Fuktskada tätskikt från 80-talet
Hej,
vid överlåtelsebesiktning av vår gamla villa upptäcktes en fuktskada i ett av badrummen. En läckande (sakta droppande) gammal anslutningskran till tvättmaskin och fall från golvbrunnen har gett en minimal pöl på klinkersgolvet. Själva upptäckte vi detta i samband med städning inför visningen några veckor tidigare. Då vi har upplevt badrummen som välkonstruerade (förutom golvbrunnen) blev vi inte oroade, men jag korkade igen kranen så gott det gick.
När nu besiktningsmannen fuktmätte golvet fick han indikation ett par meter runtom pölområdet, precis utanför tröskeln och dessutom i nästa badrum (vägg i vägg). Han rekommenderade att bryta upp klinkersgolven och en del av de kaklade väggarna för att konstatera omfattningen. Badrummen är från 1984 då den tidigare oinredda vinden renoverades. Jag lärde mig av besiktningsmannen att de moderna kraven på tätskikt i badrum kom i början av 90-talet (1988 har jag sen letat mig fram till), och om jag tolkar honom rätt innebär det att man inte kan lita på klinkersgolv före den tidpunkten. Jag tror fler än jag skulle bli förvånade över den uppgiften!
Besiktningsman och mäklare rekommenderade mig att göra försäkringsärende av det hela. Efter lite stärkande läsning av försäkringsvillkor gjorde jag min anmälan till SalusAnsvar. Svaret så här långt är att en skadebesiktning ska göras och att jag kan räkna med en självrisk på 6000 kr och dessutom att klinkers och ytskikt inte kommer ersättas. När jag läser villkoren ser jag paragrafen B15 som bland annat säger att man inte ersätter skada på ytskikt/tätskikt som inte var funktionsdugligt vid skadetillfället. Men paragrafen B5 säger att man ersätter skada vid läckage i badrum som har golvavlopp och som försetts med vattentätt skikt enligt gällande byggnorm/branschregler vid uppförandet. Det sistnämnda är såvitt jag kan förstå fallet.
Utöver Villaförsäkringen finns också en säljarförsäkring hos Anticimex från när vi köpte huset. Det förvånar mig att detta om tätskikten i badrummen inte omnämns i besiktningsprotokollet för den försäkringen, då det ju uppenbarligen är en riskfaktor. Det dåliga fallet mot golvbrunnen i det aktuella badrummet kommenteras däremot.
Till mina frågor:
Har SalusAnsvar rätt när de säger att de inte ska ersätta ytskiktet?
Finns det något hopp om att få ut något på säljarförsäkringen?
Finns det någon praxis om hur man hanterar sådana här fall mellan säljare och köpare?. Täcks inte ytskikt med klinkers så rör det ju sig om en rätt stor kostnad, som förmodligen ingen av oss är pigg på att ta...
Hur tillmötesgående kan man hoppas att försäkringsbolaget är om det t ex skulle finnas önskemål om kontantersättning istället för återställande? (Villan har fyra badrum, så det är inte helt självklart att köparen vill ha båda badrummen fixade.)
Har ni några andra tips hur detta bör hanteras?
vid överlåtelsebesiktning av vår gamla villa upptäcktes en fuktskada i ett av badrummen. En läckande (sakta droppande) gammal anslutningskran till tvättmaskin och fall från golvbrunnen har gett en minimal pöl på klinkersgolvet. Själva upptäckte vi detta i samband med städning inför visningen några veckor tidigare. Då vi har upplevt badrummen som välkonstruerade (förutom golvbrunnen) blev vi inte oroade, men jag korkade igen kranen så gott det gick.
När nu besiktningsmannen fuktmätte golvet fick han indikation ett par meter runtom pölområdet, precis utanför tröskeln och dessutom i nästa badrum (vägg i vägg). Han rekommenderade att bryta upp klinkersgolven och en del av de kaklade väggarna för att konstatera omfattningen. Badrummen är från 1984 då den tidigare oinredda vinden renoverades. Jag lärde mig av besiktningsmannen att de moderna kraven på tätskikt i badrum kom i början av 90-talet (1988 har jag sen letat mig fram till), och om jag tolkar honom rätt innebär det att man inte kan lita på klinkersgolv före den tidpunkten. Jag tror fler än jag skulle bli förvånade över den uppgiften!
Besiktningsman och mäklare rekommenderade mig att göra försäkringsärende av det hela. Efter lite stärkande läsning av försäkringsvillkor gjorde jag min anmälan till SalusAnsvar. Svaret så här långt är att en skadebesiktning ska göras och att jag kan räkna med en självrisk på 6000 kr och dessutom att klinkers och ytskikt inte kommer ersättas. När jag läser villkoren ser jag paragrafen B15 som bland annat säger att man inte ersätter skada på ytskikt/tätskikt som inte var funktionsdugligt vid skadetillfället. Men paragrafen B5 säger att man ersätter skada vid läckage i badrum som har golvavlopp och som försetts med vattentätt skikt enligt gällande byggnorm/branschregler vid uppförandet. Det sistnämnda är såvitt jag kan förstå fallet.
Utöver Villaförsäkringen finns också en säljarförsäkring hos Anticimex från när vi köpte huset. Det förvånar mig att detta om tätskikten i badrummen inte omnämns i besiktningsprotokollet för den försäkringen, då det ju uppenbarligen är en riskfaktor. Det dåliga fallet mot golvbrunnen i det aktuella badrummet kommenteras däremot.
Till mina frågor:
Har SalusAnsvar rätt när de säger att de inte ska ersätta ytskiktet?
Finns det något hopp om att få ut något på säljarförsäkringen?
Finns det någon praxis om hur man hanterar sådana här fall mellan säljare och köpare?. Täcks inte ytskikt med klinkers så rör det ju sig om en rätt stor kostnad, som förmodligen ingen av oss är pigg på att ta...
Hur tillmötesgående kan man hoppas att försäkringsbolaget är om det t ex skulle finnas önskemål om kontantersättning istället för återställande? (Villan har fyra badrum, så det är inte helt självklart att köparen vill ha båda badrummen fixade.)
Har ni några andra tips hur detta bör hanteras?
Det stämmer säkert att de inte ersätter ytskiktet. Även om de hade ersatt det så skulle du drabbats av ålderavskrivning i klassen 80% eller så.
Säljarförsäkrningen kan du troligen glömma efterssom den handlar om dolda fel, detta är inte ett dolt fel, ens om det hade dykt upp direkt efter att ni köpt. Badrummet är av sådan ålder att man får förvänta sig den här typen av problem.
Vad gäller kostnader så finns det en påtaglig risk att bolaget kommer att hävda att det är 2 olika skador, då blir det 2 självrisker.
När det sedan gäller vilken kostnadsfördelning ni skall ha mellan er och köparen för återställande, så beror ju mycket på hur ert kontrakt är formulerat (jag antar att detta var en besiktning efter kontraktsskrivande, med villkorsparagraf). Om ni har en villkorsklausul som medger förhandling om kostnaden, så tycker jag att en rimlig utgångspunkt bör vara att ni bekostar kakel etc enl. liknande standard som det var (var det exklusivt, så bör det vara det även efter reparationen, var det vanligt vitt kakel så får det vara ersättningsnivån) minus ett åldersavdrag (köparen får ju ett nyskick på badrummet). Övrig utrustning som teoretiskt går att återanvända (toastol handfat etc) får bli köparens val om han vill ha nytt, det är inte ert problem. Åldersavdraget bör kunna vara detsamma som bolaget hade tillämpat om de ersatt.
Mot detta synsätt kan man som köpare rätmätigt hävda att man har köpt ett hus av en viss standard för XX kronor. Pga av denna skada tvingas köparen totalt lägga mer pengar på huset, får visserligen en högre standard, men det var inte en standardökning man vill ha eller är villig att betala för. Och kan då kräva att ni skall stå för hela kostnaden.
Det gäller att i förhandling hitta en lämplig avvägning mellan dessa ståndpunkter.
I vissa kontrakt finns klausuler som bara stipulerar att funna fel skall säljaren stå för, utan några ytterligare regler om avskrivning etc. I det läget ligger man som säljare rätt illa till. För då finns ingen förhandlingsmån. I praktiken har köparen tolkningsföreträde av avtalet i det läget. En reparation kan då kosta ungefär hur mycket som helst, och säljaren kan inte häva kontraktet.
Säljarförsäkrningen kan du troligen glömma efterssom den handlar om dolda fel, detta är inte ett dolt fel, ens om det hade dykt upp direkt efter att ni köpt. Badrummet är av sådan ålder att man får förvänta sig den här typen av problem.
Vad gäller kostnader så finns det en påtaglig risk att bolaget kommer att hävda att det är 2 olika skador, då blir det 2 självrisker.
När det sedan gäller vilken kostnadsfördelning ni skall ha mellan er och köparen för återställande, så beror ju mycket på hur ert kontrakt är formulerat (jag antar att detta var en besiktning efter kontraktsskrivande, med villkorsparagraf). Om ni har en villkorsklausul som medger förhandling om kostnaden, så tycker jag att en rimlig utgångspunkt bör vara att ni bekostar kakel etc enl. liknande standard som det var (var det exklusivt, så bör det vara det även efter reparationen, var det vanligt vitt kakel så får det vara ersättningsnivån) minus ett åldersavdrag (köparen får ju ett nyskick på badrummet). Övrig utrustning som teoretiskt går att återanvända (toastol handfat etc) får bli köparens val om han vill ha nytt, det är inte ert problem. Åldersavdraget bör kunna vara detsamma som bolaget hade tillämpat om de ersatt.
Mot detta synsätt kan man som köpare rätmätigt hävda att man har köpt ett hus av en viss standard för XX kronor. Pga av denna skada tvingas köparen totalt lägga mer pengar på huset, får visserligen en högre standard, men det var inte en standardökning man vill ha eller är villig att betala för. Och kan då kräva att ni skall stå för hela kostnaden.
Det gäller att i förhandling hitta en lämplig avvägning mellan dessa ståndpunkter.
I vissa kontrakt finns klausuler som bara stipulerar att funna fel skall säljaren stå för, utan några ytterligare regler om avskrivning etc. I det läget ligger man som säljare rätt illa till. För då finns ingen förhandlingsmån. I praktiken har köparen tolkningsföreträde av avtalet i det läget. En reparation kan då kosta ungefär hur mycket som helst, och säljaren kan inte häva kontraktet.
Lite sent kom jag på att jag kanske borde uppdatera med hur det gick.
Vid skadebesiktningen som mitt försäkringsbolag gjorde höll inte besiktningsmannen alls med om att där kunde konstateras en skada. Även han uppmätte lite fukt i fogarna, vilket han ansåg fullt normalt i ett badrum. Där fanns varken lukt, ojämnheter eller något annat som tydde på att fukten skulle trängt igenom ytskiktet till underliggande golv.
Rekommendationen blev därför att skriva in en tilläggsklausul i överlåtelsekontraktet om att vi som säljare skulle stå för ersättningen om det konstaterades en skada (relaterad till det konstaterade läckaget) inom ett till två år. Vi gjorde så (vi skrev två år) och båda parter var nöjda. Vår skadeanmälan ska vara gällande om det skulle bli något ärende av detta inom tvåårsperioden.
Vid skadebesiktningen som mitt försäkringsbolag gjorde höll inte besiktningsmannen alls med om att där kunde konstateras en skada. Även han uppmätte lite fukt i fogarna, vilket han ansåg fullt normalt i ett badrum. Där fanns varken lukt, ojämnheter eller något annat som tydde på att fukten skulle trängt igenom ytskiktet till underliggande golv.
Rekommendationen blev därför att skriva in en tilläggsklausul i överlåtelsekontraktet om att vi som säljare skulle stå för ersättningen om det konstaterades en skada (relaterad till det konstaterade läckaget) inom ett till två år. Vi gjorde så (vi skrev två år) och båda parter var nöjda. Vår skadeanmälan ska vara gällande om det skulle bli något ärende av detta inom tvåårsperioden.