Ungefärlig budget renoveringsobjekt
Vi letar efter nytt hus och har gjort så snart ett år. Vi vill dels flytta till annan ort (Lund), dels byta upp oss i boyta och tomatareal. Vårt nuvarande hus är nästan nytt och vi har ringa renoveringsvana förutom en tämligen omfattande lägenhetsrenovering.
Vi har insett att utbudet i Lund är tämligen skralt och att man kan behöva vara beredd att överväga hus som kan kräva en del renovering. Vi har en maxbudget på 10 miljoner totalt. Men för att veta vilka hus som ligger innanför/utanför budget (efter erforderliga renoveringar) försöker vi nu fundera ut vad man kan tänkas behöva lägga på en hyfsat omfattande renovering.
Vi planerar inte att köpa ett fallfärdigt ruckel, men kan kanske tänka oss ett minimalt renoverat, men hyfsat underhållet hus från 60-talet och framåt. Vi vill ha boarea om c:a 170-200 m^2.
Jag förstår att det inte finns något entydigt svar utan att det i mycket stor grad beror på husets skick. Men hade velat ha lite input på vad ni tycker om min föreslagna budget. Något uppenbart som saknas/som är onödigt/för billigt räknat/för dyrt räknat? Vi har räknat som om hantverkare utförde arbetet.
Takbyte: 300 000 kr
Fönsterbyte: 300 000 kr
Byte av elsystem: 150 000 kr
Dränering: 200 000 kr
Övrigt (parkett, färg, annat): 300 000 kr
Kök: 150-300 000 kr
Badrum: 200-250 000 kr styck
Utbyggnad: 30 000 kr/m^2
Finns det några andra uppenbara poster ni ser saknas? Får tillägga att jag inser att vissa poster är lite överdrivet väl tilltagna. Vi tänker oss ingen lyxrenovering, men är livrädda att underbudgetera.
Tacksam om någon har tips!
Edit:
Skulle korrigera rubriken och råkade då posta innan inlägget var klart.
Vi har insett att utbudet i Lund är tämligen skralt och att man kan behöva vara beredd att överväga hus som kan kräva en del renovering. Vi har en maxbudget på 10 miljoner totalt. Men för att veta vilka hus som ligger innanför/utanför budget (efter erforderliga renoveringar) försöker vi nu fundera ut vad man kan tänkas behöva lägga på en hyfsat omfattande renovering.
Vi planerar inte att köpa ett fallfärdigt ruckel, men kan kanske tänka oss ett minimalt renoverat, men hyfsat underhållet hus från 60-talet och framåt. Vi vill ha boarea om c:a 170-200 m^2.
Jag förstår att det inte finns något entydigt svar utan att det i mycket stor grad beror på husets skick. Men hade velat ha lite input på vad ni tycker om min föreslagna budget. Något uppenbart som saknas/som är onödigt/för billigt räknat/för dyrt räknat? Vi har räknat som om hantverkare utförde arbetet.
Takbyte: 300 000 kr
Fönsterbyte: 300 000 kr
Byte av elsystem: 150 000 kr
Dränering: 200 000 kr
Övrigt (parkett, färg, annat): 300 000 kr
Kök: 150-300 000 kr
Badrum: 200-250 000 kr styck
Utbyggnad: 30 000 kr/m^2
Finns det några andra uppenbara poster ni ser saknas? Får tillägga att jag inser att vissa poster är lite överdrivet väl tilltagna. Vi tänker oss ingen lyxrenovering, men är livrädda att underbudgetera.
Tacksam om någon har tips!
Edit:
Skulle korrigera rubriken och råkade då posta innan inlägget var klart.
Redigerat:
Inne i Lund kan det bli svårt att hitta en villa som är så stor och kostar under 10 Mkr.
I byarna kan det absolut gå.
Dina siffror verkar ok
I byarna kan det absolut gå.
Dina siffror verkar ok
Det brukar inte krävas ett byte av elsystem i hus från 60-talet. Jordfelsbrytare brukar vara det som behövs från början och sen kan man komplettera med jordning och fler uttag i samband med att man renoverar ett rum i taget.
Tack för svar! Aha, så det är inte säkert att det krävs en så omfattande renovering av elen? Det var bra att höra.
Hittar vi inget som passar får vi minska kraven. Men att flytta ut i "byarna" ser vi inte som ett alternativ. Vi vill minimera pendlingstid. Det är viktigare än boyta.
Huset behöver inte vara så stort från början, men skall finnas möjlighet att expandera. Har kommit ut ett antal hus det senaste året som uppfyller kraven där vi har valt att avstå av olika skäl. Så jag tror det kommer gå. Men inte i Lunds innerstad, det inser vi.Åsa Lund skrev:
Hittar vi inget som passar får vi minska kraven. Men att flytta ut i "byarna" ser vi inte som ett alternativ. Vi vill minimera pendlingstid. Det är viktigare än boyta.
Om du dränerar om, antar jag att det är källare? Räkna då med några hundra tusen för att återställa tomten som kommer se ut som ett världskrig efter att grävmaskinerna gått fram. Du får göra om det mesta av platt och stensättningar, rabatter, trapport, altaner, gräsmatta osv. Ofta en underskattad kostnad när folk ska dränera om. Och inget som entreprenören upplyser om.A Apex11 skrev:
Ni kan vilja ha FTX ventilation med , 60-70-tals hus har inte det.
Det ligger på 60-75tusen plus arbete, så säg en 100-150tusen
Sen beroende på kan man vilja ha en mysig kamin med att ha en eld i. Det är en 55-65tusen
Som nån skrev är det inte säkert att man behöver byta all el på engång men då jag gjorde det så fick jag riktigt bra pris på jobbet iom att det var hela kåken + de fick fri tillgång till det tomma huset innan jag flyttade in.
Ytterligare en post ni bör tänka på är uppvärming.
Är det en gammal olje/ved-panna tex så kan ni vilja byta den.
En bergvärmepump med byte av radiatorer går väl på en 200-250tusen skulle jag gissa.
Det går komma billigare undan med luft/vatten & luft/luft värmepumpar, men då har de högre driftskostnader än bergvärme.
Byter man en olje/ved/pellets-panna mot en värmepump bör ni göra ventilationen med (speciellt om det är en kallvind)
Man kan med byta en gammal olje/ved/pellets-panna mot en ny pelletspanna. Det är väl ca 100tusen.
Fördelen med det är att man behöver inte byta ventilationen direkt, & nackdelen är pysslet med pelletspannan (fast nya har inte så mycket pyssel typ tömma aska 2-3-4 ggr / år thats it)
Det ligger på 60-75tusen plus arbete, så säg en 100-150tusen
Sen beroende på kan man vilja ha en mysig kamin med att ha en eld i. Det är en 55-65tusen
Som nån skrev är det inte säkert att man behöver byta all el på engång men då jag gjorde det så fick jag riktigt bra pris på jobbet iom att det var hela kåken + de fick fri tillgång till det tomma huset innan jag flyttade in.
Ytterligare en post ni bör tänka på är uppvärming.
Är det en gammal olje/ved-panna tex så kan ni vilja byta den.
En bergvärmepump med byte av radiatorer går väl på en 200-250tusen skulle jag gissa.
Det går komma billigare undan med luft/vatten & luft/luft värmepumpar, men då har de högre driftskostnader än bergvärme.
Byter man en olje/ved/pellets-panna mot en värmepump bör ni göra ventilationen med (speciellt om det är en kallvind)
Man kan med byta en gammal olje/ved/pellets-panna mot en ny pelletspanna. Det är väl ca 100tusen.
Fördelen med det är att man behöver inte byta ventilationen direkt, & nackdelen är pysslet med pelletspannan (fast nya har inte så mycket pyssel typ tömma aska 2-3-4 ggr / år thats it)
Det är ju svårt att uppskatta utan att veta vilket objekt ni kommer att fastna för, men såklart så är det bra att ni har en uppfattning om vad olika saker kan kosta. Av det ni listat så skulle jag nog tro att fönsterbyte och byte av elsystem är minst troliga på ett välunderhållet hus från 60-talet och framåt.
En sak ni också behöver fundera på är ju hur snabbt ni vill göra "allt". Jag tycker det verkar vara en trend att "allt" ska göras så snabbt som möjligt och allra helst innan inflyttning. Motsatsen är ju att se till att ha möjlighet att spara lite även efter husköpet och göra renoveringar undan för undan när ni har råd.
En sak ni också behöver fundera på är ju hur snabbt ni vill göra "allt". Jag tycker det verkar vara en trend att "allt" ska göras så snabbt som möjligt och allra helst innan inflyttning. Motsatsen är ju att se till att ha möjlighet att spara lite även efter husköpet och göra renoveringar undan för undan när ni har råd.
jag tycker fönster känns lite i underkant. Det beror ju på vad man ska ha. Men om budgeten är 10 Mkr så kan man inte trycka in PVC fönster från baltirkum, då kommer du devalvera värdet på kåken. Så ska det in kvalitetsfönster, lite skjutdörrar etc. så kan nog 300 k vara i något underkant.
Elbyte känns med lite svagt. Beror till stor del vilka kontakter man har. Men som jämförelse bytte jag el i vår Lgh, då spårade jag och gjorde skitjobbet själv. Det kostade ändå 72k. Så för ett helt hus så blir det ganska mycket mera. framförallt om man inte gör något själv.
Sedan vet jag inte hur ni hade tänkt med måla/spackla. Ska det fixas ytskikt för tex el, ny gips etc. Så kan det med dra iväg i arbetskostnad. Det kanske ryms inom "övrigt" det vet bara du
Men en tanke bara så det inte missas.
Beroende på hus så kan ju fasaden behöva renoveras också om det är en träkåk etc. Värt att ha med i kalkylen om ni är rädda för att gå torsk
Som det redan nämnts så kan ventilationen vara värt att fundera över. Måste ju inte vara FTX, men bra ventilation är fint att ha. Det kan också springa iväg en del i arbetskostnad när det ska dras rör, isoleras rör etc.
Sedan saknas väl en post för värmesystem ? Är huset från 60-70 talet så kanske det är dags att se över. Iallafall ha med i budgeten.
Men utifrån dessa tankarna så tycker jag för en gångsskull det ser ut som en rimlig budgetering
Elbyte känns med lite svagt. Beror till stor del vilka kontakter man har. Men som jämförelse bytte jag el i vår Lgh, då spårade jag och gjorde skitjobbet själv. Det kostade ändå 72k. Så för ett helt hus så blir det ganska mycket mera. framförallt om man inte gör något själv.
Sedan vet jag inte hur ni hade tänkt med måla/spackla. Ska det fixas ytskikt för tex el, ny gips etc. Så kan det med dra iväg i arbetskostnad. Det kanske ryms inom "övrigt" det vet bara du
Men en tanke bara så det inte missas. Beroende på hus så kan ju fasaden behöva renoveras också om det är en träkåk etc. Värt att ha med i kalkylen om ni är rädda för att gå torsk
Som det redan nämnts så kan ventilationen vara värt att fundera över. Måste ju inte vara FTX, men bra ventilation är fint att ha. Det kan också springa iväg en del i arbetskostnad när det ska dras rör, isoleras rör etc.
Sedan saknas väl en post för värmesystem ? Är huset från 60-70 talet så kanske det är dags att se över. Iallafall ha med i budgeten.
Men utifrån dessa tankarna så tycker jag för en gångsskull det ser ut som en rimlig budgetering
Fönster skulle jag verkligen fundera på innan de byts. Är fönstren okej kan de målas om istället för att bytas till nya. Du får aldrig tillbaka kostnaden för nya fönster - jämfört med det lite bättre isolervärde de nya fönstren har.
Sen kan äldre hus bli för täta med nya fönster och det skadar huset I övrigt. 60-talshus, liksom tidigare, är byggda med visst självdrag. Byter du fönster skulle jag säga att du borde installera i ett FTX-system också. Bättre låta det va som det är, inte förstöra utseendet på huset med nya fönster och spara 500' kr på renoveringen. Skulle gissa att renovera befintliga fönster kostar max 80' kr.
Sen kan äldre hus bli för täta med nya fönster och det skadar huset I övrigt. 60-talshus, liksom tidigare, är byggda med visst självdrag. Byter du fönster skulle jag säga att du borde installera i ett FTX-system också. Bättre låta det va som det är, inte förstöra utseendet på huset med nya fönster och spara 500' kr på renoveringen. Skulle gissa att renovera befintliga fönster kostar max 80' kr.