Avskrivningar för skulldfri brf

[Stepie]

Hej!

Vi har en lägenhet i en lite ny brf med endast 5 lägenheter. Föreningen är helt skuldfri dvs våra insattser betalade hela produktionskostnader inklusive nödvändig vinst.

Jag är kassör och ska nu sammanfatta vårt första verksamhetsår och lägga en underhålls och likviditetsplan.
Enligt vår underhålls plan så ska vi sätta av 22 400 kr per år till fonden för yttre underhåll.

Vår rörelseresultat före avskrivningar men inklusive avsättning till yttrefond är ca + 5 000 kr.
dvs vårt kassaflöde är positivt, vi bygger upp ett kapital för framtida yttre underhåll, vi har god likviditet nästan 50% av omsättningen och det kommer öka då vi sparar för framtida underhåll.

Så vi har jätte bra ekonomi men vi måste ändå registrera negativt resultat varje år då måste ta med avskrivningarna i bokslutet. Känns jätte konstigt då vi har en förening utan skulder, utan lån och marknadsvärdet är mycket högre (+100%) än det bokförda byggnadsvärdet

Bokslutet blir otydligt och förvirrande för framtida spekulanter.

Måste man alltid ha med dessa avskrivningar eller finns det någon bra, tydlig bokföringsteknisk lösning på detta?

Mvh
Stefan Pierrau

 

[huggan]

Låter som en liten avsättning på 5 lägenheter. Kvittas inte avsättningen mot avskrivningen?

 

[Claes Sörmland]

Hej!

Vi har en lägenhet i en lite ny brf med endast 5 lägenheter. Föreningen är helt skuldfri dvs våra insattser betalade hela produktionskostnader inklusive nödvändig vinst.

Jag är kassör och ska nu sammanfatta vårt första verksamhetsår och lägga en underhålls och likviditetsplan.
Enligt vår underhålls plan så ska vi sätta av 22 400 kr per år till fonden för yttre underhåll.

Vår rörelseresultat före avskrivningar men inklusive avsättning till yttrefond är ca + 5 000 kr.
dvs vårt kassaflöde är positivt, vi bygger upp ett kapital för framtida yttre underhåll, vi har god likviditet nästan 50% av omsättningen och det kommer öka då vi sparar för framtida underhåll.

Så vi har jätte bra ekonomi men vi måste ändå registrera negativt resultat varje år då måste ta med avskrivningarna i bokslutet. Känns jätte konstigt då vi har en förening utan skulder, utan lån och marknadsvärdet är mycket högre (+100%) än det bokförda byggnadsvärdet

Bokslutet blir otydligt och förvirrande för framtida spekulanter.

Måste man alltid ha med dessa avskrivningar eller finns det någon bra, tydlig bokföringsteknisk lösning på detta?

Mvh
Stefan Pierrau

Så är det med avskrivningar i BRFer, redovisningslogiken som fungerar för ett AB fungerar så där i en BRF. Det är viktigare med kassaflödet än med resultaträkningen.

 

[Stepie]

Låter som en liten avsättning på 5 lägenheter. Kvittas inte avsättningen mot avskrivningen?

Avsättningen till yttre fond var på 22 400 kr och avskrivningarna på 47 800 kr dvs vi går back 25 400 varje år.

 

[cpalm]

Så vi har jätte bra ekonomi men vi måste ändå registrera negativt resultat varje år då måste ta med avskrivningarna i bokslutet.

Jepp, så är det. Inget konstigt med det, ni är i gott sällskap.

 

[Stepie]

Så är det med avskrivningar i BRFer, redovisningslogiken som fungerar för ett AB fungerar så där i en BRF. Det är viktigare med kassaflödet än med resultaträkningen.

OK, med andra ord så kommer vi visa ett negativt resultat på ca 25 000 kr varje år samtidigt som vi kommer ha ett positivt kassaflöde på ca 22 500 kr då dessa ska sättas av till vår yttre fond. (Vår avskrivning är på 47 800 kr/år)

 

[cpalm]

då dessa ska sättas av till vår yttre fond

Yttre fonden är, precis som avskrivningarna, bara en boksluts- (eller rättare sagt, resultat-)disposition och påverkar inte kassaflödet.

 

[Riemann]

Frågan är ju om ni inte har för låga avgifter och om avsättningen till den yttre fonden är för låg? Det är förstås omöjligt att svara på för en utomstående.

Avskrivningarna ska ju spegla den förslitning som sker på byggnaden. I och med att ni har en ny byggnad så är förstås underhållsbehovet minimalt de första åren och ert kassaflöde är positivt, men från dag 1 påbörjas den förslitning av byggnaden som i framtiden kommer att kosta mycket i form av fasadunderhåll, takbyte, stambyte mm. För att inte framtidens boende ska sitta med skägget i brevlådan och råka ut för kraftigt höjda avgifter när renoveringarna väl kommer finns reglerna om avskrivning.

Som grov tumregel räknar man ofta med årliga underhållskostnader om 150 kr/kvm boyta och år i en brf. Om du tar 150 * er boyta vad får du för belopp då? Om nu föreningen har lokaler eller biyta så kan 150 behöva justeras. Så något exakt mått blir det inte.

 

[Stepie]

Frågan är ju om ni inte har för låga avgifter och om avsättningen till den yttre fonden är för låg? Det är förstås omöjligt att svara på för en utomstående.

Avskrivningarna ska ju spegla den förslitning som sker på byggnaden. I och med att ni har en ny byggnad så är förstås underhållsbehovet minimalt de första åren och ert kassaflöde är positivt, men från dag 1 påbörjas den förslitning av byggnaden som i framtiden kommer att kosta mycket i form av fasadunderhåll, takbyte, stambyte mm. För att inte framtidens boende ska sitta med skägget i brevlådan och råka ut för kraftigt höjda avgifter när renoveringarna väl kommer finns reglerna om avskrivning.

Som grov tumregel räknar man ofta med årliga underhållskostnader om 150 kr/kvm boyta och år i en brf. Om du tar 150 * er boyta vad får du för belopp då? Om nu föreningen har lokaler eller biyta så kan 150 behöva justeras. Så något exakt mått blir det inte.

Vår BOA är 303 kvm dvs x150 så blir det 45 450 kr vilket är ganska nära avskrivningstakten och nästa dubbelt mot den schablon avsättning som fanns i den ekonomiska planen. Vi får nog se över vår underhållsplan för vår brf. (Får starta en ny tråd kring detta) Jag har googlat en del men har inte lyckats hitta någon bra. Men tack för ditt riktvärde.

 

[cpalm]

Avskrivningarna ska ju spegla den förslitning som sker på byggnaden.

Nja, avskrivningarna avspeglar en ekonomisk, snarare än en reell, livslängd och har, åtminstone med de avskrivningsregler som gäller fastigheter, inte nödvändigtvis någon koppling till faktisk förslitning/underhållsbehov. T.ex. får man inte skriva upp byggnadens värde vid löpande underhåll om inte inte tillämpar komponentbaserad avskrivning, så även om föreningen öser pengar på underhåll minskar byggnadens bokförda värde lika mycket varje år.

 

[Riemann]

Låter ändå som att du håller med om det mesta

 

[cpalm]

Låter ändå som att du håller med om det mesta

Håller med om att man måste planera för hur det långsiktiga underhållet skall finansieras, men det är lättare sagt än gjort i skuldfria föreningar. Det är kanske inte rimligt att framtida större underhållsåtgärder skall kunna finansieras med medel man byggt upp i föreningens kassa(?)

Att man reserverat tillräckliga medel i redovisningen har ganska liten praktisk betydelse eftersom det inte betyder att föreningen faktiskt har de pengarna på kontot.

 

[Riemann]

Lite mer info:
https://www.svd.se/har-ar-siffrorna-som-byggbolagen-morkar

 

[hempularen]

Det förekommer i debatten ibland, åsikten att man bör sätta av så mycket till underhåll att man skall klara allt, även stambyte med fonderade pengar. Jag anser att det vore orimligt. Man bör inte lägga enorma summor på hög i en bostadsrättsförening. Dels blir det till slut en huvuduppgift att förvalta pengar, istället för att sköta byggnader. Dels skall man inte underskatta faran att råka ut för bedragare. En bostadsrättsförening har ofta en svag ”ägarstyrning” få medlemmar bryr sig om vad som händer. Alla är glada om någon, vem som helst tar på sig styrelseansvatet. Finns där då kanske 100 milj. i kassan så blir det väldigt intressant att sitta i styrelsen för fel personer.

 

[Claes Sörmland]

Det förekommer i debatten ibland, åsikten att man bör sätta av så mycket till underhåll att man skall klara allt, även stambyte med fonderade pengar. Jag anser att det vore orimligt. Man bör inte lägga enorma summor på hög i en bostadsrättsförening. Dels blir det till slut en huvuduppgift att förvalta pengar, istället för att sköta byggnader. Dels skall man inte underskatta faran att råka ut för bedragare. En bostadsrättsförening har ofta en svag ”ägarstyrning” få medlemmar bryr sig om vad som händer. Alla är glada om någon, vem som helst tar på sig styrelseansvatet. Finns där då kanske 100 milj. i kassan så blir det väldigt intressant att sitta i styrelsen för fel personer.

Jag håller helt med. Inte bra att vara överkapitaliserad. Den samtida lösningen för större renoveringar är upplåning och sen avbetalning (+ att den reell skulden äts upp inflation/tillväxt).