leta hus, men säljaren är bunden. Dvs. om en kunnig köpare anser sig kunna bedömma huset utan att koppla in en besiktningsman så går de ofta före.
I ditt läge så har jag inte fått klart för mig om det "bara" pågår budgivning. I så fall skulle jag nog råda dig att ignorera det där med besiktning tills du vunnit budgivningen, du är inte bunden av budgivningen. När du vunnit budgivningen så tar du upp diskussionen om tid för besiktning (försök att ha en besiktningsman klar med kort varsel, lättare sagt än gjort). I det läget så får antingen kontraktsskrivningen vänta tills du fått besiktiga huset, eller så får du in en villkorsparagraf i kontraktet. Risken med sen skrivning är att säljaren mycket väl kan hitta en annan köpare timmen innan ni besiktigar.
Om mäklaren strular och hotar med att återuppta budgivningen om du propsar på besiktning (inte helt ovanligt), då kan man bluffa och acceptera läget, men sedan få "kalenderproblem" så att man segdrar kontraktskrivningen. Till slut kanske det visar sig att man barar råkar ha en besiktningsman tillgänglig just idag när vi har tid med kontraktskrivningen.
Självklart skall du aldrig köpa ett hus som du inte fått besiktiga, såvida du inte själv är byggnadsingenjör med besiktnigskompetens.
Men dessutom så förväntas du tydligen skriva kontrakt utan möjlighet att besiktiga huset, och du förväntas skriva kontrakt utan någon villkorsklausul. MYCKET vanligt är att man skriver kontrakt, med en klausul i stil med att köparen har 2 veckor på sig att besiktiga, och fel som uppgår till minst 50 000 berättigar till omförhandling av pris eller hävande av kontrakt. Formuleringarna kan vara många. En säljare är inte så glad för en sådan klausul efterssom en köpare som då ev. ångrar sitt köp kan få en besiktningasman att hitta lämplig mängd fel på huset. Dvs köpet är igentligen inte klart förrän efter besiktningen, köparen kan under tiden fortsätta att leta hus, men säljaren är bunden. Dvs. om en kunnig köpare anser sig kunna bedömma huset utan att koppla in en besiktningsman så går de ofta före.
I ditt läge så har jag inte fått klart för mig om det "bara" pågår budgivning. I så fall skulle jag nog råda dig att ignorera det där med besiktning tills du vunnit budgivningen, du är inte bunden av budgivningen. När du vunnit budgivningen så tar du upp diskussionen om tid för besiktning (försök att ha en besiktningsman klar med kort varsel, lättare sagt än gjort). I det läget så får antingen kontraktsskrivningen vänta tills du fått besiktiga huset, eller så får du in en villkorsparagraf i kontraktet. Risken med sen skrivning är att säljaren mycket väl kan hitta en annan köpare timmen innan ni besiktigar.
Om mäklaren strular och hotar med att återuppta budgivningen om du propsar på besiktning (inte helt ovanligt), då kan man bluffa och acceptera läget, men sedan få "kalenderproblem" så att man segdrar kontraktskrivningen. Till slut kanske det visar sig att man barar råkar ha en besiktningsman tillgänglig just idag när vi har tid med kontraktskrivningen.
Självklart skall du aldrig köpa ett hus som du inte fått besiktiga, såvida du inte själv är byggnadsingenjör med besiktnigskompetens.
Nej rimligtvis borde mäklaren inte hindra besiktning om det inte finns någon. Problemet kanske mest uppstår när huset är besiktigat i förväg, vilket många av dessa objekt verkar vara. Man vill ju ändå göra en besiktning och oftast är det ju billigast möjliga som är utförd i förväg (typ Anticimex nivå 1). Just när det gäller renoveringsobjekt som kanske inte haft ordentliga tätskikt vill man ju ha en gedigen besiktning på.
Men finns det en sådan förbesiktining kanske man kan ta en dolda-fel försäkring som komplement till den okulära besiktning som då är gjord. Frågan är om den inte blir väldigt dyr när det gäller ett gammalt hus med renoveringsbehov?
Men finns det en sådan förbesiktining kanske man kan ta en dolda-fel försäkring som komplement till den okulära besiktning som då är gjord. Frågan är om den inte blir väldigt dyr när det gäller ett gammalt hus med renoveringsbehov?
Nej, För grejen är att på gamla hus finns i princip inga dolda fel (eller ersättningsbara dolda fel rättare sagt).
Ett dolt fel räknas inte som dolt om man utgåeende från husets ålder eller allmäna skick kan anta att felet kanske finns.
Så fuktskador i gamla badrum är inte dolda fel oavsett om man inte ser något fel vid en besiktning. En otät skorsten som är mer än 20-30 år finns inte en chans att få som dolt fel osv.
Köper du ett gammalt hus så skall du besiktiga så att du får reda på så mycket som möjligt om hur dåligt huset igentligen är, om det visar sig vara sämre än vad du själv föreställt dig, så kan du försöka pruta ner det bud du kanske lagt. Men det finns ingen skyldighet för säljaren att acceptera ett lägre bud, budgivningen kan köra igång igen. Har du redan skrivit på ett kontrakt utan besiktningsklausul så är köpet bindande oavsett vilka fel du hittar på huset. Och är det då gammalt så kan du i nästan alla fall glömma etrsättning för dolda fel.
Man skall inte nöja sig med en besiktning utförd på säljarens uppdrag, i de flesta fall har besiktningsmannen då inget ansvar gentemot dig som köpare (finns varianter där uppdraget så att säga säljs vidare till köparen).
Ett dolt fel räknas inte som dolt om man utgåeende från husets ålder eller allmäna skick kan anta att felet kanske finns.
Så fuktskador i gamla badrum är inte dolda fel oavsett om man inte ser något fel vid en besiktning. En otät skorsten som är mer än 20-30 år finns inte en chans att få som dolt fel osv.
Köper du ett gammalt hus så skall du besiktiga så att du får reda på så mycket som möjligt om hur dåligt huset igentligen är, om det visar sig vara sämre än vad du själv föreställt dig, så kan du försöka pruta ner det bud du kanske lagt. Men det finns ingen skyldighet för säljaren att acceptera ett lägre bud, budgivningen kan köra igång igen. Har du redan skrivit på ett kontrakt utan besiktningsklausul så är köpet bindande oavsett vilka fel du hittar på huset. Och är det då gammalt så kan du i nästan alla fall glömma etrsättning för dolda fel.
Man skall inte nöja sig med en besiktning utförd på säljarens uppdrag, i de flesta fall har besiktningsmannen då inget ansvar gentemot dig som köpare (finns varianter där uppdraget så att säga säljs vidare till köparen).
Badrum och otät skorsten hör till sånt jag räknar med. Däremot är jag orolig för att man ska upptäcka att man måste bryta upp golvet och byta ett ruttet bjälklag eller något sånt som kan bli verkligt kostbart och extremt besvärligt om man samtidigt har tänkt att bo i huset. Att det ska dräneras, läggas om tak, byta ut vvs och el och sånt ingår i kalkylen när man köper ett hus som inte är renoverat på 30-40 år. En enstaka grej som kostar under 100 000 är "inte så farlig" (allt är ju relativt...), men jag vill att vår budget för det vi vill göra ska hålla och det gör den inte om vi får en oväntad post på 3-400 000.
Vårt var precis så, i Stockholm. Vi fick möjlighet att göra en besiktning efter att vi hade vunnit budgivningen och innan vi skrev på. Vårt hus var så uppenbart orenoverat att det var osannolikt att besiktningsmannen skulle hitta något oväntat. Det gjorde han inte heller. Jag har för mig att dealen var att om han hittade något som kostade mer än 30 000 och inte redan var uppenbart så skulle vi förhandla om priset.mino skrev:
Så vi funderade faktiskt rätt mycket med var nyttan egentilgen var av att betala 7000 för en sådan besiktiningsman. Men vi kom fram till att ett besiktningsprotokoll på huset, innan vi satte igång att renovera det kanske är bra att ha om vi någon gång ska sälja.
Vi köpte av ett dödsbo, kontraktet var generöst formulerat att vi hade rätt att backa ur "om vi inte var nöjda med besiktningen", vi var alltså inte ens tvugna att hänvisa till kostnader för fel vi hade hittat.
När vi gjorde om dräneringen efter knappt ett år så upptäckte vi att den sidan av huset som var nydränerad inte var gjord efter normerna (bla var inte själva dräneringsröret eller det dränerande lagret kring det bytt) , vilket väl får sägas vara ett verkligt bra exempel på ett dolt fel.. Vi hade tur, vi fick ut pengarna av dödsbodelägarna, trots att dödsboet var skiftat...
Alltså, dolda fel lär man bara kunna hävda på ett gammalt hus, om något som är nygjort inte är korrekt gjort, och det inte kunde upptäckas eller misstänkas utan förstörande provning.
När vi gjorde om dräneringen efter knappt ett år så upptäckte vi att den sidan av huset som var nydränerad inte var gjord efter normerna (bla var inte själva dräneringsröret eller det dränerande lagret kring det bytt) , vilket väl får sägas vara ett verkligt bra exempel på ett dolt fel.. Vi hade tur, vi fick ut pengarna av dödsbodelägarna, trots att dödsboet var skiftat...
Alltså, dolda fel lär man bara kunna hävda på ett gammalt hus, om något som är nygjort inte är korrekt gjort, och det inte kunde upptäckas eller misstänkas utan förstörande provning.