Byggherre LIGHT
Senaste tiden har det varit mycket publicitet och diskussion här på forumet kring byggen som har gått snett och folk som råkat illa ut på grund av det. En stor del av diskussionen har handlat om vems felet är och vem som borde ta ansvar för att åtgärda problemen. Jag tror att det stora problemet är att vi husköpare har alldeles för dåligt konsumentskydd och för stort ansvar för den uppgift vi ställs inför. Det var någon här på forumet som sa något i stil med "Man är bättre skyddad om man köper en liter mjölk på ICA"...
Med det här som bakgrund skulle jag vilja dra igång en diskussion om hur verkligheten borde se ut för att INGEN ska råka illa ut på grund av ett husbygge. På vilka sätt kan det bli säkrare att bygga hus? Här följer ett par tankar som kanske kan inleda diskussionen:
Hustillverkarna måste erbjuda totalentreprenad
Den säkraste entreprenadformen är totalentreprenad men det är väldigt få företag som erbjuder det. Givetvis måste de övriga entreprenadformerna även finnas för de som vill spara pengar men hustillverkarna skulle vara tvingade att informera om de olika entreprenadformerna och erbjuda totalentreprenad.
Senare betalning
Även om man har totalentreprenad så kan man bli tvingad att slåss mot en entreprenör som inte vill göra rätt för sig. Som ett påtryckningsmedel skulle man kunna tänka sig att betalning av huset sker mycket senare. Typ att man betalar hälften efter godkänd besiktning och andra hälften ett halvår senare (kanske lite väl extremt men ändå en tanke...).
Senare betalning kan förstås gälla allt - inte bara totalentreprenader.
Svartlistning eller auktorisering
Alla oseriösa företag borde bli svartlistade och/eller seriösa företag skulle kunna vara auktoriserade för småhusbyggen till privatpersoner.
STR ger sken av att ha seriösa medlemsföretag men det verkar inte fungera så bra i praktiken. Kanske något liknande som faktiskt funkar vore bra.
Byggkontrollanter
Som en kvalitetsansvarig fast bättre. Byggkontrollanten skulle kontrollera alla kontrakt, ritningar och titta till bygget en massa gånger under byggtiden.
Försäkringar som funkar
Man kanske skulle kunna köpa en försäkring mot dåliga hussäljare och entreprenörer? Kanske ingen jättebra idé eftersom det skulle uppmuntra ett dåligt beteende.
En annan tanke är att de försäkringar som vi idag köper skulle inkludera ovanstående byggkontrollant.
Byggherre LIGHT
Byggherrebegreppet är skapat för stora byggen där byggherren förväntas ha full kunskap om allt från entreprenadjuridik till byggnadsteknik. Det passar inte så bra in på oss som bygger ett litet hus en gång i livet. Man skulle kunna ändra på byggherreansvaret för privatpersoner som ska bygga ett hus till familjen så att ansvaret och kunskapen inte behöver vara så stor.
Allt som jag nämnt ovan leder naturligtvis till dyrare hus men på något sätt borde det gå att skapa ett säkrare alternativ att bygga hus för de som vill att tapetvalen ska vara det största bekymret.
Med det här som bakgrund skulle jag vilja dra igång en diskussion om hur verkligheten borde se ut för att INGEN ska råka illa ut på grund av ett husbygge. På vilka sätt kan det bli säkrare att bygga hus? Här följer ett par tankar som kanske kan inleda diskussionen:
Hustillverkarna måste erbjuda totalentreprenad
Den säkraste entreprenadformen är totalentreprenad men det är väldigt få företag som erbjuder det. Givetvis måste de övriga entreprenadformerna även finnas för de som vill spara pengar men hustillverkarna skulle vara tvingade att informera om de olika entreprenadformerna och erbjuda totalentreprenad.
Senare betalning
Även om man har totalentreprenad så kan man bli tvingad att slåss mot en entreprenör som inte vill göra rätt för sig. Som ett påtryckningsmedel skulle man kunna tänka sig att betalning av huset sker mycket senare. Typ att man betalar hälften efter godkänd besiktning och andra hälften ett halvår senare (kanske lite väl extremt men ändå en tanke...).
Senare betalning kan förstås gälla allt - inte bara totalentreprenader.
Svartlistning eller auktorisering
Alla oseriösa företag borde bli svartlistade och/eller seriösa företag skulle kunna vara auktoriserade för småhusbyggen till privatpersoner.
STR ger sken av att ha seriösa medlemsföretag men det verkar inte fungera så bra i praktiken. Kanske något liknande som faktiskt funkar vore bra.
Byggkontrollanter
Som en kvalitetsansvarig fast bättre. Byggkontrollanten skulle kontrollera alla kontrakt, ritningar och titta till bygget en massa gånger under byggtiden.
Försäkringar som funkar
Man kanske skulle kunna köpa en försäkring mot dåliga hussäljare och entreprenörer? Kanske ingen jättebra idé eftersom det skulle uppmuntra ett dåligt beteende.
En annan tanke är att de försäkringar som vi idag köper skulle inkludera ovanstående byggkontrollant.
Byggherre LIGHT
Byggherrebegreppet är skapat för stora byggen där byggherren förväntas ha full kunskap om allt från entreprenadjuridik till byggnadsteknik. Det passar inte så bra in på oss som bygger ett litet hus en gång i livet. Man skulle kunna ändra på byggherreansvaret för privatpersoner som ska bygga ett hus till familjen så att ansvaret och kunskapen inte behöver vara så stor.
Allt som jag nämnt ovan leder naturligtvis till dyrare hus men på något sätt borde det gå att skapa ett säkrare alternativ att bygga hus för de som vill att tapetvalen ska vara det största bekymret.
General Failure - jag "köper" en hel del av dina förslag - om inte annat så för tryggheten!
En sk baktung betalplan är en fördel men antagligen svår att få till...
Totalentreprenad - ja!
Svartlistning/auktorisering - javisst! Se bara på mäklarna - det fungerar ju där...
Byggkontrollanter - kanske det - så länge det inte bara är en omskrivning för KA. Är inte säker men fanns det inte något liknande från kommunens sida tidigare? Byggnämnden?
Försäkringsiden tror jag inte på - då skulle man behöva slåss mot slipade försäkringstjänstemän istället för entreprenörer. Inge kul... men däremot måste försäkringar diskuteras.
Byggherre Light - gillar jag till max! Varför har ingen tänkt på det här tidigare?????
Sly
En sk baktung betalplan är en fördel men antagligen svår att få till...
Totalentreprenad - ja!
Svartlistning/auktorisering - javisst! Se bara på mäklarna - det fungerar ju där...
Byggkontrollanter - kanske det - så länge det inte bara är en omskrivning för KA. Är inte säker men fanns det inte något liknande från kommunens sida tidigare? Byggnämnden?
Försäkringsiden tror jag inte på - då skulle man behöva slåss mot slipade försäkringstjänstemän istället för entreprenörer. Inge kul... men däremot måste försäkringar diskuteras.
Byggherre Light - gillar jag till max! Varför har ingen tänkt på det här tidigare?????
Sly
Totalentrepenad, ja det är bra. Men det är inte alltid den form som ger köparen rätt kvalitet. Vid en totalentrepenad har entrepenören oftast ganska stor frihet att göra egna ändringar och tolkningar. Om man då istället gör en "styrd" totalentr. Så är beställaren ansvarig för att dom styrningar man stoppar in fungerar. Det finns väål iofs inget som hindrar att man idag anlitar en byggmästare som tar ett totalentrepenadsansvar som ett filter mot husföretaget. Går säkert och kostar säkert skjortan.
Den sena betalningsidén skulle slå ut alla mindre byggföretag, det kan vara enorma värden dom skulle behöva ligga ute med. Och trots allt så tror jag att det är de mindre byggföretagen som har bäst förutsättningar att bygga enstaka villor.
Auktorisation, tja det är väl en sak att ha det vid försäljning av kataloghus och liknande. Men vi har ju fortfarande en massa mellan varianter. Man anlitar en byggmästare som bygger lösvirke, fixar arkitekt etc. Man gör en egen uppohandling av alla moment etc. Det finns för stor spridning på upphandlingsmetoder för at tdet skall gå att lagstadga om auktorisation. Om jag gör en egen delad entrepenad och handlar upp kankse 10 olika hantverkare och 20 olika materialleverantörer. Skall killen på byggvaruhuset vara aultoriserad för att få sälja 50 gipsskivor till mig?
I mäklarkåren har auktorisation haft 2 goda effekter. Dels har de allra värsta skojarna försvunnit. Och de som är kvar luras bara när dom fårt tag i en särskillt lättlurad typ, dom får vara lite försiktigare. Det innebär att dom gör fler justa affärer mellan varje bedrägeri. Men folk blir fortfarande lurade av skumma mäklare.
Byggkontroll, här tror jag att det finns substans. Om man ställer högre krav på KA. Dels att kräva bättre och fler kontroller, dels att kräva mer obundna KA. Ställ ungefär samma krav på en KA som på en auktoriserad revisor. Dvs fri från leverantörspåverkan. Så tror jag att de allra flesta av de fel vi sett ex. i detta forum skulle kunna försvinna.
Om KA dessutom får vara med och granska kontraktet och säkerställa att köparen verkligen förstår vad kontraktet innebär så tror jag mycket är vunnet. Dvs kontraktet bör inte vara giltigt förrän KA har granskat det och godkänt det.
Den sena betalningsidén skulle slå ut alla mindre byggföretag, det kan vara enorma värden dom skulle behöva ligga ute med. Och trots allt så tror jag att det är de mindre byggföretagen som har bäst förutsättningar att bygga enstaka villor.
Auktorisation, tja det är väl en sak att ha det vid försäljning av kataloghus och liknande. Men vi har ju fortfarande en massa mellan varianter. Man anlitar en byggmästare som bygger lösvirke, fixar arkitekt etc. Man gör en egen uppohandling av alla moment etc. Det finns för stor spridning på upphandlingsmetoder för at tdet skall gå att lagstadga om auktorisation. Om jag gör en egen delad entrepenad och handlar upp kankse 10 olika hantverkare och 20 olika materialleverantörer. Skall killen på byggvaruhuset vara aultoriserad för att få sälja 50 gipsskivor till mig?
I mäklarkåren har auktorisation haft 2 goda effekter. Dels har de allra värsta skojarna försvunnit. Och de som är kvar luras bara när dom fårt tag i en särskillt lättlurad typ, dom får vara lite försiktigare. Det innebär att dom gör fler justa affärer mellan varje bedrägeri. Men folk blir fortfarande lurade av skumma mäklare.
Byggkontroll, här tror jag att det finns substans. Om man ställer högre krav på KA. Dels att kräva bättre och fler kontroller, dels att kräva mer obundna KA. Ställ ungefär samma krav på en KA som på en auktoriserad revisor. Dvs fri från leverantörspåverkan. Så tror jag att de allra flesta av de fel vi sett ex. i detta forum skulle kunna försvinna.
Om KA dessutom får vara med och granska kontraktet och säkerställa att köparen verkligen förstår vad kontraktet innebär så tror jag mycket är vunnet. Dvs kontraktet bör inte vara giltigt förrän KA har granskat det och godkänt det.
Exemplen som jag gav ovan var mest tänkta som inspiration för att sätta igång diskussionen. Jag tror inte själv på alla av dem.
Jag tror inte det behövs ett system som tvingar in alla i samma fåra. Det ska alltid finnas möjlighet att själv ta ansvar för hela bygget men det måste finnas bättre alternativ för de som inte vill eller kan.
Just det där med byggkontrollanter tror jag är en bra idé. Men hur ska man motivera byggherrar att ta den extra kostnaden som det skulle innebära? En KA verkar ju kosta kring 10-15 kkr och en byggkontrollant skulle kanske kosta det dubbla. Många skulle kanske chansa och hellre lägga de pengarna på extra tillval till huset.
Skulle det vara samma kriterier som för KA dvs att alla måste ha en byggkontrollant men de som kan visa att de har tillräcklig kunskap kan få göra det själv?
Jag tror inte det behövs ett system som tvingar in alla i samma fåra. Det ska alltid finnas möjlighet att själv ta ansvar för hela bygget men det måste finnas bättre alternativ för de som inte vill eller kan.
Just det där med byggkontrollanter tror jag är en bra idé. Men hur ska man motivera byggherrar att ta den extra kostnaden som det skulle innebära? En KA verkar ju kosta kring 10-15 kkr och en byggkontrollant skulle kanske kosta det dubbla. Många skulle kanske chansa och hellre lägga de pengarna på extra tillval till huset.
Skulle det vara samma kriterier som för KA dvs att alla måste ha en byggkontrollant men de som kan visa att de har tillräcklig kunskap kan få göra det själv?
Det skulle helt klart bli jobbigare för de små entreprenörerna men jag vet inte om de skulle bli utslagna. De skulle vara tvugna att ha större krediter och kanske mer försäkringar men man skulle kunna ordna så att de har en betalningsgaranti från byggherren (typ låsta pengar på banken).hempularen skrev:
"Byggkontroll, här tror jag att det finns substans. Om man ställer högre krav på KA."
Det finns ingen som hindrar en byggherre från att anlita en kontrollant eller att be KA'n göra kontroller.
Kruxet är att ingen vill betala för det. Kolla bara de trådar som finns här på forumet, något i stil med "vem känner till en billig KA, kommunen kräver att jag skall ha det".
Det borde vara i alla byggherrars intresse att få ett bra hus byggt. Betala KA'n 10000:- mer och be/kräv att han gör 10 extra kontroller av bygget.
En annan sak, gå till en byggkonsult med ert kontrakt tillsammans med alla kontraktshandlingar och be om hjälp (INNAN ni skriver på). För någon tusenlapp får ni hjälp att läsa, tolka och granska avtalet och får förhoppningsvis ett rättvisare avtal där allt som skall/bör ingå också ingår.
Vad jag menar är att för 2-4 % av byggkostnaden får man väldigt mycket hjälp. Kruxet är att inse det innan det är för sent.
Skippa kylen/frysen med bildskärm och nätverkskort och du har råd med 10 konsulttimmar.
Det finns ingen som hindrar en byggherre från att anlita en kontrollant eller att be KA'n göra kontroller.
Kruxet är att ingen vill betala för det. Kolla bara de trådar som finns här på forumet, något i stil med "vem känner till en billig KA, kommunen kräver att jag skall ha det".
Det borde vara i alla byggherrars intresse att få ett bra hus byggt. Betala KA'n 10000:- mer och be/kräv att han gör 10 extra kontroller av bygget.
En annan sak, gå till en byggkonsult med ert kontrakt tillsammans med alla kontraktshandlingar och be om hjälp (INNAN ni skriver på). För någon tusenlapp får ni hjälp att läsa, tolka och granska avtalet och får förhoppningsvis ett rättvisare avtal där allt som skall/bör ingå också ingår.
Vad jag menar är att för 2-4 % av byggkostnaden får man väldigt mycket hjälp. Kruxet är att inse det innan det är för sent.
Skippa kylen/frysen med bildskärm och nätverkskort och du har råd med 10 konsulttimmar.
Skälet till att nästan ingen erbjuder totalentreprenad är att denna entreprenadform är avsedd för professionella beställare, exvis fastighetsbolag.General Failure skrev:
Kontrakt avseende småhusbyggnationer där beställaren är en vanlig konsument är oftast baserade på ABS 05 och kallas då småhusentreprenad.
Dessvärre används begreppet totalentreprenad rätt ofta på ett missvisande sätt, inte minst av husförsäljare, vilket skapat den begreppsförvirring som nu råder.
Eftersom alla husköpare, som inte jobbar i byggbranschen hamnar i underläge mot säljaren, vore det en utmärkt ide att engagera en duktig byggkonsult som kontrollant. Det är dessvärre endast ett fåtal husköpare/konsumenter som är villiga att betala 450 kr/tim + moms, vilket är är vad en byggkonsult kostar och därför nöjer de sig med att anlita en kvalitetsansvarig, i tron att detta är tillräckligt.
Att ytterligare minska byggherrens ansvar, tror jag inte är någon framkomlig väg, detta då han, i så fall, ju kanppast ens skulle vara i stånd att ens köpa ett hus.
Det vore då bättre att lagstifta om att byggherren måste anlita professionell hjälp. om han inte själv är verksam inom byggbranschen eller på annat sätt skaffat sig de kunskaper som erfordras.
Mvh
flakaeric
Bra initiativ, GF! Många av förslagen är bra. Dock är jag rädd för att vi ramlar in i Svenskfällan. Dvs i vår iver att göra köpet tryggt tar vi bort valfriheten. Jag vill inte bygga mina hus under fördyrande försäkringar eller tvingas köpa mitt hus av en "auktoriserad" säljare. Valet ska självklart finnas men jag vill inte tvingas till det. I slutändan får jag då ett dyrare och sämre hus än om jag byggt det på mitt sätt.
Likadant med senare betalning: Hussäljarna kommer självklart att ta ut denna cashflow-kostnad av kunden.
Jag tror att det enda sättet att tillhandahålla husen på ett sätt som gör kunderna nöjda är att öka konkurrensen och valfriheten. Byggherre Light är ett typiskt bra exempel på vad marknaden borde kunna tillhandahålla. Totalentreprenad är också ett sätt att differentiera sig och skapa ett högre värde för kunden.
Att låta staten reglera detta är som att låta Telia affärsutveckla Telekom. Den blinde leder den lame.
Fast å andra sidan skulle jag aldrig våga köpa ett hus av ett husföretag. Dyrt, dåligt och utan valfrihet.
mvh
David
Likadant med senare betalning: Hussäljarna kommer självklart att ta ut denna cashflow-kostnad av kunden.
Jag tror att det enda sättet att tillhandahålla husen på ett sätt som gör kunderna nöjda är att öka konkurrensen och valfriheten. Byggherre Light är ett typiskt bra exempel på vad marknaden borde kunna tillhandahålla. Totalentreprenad är också ett sätt att differentiera sig och skapa ett högre värde för kunden.
Att låta staten reglera detta är som att låta Telia affärsutveckla Telekom. Den blinde leder den lame.
Fast å andra sidan skulle jag aldrig våga köpa ett hus av ett husföretag. Dyrt, dåligt och utan valfrihet.
mvh
David
Ett av de stora problemen är ju att många husföretag verkar mörka vad avtalet igentligen betyder. Och få det att se mycket säkrare ut än vad det är.
En variant ur det problemet skulle ju kunna vara att lagvägen tvinga fram ett informationsansvar hos leverantören, om dom inte kan bevisa att dom försäkrat sig om att deras kund begripit ansvarsbilden så är ansvaret säljarens, liknande det som gäller för banker och investeringråd numera. Kan dom inte bevisa att kunden begripit att spekulation innebär risker så hamnar ev. förluster på banken.
En variant ur det problemet skulle ju kunna vara att lagvägen tvinga fram ett informationsansvar hos leverantören, om dom inte kan bevisa att dom försäkrat sig om att deras kund begripit ansvarsbilden så är ansvaret säljarens, liknande det som gäller för banker och investeringråd numera. Kan dom inte bevisa att kunden begripit att spekulation innebär risker så hamnar ev. förluster på banken.
Det där med att mörka känner man igen. Men om man struntar i vad hussäljaren säger och i stället läser vad som står i kontraktet så är man säkrare. En byggkontrollant skulle vara till bra hjälp för att läsa kontraktet.hempularen skrev:
Hur skulle man praktiskt gå till väga för att bevisa att en husköpare har förstått sitt ansvar? Det är väl en ganska bra idé men det behövs väl någon form av prov av husköparen som bevis. Eller skulle det räcka med en signatur på ett papper där köparen försäkrar att har förstått allt...
Kanske ett körkort för husköpare?
Jag vill också att valfriheten ska finnas kvar. Men jag tror att det vore bättre om det var enklare att välja den säkra vägen. Friheten ska alltså finnas kvar men det ska vara jobbigare att välja den fria vägen jämfört med den säkra vägen.David skrev:
Jag fick tidigt lära mig en grundregel i alla affärer och förhandlingar. Man måste alltid aktivt eftersträva en bättre förhandlingsposition än sin motpart. Inga regler och lagar kommer att förändra detta enkla faktum, utan i princip bara fördyra våra redan fördyrande byggregler
Så länge (som någon skrev ovan) husköparen inte är beredd att betala 3-5 % EXTRA av totalkalkylen till specialisthjälp INNAN man skriver på avtalen, kommer avtalsbalansen att verka till husleverantörens/ entreprenörens/ hantverkarens fördel, därför att dessa kan mer än köparen, oavsett nya lagar och regler, för man kan alltid kringgå regler och lagar lätt som en plätt. De bara ger köparen en i falsk trygghet.
Köparna måste eftersträva en förhandlingsposition, där man som part blir jämnbördiga med leverantörerna (via specialisthjälp), inte ropa efter nya regler, som på sikt verkar dels fördyrande, dels till leverantörernas än större fördel i "förhandlingsbalansen"
Så länge (som någon skrev ovan) husköparen inte är beredd att betala 3-5 % EXTRA av totalkalkylen till specialisthjälp INNAN man skriver på avtalen, kommer avtalsbalansen att verka till husleverantörens/ entreprenörens/ hantverkarens fördel, därför att dessa kan mer än köparen, oavsett nya lagar och regler, för man kan alltid kringgå regler och lagar lätt som en plätt. De bara ger köparen en i falsk trygghet.
Köparna måste eftersträva en förhandlingsposition, där man som part blir jämnbördiga med leverantörerna (via specialisthjälp), inte ropa efter nya regler, som på sikt verkar dels fördyrande, dels till leverantörernas än större fördel i "förhandlingsbalansen"
Du menar att det ska vara lättare att välja den säkra vägen. Dvs inte göra det jobbigare att välja den fria vägen. Det är en stor skillnad i mina ögon.General Failure skrev:
Att göra det jobbigare att välja den fria vägen är vad som varit Sveriges motto så länge som jag kan minnas. ;D
mvh
David
Men om reglen är att man antingen måste ha specialistkunskap eller specialisthjälp?LeoBalk skrev:
... så ska man vara beredd att betala för den kunskap man saknar innan man skriver avtal. Hellre det än betala dyrt för än fler fördyrande regler, som ändå inte förändrar avtalsbalansen till ens fördel. Men tyvärr vill få svenskar betala för sådant före saker inträffar. Vi betalar i stället dyrt, när det ej går att stoppa.