Sälja del av hus till särbo?
Självbyggare
· Östergötland
· 1 615 inlägg
Hej, önskar få lite åsikter och tips gällande en eventuell försäljning som är i ett väldigt tidigt planeringsskede.
Jag köpte ett hus ensam 2015 och fick det förra året värderat över tfn till ca det dubbla mot inköpspris detta för att låna upp på huset.
Idag har jag lån på ca 83% av värderingen. Detta för att finansiera omfattande renoveringar.
Jag skulle uppskatta att man med fortsatta renoveringar kan få huset värderat till åtminstone 4ggr inköpspriset i framtiden.
Det jag behöver hjälp med är hur man skall lösa detta ifall en person nu vill köpa in sig på 50% av bostaden?
Jag tänker på hur man skall lösa detta med lånen? Blir det inte så att personen som köper 50% av fastigheten också tar över 50% av låneskulden iom att den är kopplad till bostaden?
För enkelhets skull kan vi säga att huset köptes för 1 miljon, är värderat till 2 miljoner och troligen kan säljas för 4 miljoner i framtiden och att lånen nu uppgår till 1,65 miljoner.
Min tanke är att vid en eventuell försäljning skall göra två riktiga värderingar, varpå ett medelvärde mellan dessa sedan skall delas på hälften.
Så om medelvärdet skulle bli 2 miljoner, skall det alltså säljas för 1 miljon - avdrag för hälften av lånen? (1,65/2=825.000) Därmed 175.000kr
Om medelvärdet av värdering skulle bli 3 miljoner, blir försäljningen på 1,5 - (1,65/2=825.000) alltså 675.000kr.
Tänker jag fel, eller är det så man bör räkna? Om ny medelvärdering skulle bli 3 miljoner finns ju också möjlighet att låna upp till 85% av detta belopp alltså 2.550.000 och därmed 900.000kr till än idag.
Varpå dessa pengar bör fördelas till hälften mellan ägarna?
För min del skulle jag i så fall få 675.000 + 450,000 = 1.125.000kr
I detta ligger också att jag har intresse av att lösa ut ett helt annat lån motsvarande omkring 742.000kr
Räknar man då baklänges skulle jag i så fall önska att värderingen på huset hamnar på åtminstone 2,6milj idag.
Hoppas att någon är med på hur jag tänker?
Jag köpte ett hus ensam 2015 och fick det förra året värderat över tfn till ca det dubbla mot inköpspris detta för att låna upp på huset.
Idag har jag lån på ca 83% av värderingen. Detta för att finansiera omfattande renoveringar.
Jag skulle uppskatta att man med fortsatta renoveringar kan få huset värderat till åtminstone 4ggr inköpspriset i framtiden.
Det jag behöver hjälp med är hur man skall lösa detta ifall en person nu vill köpa in sig på 50% av bostaden?
Jag tänker på hur man skall lösa detta med lånen? Blir det inte så att personen som köper 50% av fastigheten också tar över 50% av låneskulden iom att den är kopplad till bostaden?
För enkelhets skull kan vi säga att huset köptes för 1 miljon, är värderat till 2 miljoner och troligen kan säljas för 4 miljoner i framtiden och att lånen nu uppgår till 1,65 miljoner.
Min tanke är att vid en eventuell försäljning skall göra två riktiga värderingar, varpå ett medelvärde mellan dessa sedan skall delas på hälften.
Så om medelvärdet skulle bli 2 miljoner, skall det alltså säljas för 1 miljon - avdrag för hälften av lånen? (1,65/2=825.000) Därmed 175.000kr
Om medelvärdet av värdering skulle bli 3 miljoner, blir försäljningen på 1,5 - (1,65/2=825.000) alltså 675.000kr.
Tänker jag fel, eller är det så man bör räkna? Om ny medelvärdering skulle bli 3 miljoner finns ju också möjlighet att låna upp till 85% av detta belopp alltså 2.550.000 och därmed 900.000kr till än idag.
Varpå dessa pengar bör fördelas till hälften mellan ägarna?
För min del skulle jag i så fall få 675.000 + 450,000 = 1.125.000kr
I detta ligger också att jag har intresse av att lösa ut ett helt annat lån motsvarande omkring 742.000kr
Räknar man då baklänges skulle jag i så fall önska att värderingen på huset hamnar på åtminstone 2,6milj idag.
Hoppas att någon är med på hur jag tänker?
Låter rätt, man kan säga så här också:
Värdering/2 - halva lånen = hennes kontanta del, hon tar då över 825 tkr i lån om banken kan bevilja henne det. Frågan är om hon har så mycket kontant så det täcker upp differensen?
Värdering/2 - halva lånen = hennes kontanta del, hon tar då över 825 tkr i lån om banken kan bevilja henne det. Frågan är om hon har så mycket kontant så det täcker upp differensen?
Självbyggare
· Östergötland
· 1 615 inlägg
Om värderingen vore 2,6 milj i sammanhanget vilket är ett exempel, så har hon troligen råd. Jag tror även att det skulle funka med banken.
För min del skulle det dra ner mina utgifter med ca 2700kr/mån att bli av med det andra lånet. Så jag behöver ist spara dessa pengar till renoveringar ist. Kanske 50.000/år är rimligt.
Sedan skulle vi i fortsättningen dela på utgifter för renovering vilket också är en fördel. Då kan vi renovera för 100.000/år.
Ett nytt lån skulle också medföra att hon får "tillbaka" en del av "kontantinsatsen".
I uträkningen ovan skulle hon få 280.000 och betala 475.000 hon behöver alltså betala 195.000?
För min del skulle det dra ner mina utgifter med ca 2700kr/mån att bli av med det andra lånet. Så jag behöver ist spara dessa pengar till renoveringar ist. Kanske 50.000/år är rimligt.
Sedan skulle vi i fortsättningen dela på utgifter för renovering vilket också är en fördel. Då kan vi renovera för 100.000/år.
Ett nytt lån skulle också medföra att hon får "tillbaka" en del av "kontantinsatsen".
I uträkningen ovan skulle hon få 280.000 och betala 475.000 hon behöver alltså betala 195.000?
Självbyggare
· Östergötland
· 1 615 inlägg
Bra grejer där att tänka på, tack för det.
Jag skulle tro (måste kontrollera detta) att det skulle bli ingen eller väldigt lite vinstskatt iom att mycket byggnationer redan skett.
En annan funderare. Låt säga att värderingen blir 2,6milj och jag säljer hälften för 475.000 efter några år gör man en ny värdering låt säga denna blir 3milj. Sedan separerar man och jag vill bo kvar.
Då behöver ju jag betala ex 1,5milj för att köpa ut henne. Om lånen då är på 2,2milj ska hon lösa in hälften 1,1 milj alt jag övertar det lånet? Jag behöver isf betala ytterligare 400.000 och jag kan teoretiskt låna upp 350.000 till för att hamna på 85% av 3milj? Alltså saknar jag då 50.000?
Tyvärr känns allt ganska krångligt, men jag antar att det alltid blir krångligt vad gäller samköp, äktenskap, separation osv.
Jag skulle tro (måste kontrollera detta) att det skulle bli ingen eller väldigt lite vinstskatt iom att mycket byggnationer redan skett.
En annan funderare. Låt säga att värderingen blir 2,6milj och jag säljer hälften för 475.000 efter några år gör man en ny värdering låt säga denna blir 3milj. Sedan separerar man och jag vill bo kvar.
Då behöver ju jag betala ex 1,5milj för att köpa ut henne. Om lånen då är på 2,2milj ska hon lösa in hälften 1,1 milj alt jag övertar det lånet? Jag behöver isf betala ytterligare 400.000 och jag kan teoretiskt låna upp 350.000 till för att hamna på 85% av 3milj? Alltså saknar jag då 50.000?
Tyvärr känns allt ganska krångligt, men jag antar att det alltid blir krångligt vad gäller samköp, äktenskap, separation osv.
Du och hon bör skriva ett samboavtal om hon köper in sig. Du har köpt huset innan ni träffades (?). Därmed är det inte "samboegendom". Så länge du äger det så har hon ingen rätt till någon del vid en sepration (om ni inte gifter er).
Men den delen hon köper av dig köps medan ni är ihop. Det blir dämed samboegendom. Och kan bli föremål för bodelning om ni separerar. Då blir hälften av hennes halva din, utan att du behöver betala något för den (lånen följer med).
Detta är oftast inte vad man tänker sig, därför är det lämpligt att ni skriver avtal om hur fastigheten skall delas i händelse av separation. Och när ni ändå håller på, så kan det vara vettigt att fundera på hur ni vill ha det om en av er går och dör. Kanske bra med ett testamente.
Men den delen hon köper av dig köps medan ni är ihop. Det blir dämed samboegendom. Och kan bli föremål för bodelning om ni separerar. Då blir hälften av hennes halva din, utan att du behöver betala något för den (lånen följer med).
Detta är oftast inte vad man tänker sig, därför är det lämpligt att ni skriver avtal om hur fastigheten skall delas i händelse av separation. Och när ni ändå håller på, så kan det vara vettigt att fundera på hur ni vill ha det om en av er går och dör. Kanske bra med ett testamente.