Har Kommunen rätt att neka någon att stycka av tomt med hus på ofri grund där denne redan bor?
Hej!
Ett hus ligger på ofri grund. Detta hus har varit ett permanentboende med el och vatten, men det har stått obebott i 50 år och är i mycket dåligt skick. Huset finns i kommunen Käpparihjulet. Själva huset ligger utanför detaljplan, 800 meter till närmaste granne, 50 meter från ett naturreservat och inom utökat strandskydd. Huset ägs av Sten-Anders. Huset står på en skogsfastighet på 5000 ha. Skogsfastigheten ägs av Granlunds AB.
Klas-Gunnar vill köpa huset av Sten-Anders och efter en tid får Klas-Gunnar ett löfte om att få köpa huset. Men Klas-Gunnar vill också ha lagfart till huset och kontaktar därför Granlunds AB. Granlunds är positiva till att låta Klas-Gunnar stycka av 3ha intill naturreservatet, som då blir den tomt som inkluderar huset - såvida inte kommunen har åsikter.
Nu undrar Klas-Gunnar vad han kan förvänta sig från kommunen?
Klas-Gunnar är orolig för hur det här ska gå och inser att han måste använda strategi och list för att få sin vision igenom. Ska han till exempel först köpa huset och skriva sig på det; kan han på så sätt "tvinga" kommunen att få rätt till att anlägga avlopp?
Hur skulle Klas-Gunnar enklast få igenom sin vision med att både äga huset och lagfart till tomten runt huset?
Diskutera och motivera ditt svar, 10p
Ett hus ligger på ofri grund. Detta hus har varit ett permanentboende med el och vatten, men det har stått obebott i 50 år och är i mycket dåligt skick. Huset finns i kommunen Käpparihjulet. Själva huset ligger utanför detaljplan, 800 meter till närmaste granne, 50 meter från ett naturreservat och inom utökat strandskydd. Huset ägs av Sten-Anders. Huset står på en skogsfastighet på 5000 ha. Skogsfastigheten ägs av Granlunds AB.
Klas-Gunnar vill köpa huset av Sten-Anders och efter en tid får Klas-Gunnar ett löfte om att få köpa huset. Men Klas-Gunnar vill också ha lagfart till huset och kontaktar därför Granlunds AB. Granlunds är positiva till att låta Klas-Gunnar stycka av 3ha intill naturreservatet, som då blir den tomt som inkluderar huset - såvida inte kommunen har åsikter.
Nu undrar Klas-Gunnar vad han kan förvänta sig från kommunen?
- Kommer kommunen försöka sätta käppar i hjulet pga att ingen bott i huset så länge och allmänheten går ibland över området med huset. Det är mot något slags allmänintresse?
- Kommer kommunen försöka sätta käppar i hjulet pga avlopp måste anläggas och det får man inte göra i närheten av ett naturreservat eller inom strandskydd (trots att det ligger ett permanentboende på plats redan).
- Kommunen sätter käppar i hjulet pga någon annan anledning?
Klas-Gunnar är orolig för hur det här ska gå och inser att han måste använda strategi och list för att få sin vision igenom. Ska han till exempel först köpa huset och skriva sig på det; kan han på så sätt "tvinga" kommunen att få rätt till att anlägga avlopp?
Hur skulle Klas-Gunnar enklast få igenom sin vision med att både äga huset och lagfart till tomten runt huset?
Diskutera och motivera ditt svar, 10p
Här är första potentiella problemet. Man får normalt inte stycka av en så stor yta för en bostadsfastighet. Det är lantmäterimyndigheten som hanterar avstyckningar kommunen har egentligen inte med den saken att göra. En fastighet skall vara ändamålsenlig för att få styckas av. Samtigt så är 3ha för lite för att bli en ändamålsenlig jordbruksfastighet.S Stigur-Olafur skrev:
Strandskydd kan vara ett problem. OM det finns en byggnad på plats idag, så kan det innebära att en fastighet av lämplig storlek får styckas av. Området är redan ianspråkstaget. Det kan bero lite på hur förfallet huset är. Man kan ex. inte gräva fram någon bronsåldersgrund och hävda pågående markanvändning.
Avlopp är absolut ett problem. Det finns ingen rättighet att anlägg avlopp. Är området inte lämpligt för avlopp, så spelar det ingen roll att det redan finns ett hus, du får ändå inte anlägga avlopp. Men det behöver inte vara olämpligt bara för närhet till naturreservat eller strand.
Jag tror inte att det gör till eller från med olika strategier, möjligen om man kan dra "hästgårdskortet" för att motivera en så stor "tomt". Det är troligen avsevärt enklare att få igenom avstyckningen om själva stranden inte ingår i avstyckningen. Strandskýddslagen har ju som huvudmål att försäkra sig om att allmänheten skall ha tillgång till stranden.
I och med att det handlar om såpass mycket mark som 3 ha tänker jag att ändamålet lantbruk består. Om man bara accepterar en såpass liten lantbruksfastighet finns det ju inget annat att invända mot, och 2 ha är gällande praxis för minsta lantbruksfastighet. Byggnaden ligger ju där den ligger, så det är inte så mycket att säga om.
Tack! Mycket bra information.H hempularen skrev:
Jag undrar om det blir en annan typ av ärende om det redan finns en gammal avloppslösning? Tex en gammal stenkista eller vad de nu kan ha använt förr i tiden när de installerade WC i gamla torp. Kommunen vill väll gärna inte att man ska använda det gamla avloppet och då blir det kanske istället en helt omvänd situation där kommunen kräver att man uppdaterar avloppsanläggning istället för att undersöka om man alla får ha en?
Att huset är så förfallet att allmänheten väljer att gå över "tomten"/intill byggnaden tyder på att hemfridszonen upphört. Det blir förmodligen väldigt svårt att få en strandskyddsdispens för att ianspråkta marken och byggnaden på nytt.
Strandskyddet är ett stort problem. Eftersom huset stått obebott så länge anses marken inte (längre) ianspråkstagen, och du får då inte börja använda huset vare sig som fritidsbostad eller permanentboende utan strandskyddsdispens, eller upphävande av strandskydd.
Eftersom det av någon anledning är utökat strandskydd, och dessutom nära ett naturreservat känns det som en rejäl uppförsbacke att få igenom. Strandskyddet är ju inte bara för att skydda människors tillgång till strandområde, utan även för att främja villkor för djur/natur. Att allmänheten idag går över området kring huset visar ju också att området är av intresse för fritidsliv, och därmed "bör" fortsätta vara stransdskyddat. Många svårigheter utifrån strandskydd alltså!
Som andra redan sagt så är avloppet en separat fråga, du måste söka tillstånd och då måste det ju vara lämpligt att ha avlopp där. Att det ev finns någon gammal stenkista spelar ingen roll, du får ändå inte använda den. Visst, kommunen kräver då att du ska uppdatera lösningen, men då måste det ju fortfarande finnas en lämplig lösning att uppdatera till, annars står du utan avlopp att använda iaf. Att få en avloppslösning är nog ett betydligt mindre problem än strandskyddet, om det inte är otroligt olämpliga markförhållanden. Det handlar nog mer om att ni kanske får välja en mer avancerad och därmed dyrare lösning, om det krävs.
Avstyckningen kan lantmäteriet ha många åsikter om, och det kan vara lättare att antingen få igenom en avstyckning som är större (mer lämpligt för jord/skogsbruk), eller att ni gör en betydligt mindre avstyckning ("normal villatomt-storlek"), om de inte tycker att ett litet lantbruk/hästgård uppfyller lämplighetskriteriet. Frågan är om du och ägaren är intresserade om det blir så litet? Avstyckningen kommer inte vara billig heller...
Ett annat problem är (ev) frågan om tillfartsväg - finns det idag eller behöver det anläggas? Om det finns idag, är det en allmän väg eller något som kräver servitut? Det skulle kunna ge problem, eller så är det lätt löst.
Jag antar att huset behöver omfattande renovering, då kan du också få problem att kommunen kräver att det ska göras efter dagens krav på energieffektivitet, tillgänglighet osv. Beroende på husets skick kan du kanske klara dig undan det.
Tillgång till el, vatten och internet (fiber?) är andra problem du får räkna med att behöva lösa, och som kan bli dyrt eller billigt, beroende på situationen idag, fast inget direkt som sätter stopp, bara du har pengar att lägga.
Men, som sagt, det stora problemet är strandskyddet, det bör du kolla upp först, där kan alltihop falla totalt. Resten går att lösa, bara en fråga om kostnad (i de flesta fall).
Eftersom det av någon anledning är utökat strandskydd, och dessutom nära ett naturreservat känns det som en rejäl uppförsbacke att få igenom. Strandskyddet är ju inte bara för att skydda människors tillgång till strandområde, utan även för att främja villkor för djur/natur. Att allmänheten idag går över området kring huset visar ju också att området är av intresse för fritidsliv, och därmed "bör" fortsätta vara stransdskyddat. Många svårigheter utifrån strandskydd alltså!
Som andra redan sagt så är avloppet en separat fråga, du måste söka tillstånd och då måste det ju vara lämpligt att ha avlopp där. Att det ev finns någon gammal stenkista spelar ingen roll, du får ändå inte använda den. Visst, kommunen kräver då att du ska uppdatera lösningen, men då måste det ju fortfarande finnas en lämplig lösning att uppdatera till, annars står du utan avlopp att använda iaf. Att få en avloppslösning är nog ett betydligt mindre problem än strandskyddet, om det inte är otroligt olämpliga markförhållanden. Det handlar nog mer om att ni kanske får välja en mer avancerad och därmed dyrare lösning, om det krävs.
Avstyckningen kan lantmäteriet ha många åsikter om, och det kan vara lättare att antingen få igenom en avstyckning som är större (mer lämpligt för jord/skogsbruk), eller att ni gör en betydligt mindre avstyckning ("normal villatomt-storlek"), om de inte tycker att ett litet lantbruk/hästgård uppfyller lämplighetskriteriet. Frågan är om du och ägaren är intresserade om det blir så litet? Avstyckningen kommer inte vara billig heller...
Ett annat problem är (ev) frågan om tillfartsväg - finns det idag eller behöver det anläggas? Om det finns idag, är det en allmän väg eller något som kräver servitut? Det skulle kunna ge problem, eller så är det lätt löst.
Jag antar att huset behöver omfattande renovering, då kan du också få problem att kommunen kräver att det ska göras efter dagens krav på energieffektivitet, tillgänglighet osv. Beroende på husets skick kan du kanske klara dig undan det.
Tillgång till el, vatten och internet (fiber?) är andra problem du får räkna med att behöva lösa, och som kan bli dyrt eller billigt, beroende på situationen idag, fast inget direkt som sätter stopp, bara du har pengar att lägga.
Men, som sagt, det stora problemet är strandskyddet, det bör du kolla upp först, där kan alltihop falla totalt. Resten går att lösa, bara en fråga om kostnad (i de flesta fall).
1. Är det inom strandskydd så ska det enligt strandsskyddet inte få avstycka mer än vad som är i anspråkstaget som tomtplats, dvs hemfridszon. Detta efterlevs förvisso något olika men praxis är mycket tydlig.
2. som någon nämnde får byggnaden inte vara i så dåligt skick att den anses övergiven, då inträder strandskyddet igen (förutsätter här att den är uppförd före strandskyddet inträdde)
3. 3 ha räknas som en bostadsfastighet för kombinationsändamål. Om det är skog som hör till det aktiva skogsbruket ska det generellt inte tillåtas ingå i en bostadsfastighet, men det kan finnas vissa skäl.
4. Lantmäteriet kan tänkas samråda med kommunen om avloppslösning. Kommunen kan tänkas ha starka åsikter i frågan. Men det finns ju lösningar som inte kräver trekammarbrunn etc, uppge att tanken är en mulltoa eller whatever lösning som går att genomföra. Är det av stark fritidshuskaraktär går det absolut att argumentera för enklare lösningar.
5. Om det är strandskydd och naturreservat är det inte kommunen som är dispens eller samrådspart avseende strandskyddet, utan Länsstyrelsen.
2. som någon nämnde får byggnaden inte vara i så dåligt skick att den anses övergiven, då inträder strandskyddet igen (förutsätter här att den är uppförd före strandskyddet inträdde)
3. 3 ha räknas som en bostadsfastighet för kombinationsändamål. Om det är skog som hör till det aktiva skogsbruket ska det generellt inte tillåtas ingå i en bostadsfastighet, men det kan finnas vissa skäl.
4. Lantmäteriet kan tänkas samråda med kommunen om avloppslösning. Kommunen kan tänkas ha starka åsikter i frågan. Men det finns ju lösningar som inte kräver trekammarbrunn etc, uppge att tanken är en mulltoa eller whatever lösning som går att genomföra. Är det av stark fritidshuskaraktär går det absolut att argumentera för enklare lösningar.
5. Om det är strandskydd och naturreservat är det inte kommunen som är dispens eller samrådspart avseende strandskyddet, utan Länsstyrelsen.
Jättebra svar. Stort tack!M Manfreds skrev:
Att byggnaden är i så dåligt skick att strandskyddet skulle börja gälla igen är oroande i det här fallet. Huset har varit utan fönster och dörrar i flera år och en av kortsidorna har röta i timmerstommen, troligen behöver det mesta av stommen bytas på den sidan.
Var går gränsen för "dåligt skick"?
windestal skrev:
Tack för bra svar! Jag det låter som att strandskyddet skulle kunna vara det största problemet här.
Jag kan i detta sammanhang inte låta bli att undra hur det är tänkt att man ska kunna tillskansa sig all information som länsstyrelsen och kommuner använder som underlag till sina beslut. Denna information är ju helt avgörande för att den sökande ska kunna få igenom sina ansökningar. Utan den är det ju nästan omöjligt att lägga upp en bra strategi/plan som gör att ärendet inte fastnar på teknikaliteter i vårt stolpiga regelverk.
Behöver man gå en utbildning i bygglovsjuridik?
Behöver man gå en utbildning i bygglovsjuridik?
Njaa.. OM det vore jag skulle jag nog blanda in en lämplig jurist. Men gången här borde vaar att du köper byggnaden med villkor i avtalet om att avstyckningen skall gå igenom. Sedan sätter du igång avstyckningsprocessen.
Så länge du är helt ärlig finns nog inte så mycket "smarta strategier" att gå på. Men man kan ju tänka sig att först renovera upp huset lite, så kanske det avstyckningen går bättre....
Så länge du är helt ärlig finns nog inte så mycket "smarta strategier" att gå på. Men man kan ju tänka sig att först renovera upp huset lite, så kanske det avstyckningen går bättre....
Trots allt är det syftet med att begära om avstyckning som ska beskrivas och sedan görs bedömning utifrån det. Vill nog påstå att gör du ansökan för "tillkrånglad" blir det inte enklare att få ett positivt besked.S Stigur-Olafur skrev:
Om du sedan vill vrida och vända på vad som gäller i detalj för olika lagar®elverk då behöver du "en utbildning i bygglovsjuridik?" eller kunskap att själv försöka läsa in sig på vad som gäller.
Alternativt som noterats ta hjälp av sakkunniga inom område t.ex. någon juridiskt kunnig person inom fastighetsrätt.
Jo, om man renoverar där strandskyddet återinträtt, så är det samma sak som ett nybygge ur den lagens perspektiv. Det var det jag menade med att vara helt ärlig eller inte. Går man in i gråzonen, eller till klara lagbrott, så finns det kanske bra strategier.M -MH- skrev:
Men håller man sig helt laglig så är det bara att ansöka utan större försök att vara smart, och hoppas på det bästa.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
För strandskyddet:
Vad jag syftar på är hur sannolikt det är att en stilla upprustning av huset skulle kunna gå byråkratin förbi.
- Är elen inkopplad, om inte, när var den senast det?
- Finns det staket eller snnan avgränsning runt trädgården?
- Underhålls trädgården, eller har den slyat igen?
- Hur tydligt är det utpt att det är ett ödehus? En sidas brädfodring saknas, liksom fönster och dörrar (alla?) om jag förstår det rätt. Hur länge har det varit så?
Vad jag syftar på är hur sannolikt det är att en stilla upprustning av huset skulle kunna gå byråkratin förbi.