Stambyte vs relining
Hej,
Jag äger två hyreshus i en svensk storstad. Husen är från 44 respektive 46. Den tidigare ägaren har mest släckt bränder, de stora sakerna är inte gjorda så som exempelvis renovering av stammar, takbyte osv. Eftersom jag förvaltar långsiktigt håller jag på att få fastigheterna i ett sådant skick att jag dels inte ska behöva räkna med massa oväntade olägenheter (detta är ju dock omöjligt att komma ifrån, men vill iaf minimera riskerna) och generellt minska underhållsbehovet på lång sikt. Jag har för avsikt att behålla husen så länge jag lever (troligtvis).
Det som är i pipelinen nu är renovering av stammarna. Har haft samtal med olika hantverkare samt vvs-konsult och alla säger olika. Är ju såklart svårt att dra några bra slutsatser från det eftersom alla har sin egen agenda. Vissa säger att relining är jättebra OM du hittar rätt firma som gör det bra, att det är bra men att man ska använda enbart strumpmetoden osv. Någon säger att relining aldrig är en bra idé. Jag förstår ju självklart att relining inte kan mäta sig med ett stambyte, men i mitt fall finns det vissa faktorer som spelar in:
- På ena fastigheten har 10/12 badrum renoverats nyligen, ca tre år sedan (detta var dessvärre inte mitt beslut utan gjordes av den tidigare förvaltaren). Ett stambyte hade betytt att dessa hade behövts göras om.
- På andra fastigheten är 6/13 kök renoverade, har förstått att detta inte är ett lika stort problem som med badrummen men ändå. 2/12 badrum har även renoverats de senaste tre åren.
- Stambyte är inte det enda som hade behövs göras. Har ett stundande takbyte och fönsterbyte bland annat som också ska göras. Eftersom det är en sjukt stor prisskillnad så kommer dessa saker få läggas mer på framtiden isf.
- Det praktiska. Jag har familjer, äldre som hyresgäster. Det kommer därför vara praktiskt jobbigt att genomföra stambytet. Många av deras badrum är helkaklade sedan ca 10 år tillbaka och de ser bra ut, många kommer nog därför inte vara sugna på detta eftersom att de inte ger de en särkilt stor standardhöjning. Är också rädd att det kommer innebära merkostnader eftersom att de inte kommer kunna bo i lägenheterna på lång tid.
- Vet inte om detta spelar roll för möjligheterna till relining, men på sikt vill jag göra en råvindskonvertering av ena fastigheten (avloppet kommer därmed byggas på).
- Vattenledningarna är också gamla och det är ju såklart inte omöjligt att dessa börjar läcka på sikt. Var en läcka nu nyligen. Eftersom det inte går att relina vattenledningar hade de behövts bytas ut totalt och då kanske man lika gärna kan göra stambyte också. Frågan är då om man ska låta bli vattenledningarna och laga de efterhand istället och hoppas på att de håller (hör ju hur det låter..men ofta håller ju gamla vattenrör bra vad jag har hört).
- Den eventuella värdeökningen är ju självklart inte oviktigt men inte heller det primära eftersom jag inte planerar att sälja. Betydelsen det kan få är dock att låneutrymmet ökar vilket är positivt för framtida investeringar.
Som ni säkert märker så vill jag göra relining av fastigheterna framförallt av praktiska skäl men även ekonomiska eftersom resurserna inte är obegränsade. Samtidigt vill jag inte vara dum. Har haft en tanke om att man gör en relining nu och att man i framtiden, om sisådär 20-30 år gör ett stambyte för då är badrummen ändå gamla. Vill alltså delvis skjuta på problemet på framtiden om än om många år.
Tankar mottages tacksamt!
Jag äger två hyreshus i en svensk storstad. Husen är från 44 respektive 46. Den tidigare ägaren har mest släckt bränder, de stora sakerna är inte gjorda så som exempelvis renovering av stammar, takbyte osv. Eftersom jag förvaltar långsiktigt håller jag på att få fastigheterna i ett sådant skick att jag dels inte ska behöva räkna med massa oväntade olägenheter (detta är ju dock omöjligt att komma ifrån, men vill iaf minimera riskerna) och generellt minska underhållsbehovet på lång sikt. Jag har för avsikt att behålla husen så länge jag lever (troligtvis).
Det som är i pipelinen nu är renovering av stammarna. Har haft samtal med olika hantverkare samt vvs-konsult och alla säger olika. Är ju såklart svårt att dra några bra slutsatser från det eftersom alla har sin egen agenda. Vissa säger att relining är jättebra OM du hittar rätt firma som gör det bra, att det är bra men att man ska använda enbart strumpmetoden osv. Någon säger att relining aldrig är en bra idé. Jag förstår ju självklart att relining inte kan mäta sig med ett stambyte, men i mitt fall finns det vissa faktorer som spelar in:
- På ena fastigheten har 10/12 badrum renoverats nyligen, ca tre år sedan (detta var dessvärre inte mitt beslut utan gjordes av den tidigare förvaltaren). Ett stambyte hade betytt att dessa hade behövts göras om.
- På andra fastigheten är 6/13 kök renoverade, har förstått att detta inte är ett lika stort problem som med badrummen men ändå. 2/12 badrum har även renoverats de senaste tre åren.
- Stambyte är inte det enda som hade behövs göras. Har ett stundande takbyte och fönsterbyte bland annat som också ska göras. Eftersom det är en sjukt stor prisskillnad så kommer dessa saker få läggas mer på framtiden isf.
- Det praktiska. Jag har familjer, äldre som hyresgäster. Det kommer därför vara praktiskt jobbigt att genomföra stambytet. Många av deras badrum är helkaklade sedan ca 10 år tillbaka och de ser bra ut, många kommer nog därför inte vara sugna på detta eftersom att de inte ger de en särkilt stor standardhöjning. Är också rädd att det kommer innebära merkostnader eftersom att de inte kommer kunna bo i lägenheterna på lång tid.
- Vet inte om detta spelar roll för möjligheterna till relining, men på sikt vill jag göra en råvindskonvertering av ena fastigheten (avloppet kommer därmed byggas på).
- Vattenledningarna är också gamla och det är ju såklart inte omöjligt att dessa börjar läcka på sikt. Var en läcka nu nyligen. Eftersom det inte går att relina vattenledningar hade de behövts bytas ut totalt och då kanske man lika gärna kan göra stambyte också. Frågan är då om man ska låta bli vattenledningarna och laga de efterhand istället och hoppas på att de håller (hör ju hur det låter..men ofta håller ju gamla vattenrör bra vad jag har hört).
- Den eventuella värdeökningen är ju självklart inte oviktigt men inte heller det primära eftersom jag inte planerar att sälja. Betydelsen det kan få är dock att låneutrymmet ökar vilket är positivt för framtida investeringar.
Som ni säkert märker så vill jag göra relining av fastigheterna framförallt av praktiska skäl men även ekonomiska eftersom resurserna inte är obegränsade. Samtidigt vill jag inte vara dum. Har haft en tanke om att man gör en relining nu och att man i framtiden, om sisådär 20-30 år gör ett stambyte för då är badrummen ändå gamla. Vill alltså delvis skjuta på problemet på framtiden om än om många år.
Tankar mottages tacksamt!
Redigerat:
Väldigt svåra frågor du ställer när man egentligen inte vet förutsättningarna vilket skulle kräva ett besök eller åtminstone bilder och ritningar.
Nu skriver du flera gånger att detta är en långsiktig investering. På relining får man normalt 10 års garanti. En tid som går väldigt snabbt. Skulle du lyckas få 20-30 års garanti så blir saken en annan. Men det har jag aldrig hört att någon lämnar.
Vidare skriver du att du fått lite problem med läckage då vatten rören är gamla. Här måste man analysera orsaken för att bedöma om läckagen troligen kommer öka med åren. Då har du inte mycket nytta av ny relininade avlopp.
Värdet på fastigheten lär öka betydligt mer med ett riktigt stambyte. Problemen lär minska med ett riktigt stambyte om du inte köper någon sniklösning.
Du börjar säkert förstå vad jag förespråkar? Ett riktigt stammbyte är enligt mig högst troligt rätt väg att gå.
Måste du verkligen evakuera alla boende medan stambytet pågår? Kan man ta wc stammen i etapp 1 och köksstammen i etapp 2?
Det finns en del att fundera på innan du fattar beslut!
Nu skriver du flera gånger att detta är en långsiktig investering. På relining får man normalt 10 års garanti. En tid som går väldigt snabbt. Skulle du lyckas få 20-30 års garanti så blir saken en annan. Men det har jag aldrig hört att någon lämnar.
Vidare skriver du att du fått lite problem med läckage då vatten rören är gamla. Här måste man analysera orsaken för att bedöma om läckagen troligen kommer öka med åren. Då har du inte mycket nytta av ny relininade avlopp.
Värdet på fastigheten lär öka betydligt mer med ett riktigt stambyte. Problemen lär minska med ett riktigt stambyte om du inte köper någon sniklösning.
Du börjar säkert förstå vad jag förespråkar? Ett riktigt stammbyte är enligt mig högst troligt rätt väg att gå.
Måste du verkligen evakuera alla boende medan stambytet pågår? Kan man ta wc stammen i etapp 1 och köksstammen i etapp 2?
Det finns en del att fundera på innan du fattar beslut!
Jag förstår att det är en svår fråga att svara på och jag är mest ute efter inputs utefter det jag skriver, i slutändan är det ju ett beslut jag måste fatta.
Gällande garanti är det så vitt jag vet en omöjlighet att få mer garanti än 10 år oavsett relining/stambyte eftersom hantverkare inte får/kan ge längre garantitid. Sen gällande långsiktighet så är jag med på att stambyte håller betydligt längre. Men vad jag har fått till mig är att relining med strumpmetoden håller 50 år enligt Fastighetsägarnas reliningsrapport och för mig är det långsiktigt, men det kan man ju såklart ha olika åsikter om.
Han som lagade röret sa att anledningen till läckan var pga dess ålder. Så ja risken att det blir mer problem är absolut stor. Har inte undersökts mer djupgående hur vi praktiskt går tillväga med etapper etc vid ett stammbyte, men det borde ju finnas någon lösning som funkar för de boende med tanke på att stambyten görs hela tiden.
Gällande garanti är det så vitt jag vet en omöjlighet att få mer garanti än 10 år oavsett relining/stambyte eftersom hantverkare inte får/kan ge längre garantitid. Sen gällande långsiktighet så är jag med på att stambyte håller betydligt längre. Men vad jag har fått till mig är att relining med strumpmetoden håller 50 år enligt Fastighetsägarnas reliningsrapport och för mig är det långsiktigt, men det kan man ju såklart ha olika åsikter om.
Han som lagade röret sa att anledningen till läckan var pga dess ålder. Så ja risken att det blir mer problem är absolut stor. Har inte undersökts mer djupgående hur vi praktiskt går tillväga med etapper etc vid ett stammbyte, men det borde ju finnas någon lösning som funkar för de boende med tanke på att stambyten görs hela tiden.
B ByggPlankan skrev:
Relining är inte en långsiktig lösning. Relining används för att skjuta upp den långsiktiga lösningen.
det vill säga, är du i behov av att skjuta upp bytet så relina, vill du göra en långsiktig lösning är relining inte ens ett alternativ
det vill säga, är du i behov av att skjuta upp bytet så relina, vill du göra en långsiktig lösning är relining inte ens ett alternativ
F fmk00 skrev:
Har sett två relinade fastigheter där fastighetsägaren varit tvungen att göra ett riktigt utbyte inom 10 år.
tänk på att ALLA rörmokare kan lägga avlopp, medans man måste hitta rätt relinerfirma och hoppas dom skickar rätt gubbe och att han inte råkar göra ett misstag trots det. Jag tror säkert att man kan få 50 års livslängd på relinade rör i labmiljö där reliningen utföra till 100% perfekt. Så bra resultat får du inte i 70 år gamla gjutjärnsrör i en krånglig kåk med många avstick
Du beskriver det väldigt bra.S SueCia skrev:
Det är alla stick som gör det oerhört svårt att få bra. Många ggr sket man i att sätta grenar för "det behövdes ej" vilket gör att man inte för ett helt system som man faktiskt sålt in. Så gjorde man på en firma jag arbetade på iaf. Nya rör blir ofta rätt från första försöket ? Relining är en chansning då fel kan bli katastrofala.. möjligen delvis relining kan vara en idé.
Jo visst kan man göra det, blir "skarvarna på rätt ställe bör det vara ett bra mellantingF fmk00 skrev:
Jag snackade med en snubbe som tillhörde den firma som relinade alla avlopp i vår kommun. Han menade på att detta är så nytt så ingen vet egentligen hur länge det håller, men han sa att det ”lär” hålla minst 100 år. Firman har varit här flera gånger för att åtgärda problem då det blivit veck och annat på strumpan de använde. Det hela känns smidigt men samtidigt osäkert…
Så skedde i den BRF jag bodde i. Vissa badrum renoverades helt vilket gav åtkomst till att byta de stora vertikala stammarna men många nyligen renoverade badrum relinades ut till de vertikala stammarna. Sen byts de grenarna vid nästa renovering av badrummen.F fmk00 skrev:
En firma relinade lite rör hos mig, mest en raksträcka.
Fick de med en kamera sen hur det såg ut och blev fan duktigt förvånad för det såg riktigt bra ut, inga vecka eller andra konstigheter utan ett helt nytt rör inne i det gamla gjutjärnsröret. (Strumpmetoden).
Jag blev ialf väldigt nöjd med resultatet.
Fick de med en kamera sen hur det såg ut och blev fan duktigt förvånad för det såg riktigt bra ut, inga vecka eller andra konstigheter utan ett helt nytt rör inne i det gamla gjutjärnsröret. (Strumpmetoden).
Jag blev ialf väldigt nöjd med resultatet.
En raksträcka utan avstick hade jag också kunnat tänka mig relina. Funderade t.o.m på det i somras att relina röret från huset till gatan. Nu blev det inte så då jag tänkte byta röret och göra om infarten nästa år istället.Hällvetet skrev:
Men finns det ett enda avstick på röret så skulle jag aldrig relina.
Väljer du strumpmetoden med material som är testat och godkänt enligt CR 072 så är den tekniska livslängden 50 år, precis som ett plaströr du köper i butik. Garanti får du dock sällan längre än vad ABT säger och det är 5+5 år. Precis som med röret du köper i butik.
Har du en avluftning på tak, kanske synlig på vind, och ett synligt avloppsrör i källare så bör inte åtkomst för installation bli något problem.
När man jämför metoder och varför vissa stambyter 10 år efter relining.
Vissa föreningar väljer aktivt att skjuta på ett stambyte för att samla pengar på hög. Att ta en bråkdel av kostnaden och relina för att förhindra vattenskador tills man har byggt upp en buffert för att kunna stambyta är en anledning. En annan kan vara föreningar som har sprutat sina rör där tekniska livslängden har nåtts.
Ett stambyte kan ju innebära omdragning av vattenstammar, där man redan infodrat avloppsledningarna, och varje boende får stå för renovering av sitt badrum och koppla på de infodrade rören.
Har du en avluftning på tak, kanske synlig på vind, och ett synligt avloppsrör i källare så bör inte åtkomst för installation bli något problem.
När man jämför metoder och varför vissa stambyter 10 år efter relining.
Vissa föreningar väljer aktivt att skjuta på ett stambyte för att samla pengar på hög. Att ta en bråkdel av kostnaden och relina för att förhindra vattenskador tills man har byggt upp en buffert för att kunna stambyta är en anledning. En annan kan vara föreningar som har sprutat sina rör där tekniska livslängden har nåtts.
Ett stambyte kan ju innebära omdragning av vattenstammar, där man redan infodrat avloppsledningarna, och varje boende får stå för renovering av sitt badrum och koppla på de infodrade rören.