Underkänd OVK - byggt igen ventilationskanal

[Ismi]

Hej!

Jag flyttade in i en lägenhet där tidigare säljare byggt igen ventilationskanalen som nu lett till att OVK blev underkänd. Ventilationskanalen sitter där jag markerat på bilden.

Någon som vet det billigaste sättet att åtgärda felet?

Är det bara att borra ett större hål och sätta dit ett frånluftsdon eller behöver jag riva halva köket?

Tack på förhand!

 

[Claes Sörmland]

Först och främst prata med föreningens styrelse. Med all sannolikhet är det föreningens ansvar att se till att ventilationen och frånluftsdon som dessa fungerar, det är grundupplägget i bostadsrättslagen. Att det sen inte är föreningen som har saboterat funktionen utan föregående bostadsrättsinnehavare kan du inte lastas för. Man ärver inte andras åverkan på föreningens tekniska installationer när man köper en bostadsrätt. Den förre bostadrättsinnehavarens felaktiga agerande ger dig heller inte rätt att göra ingrepp i kanalen utan styrelsens tillstånd.

Men det ligger ju i ditt intresse att ventilationen fungerar. Så prata med styrelsen hur de tekniskt vill lösa det. Sen får ni förhandla om vad föreningen ska stå för och vad du kan tänka dig stå för. Sen ger styrelsen dig tillstånd om du ska ansvara för något av ingreppen i ventilatioen. Se till att få det skriftligt och mycket konkret i punktform så det inte blir diskussion om exakt vad det gäller efteråt. Det värsta för dig i det här skedet skulle vara prat och oklarhet exakt om vad du får göra.

Vad gäller det tekniska så behöver man öppna upp hålet i kanalen igen, montera en stos och ventil. Man får hoppas att den förre bostadsrättsinnehavaren inte har avlägsnat kanaler i köket så att en större åtgärd krävs. Och man får hoppas att det bara rör sig om enkel frånluft med självdrag och inte något fläktbaserat system. Då blir det tekniskt värre och kräver inmätningar och elände.

 

[merbanan]

7 kap. 12 § 2 st. BRL

"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler."

Här gissar jag att ledningen endast tjänar TS varvid min tolkning då blir motsatt att brh svarar för reparationer av denna del.

Sen hittar jag i mina stadgar följande paragraf:

Ytterligare installationer
Bostadsrättshavaren svarar även för alla installationer i lägenheten som installerats av bostadsrättshavaren eller tidigare innehavare av bostadsrätten.

Stadgarna "förtydligar" endast vad lagen föreskriver och då stadgarna kommer från en större BRF-organisations mönsterstadgar så finns det således några jurister som har denna tolkning. (Sen vad en installation är kan man ju undra).


Sen kan man ju argumentera för att den boende i lägenheten sitter bra till när det gäller logistiken att åtgärda denna brist. Om min tolkning sedan är korrekt så kan ju kostnaden för åtgärd av detta skickas till föregående ägare. (Att denne inte betalar må ju vara hänt men rent formellt så är det ju så det ska gå till.)

 

[merbanan]

Och man får hoppas att det bara rör sig om enkel frånluft med självdrag och inte något fläktbaserat system. Då blir det tekniskt värre och kräver inmätningar och elände.

Injustering av ventilationen ansvarar fastighetsägaren för. Men om någon bygger om ett kök så ligger det ju på den som bygger om att återställa ventilationsflödena. Så komplicerat är det inte, man kan beställa OVK-protokoll på sin fastighet från stadsbyggnadskontoret. Där kan man se projekterade flöden varvid man helt enkelt får mäta in dessa med lämplig mätutrustning. Man får ju förutsätta att resten av systemet är i balans.

 

[cpalm]

Någon som vet det billigaste sättet att åtgärda felet?

Vi har haft flera liknande problem i vår BRF. Fattar ärligt talat inte riktigt varför så många får för sig att det är en bra idé att sätta igen en ventilationskanal, men så är det uppenbarligen.

Hur som helst har det i våra fall godkänts efter att lämpligt don placerats i kanalens mynning, precis som du är inne på, trots att det då inte hamnat i anslutning till spisen vilket egentligen är det formella kravet. Men det ser ju inte ut att vara ett problem för dig(?)

 

[Claes Sörmland]

Injustering av ventilationen ansvarar fastighetsägaren för. Men om någon bygger om ett kök så ligger det ju på den som bygger om att återställa ventilationsflödena.

Nej riktigt så är det inte. Ansvaret regleras av bostadrättslagen och mer i detalj inom ramen för lagen i föreningens stadgar. Det är typiskt sett föreningen som ansvarar för ventilationen med undantag från att rengöra eller måla t ex frånluftsdon. Det är alltså inte TS som formellt äger frågan, utan styrelsen.

Sen är det ju så i det här fallet att säljaren med uppsåt eller av försumlighet gjorde ingrepp i ventilationen så att den sattes ut funktion. Dessutom antar jag helt utan styrelsen tillstånd (ett annat krav enligt bostadrättslagen). Styrelsen kan alltså överväga att ställa ekonomiska krav på säljaren för skadan. Men inte på TS som inte har orsakat skadan.

Sen som sagt så ska naturligtvis TS vara styrelsen behjälplig när de har definierat vad de behöver göra för att få föreningens ventilation att fungera igen. Och TS har ju dessutom ett egenintresse i att få kökets ventilation att fungera igen så hans och styrelsens intresse sammanfaller på ett fint sätt.

 

[Claes Sörmland]

7 kap. 12 § 2 st. BRL

"Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler."

Här gissar jag att ledningen endast tjänar TS varvid min tolkning då blir motsatt att brh svarar för reparationer av denna del.

Sen hittar jag i mina stadgar följande paragraf:

Ytterligare installationer
Bostadsrättshavaren svarar även för alla installationer i lägenheten som installerats av bostadsrättshavaren eller tidigare innehavare av bostadsrätten.

Stadgarna "förtydligar" endast vad lagen föreskriver och då stadgarna kommer från en större BRF-organisations mönsterstadgar så finns det således några jurister som har denna tolkning. (Sen vad en installation är kan man ju undra).


Sen kan man ju argumentera för att den boende i lägenheten sitter bra till när det gäller logistiken att åtgärda denna brist. Om min tolkning sedan är korrekt så kan ju kostnaden för åtgärd av detta skickas till föregående ägare. (Att denne inte betalar må ju vara hänt men rent formellt så är det ju så det ska gå till.)

Du är på rätt spår om det skulle röra sig om klassikern (vi har hur många trådar som helst om det scenariot) att föregående bostadrättsinnehavare har anslutit en spisfläkt till en självdragskanal. Då köper man ju spisfläkten och rören mellan den och föreningens självdragskanal när man köper bostadrätten. Man köper också ansvaret för att den sitter fel. Där behöver bara styrelsen uppmana bostadrättsinnehavaren att koppla bort sina rör från frånluftsventilen och sen är frågan löst för föreningen. Tyvärr är det sällan då löst för bostadrättsinnehavaren som får en kostnad för ombyggnad av köket och installation av kolfilterfläkt.

Möjligen kan det vara samma situation här om det bara sitter en enkel OSB/gipsskiva framför imkanalen i taket. I det scenariot så avlägsnar TS då skivan och saken är löst. Enkelt för föreningen och för TS. Att fp det snyggt är då TS utmaning, mycket spackling och målning. Men det kan likväl vara betydligt mer tekniskt komplicerat. TS får prata med styrelsen (förvaltare) så kommer mer info fram. Sådana tekniska saker kan vi ju inte gissa fram här.

 

[merbanan]

Nej riktigt så är det inte. Ansvaret regleras av bostadrättslagen och mer i detalj inom ramen för lagen i föreningens stadgar. Det är typiskt sett föreningen som ansvarar för ventilationen med undantag från att rengöra eller måla t ex frånluftsdon. Det är alltså inte TS som formellt äger frågan, utan styrelsen.

Ja, mitt resonemang utgår från att då den tjänar endast en lägenhet så är det den boendes underhållsansvar. Jag har inte läst några domar utan tolkar bara lagen till föreningens fördel. Men om vi återgår till någon som renoverar kök och ska dra om ventilationen så anser jag att man som förening kan ställa krav att ventilationsflödet skall återställas så som det är innan förändringen.

Injusterade don/spiskåpor hör ju entydigt till ventilationssystemet, men jag kan inte se att om en boende vill byta någon del i samband med underhåll att föreningen skulle tvingas betala för att någon skall justera in ventilationen igen. Det anser jag att den boende skall stå för i samband med sitt underhåll.

En analogi kan ju vara flytt av golvbrunn. Den boende vill flytta den men då kanske den får betala för en ny även fast den kanske är föreningens ansvar.

 

[Claes Sörmland]

Ja, mitt resonemang utgår från att då den tjänar endast en lägenhet så är det den boendes underhållsansvar. Jag har inte läst några domar utan tolkar bara lagen till föreningens fördel. Men om vi återgår till någon som renoverar kök och ska dra om ventilationen så anser jag att man som förening kan ställa krav att ventilationsflödet skall återställas så som det är innan förändringen.

Jag har också varit osäker på de där skrivningarna i lagen men fått klarhet senare hur det fungerar, t ex genom att läsa domar. (Jag råkar också sitta i en styrelse där just detta är föremål för en tvist.) Bara för att en viss ventilationskanal genom huset enbart betjänar en lägenhet så är det inte bostadrättsinnehavarens ansvar att underhålla den. Den ingår nämligen inte som en del av lägenheten när den sträcker sig genom byggnaden. Det är föreningens ansvar. I stadgarna specificeras närmare exakt var gränsen går för underhållsansvaret, vanligen så tillhör frånluftsdonet på väggen föreningen men får rengöras av innehavaren.

Injusterade don/spiskåpor hör ju entydigt till ventilationssystemet, men jag kan inte se att om en boende vill byta någon del i samband med underhåll att föreningen skulle tvingas betala för att någon skall justera in ventilationen igen. Det anser jag att den boende skall stå för i samband med sitt underhåll.

En analogi kan ju vara flytt av golvbrunn. Den boende vill flytta den men då kanske den får betala för en ny även fast den kanske är föreningens ansvar.

Du har rätt men drar det kanske lite långt. Det fungerar så här:

En bostadsrättsinnehavare vill göra ingrepp i en del av ventilationssystemet i sin lägenhet, t ex förlänga ett ventilationsrör till kökets nya plats. För det krävs enligt bostadsrättslagen tillstånd från föreningens styrelse. Styrelsen säger oftast då OK men bara under förutsättning att det görs fackmannamässigt och att bostadrättsinnehavaren betalar det hela och gör en OVK som blir godkänd efteråt. D v s föreningen har ansvaret här men kan förhandla med bostadrättsinnehavaren att utföra det som är föreningens ansvar för att ge tillstånd. Det är fortfarande föreningens ansvar men de lastar över besväret och kostnaden på den boende.

Med detta sagt så innebär det inte att man som bostadsrättsinnehavare har ansvar för något som är föreningens ansvar som tidigare bostadrättsinnehavare har genomfört med eller utan styrelsens tillstånd. Det är fortfarande föreningens ansvar. Man ärver inte skadeståndsskyldigheten som den gamla bostadsrättsinnehavaren har gentemot föreningen. Vill styrelsen ha ekonomisk kompensation får de stämma den gamla bostadrättsinnehavaren, inte den nya.

 

[Ismi]

Vilka stjärnor ni är, tack för att ni tagit er tiden att svara på min tråd! Så glad över att det finns så snälla människor som ni!

Efter att ha läst era tankar så tror ni som mig att i bästa fall kanske det bara är att ansluta donet till ventilationskanalen. Dock är det något som jag egentligen inte bör stå för?

Jag håller med er i det ni skriver men blir ändå osäker eftersom att föreningen tycker att jag ska stå för kostnaden eftersom det är mitt ansvar att innan jag köper lägenhet ha en egen besiktning. Till saken hör att det skedde en besiktning 2-3 år innan jag flytta in där besiktningen blev godkänd vilket ledde till att jag inte genomförde en besiktning. När jag nu hört av mig till styrelsen finns det inga protokoll enligt dem från besiktningen, inte heller något kommunen har efter att jag varit i kontakt med dem.

Men för att sammanfatta det ni menar är att det är tidigare säljare som bör ansvara för felet samt att det skulle ha godkänts från styrelsen enligt bostadsrättslagen. Och eftersom det just rör sig om att ventilationen är det styrelsens ansvar och inte mitt. Så undersökningsplikten hör inte hit från min sida? Det är svårt att veta att det ska vara ett don där om det är igen gipsat tänker jag samt inte något som syns på planritningen när jag köpte lägenheten.

Behöver även läsa vad som står i min stadga om frånluftsdonet ingår i deras ansvar eller ej. För min tanke var att ventilationskanalen endast var deras ansvar och att den finns i varje lägenhet. Och då har dom gjort sitt. Men bra poäng och något jag ska kolla upp.

Tack ännu en gång!

 

[TypRätt]

Ja, om ventilationsrören tillhör fastigheten och inte anses vara dina och ditt ansvar så ligger det heller inte på dig att återställa dem om du inte stått för åverkan. Du måste givetvis låta de hantverkare som styrelsen kan tänkas skicka för att åtgärda felet få komma in men då det inte är du som har förändrat kanalen behöver inte du lastas med kostnaden. Det får styrelsen ta med förra ägaren. Det krävs inte att undersöka 'annans' egendom i besiktning mer än att det givetvis är bra att veta om det föreligger några servitut eller tex ta reda på vem som anses äga ansvar för vad, föreningen kan tex äga ytterdörrar samt fönster och balkongdörrar men det måste inte vara så.

 

[Ismi]

Ja, om ventilationsrören tillhör fastigheten och inte anses vara dina och ditt ansvar så ligger det heller inte på dig att återställa dem om du inte stått för åverkan. Du måste givetvis låta de hantverkare som styrelsen kan tänkas skicka för att åtgärda felet få komma in men då det inte är du som har förändrat kanalen behöver inte du lastas med kostnaden. Det får styrelsen ta med förra ägaren. Det krävs inte att undersöka 'annans' egendom i besiktning mer än att det givetvis är bra att veta om det föreligger några servitut eller tex ta reda på vem som anses äga ansvar för vad, föreningen kan tex äga ytterdörrar samt fönster och balkongdörrar men det måste inte vara så.

Tack snälla för ditt svar . Ja ventilationskanalen hör till fastigheten och är inte mitt ansvar enligt stadga. Dock säger styrelsen i bostadsföreningen att det var mitt ansvar att anlita egen besikningsman som skulle upptäckt felet. Men då stämmer inte det, utan det är deras ansvar oavsett.

 

[TypRätt]

Tack snälla för ditt svar . Ja ventilationskanalen hör till fastigheten och är inte mitt ansvar enligt stadga. Dock säger styrelsen i bostadsföreningen att det var mitt ansvar att anlita egen besikningsman som skulle upptäckt felet. Men då stämmer inte det, utan det är deras ansvar oavsett.

Jag förstår inte hur styrelsen resonerar där, vad skulle du göra med den informationen då? Inte köpa lägenheten? Det är ju fortfarande inte din kanal så även om du visste att den var trasig så ligger det ju inte på dig att åtgärda det eller att påtvinga förra ägaren att återställa fastigheten. Nej gå tillbaka till styrelsen och på ett vänligt sätt förklara att det inte är upp till dig att jaga den tidigare ägaren för att han under sitt ägande har gjort åverkan på fastigheten, det gäller lika lite ventilationsröret, även om det råkar ligga i lägenheten som om han pajat hissen när han flyttade ut.

 

[Isakare]

Om jag fick bestämma skulle det vara lag på överlåtelsebesiktning av föreningen.
Besiktning av installationer som föreningen är ansvarig för. Då vet man vad den förra lämnade och vad den nya tillträder.
Om man då hittade denna saknade ventil får säljare/köpare göra upp om vem som ska lösa problemet.
Besiktningen skulle bekostas av säljaren.

 

[merbanan]

Om jag fick bestämma skulle det vara lag på överlåtelsebesiktning av föreningen.
Besiktning av installationer som föreningen är ansvarig för. Då vet man vad den förra lämnade och vad den nya tillträder.
Om man då hittade denna saknade ventil får säljare/köpare göra upp om vem som ska lösa problemet.
Besiktningen skulle bekostas av säljaren.

Min förening besiktar lägenheter innan överlåtelse. Detta görs väldigt rudimentärt och endast med fokus på föreningens ansvarsområde. Typ är ventilationen ok, finns alla element etc. Detta görs av en styrelsemedlem då man inte kan lägga kostnaden för besiktning på någon annan part än föreningen för närvarande.