Jag hoppas att jag inte rör till det...
Men produktionskostnadskalkylen är väl oftast det som banken beviljar lån utifrån. Har man själv 10% (vilket i många fall är bankens krav) beviljar de lån till resterande 90% osv.
På vilket sätt de egna 10% går in i bygget; i form av delbetalning tomt, sista betalningar eller kostander som uppkommer före själva byggandet - det brydde sig inte bankerna om (de som jag talat med) så länge man har verifikationer/kvitton på utlagda belopp.
Jag har resonerat som så - att jag vill ta de första utgifterna med mina 10% så att jag kan börja lyfta kreditivet så sent som möjligt och minimera räntan.
Hur resonerar ni andra?
(De 10% som rekommenderas till extra buffert ligger utöver produktionskostandskalkylen/beviljat lån/insats - Men 10% av vad räknar ni som buffert? Det är väl bara 10% av kostanden för hus och entreprenader?!)
Men produktionskostnadskalkylen är väl oftast det som banken beviljar lån utifrån. Har man själv 10% (vilket i många fall är bankens krav) beviljar de lån till resterande 90% osv.
På vilket sätt de egna 10% går in i bygget; i form av delbetalning tomt, sista betalningar eller kostander som uppkommer före själva byggandet - det brydde sig inte bankerna om (de som jag talat med) så länge man har verifikationer/kvitton på utlagda belopp.
Jag har resonerat som så - att jag vill ta de första utgifterna med mina 10% så att jag kan börja lyfta kreditivet så sent som möjligt och minimera räntan.
Hur resonerar ni andra?
(De 10% som rekommenderas till extra buffert ligger utöver produktionskostandskalkylen/beviljat lån/insats - Men 10% av vad räknar ni som buffert? Det är väl bara 10% av kostanden för hus och entreprenader?!)
Det mesta är nog sagt men jag gör ett exempel på hur vi gör.
Total produktionskostnad som vi arbetar efter och som banken tittat på och godkänt ligger på 1.650.000:-
Jag har 150.000:- i form av egna pengar som används till huset.
Jag har ett byggnadskreditiv som ligger på 1.500.000:- hos banken.
Jag har använt egna pengar så länge fakturorna var hanterbara = inte så stora belopp. När sedan fakturor från entreprenörer för grund, hus, el, VVS mm dimper ner eftersom nyttjar jag kreditivet.
Jag kommer hela tiden under byggnadsprocessen ligga med en del egna pengar som används vid mindre utgifter som man inte vill springa till banken med, tex kök, färg, blandare, småprylar som behövs eftersom och annat dylikt. Känns fjantigt att springa in på banken med ett kvitto på 500:- för en rörsax tex.
Detta gäller givetvis inte om man bygger på totalentreprenad då man endast får någon/några fakturor från en hustillverkare. I dessa fall lämnar man dem till banken, men man kanske betalar tomt, anslutningsavgifter mm av egna pengar.
När huset är färdigställt är det bara att sammanställa alla kostnader samt egen insats i form av arbetstimmar och presentera för banken, och gissningsvis värderar dom huset efter produktionskostnaden. Mer eller mindre beror på lokala förutsättningar.
Utöver kreditivet samt kontantinsatsen har jag ca 10% ytterligare i egna medel som kan användas om det kniper. En del av detta är bundet i bostadsrätten och lite längre värdepapper, men de kan realiseras mot slutet av byggnationen i nödfall. Då lånet läggs som bolån på huset är det tänkt att dessa 10% utöver min kontantinsats ska vara buffert i hushållets ekonomi. Blir det stora pengar över kan man välja att slänga in lite ytterligare för att sänka huslånet. Min målsättning är dock att avvakta ett år då man bott in sig i huset för att se om de kan behövas. Det tillkommer en del då man flyttar från bostadsrätt, gräsklippare, snöskyffel, snöslunga, verktyg, gardiner, mattor, möbler, ev larm mm som man kanske kommer på att man behöver.
Min gissning är att dessa buffertpengar kommer att behövas.
Så gör vi och det finns säkert andra lösningar. Hur detta kommer att gå återstår som sagt att se men än så länge har det fungerat bra, men vi har bara kommit så långt att grunden är gjuten och klar.
Total produktionskostnad som vi arbetar efter och som banken tittat på och godkänt ligger på 1.650.000:-
Jag har 150.000:- i form av egna pengar som används till huset.
Jag har ett byggnadskreditiv som ligger på 1.500.000:- hos banken.
Jag har använt egna pengar så länge fakturorna var hanterbara = inte så stora belopp. När sedan fakturor från entreprenörer för grund, hus, el, VVS mm dimper ner eftersom nyttjar jag kreditivet.
Jag kommer hela tiden under byggnadsprocessen ligga med en del egna pengar som används vid mindre utgifter som man inte vill springa till banken med, tex kök, färg, blandare, småprylar som behövs eftersom och annat dylikt. Känns fjantigt att springa in på banken med ett kvitto på 500:- för en rörsax tex.
Detta gäller givetvis inte om man bygger på totalentreprenad då man endast får någon/några fakturor från en hustillverkare. I dessa fall lämnar man dem till banken, men man kanske betalar tomt, anslutningsavgifter mm av egna pengar.
När huset är färdigställt är det bara att sammanställa alla kostnader samt egen insats i form av arbetstimmar och presentera för banken, och gissningsvis värderar dom huset efter produktionskostnaden. Mer eller mindre beror på lokala förutsättningar.
Utöver kreditivet samt kontantinsatsen har jag ca 10% ytterligare i egna medel som kan användas om det kniper. En del av detta är bundet i bostadsrätten och lite längre värdepapper, men de kan realiseras mot slutet av byggnationen i nödfall. Då lånet läggs som bolån på huset är det tänkt att dessa 10% utöver min kontantinsats ska vara buffert i hushållets ekonomi. Blir det stora pengar över kan man välja att slänga in lite ytterligare för att sänka huslånet. Min målsättning är dock att avvakta ett år då man bott in sig i huset för att se om de kan behövas. Det tillkommer en del då man flyttar från bostadsrätt, gräsklippare, snöskyffel, snöslunga, verktyg, gardiner, mattor, möbler, ev larm mm som man kanske kommer på att man behöver.
Min gissning är att dessa buffertpengar kommer att behövas.
Så gör vi och det finns säkert andra lösningar. Hur detta kommer att gå återstår som sagt att se men än så länge har det fungerat bra, men vi har bara kommit så långt att grunden är gjuten och klar.
Känns som lite domedagsprofeter lägger kommentarer.
Ta i när det gäller behovet av lån. Man behöver inte nyttja allt. Men då slipper Ni gå tillbaks och begära mer.
Banken har egna system som värderar huset. Bygger på K/T samt kvm pris på fastigheten. Bedömning över ort och omsättningshastighet på fastigheter spelar in också. OM Ni begär en högre värdering än vad systemet visar eller om värderingen sticker iväg, så tar dom in en extern värderare. (Jokkmokk eller Lidingö spelar viss roll....)
Därefter bedöms Era inkomster och möjligheter att kunna bära lånet. Lägg Er på minst 6% i ränta ungefär plus driftskostnader.
OM Ni får problem är det bara att prata med banken. Är Ni godkända, gör dom absolut ingenting förrän Ni inte kan betala räntorna. Eftersom det oftast är kvartalsvis betalning på lån har Ni kanske 1 år eller 2 på Er att förändra/fixa situationen.
Olika alternativ för banken är amorteringsfritt, 0% ränta under en kort (6 månaders) period, Låna ut lite mer för räntetäckning. Märker dom att det inte räcker kommer dom rekommendera en försäljning av fastigheten och ge Er möjlighet att genomföra den. Att en bank skulle agera mot en privatperson och valsa runt på internet och i tidningar som helt skrupellös kostar många, många miljoner i PR-värde....
Därför är det bra att ha visst kapital på konto, om saker händer som man inte kan förutse.
Banken kommer dock att agera om deras säkerhet (Fastigheten) utsätts för "hot". Dvs personlig konkurs, etc.
Men en bank vill ALDRIG ta boendet från någon. Glöm det.
Banker är generellt sett bra att ha att göra med. Det finns idioter som är anställda på banker men dom har alltid en chef, som har en chef, som har en chef, som har chef.... och dessutom minst en rörelsechef som ansvarig för affärsområdet. Som har en chef, som har en chef, som... Detta för att eliminera olika problem som kan uppstå.
Sen var det någon som påstod att banker aldrig skriver av en osäker fordran på en privatperson. Banken skriver ALLTID av en osäker fordran då den uppstår. Oavsett företag eller privat. Jag har själv lyckats "köpa" en skuld som en person hade avseende villaköp. Men skulden och problemen hade funnits ett antal år innan, vandrat inne på KFM, etc. Så det är inget bra förhandlingsalternativ.
Ta i när det gäller behovet av lån. Man behöver inte nyttja allt. Men då slipper Ni gå tillbaks och begära mer.
Banken har egna system som värderar huset. Bygger på K/T samt kvm pris på fastigheten. Bedömning över ort och omsättningshastighet på fastigheter spelar in också. OM Ni begär en högre värdering än vad systemet visar eller om värderingen sticker iväg, så tar dom in en extern värderare. (Jokkmokk eller Lidingö spelar viss roll....)
Därefter bedöms Era inkomster och möjligheter att kunna bära lånet. Lägg Er på minst 6% i ränta ungefär plus driftskostnader.
OM Ni får problem är det bara att prata med banken. Är Ni godkända, gör dom absolut ingenting förrän Ni inte kan betala räntorna. Eftersom det oftast är kvartalsvis betalning på lån har Ni kanske 1 år eller 2 på Er att förändra/fixa situationen.
Olika alternativ för banken är amorteringsfritt, 0% ränta under en kort (6 månaders) period, Låna ut lite mer för räntetäckning. Märker dom att det inte räcker kommer dom rekommendera en försäljning av fastigheten och ge Er möjlighet att genomföra den. Att en bank skulle agera mot en privatperson och valsa runt på internet och i tidningar som helt skrupellös kostar många, många miljoner i PR-värde....
Därför är det bra att ha visst kapital på konto, om saker händer som man inte kan förutse.
Banken kommer dock att agera om deras säkerhet (Fastigheten) utsätts för "hot". Dvs personlig konkurs, etc.
Men en bank vill ALDRIG ta boendet från någon. Glöm det.
Banker är generellt sett bra att ha att göra med. Det finns idioter som är anställda på banker men dom har alltid en chef, som har en chef, som har en chef, som har chef.... och dessutom minst en rörelsechef som ansvarig för affärsområdet. Som har en chef, som har en chef, som... Detta för att eliminera olika problem som kan uppstå.
Sen var det någon som påstod att banker aldrig skriver av en osäker fordran på en privatperson. Banken skriver ALLTID av en osäker fordran då den uppstår. Oavsett företag eller privat. Jag har själv lyckats "köpa" en skuld som en person hade avseende villaköp. Men skulden och problemen hade funnits ett antal år innan, vandrat inne på KFM, etc. Så det är inget bra förhandlingsalternativ.
Det var jag som sa att banken aldrig skriver av en osäker fordran till en privatperson.
Bokstavligt har du rätt, banken skriver i sin bokföring av en osäker fordran, MEN de efterskänker inte ett lån om privatpersonen inte kan betala. Även om privatpersonen går i personlig konkurs kan banken kräva tillbaka sina pengar när/om personen kommer på grön kvist igen. En personlig konkurs innebär INTE att man slipper betala sina skulder! Banker använder sig istället av skuldsanering via kronofogden och det kan givetvis i sin tur innebära att banken efterskänker skulden.
Bokstavligt har du rätt, banken skriver i sin bokföring av en osäker fordran, MEN de efterskänker inte ett lån om privatpersonen inte kan betala. Även om privatpersonen går i personlig konkurs kan banken kräva tillbaka sina pengar när/om personen kommer på grön kvist igen. En personlig konkurs innebär INTE att man slipper betala sina skulder! Banker använder sig istället av skuldsanering via kronofogden och det kan givetvis i sin tur innebära att banken efterskänker skulden.
Vad jag hävdar (och tydligen Olha också) är att banken oftast inte kör en så "oresonlig" inställning till en kund. Banken kan göra det, men en bank tjänar inga pengar på att jaga kunder med blåslampa. Det är lönsammare att lägga energin på annat. Detta gäller ju givetvis inte om man i bankens ögon missköter sig, om man ex. inte följer deras rekomendationer eller på annat sätt inte gör sitt bästa för att minimera skadan som uppstår.
En osäker fodran kostar bara pengar för banken, den skall bevakas, den skall förhandlas om och om igen. Den skapar PR förluster osv. Banken vill få bort problemet så fort som möjligt.
En osäker fodran kostar bara pengar för banken, den skall bevakas, den skall förhandlas om och om igen. Den skapar PR förluster osv. Banken vill få bort problemet så fort som möjligt.
Bara nu inte någon uppfattar det som att banken klipper och tvingar fram en åtgärd.
Det gör den absolut inte förrän man missköter sig rejält, inte uppvisar god vilja och en massa möjligheter har uttömts. Det är EXTREMT sällsynt att så sker. Har för mig att fakta avseende exekutiva auktioner på KFM, så är det enbart ngn enstaka procent som härrör till banklån till hus, som ej kan betalas. Då är det dessutom ofta att folk lånat pengar och lämnat landet, konkurs i företaget, personlig konkurs, etc som skapat situationen. Tror nog det är större chans att bli träffad av blxten om man är normalbegåvad som låntagare.
OM nu det värsta skulle hända, så är det inte så enkelt för banken att genomföra åtgärderna som många tycks tro. Det tar lång tid. Mycket lång tid.
Måste lägga mig i igen då min tråd har fått sidospår
Min igentliga fråga var INTE hur vida vi kommer att kunna betala lånen för det ser inte ut att vara några problem, varken vi eller banken tycker det.
Min fråga var om vår produktions kalkyl spricker, vad gör vi då?
Vi har en prod. kalkyl på 2,2 miljoner och får låna 2,2 miljoner och har en egen kontant insats på 200 000:-. Nu brukar det vara mark arbeterna som drar iväg och där har tillgång till gratis lastbil och grävmaskin, så det är bara att hoppas att vi inte behöver spränga el. påla. Men visst kan man göra en geoteknisk undersökning av tomten innan man drar igång och vad kollar igentligen en geotekninker?
Min igentliga fråga var INTE hur vida vi kommer att kunna betala lånen för det ser inte ut att vara några problem, varken vi eller banken tycker det.
Min fråga var om vår produktions kalkyl spricker, vad gör vi då?
Vi har en prod. kalkyl på 2,2 miljoner och får låna 2,2 miljoner och har en egen kontant insats på 200 000:-. Nu brukar det vara mark arbeterna som drar iväg och där har tillgång till gratis lastbil och grävmaskin, så det är bara att hoppas att vi inte behöver spränga el. påla. Men visst kan man göra en geoteknisk undersökning av tomten innan man drar igång och vad kollar igentligen en geotekninker?
Tror ändå det var bra att förklara bankens hur banken kommer att agera då det är oerhört många som läser den här tråden. Sättet Din fråga ställdes gjorde att jag uppfattade att Du byggde med mycket små marginaler ekonomiskt, vilket aldrig är bra.
För att svara på Din fråga i rubriken: "Vad händer om kalkylen spricker?"
- Då får Du betala mer...
Avseende geoteknisk undersökning så handlar det konsekvensmässigt oftast om att Du bygger på ett underlag som kan sätta sig. Typ lera, etc. Då kanske Du behöver påla. Hur många pålar och hur djupt rekommenderar den undersökningen. Har ingen aning om vad det kostar.
Good luck!
För att svara på Din fråga i rubriken: "Vad händer om kalkylen spricker?"
- Då får Du betala mer...
Avseende geoteknisk undersökning så handlar det konsekvensmässigt oftast om att Du bygger på ett underlag som kan sätta sig. Typ lera, etc. Då kanske Du behöver påla. Hur många pålar och hur djupt rekommenderar den undersökningen. Har ingen aning om vad det kostar.
Good luck!
Försök att verkligen räkna in ALLT du kan komma på i byggkalkylen. Trädgård, gräsmatta, altan, TV-antenn, presienner, utebelysning, garage, markiser osv. Då får du en ganska hög men trots allt verklig kalkyl. Då har du också bättre mööjligheter att få tillräckligt stort byggkreditiv så att du slipper springa till banken när du behöver pengar till allt det där som ändå ska dit. Gardinstänger och gud vet vad. annars risker du att pengarna tar slut när du nästan är färdig och banken vill inte låna ut mer och du åker på dyrt topplån i stället.