Vad händer om kalkylen spricker?
Jag har redan ont i magen och har inte änns på börjat husbygget. Vi sitter som bäst hemma och kalkylera...
Vad händer om prodkalkylen spricker? Ska man sitta i ett halvfärdigt hus, sälja bilen, be på sina bara knän att få låna mer av banken?
Vi ska bara köpa matrialstats, stomresning, el, vvs och borrning för brunn och bergvärme. Resten gör vi själva. Men tänk om vvs drar iväg hur mycket som helst el. bergvärmen måste borras mycket djupare än planerat el. tänk om vi glömt någon viktig post i kalkylen? *svettas*
Hur mycket extra har ni räknat med i er kalkyl?
Vad händer om prodkalkylen spricker? Ska man sitta i ett halvfärdigt hus, sälja bilen, be på sina bara knän att få låna mer av banken?
Vi ska bara köpa matrialstats, stomresning, el, vvs och borrning för brunn och bergvärme. Resten gör vi själva. Men tänk om vvs drar iväg hur mycket som helst el. bergvärmen måste borras mycket djupare än planerat el. tänk om vi glömt någon viktig post i kalkylen? *svettas*
Hur mycket extra har ni räknat med i er kalkyl?
Det är alltid nödvändigt att ha marginaler i kalkyler. Även om produktionskalkylen håller, kan andra saker hända. Förändrat ränteläge, arbetslöshet eller långtidssjukdom eller vad som helst.
Det som jag tycker känns mest osäkert är kostnaden för grundläggning. Efter vad jag har förstått brukar den OFTA överstiga den uppskattade kostnaden.
Ett par tips:
- Istället för att fråga banken om ni kan få låna X kr, fråga hur mycket ni maximalt kan få låna. Då vet ni i alla fall hur mycket huset kan få kosta.
- Se till att vara noga med kontrakten på entreprenaderna ni handlar upp så att inte de kostnaderna springer iväg.
Om kostnaderna nu skulle öka mer än beräknat:
- Är det 1,5-planshus finns det en övervåning som eventuellt kan inredas senare.
- Skall garage byggas kanske det kan byggas senare?
- Finns det något som det kan sparas på? Vitvaror, köksluckor, parkettgolv, kakel och klinkers, badrumsporslin osv?
Det som jag tycker känns mest osäkert är kostnaden för grundläggning. Efter vad jag har förstått brukar den OFTA överstiga den uppskattade kostnaden.
Ett par tips:
- Istället för att fråga banken om ni kan få låna X kr, fråga hur mycket ni maximalt kan få låna. Då vet ni i alla fall hur mycket huset kan få kosta.
- Se till att vara noga med kontrakten på entreprenaderna ni handlar upp så att inte de kostnaderna springer iväg.
Om kostnaderna nu skulle öka mer än beräknat:
- Är det 1,5-planshus finns det en övervåning som eventuellt kan inredas senare.
- Skall garage byggas kanske det kan byggas senare?
- Finns det något som det kan sparas på? Vitvaror, köksluckor, parkettgolv, kakel och klinkers, badrumsporslin osv?
Det jag har hört är att bankerna ser litet mera restriktivt på självbyggare, dom tycker att risken i ett sådant projekt är större än där huset i huvudsak byggs av proffs. Det innebär ju att om ni får lån beviljade enl. en proj. kostnadskalkyl, så bör banken inte vara orimligt hårda om något spricker och ni måste låna mera. Det har dom redan räknat med när dom beviljade ert lån.
Det värsta som kan hända banken (och er) är ju att bygget "kraschar", då är deras säkerhet värd ganska lite.
Allmänt om bankstrul, återigen hörsägen, har gudskelov inte varit i situationen själv. Men om man får problem, typ lånet blev för dyrt, bygget blev bara halvklart för pengarna osv. Då är banker i allmänhet osannolikt välvilliga att hjälpa fram en bra lösning. Det kan säkert kännas som en snyting när man måste meddela banken att allt håller på att gå åt h--e. Och det är inte säkert att den lösning de föreslår känns bra. Typ köp det här billigare huset, men ni slipper förslusten i ert projekt.
Jag vet folk som i samband med finanskrisen i början på 90- talet blev sittande med förlustskulder på 1,5 miljoner efter att ha (tvingats) sälja sitt för dyra hus. Banken såg till att dom fick tag i ett billigare hus och skrev av hela förlusten. Banker är intresserade av att så fort som möjligt bli av med problemskulden, dom har inte tid att strula med folk som ändå inte har råd att betala sin skuld. Det är (nästan) lika pinsamt för banken som för låntagaren när det går fel, dom vill så fort som möjligt lämna problemet bakom sig, och att du som kund skall kunna komma igen och återigen bli en lönsam kund.
Om man som kund däremot sätter sig på tvären och inte accepterar bankens lösning, så tror jag att det gäller att man vet vad man sysslar med, för en bank kan trilskas mycket bättre än en privatrperson.
Det värsta som kan hända banken (och er) är ju att bygget "kraschar", då är deras säkerhet värd ganska lite.
Allmänt om bankstrul, återigen hörsägen, har gudskelov inte varit i situationen själv. Men om man får problem, typ lånet blev för dyrt, bygget blev bara halvklart för pengarna osv. Då är banker i allmänhet osannolikt välvilliga att hjälpa fram en bra lösning. Det kan säkert kännas som en snyting när man måste meddela banken att allt håller på att gå åt h--e. Och det är inte säkert att den lösning de föreslår känns bra. Typ köp det här billigare huset, men ni slipper förslusten i ert projekt.
Jag vet folk som i samband med finanskrisen i början på 90- talet blev sittande med förlustskulder på 1,5 miljoner efter att ha (tvingats) sälja sitt för dyra hus. Banken såg till att dom fick tag i ett billigare hus och skrev av hela förlusten. Banker är intresserade av att så fort som möjligt bli av med problemskulden, dom har inte tid att strula med folk som ändå inte har råd att betala sin skuld. Det är (nästan) lika pinsamt för banken som för låntagaren när det går fel, dom vill så fort som möjligt lämna problemet bakom sig, och att du som kund skall kunna komma igen och återigen bli en lönsam kund.
Om man som kund däremot sätter sig på tvären och inte accepterar bankens lösning, så tror jag att det gäller att man vet vad man sysslar med, för en bank kan trilskas mycket bättre än en privatrperson.
Att banken skulle fixa billigare hus och skriva av lånet är ett undantag. Det är verkligen inget man kan ta med i sin kalkyl när man lånar pengar till hus.
Vid bankkrisen var det många och stora skulder som skrevs av, men det var aktiebolag som gått i konkurs och där det inte fanns mer pengar att hämta. Att skriva av privatpersoners skulder är ovanligt innan en skuldsanering har skett.
Vid bankkrisen var det många och stora skulder som skrevs av, men det var aktiebolag som gått i konkurs och där det inte fanns mer pengar att hämta. Att skriva av privatpersoners skulder är ovanligt innan en skuldsanering har skett.
...undrar som trådskaparen hur mycket ni har räknat med i oförutsedda utgifter? Har summan varit tillräcklig? Hur stor var skillnaden i kalkylen till det färdiga projektet?
Jag är självbyggare och ska starta nu i veckan. Jag räknar med att ev överstiga min kalkyl med max 10%.
Hur väl du klarar att hålla din kalkyl beror ju på hur väl kalkylen är gjord samt hur disiplinerad du är under bygget samt även lite tur.
Jag har gjort om min kalkyl flera gånger innan jag kom fram till en summa som jag tror på i alla väder. Det är lätt att glömma att kalkylera för spill tex. Får du fram en summa för varje detalj så avrunda hellre uppåt än neråt. Det är nämligen uppåt det hamnar oftast i verkligheten.
Min bank var possitiv till att jag bygger själv och menade även att min arbetsinsats ligger till grund för deras beräkningar.
Har du sen problem med att få ihop allting ekonomiskt så fundera på vad det kan ge att åka över till Polen och handla där.
Kommer själv att spara ca 200 000 på att åka över och handla. Läs mer under byggmaterial/ handla i estland eller polen.
Lycka till
Hur väl du klarar att hålla din kalkyl beror ju på hur väl kalkylen är gjord samt hur disiplinerad du är under bygget samt även lite tur.
Jag har gjort om min kalkyl flera gånger innan jag kom fram till en summa som jag tror på i alla väder. Det är lätt att glömma att kalkylera för spill tex. Får du fram en summa för varje detalj så avrunda hellre uppåt än neråt. Det är nämligen uppåt det hamnar oftast i verkligheten.
Min bank var possitiv till att jag bygger själv och menade även att min arbetsinsats ligger till grund för deras beräkningar.
Har du sen problem med att få ihop allting ekonomiskt så fundera på vad det kan ge att åka över till Polen och handla där.
Kommer själv att spara ca 200 000 på att åka över och handla. Läs mer under byggmaterial/ handla i estland eller polen.
Lycka till
jag ville verkligen inte uppmana till lättsinne med mitt inlägg om avskrivningar från banken. Men vad jag menar är att OM man har en sund kalkyl, även enligt banken. Och något går åt skogen med bygget. Så är bankerna ofta inte fullt så hjärtlösa som man skulle kunna tro. Om man gör sitt livs sämsta affär så är det ju ingen som hjälper en så mycket att man kommer ut helt utan förlust. Men tydligen så kan man oftast slippa stå där med obetalbara skulder resten av sitt liv, så länge man försöker sköta det snyggt.
Skuldsanering i formell mening handlar ju oftast om skulder som byggts upp okontrollerat utan bankens kontroll. Då har man ju i många fall hamnat i en ohållbar situation utan bankers inblandning. Och kreditkortbolag, typ butikskort etc. lever ju på att pressa pengar av de kunder som inte klarar krediterna. De "skötsamma" kunderna som betalar sina kreditnotor i tid etc. är olönsamma för finansbolagen. Så sådana krediter kan man nog aldrig räkna med att få avskrivna förrän bolaget i fråga blir tvingat att komma med i en skuldsanering.
Skuldsanering i formell mening handlar ju oftast om skulder som byggts upp okontrollerat utan bankens kontroll. Då har man ju i många fall hamnat i en ohållbar situation utan bankers inblandning. Och kreditkortbolag, typ butikskort etc. lever ju på att pressa pengar av de kunder som inte klarar krediterna. De "skötsamma" kunderna som betalar sina kreditnotor i tid etc. är olönsamma för finansbolagen. Så sådana krediter kan man nog aldrig räkna med att få avskrivna förrän bolaget i fråga blir tvingat att komma med i en skuldsanering.
Jag vill verkligen inte hålla med dig om att har man bara en sund kalkyl från början så ställer banken upp om det börjar blåsa snålt. Får man problem med att betala sina lån har det ingen som helst betydelse vilken ekonomi man hade när man tog lånen. Det viktiga är att inte köra huvudet i sanden och tro att det blåser förbi. Kontakta banken så fort som möjligt, då är de aldrig omöjliga. Med sunt förnuft och realistiska mål kommer man långt, även hos banken!
När det gäller skuldsanering är det inte bara kontokortskulder som saneras. För de som fick gå från sina hus på 90-talet handlade det om lån som hade tagits "med bankens kontroll" och det gick ändå käpprätt åt h-e.
När det gäller skuldsanering är det inte bara kontokortskulder som saneras. För de som fick gå från sina hus på 90-talet handlade det om lån som hade tagits "med bankens kontroll" och det gick ändå käpprätt åt h-e.
Att ha en marginal på ca 10% för oförutsedda utgifter tror jag är sunt.
Om det ändå skulle gå fel så är Kommunikation A och O. Prata med banken och håll dem uppdaterade. Om du meddelar att du förmodligen inte kommer att klara kalkylen förklara det för banken och gänra med ett antal åtgärder som du kommer att vidta, tex mer eget arbete, billigare utförande på kök, golv etc. Om du visar seriöst att du verkligen försöker komma rätt så tror jag säkert att banken hjälper dig på vägen.
Bankerna vill ha en intäkt i form av ränta samt en bra säkerhet, och dom får varken eller om du tvingas avbryta ett husbygge och står med stora skulder som inte kan betalas.
Om det ändå skulle gå fel så är Kommunikation A och O. Prata med banken och håll dem uppdaterade. Om du meddelar att du förmodligen inte kommer att klara kalkylen förklara det för banken och gänra med ett antal åtgärder som du kommer att vidta, tex mer eget arbete, billigare utförande på kök, golv etc. Om du visar seriöst att du verkligen försöker komma rätt så tror jag säkert att banken hjälper dig på vägen.
Bankerna vill ha en intäkt i form av ränta samt en bra säkerhet, och dom får varken eller om du tvingas avbryta ett husbygge och står med stora skulder som inte kan betalas.
Rekommenderar ni 10% buffert vid såväl total, general- som delad entreprenad?
Och avser ni 10% av huskostnaden (exklusive tomtpris)?
Ni som har den typen av reserver - Har ni det i form av egna reella banktillångar/värdepapper eller i form av extra lånelöfte av banken?
Och hur mycket i reserv har ni i absoluta tal?
Jag tänkte använda medel avsatta för finplanering av trädgård (motsvarar cirka 10% av huskostnad) som reserv. Visst kan det resultera i en massa snålande och eget jobb vid trädgårdsanläggningen...
- men förhoppningsvis ryker ju inte hela beloppet till oförutsedda utgifter. Är det fler som resonerar så?
Och avser ni 10% av huskostnaden (exklusive tomtpris)?
Ni som har den typen av reserver - Har ni det i form av egna reella banktillångar/värdepapper eller i form av extra lånelöfte av banken?
Och hur mycket i reserv har ni i absoluta tal?
Jag tänkte använda medel avsatta för finplanering av trädgård (motsvarar cirka 10% av huskostnad) som reserv. Visst kan det resultera i en massa snålande och eget jobb vid trädgårdsanläggningen...
- men förhoppningsvis ryker ju inte hela beloppet till oförutsedda utgifter. Är det fler som resonerar så?För att inte betala pantbrev på en alltför hög summa så har jag 10% i tillgångar (kontantinsats) om det skulle knipa. Tro mig att 10% kan låta mycket men det rinner snabbt iväg om man har otur eller missar något i kalkylen. Köper man på totalentreprenad är risken givetvis mindre att det skenar iväg, men det kan dyka upp något som även raserar dessa kalkyler, tex markarbeten.
Finplanering finns med i kalkylen från början så detta är utöver denna. Men visst kan man väl räkna med denna som en buffert och leva med en potatisåker en tid
Finplanering finns med i kalkylen från början så detta är utöver denna. Men visst kan man väl räkna med denna som en buffert och leva med en potatisåker en tid
Urskta att jag lånaar tråden till detta lilla stickspår....
Jag förstår inte riktigt hur du menar WeeBe. Jag har naturligtvis också 10% i kontantinsaats men de är ju sas redan tingade som delbetalning av totalkalkylen.
Jag trodde ni menade 10% av husets kostnad (utöver beräknad produktionskostnad).
Så om jag räknar in finplanering av tomt har jag helt plötsligt 20% i kontantinsats - (men ingen buffert?! :-?)
Min bank verkade inte alls intresserad av att ta med finplanering i poduktionskostnadskalkyl/förhandsvärdering. Vilket jag kan förstå, eftersom trädgård ju inte är färdigställd när huset är färdigt och på så vis skulle försena en slutvärdering.
Jag är tacksam för alla kommentarer eftersom jag inte riktigt är med på resonemangen kring detta.
Jag förstår inte riktigt hur du menar WeeBe. Jag har naturligtvis också 10% i kontantinsaats men de är ju sas redan tingade som delbetalning av totalkalkylen.
Jag trodde ni menade 10% av husets kostnad (utöver beräknad produktionskostnad).
Så om jag räknar in finplanering av tomt har jag helt plötsligt 20% i kontantinsats - (men ingen buffert?! :-?)
Min bank verkade inte alls intresserad av att ta med finplanering i poduktionskostnadskalkyl/förhandsvärdering. Vilket jag kan förstå, eftersom trädgård ju inte är färdigställd när huset är färdigt och på så vis skulle försena en slutvärdering.
Jag är tacksam för alla kommentarer eftersom jag inte riktigt är med på resonemangen kring detta.
Det låter som Weebe har tagit ut pantbrev på den förmodade produktionskostnaden och utöver det har 10 % extra i form av kontanter, som antingen kan användas som kontantinsats till den förväntade byggkostnaden eller utöka kalkylen med 10 %.
Personligen så tycker jag att det är missvisande många gånger att säga att en kalkyl spruckit med stora summor. De flesta kalkyler upprättas i ett tidigt stadium av byggprocessen, ofta i samband med kontraktskrivande. Om man bygger ett modulhus så har man då redan gjort alla tillval och kalkylen borde stämma väl så när som på markarbeterna. Bygger man däremot ett storblockhus så är det ofta mycket svårt att i ett tidigt stadium göra en korrekt kalkyl eftersom många val görs senare i den sortens byggprocess. Tex extra el, kakel o klinker, diverse kringkostnader som för en långvarig byggström, de gamla vanliga markarbeterna och många andra tillval som inte görs i samband med kontraktsskrivande och upprättande av produktionskostnadskalkyl.
I vårt fall så ligger vårt pris ca 100 000 kr högre idag, än när vi skrev kontrakt i december. Detta är dock inget konstigt då vi först på senare tid specat upp elen, gjort diverse extrabeställningar samt gjort mer markarbeten.
Arwen, banken brukar inte bry sig så mycket om tomtens beskaffenhet när huset är klart och ska värderas. Slutvärderingen försenas inte pga att er tomt ser ut som en åker. Det är främst huset som ger er slutgiltiga värdering. Det vanligaste är dock att värderingen sätts lika med produktionskostnaden. I framtiden när ni fixat trädgården så har ni möjlighet att göra en omvärdering och få en högre värdering av er fastighet om ni så önskar.
Jag tycker likt många andra här att det är vettigt att utöver den förväntade produktionskostnaden ha pengar avsatt för en utökning av kalkylen och inte minst en buffert efter bygget.
Personligen så tycker jag att det är missvisande många gånger att säga att en kalkyl spruckit med stora summor. De flesta kalkyler upprättas i ett tidigt stadium av byggprocessen, ofta i samband med kontraktskrivande. Om man bygger ett modulhus så har man då redan gjort alla tillval och kalkylen borde stämma väl så när som på markarbeterna. Bygger man däremot ett storblockhus så är det ofta mycket svårt att i ett tidigt stadium göra en korrekt kalkyl eftersom många val görs senare i den sortens byggprocess. Tex extra el, kakel o klinker, diverse kringkostnader som för en långvarig byggström, de gamla vanliga markarbeterna och många andra tillval som inte görs i samband med kontraktsskrivande och upprättande av produktionskostnadskalkyl.
I vårt fall så ligger vårt pris ca 100 000 kr högre idag, än när vi skrev kontrakt i december. Detta är dock inget konstigt då vi först på senare tid specat upp elen, gjort diverse extrabeställningar samt gjort mer markarbeten.
Arwen, banken brukar inte bry sig så mycket om tomtens beskaffenhet när huset är klart och ska värderas. Slutvärderingen försenas inte pga att er tomt ser ut som en åker. Det är främst huset som ger er slutgiltiga värdering. Det vanligaste är dock att värderingen sätts lika med produktionskostnaden. I framtiden när ni fixat trädgården så har ni möjlighet att göra en omvärdering och få en högre värdering av er fastighet om ni så önskar.
Jag tycker likt många andra här att det är vettigt att utöver den förväntade produktionskostnaden ha pengar avsatt för en utökning av kalkylen och inte minst en buffert efter bygget.
Jag kanske ska förtydliga.
Jag har ett byggnadskreditiv på 90% av den totala produktionskostnaden.
Kontanta medel till resterande 10%.
Utöver detta har jag en "buffert" på ca 10% ytterligare i kontanter ifall något skulle bli dyrare än beräknat. Jag bygger också med delad entreprenad vilket gör "risken" med överraskningar större, även om det mesta är avtalat och klart.
Det enda som är intressant egentligen är att man klarar likviditeten under byggtiden, med lån eller egna pengar (för att slippa gå till banken om det blir dyrare). När sedan allt är färdigställt så tar man ställning till hur mycket lån samt kontanter man vill stoppa in. Det hänger ihop med värderingen, hur stor buffert man vill ha i sin egen ekonomi mm.
Jag tror precis som Sylvester att det inte är särskilt ofta som ett husbygge blir 10% dyrare än produktionskostnaden visar. Särskilt om man gjort sina tillval och inte gör fler och har en husleverantör som arbetar med Totalentreprenad. Då är enda orosmomentet mark/grund där de ofta räknar med för lite fyllnadsmassor och inga sprängningar, pålningar o dyl.
Summan av detta är att man ska ha en buffert i någon form, lån eller egna medel, som man kan ta till om det mot förmodan skulle bli något som kostar mer. Det kan vara värt att betala lite extra pantbrev då man ändå ordnar kreditivet istället för att senare tvingas gå till banken och teckna nya pantbrev och få fler avgifter för detta, samt en bank som undrar hur man räknat så fel.
Jag har ett byggnadskreditiv på 90% av den totala produktionskostnaden.
Kontanta medel till resterande 10%.
Utöver detta har jag en "buffert" på ca 10% ytterligare i kontanter ifall något skulle bli dyrare än beräknat. Jag bygger också med delad entreprenad vilket gör "risken" med överraskningar större, även om det mesta är avtalat och klart.
Det enda som är intressant egentligen är att man klarar likviditeten under byggtiden, med lån eller egna pengar (för att slippa gå till banken om det blir dyrare). När sedan allt är färdigställt så tar man ställning till hur mycket lån samt kontanter man vill stoppa in. Det hänger ihop med värderingen, hur stor buffert man vill ha i sin egen ekonomi mm.
Jag tror precis som Sylvester att det inte är särskilt ofta som ett husbygge blir 10% dyrare än produktionskostnaden visar. Särskilt om man gjort sina tillval och inte gör fler och har en husleverantör som arbetar med Totalentreprenad. Då är enda orosmomentet mark/grund där de ofta räknar med för lite fyllnadsmassor och inga sprängningar, pålningar o dyl.
Summan av detta är att man ska ha en buffert i någon form, lån eller egna medel, som man kan ta till om det mot förmodan skulle bli något som kostar mer. Det kan vara värt att betala lite extra pantbrev då man ändå ordnar kreditivet istället för att senare tvingas gå till banken och teckna nya pantbrev och få fler avgifter för detta, samt en bank som undrar hur man räknat så fel.