I princip alla underhållsplaner till rimligt pris (för brf/samf) utgår från mängd x schablon (typ Aareon/REPAB). Konsultens praktiska arbete blir främsta att mängda och bestämma skick och jag avser konsult som inte är utskickad av förvaltare. Vad tycker du är alternativet om syftet är att uppskatta totala kostnader på lång sikt, med hänsyn taget till att en brf/samf kan sakna egna historiska data?Scouten skrev:
/Urbota
Jag vet, men enligt mig, så är de knappt värda pappret de är skrivna på och absolut inte fakturan de skickar. Jag önskar att man såg till att lära sig mer om sina fastigheter, så att man kan göra egna bedömningar, åtminstone så att man kan se igenom den värsta bullshiten som säljs i dessa UH-planer.
Jag är som sagt väldigt skeptisk till att en bostadsrättsförening skall samla på sig pengar under tiotals år som skall räcka till ett stammbyte om 30 år. Det är givetvis vettigt att försöka bygga upp ett kapital som kan täcka en del, kanske 3 - 5 år innan man kör igång bygget, och låna upp resten. Däremot är det ju väldigt bra om man i en plan kan se vilka samverkande små och halvstora underhåll som skall göras de närmaste 3 - 5 åren, så att dessa kan ordnas i princip helt ur kassan. Det är trapphus som skall målas, utomhusbelysning skall skall uppgraderas, fönster som skall renoveras osv.
Man får komma ihåg att TS fråga gäller samf. Medlemmarna äger sina egna hus och får planera stambyte, ommålning och renoveringar bäst de ids. Återstår det samfällda. I fall det rör sig om en gemensamhetsanläggning "av kommunalteknisk natur" kan det röra sig om långa underhållsintervaller men stora belopp när det väl skall göras. Dessutom äger föreningen ingenting som går att belåna. En samf kan inte lämna säkerhet utan måste ta blanco-lån. Syftet för en brf och samf är inte väsenskilda, men någonting ditåt.H hempularen skrev:
/Urbota
Fel. Lån till samfällighetsförening har bättre rätt än inteckningarna i delägarfastigheterna.
Är du säker på det? Att samfälligheter inte kan ta lån?Urbota skrev:
Jag vet flera samfälligheter som har lånat upp tiotals miljoner för att uppgradera ledningsnätet inför inkoppling till kommunalt VA. Har väldigt svårt att tro att de skulle tagit blancolån.
Jag förutsätter att du är införstådd med att samfällighetsföreningen inte äger samfälligheten. Den bättre rätt du hänvisar till håller jag med om, men det handlar om att föreningen har rätt att uttaxera medel från medlemmarna och att denna rätt har företräde framför andra fordringsägare. Så, igen, föreningen har inget att ställa i pant. Detta ställer till det för samfällighetsföreningar när de skall låna, vilket uppmärksammats av t.ex. REV. Lån till samfällighetsföreningar blir formellt blancolån och räntan blir en förhandlingsfråga. Bankernas automatiserade kreditbedömning har helt enkelt ingen mekanism som tar hänsyn till samfällighetsföreningarnas speciella lösning för att garantera kapitalet.C civilingenjören skrev:
/Urbota
Eftersom det handlar om juridik vill jag precisera att jag avser samfällighetsföreningar, inte samfälligheter. Det är delägarna som äger samfälligheten och samfällighetsföreningen är en ren förvaltningslösning. Jag kan givetvis inte kommentera enskilda fall jag inte känner till, men någon pant, t.ex. inteckningar kan föreningen inte ställa. Samfällighetsföreningar har de facto möjlighet att ta lån, men det är "meckigare" eftersom man måste förklara hur en samfällighetsförening kan ha utmärkt betalningsförmåga utan att kunna lämna pant. Räntan ligger i utgångsläget över den som ges för huslån till delägarna trots att samfällighetsföreningen har företrädesrätt för sin fordringar. Det är snurrigt, men det beror på bankernas beräkningsmodeller.H hempularen skrev:
/Urbota
Samfälligheter kan som regel ta lån och även upplåta fast egendom som säkerhet, men det kräver dels att stadgarna tillåter det samt att två tredjedelar av samfällighetsföreningens medlemmar godkänner (de angivna rösterna) det, se 51§H hempularen skrev:
lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Däremot är det som jag förstått det så att många banker är skeptiska till att låna ut pengar till samfällighetsföreningar, varför det i praktiken kan vara svårt att få särskilt bra lånevillkor. Vidare finns det vissa specialfall, t.ex. allmänningsskogar i Norrland och Dalarna som inte får belastas av inteckningar, se 5§
Lag (1952:167) om allmänningsskogar i Norrland och Dalarna.
Vad gäller bostadsrättsföreningar blir det lite mer komplicerat eftersom det precis om Urbota skriver förhåller sig så att själva föreningen inte kan upplåta någon säkerhet för lånen. Däremot kan föreningen under vissa omständigheter besluta om att upplåta säkerhet i den eventuella fasta egendom som föreningen är satt att förvalta. Det är dock viktigt att förstå att det då är den fasta egendomen som belånats, inte föreningen som sådan.
Redigerat:
Det är väl just den rätten, som kan utgöra pant ? Om inte lagen skrivits om de senaste åren, så gäller väl följande scenario med fiktiva värden ( 100 medlemsfastigheter) ? :
Föreningen behöver grundligt restaurera garagen. Kostnad 14 miljoner.
Föreningen lånar 9 miljoner och tar 5 miljoner från fonderade medel (=har fonderat för litet).
Något händer, så föreningen får svårt för att amortera eller helt betala tillbaka lånet.
Banken kräver omedelbar betalning av hela lånet på 9 miljoner, med vetskap om att föreningen då, med lagen i ryggen, kan kräva in full betalning ( 90.000 ) av varje medlem. Den medlem som inte kan betala kan då i värsta fall bli tvungen att sälja sin fastighet.
Sammanfattning : HELT riskfritt för banken att låna ut pengar, vilket brukar ( ev. brukade ) visa sig i att låneräntan på sådana lån är förhållandevis låg.
Redigerat:
Bra inlägg. Jag gissar att du menar samfällighetsföreningar i andra stycket. Ett problem när man diskuterar samfällighetsföreningar är den enorma bredden på vad det är som förvaltas. Om delägarna äger samfälld mark så går den att inteckna. Men det kräver att någon accepterar inteckningen som säkerhet. Tillgången måste ju ha ett marknadsvärde. För många av de samfälligheter som bildades för miljonprojektets småhusområden innehåller samfälligheten en rätt till utrymme men inte äganderätt till marken. Genom anläggningsbeslutet ges samfälligheten en tidsmässigt obegränsad rätt till marken för sina anläggningar, men ägaren, vanligen kommunen, behåller äganderätten. Därmed försvinner möjligheten till inteckning av fast egendom. Diskussionen har fjärmat sig från det ursprungliga ämnet och gäller nu generella principer. De är intressant i sig, men eftersom samfälligheter kan bildas för så många olika saker tror jag att man måste vara ganska konkret när det gäller förutsättningarna.F Falckman skrev:
/Urbota
Redigerat:
Det är precis så det fungerar, men det är formellt inte en säkerhet. En säkerhet är för banken något som den kan beslagta och sälja för att täcka sin fordran på gäldenären. Man garanterar en skuld med en tillgång. Den speciella lösning som finns för samfällighetsföreningar passar inte bankernas lånemodeller och det krävs normalt ganska hårda förhandlingar för att få ned räntan till bolåneräntornas nivå trots att samfällighetsföreningar har andra, och i mitt tycke, bättre sätt att "garantera" betalning. Blancolån innebär "lån utan säkerhet" och i ditt exempel är det vad föreningen får.HasseTeknik skrev:
/Urbota
Jo jag håller med och det stämmer att jag syftade på samfällighetsföreningar, jag borde ha varit lite tydligare i mitt inlägg. Det är i mitt tyckte lite olyckligt att marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar bägge använder sig av termen samfälld eftersom det leder till att begreppet blir så väldigt brett (där jag för egen del misstänker att det kan leda till en ökad begreppsförvirring). Men givetvis har du rätt i vad du skriver och jag får nog hålla med om att diskussionen kanske flyttat sig lite väl långt från den ursprungliga frågan.
Jag tror inte att blancolån är ett formellt begrepp överhuvudtaget utan något som banker väljer att kalla vissa av sina tjänster. Jag vet att vissa banker inte har skapat rutiner för att låna ut till samfällighetsföreningar (t.ex. statliga SBAB för ett antal år sedan) medan privata (t.ex. Handelsbanken) är mer flexibla och kan göra affärer i denna nisch. En företagare som banken känner och har affärer med kan få till stånd bra lånevillkor för en samfällighetsförening som han företräder.
(Det är vanligt att samfällighetsföreningar äger fastigheter som är helt och hållet upplåtna till de gemensamhetsanläggningar som förvaltas. Dessa fastigheter kan pantsättas men har lågt värde som säkerhet, så den möjligheten är inte ens värd stämpelskatten för inteckningen.)
Det var viktigt när dessa var registrerade som fastigheter men numera är de registrerade som samfälligheter, så det går inte ens att inteckna dem längre. Däremot har de förvaltande organisationerna köpt mycket mark som de äger och gärna belånar t.ex. för att investera i kraftverk.F Falckman skrev:
Den rätten kallas inte för pant, men är en annan form av säkerhet.
Så går det verkligen inte till. Banker får inte beslagta fastigheter. De kan bara gå till kronofogden, som kan sälja fastigheten och sedan fördela medel till fordringshavarna. Det enda som panträtten ger är företräde framför andra fordringshavare vid denna fördelning.
Som jag tolkar 51§ lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter kan samfälligheter visst intecknas, eller har jag missförstått något menar du? Vidare finns det fortfarande allmänningsskogar som är registrerade som fastigheter, se t.ex. allmänningsskogen i Pajala.C civilingenjören skrev: