Bygga BRF
Hej alla glada!
Har några funderingar kring ett projekt vi står i startgroparna med, hoppas ni kan hälpa mig med er expertis!
Jag och 3 andra personer kommer tillsammans att förvärva en tomt med tillhörande tegelfastighet i 2 plan, totalt ca 650m2.
Vår ide är att starta våra egna bolag och förvärva aktier i bolaget där fastigheten ligger idag. (för att kunna utnyttja 3:12 och ha större inflytande över kommande vinst)
- Någon som feedback på mitt tankesätt?
Därefter söka bygglov (kommunen i fråga uppmuntrar till byggandet av bostäder) för att renovera och skapa 7st Bostadsrätter.
Mina funderingar är:
1. Kommer banken bevilja ett byggnadskreditiv baserat på bygglov, startbesked och förhandsvärdering upp till ca 65% trots att inget kassaflöde finns i bolaget?
2. Att administrera bildandet av en BRF verkar vara invecklat med avtal etc, känner ni till något företag/personer som hjälper till med nyproduktioner av BRF?
3. Vi har räknat på en renoveringskostnad på ca 20.000/m2, men jag får inte riktigt ihop det när vi sedan säljer bostadsrätterna och de nya ägarna får ta över skulderna 20.000/m2 i lån är en väldigt hög belåning.
- Hur löser större byggbolagen denna ekvation?
Tusen tack på förhand,
Har några funderingar kring ett projekt vi står i startgroparna med, hoppas ni kan hälpa mig med er expertis!
Jag och 3 andra personer kommer tillsammans att förvärva en tomt med tillhörande tegelfastighet i 2 plan, totalt ca 650m2.
Vår ide är att starta våra egna bolag och förvärva aktier i bolaget där fastigheten ligger idag. (för att kunna utnyttja 3:12 och ha större inflytande över kommande vinst)
- Någon som feedback på mitt tankesätt?
Därefter söka bygglov (kommunen i fråga uppmuntrar till byggandet av bostäder) för att renovera och skapa 7st Bostadsrätter.
Mina funderingar är:
1. Kommer banken bevilja ett byggnadskreditiv baserat på bygglov, startbesked och förhandsvärdering upp till ca 65% trots att inget kassaflöde finns i bolaget?
2. Att administrera bildandet av en BRF verkar vara invecklat med avtal etc, känner ni till något företag/personer som hjälper till med nyproduktioner av BRF?
3. Vi har räknat på en renoveringskostnad på ca 20.000/m2, men jag får inte riktigt ihop det när vi sedan säljer bostadsrätterna och de nya ägarna får ta över skulderna 20.000/m2 i lån är en väldigt hög belåning.
- Hur löser större byggbolagen denna ekvation?
Tusen tack på förhand,
Bankerna kommer vara måttligt eller helt ointresserade av detta pga för få antal bostadsrätter, de flesta har 10-12 st som minimum, minus även för liten byggnad för att bli BRF = ingen bra business för banken. En belåning om 20 tkr/m2 kommer aldrig tillåtas heller.
Möjligen om ni kan hitta en liknande fastighet så det blir dubbelt så stort men ni måste då in med ganska stort belopp i eget kapital för att få med er någon finansiär.
PS. Jag jobbar med att hjälpa BRF:er med ekonomiska frågor...
Möjligen om ni kan hitta en liknande fastighet så det blir dubbelt så stort men ni måste då in med ganska stort belopp i eget kapital för att få med er någon finansiär.
PS. Jag jobbar med att hjälpa BRF:er med ekonomiska frågor...
Jag har dålig koll på detta, så jag borde inte uttala mig egentligen...S Saakha skrev:
Jag sitter dock i styrelsen i en relativt stor och gammal BRF, föreningen har idag en belåning runt 1200kr/kvm.... Att då höra din siffra ang renoveringskostnaden gör mig mörkrädd...
Här förstår inte jag uträkningen, var tar pengarna från försäljningarna vägen? Pratar du föreningens lån per kvadratmeter eller menar du lägenhetsköparens privata lån för köpet?S Saakha skrev:
Föreningens slutliga lånestorlek borde ju vara byggkostnaden, plus vinst till er, minus försäljningsintäkterna.
Jag vet inte hur byggbolagen brukar rigga ekonomin inför överlåtelsen till föreningen, men för föreningens del står man ju inför förvärvet med en stor påse pengar i form av medlemmarnas insatser. Den påsen bör ju vara tillräckligt stor för att föreningens belåningsgrad skall hamna på en rimlig nivå.S Saakha skrev:
Om sen föreningen eller säljaren löser lånen spelar väl kanske mindre roll. Huvudsaken är att föreningen inte sitter fast med bundna lån och samtidigt en stor överlikviditet.
Det är det vi har funderat kring med, det finns utrymme att bygga en ytterliggare våning eller en till huskropp på tomten, på så sätt skulle vi kunna komma upp i 10-13 lägenheter.Jonatan79 skrev:
Skulle gärna ta emot en enkel kalkyl om du även hnaterat ekonomin gällande nyproduktion!
@witten Ja vi har haft en konstruktör på plats för att reda ut bärigheten och möjligheterna.
Jag tänker isf fel i detta fall, i min första tanke var det försäljningsintäkterna - byggadskostnaderna = Vinst.
Och att byggnadskostnaderna sedan tas över till fullo av BRFen.
Åh andra sidan, kanske det hade varit bäst att dela huset i mitten och helt enkelt skapa ett parhus i 2 våningar.
Hade förmodligen underlättat rent administrativt och byggnadsmässigt.
Med en bra kalkyl och förhandsvärdering torde banken vara mer villig att låna ut till byggandet av villor/parhus?
Ja samt minus erat företags kostnad för inskaffandet av fastigheten.S Saakha skrev:
Men efter att BRF:en köpt fastigheten av erat företag, hur menar du då att de också ska ta över byggkostnaderna?S Saakha skrev:
Jag tror att du och dina polare har grävt er rätt djupa startgropar.
Om vi tänker enbart 6 lägenheter ser kostnadsposterna ut såhär:O Oaken skrev:
Inköpskostnad 3mkr
Renovering 12mkr (20.000/m2 x 600 m2)
Övriga utg 500K
Totala utgifter 15,5mkr
Försäljningbar area - 45.000/m2 x 500 = 22.500.000
Hypotetisk vinst -22,5 mkr minus 15,5 = 7mkr.
Slarvigt uttryck av mig, menar såklart att BRFen köper fastigheten och därmed belånar sig.W witten skrev:
Jo tack! vi vet vad vi vill uppnå men är i fasen att titta på eventuella projekt och ta reda på information.
Ni får gärna kort förklara hur faktiskt övertaget går till från vår ägo till de nya ägarna med transaktioner, ponera att projektet är klart och det är dags för inflytt.
Mvh