Kräva ersättning från säljare - badrumsrenovering

[klimt]

Först av allt: jag kan INGET om det här, varken det juridiska eller tekniska.

Jag hakar dock upp mig på en detalj: det antyddes i ett av TS inlägg att anledningen till att styrelsen är så säker på sin sak är att badrummen alla hade renoverats i samband med ett stambyte och att man i något skede insett att dessa renoveringar inte var fullt lyckade ur någon viss aspekt. OM det var så, har inte föreningen något ansvar i det hela? Obs! Ej en retorisk fråga utan en ärlig undran från en okunnig

Jag tror att TS skrev att stambyte och renovering skett före dess att fastigheten blev bostadsrätter och inte i föreningens regi. Men föreningen har väl ändå ett ansvar för att veta vad man köpt för fastighet och senare upplysa om detta. Troligen hade köparen fått denna information om köparen frågat föreningen. När man gör ett så stort köp som en bostadsrätt bör man undersöka så mycket som möjligt, och ett samtal till någon i föreningens styrelse tar inte lång tid. Men tyvärr är det nog vanligt att köpare inte gör så.

 

[TowaTei]

Jag tror att TS skrev att stambyte och renovering skett före dess att fastigheten blev bostadsrätter och inte i föreningens regi

Ah, ja det glömde jag. Tack!

 

[Claes Sörmland]

Jag hakar dock upp mig på en detalj: det antyddes i ett av TS inlägg att anledningen till att styrelsen är så säker på sin sak är att badrummen alla hade renoverats i samband med ett stambyte och att man i något skede insett att dessa renoveringar inte var fullt lyckade ur någon viss aspekt. OM det var så, har inte föreningen något ansvar i det hela? Obs! Ej en retorisk fråga utan en ärlig undran från en okunnig

Det är en lite snårig fråga som du tar upp juridiskt. Det finns nämligen inget egentligt stöd i bostadsrättslagen för att föreningen ska renovera badrum i samband med stambyte. Lagstiftaren verkar inte ha tänkt på detta.

Det strikta sättet att tillämpa lagstiftningen på vid stambyte är att bostadrättsinnehavaren river sina ytskikt/tätskikt och sen tar föreningen över och bilar i sina golv och väggar, byter sina avloppsstammar (och oftast avloppsgroda och golvbrunn), återställer golv, väggar och sen lämnar utrymmet färdigt för tätskikt. Där träder sedan bostadrättsinnehavaren in igen och bygger sitt badrum med tätskikt och allt.

Det kan ju vara samma entreprenör som gör alltihop men som jobbar för olika uppdragsgivare vid de olika momenten. Men vad händer om en bostadrättsinnehavare vill använda en annan entreprenör för sina moment?

Ja, det blir ju rörigt, svårbegripligt och osäkert i praktiken så istället har föreningar börjat sköta hela processen, trots att lagstöd saknas. Det har senare prövats i rätten när konflikter om frågan har flutit upp - inte minst när föreningar vill riva medlemmars ganska nya badrum för stambytet. Och en praxis har vuxit fram... som saknar lagstöd.

Man får se en föreningsorganiserad badrumsrenovering i samband med stambyte som att föreningen träder in och gör underhåll som normalt åligger bostadrättsinnehavaren. När föreningen är klar så återgår ansvaret för underhållet till innehavaren. I praktiken finns säkert ofta en garanti eller i alla fall en reklamationsmöjlighet gentemot företaget om för föreningen om ett fel skulle visa sig de första åren. Men för att svara på frågan, bostadrättsinnehavaren har nog stora problem att ställa några krav på föreningen för renoveringen. Den skulle ju innehavaren egentligen ha stått för.

För mer info, läs Hovrättens domskäl i denna dom: https://lagen.nu/dom/rh/2019:42

 

[Hemmamekaren]

Det år ju helt andra krav på våtrum sedan 10-15 år bakåt eller så.

Mitt hus byggt 1989 har plastmattor på betonggolv, plast golvbrunn och kakel på vanlig gipsskiva. Säkert endast utpenslad plastig hinna under kaklet och silikon ovanpå översta kakelrad mot vägg.

Skulle jag renovera badrum och dushrum, så måste avloppet bytas, golvet bilas upp för avloppet, riva väggarna, våtsäkra väggskivor. Vet ej ifall plåtreglarna i väggarna är OK heller.
Det blir dyrt. Säkert 200kkr med porslin.
Jag föredrar plastmatta som troligen tätar bättre där vattnet flödar.
Det som sitter är OK.

Min gamla lgh hade kakel på putsad tegelvägg. Tätskiktet under kaklet var påpenslad plastaktig hinna i skrikig färg, tejp över mattskarv dold av kakel. Detta var 80-90-tals modellen.

Att plastmattorna släppte vid golvbrunn var vanligt då det fuskats vid renovering med golvlim den sista biten mot brunnen. Enligt mattläggare som fixade min lgh innan dess påstod detta då det skulle fixerats ordentligt med kontaktlim och klämman runt brunnen som klämmer fast mattan rejält utpressad.
Om fel lim använts så fukt kommer in så krympte mattan och mattan hängde i luften. Precis efter att 5 år gått efter rotrenovering.

 

[Claes Sörmland]

Min gamla lgh hade kakel på putsad tegelvägg. Tätskiktet under kaklet var påpenslad plastaktig hinna i skrikig färg, tejp över mattskarv dold av kakel. Detta var 80-90-tals modellen.

Sådan massiv vägg som inte innehåller fuktkänsligt trä eller gips och som rollats för tätskikt är fullt tillåtet än i dag. En av de bättre och säkraste konstruktionerna. Om bara badrum hade byggt med den tekniken så hade vi inga problem.

 

[Freeddee]

Förstår att styrelsen vill att medlemmarna åtgärdar badrummen, badrum över 30 år brukar normalt inte ge någon ersättning alls för ytskicket (tror dock folksam har maxavdrag 15år) samt att kostnaden för föreningens ansvar under tätskikt oftast är belagt med förhöjd självrisk.
Normal brukar väl vara 0,5 basbelopp sen 2 basbelopp i förhöjd självrisk.
Blir snabbt stora kostnader om självrisken blir runt 120 000kr vid skador för delarna föreningen ansvarar för.

Sen skadar man lägenheten under måste ju även den lägenhetsinnehavaren använda sin försäkring för att täcka skadorna i sin lägenhet.

 

[Freeddee]

Finns en dom i HD.
Då är det främst 9-12 jag syftar på.

Här ska förenkngen bekosta allt för för att åtgärda en skada som inte är en skada.
Typ stambyte, etc
https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2019/42902/

 

[Claes Sörmland]

Finns en dom i HD.
Då är det främst 9-12 jag syftar på.

Här ska förenkngen bekosta allt för för att åtgärda en skada som inte är en skada.
Typ stambyte, etc
[länk]

Mycket värdefull dom som sammanfattar praxis gällande underhållsansvar som inte går att läsa i lagtexten eller förarbeten.

Sen blir det ju knepigt att tolka TS väns fall. Enligt domen så är det föreningen som ska svara för återställningen efter stambyte precis som vi diskuterade ovan:



Här har ju föreningen misslyckats med att återställa där på 90-talet enligt sina egna uppgifter. Kan TS vän kring 30 år senare hävda att föreningen nu måste åtgärda sitt tidigare misslyckade återställande? Eller finns det s a s en överlämningstidpunkt när föreningens ansvar för återställandet upphör och återgår till bostadsrättsinnehavaren. Det senare argumenterade jag ju för ovan.

 

[mrbaluba]

I min förening, också HSB, så har styrelsen tankar om att tillfälligt ändra i stadgarna och ta tillbaka underhållsansvaret för att badrummen och genomföra en badrumsrenovering. Tydligen har vattenskadorna av läckande tätskikt i badrummen ökat kraftigt och därmed kostnaderna för föreningen (jag upptäckte själv en vattenskada 14 dagar efter inflyttning).

Vad jag lärde mig när det gäller bostadsrätter i mitt fall av vattenskada är att det inte finns dolda fel att åberopa för bostadsrätter. Däremot fel som upptäcks inom 30 dagar från tillträdesdatum ska säljaren och dennes försäkringsbolag hantera (mitt försäkringsbolag ville inte ta i det med tång ens när jag försökte anmäla om vattenskada utan hänvisade bara till säljaren). Så jag blir väl mer en mellanhand antar jag när det kommer till återställandet av tät- och ytskikten, där jag bara beställer enligt säljarens försäkringsbolag önskan utifrån de två offerter jag fått in för återställandet och sedan vidarebefordrar de fakturor jag får till säljaren/försäkringsbolaget. Har man tigit still under de 30 dagarna så får man sitta där med vacker tass när skadan väl hittats/uppstått oavsett när i tiden den uppstod antar jag.

 

[Kjol]

Precis. Styrelsen har genomfört omfattande undersökningar i alla badrum där fuktskador uppkommit där det konstaterats av fackmän att det är själva renoveringen från 90-talet som orsakar fuktskadorna. Därav kravet.

Visserligen kan man ju, som ni skriver ovan, välja när man ska utföra underhåll för att hålla sitt hem i gott skick, men i detta fall föreligger det en tidsfrist som är svår att bortse ifrån. Väljer hon att inte genomföra denna renovering, kommer hon ju bli ansvarig för kommande skador. Täcker ens hennes försäkring då, när hon fått denna varning i förväg?

Hon kan ju prata med sitt försäkringsbolag och lösa upp brevet.
Jag hade ställt dit en avfuktare för den kommer torka upp all fukt och då är det inte samma panik med renoveringen

 

[HMJ1]

Hej,

Jag hjälper en vän som hamnat i en jobbig sits med sin lägenhet och skulle behöva er input.

Hon köpte sin bostadsrätt för ca 1 år sedan. Nyligen fick hon en lapp i sin brevlåda från styrelsen där det kortfattat står att ”alla badrum som renoverades på 90-talet har bristfälliga tätskikt, och behöver renoveras för att undvika fuktskador. Bostadsrättsinnehavaren ska själv stå för denna renovering.”

Jag har läst igenom stadgarna, och eftersom bostadsrättsinnehavaren själv ansvarar för ytskikt samt underliggande tätskikt antar jag att de har rätt att kräva denna renovering.

Däremot funderar jag på om hon kan ställa krav om ersättning från säljaren? Säljaren visste om detta (bekräftat över sms), men det har inte stått i någon dokumentation från försäljningen och inte heller i årsredovisningen. Det som däremot står är att stambyten beräknas om 20-25 år. Samt att mäklaren nämnde att badrummet var i gott skick och inget behöver renoveras (detta dock muntligt).

Vad tror ni, har hon någon chans att få ersättning?

Renoverade min tvättstuga nyligen. Inga direkta fel men 30år på nacken. Två firmor lämnade offerter och hade samstämmiga åsikter nämligen att vår tvättstuga inte uppfyllde kraven om den nya branschstandarden Säkert Vatten. Golvbrunn mm är inte längre godkända. Synliga rör kan godkännas. Dock, felaktig golvbrunn som förorsakar vattenskada ersätta ej av försäkringsbolagen. Något att tänka på .

 

[Claes Sörmland]

Renoverade min tvättstuga nyligen. Inga direkta fel men 30år på nacken. Två firmor lämnade offerter och hade samstämmiga åsikter nämligen att vår tvättstuga inte uppfyllde kraven om den nya branschstandarden Säkert Vatten. Golvbrunn mm är inte längre godkända. Synliga rör kan godkännas. Dock, felaktig golvbrunn som förorsakar vattenskada ersätta ej av försäkringsbolagen. Något att tänka på .

Har man ett våtutrymme som är 30 år gammalt så står man ändå till största delen oförsäkrad som bostadrättsinnehavare (eller BRF) p g a försäkringsbolagens åldersavdrag. Det är inte försäkringar man behöver utan pengar i kassan. Detta gäller både innehavare och BRF.