Investera i hyresfastigheter
Hej
Har lite funderingar kring hur det funkar med hyresfastigheter.
Man ska kolla med bank, objekt osv men kanske är det någon här inne som har lite koll.
Låt oss säga att man har 1 miljon.
Objektkostnad: 5milj
Inkomst 1,3m /år fullt uthyrt
driftkostnad: 700tkr.
Hur bör man tänka, är det en idé att investera i fastigheter eller bör man isf lägga det i en annan investering?
Att ha pengarna på ett konto känns ju lite meningslöst.
Det jag vill få ut av fastigheten är att kunna ta ut en liten lön, säg 15 tkr netto.
Har säkert fler frågor men det kommer nog efter hand
//PG
Har lite funderingar kring hur det funkar med hyresfastigheter.
Man ska kolla med bank, objekt osv men kanske är det någon här inne som har lite koll.
Låt oss säga att man har 1 miljon.
Objektkostnad: 5milj
Inkomst 1,3m /år fullt uthyrt
driftkostnad: 700tkr.
Hur bör man tänka, är det en idé att investera i fastigheter eller bör man isf lägga det i en annan investering?
Att ha pengarna på ett konto känns ju lite meningslöst.
Det jag vill få ut av fastigheten är att kunna ta ut en liten lön, säg 15 tkr netto.
Har säkert fler frågor men det kommer nog efter hand
//PG
Om driften är 700 och du får in 1.3 så har du ju knappt till din lön kvar med alla skatter och avgifter.
Du kan inte heller räkna med fullt uthyrt hela tiden, du ska väl även sätta av lite för framtida renoveringar, ha lite skyddsnät för ev räntehöjningar osv osv
Du kan inte heller räkna med fullt uthyrt hela tiden, du ska väl även sätta av lite för framtida renoveringar, ha lite skyddsnät för ev räntehöjningar osv osv
Tack för svar.nino skrev:
räknar jag att ta ut 15 så blir det ca 300tkr/år
300tkr kvar att lägga på underhåll, framtida investeringar mm.
Sen är det säkerligen ännu mer utgifter.
Mina siffror i första inlägget tog jag "i luften" så att säga. vet ej hur nära sanningen det är
25 lgh för 5 mille? Hyran är inte jättehög i ditt område antar jag?P Pappa1986 skrev:25 lght, 1,6m /år är det och kostnaden är 4 m men räknar med att det går upp en aning. driftkostnad är ca700tkr.
Skrev lite fel i första inlägget
Självbyggare
· VÄSTMANLAND
· 32 inlägg
Du bör väl även ha någon räntekostnad ?
Att få 15' netto på en investering på 1 miljon låter optimistiskt, så även på 5 miljoner som är värdet.
Det motsvarar ca 22000 brutto givet en skatt på 30%. Man brukar räkna att din lön * 1,8 är vad det kostar företaget med tanke på arbetsgivaravgifter och andra kostnader. Det beror givetvis på vad det finns för andra kostnader för den "anställde" d.v.s du i detta fallet (med en "vanlig" anställd har man ju kostnader för tjänstepension, sjukersättning, lön på helgdagar, arbetskläder etc). Men räknat på 1.8 blir det en kostnad på 475200:- per år. Om du nu ska ta ut det i form av lön förstås. Jag vet inte riktigt vilka andra möjligheter som finns, men man brukar prata om att aktieutdelning inte är ett alternativ förens du kommer upp i de brytgränser där du maxat din sjukpenning, pensionsavsättning osv - så det beror lite på vad du har för sysselsättning och lön i övrigt.
Vad räknar du med för ränta? Om du ska belåna hyresfastigheten, och i ett nyskapat bolag så kommer du sannolikt få en ränta som är en hel del högre än vad man normalt får på en privatbostad. De större bolagen jobbar hårt för att få investment grade rating så de får lägre räntor.
Rimlig direktavkastning på en hyresfastighet är runt 5-6% per år, men det kan givetvis vara högre och lägre beroende på pris, hyresnivå etc. 5 000 000 * 5% = 250 000. Med 75% belåning blir det ju ändå en väldigt bra avkastning på eget kapital.
Du kommer få redovisa en kalkyl för banken, och de har schabloner på bl a driftskostnader. En rimlig driftskostnad på hyresbostäder är minimum 500kr/m2 och år. Du skriver inte hur stora dina lägenheter är men om vi antar 50m2 * 25st så blir det 625 000 vilket gör att de 700' du nämner känns rimliga.
Jag har inga hyresfastigheter själv, och jag kommer nog inte skaffa någon större sådan heller. Men jag är intresserad av investeringar och har absolut kikat på möjligheten. Jag gillar dock när investeringarna sköter sig själva utan att jag behöver engagera mig så mycket i "driften"
Det motsvarar ca 22000 brutto givet en skatt på 30%. Man brukar räkna att din lön * 1,8 är vad det kostar företaget med tanke på arbetsgivaravgifter och andra kostnader. Det beror givetvis på vad det finns för andra kostnader för den "anställde" d.v.s du i detta fallet (med en "vanlig" anställd har man ju kostnader för tjänstepension, sjukersättning, lön på helgdagar, arbetskläder etc). Men räknat på 1.8 blir det en kostnad på 475200:- per år. Om du nu ska ta ut det i form av lön förstås. Jag vet inte riktigt vilka andra möjligheter som finns, men man brukar prata om att aktieutdelning inte är ett alternativ förens du kommer upp i de brytgränser där du maxat din sjukpenning, pensionsavsättning osv - så det beror lite på vad du har för sysselsättning och lön i övrigt.
Vad räknar du med för ränta? Om du ska belåna hyresfastigheten, och i ett nyskapat bolag så kommer du sannolikt få en ränta som är en hel del högre än vad man normalt får på en privatbostad. De större bolagen jobbar hårt för att få investment grade rating så de får lägre räntor.
Rimlig direktavkastning på en hyresfastighet är runt 5-6% per år, men det kan givetvis vara högre och lägre beroende på pris, hyresnivå etc. 5 000 000 * 5% = 250 000. Med 75% belåning blir det ju ändå en väldigt bra avkastning på eget kapital.
Du kommer få redovisa en kalkyl för banken, och de har schabloner på bl a driftskostnader. En rimlig driftskostnad på hyresbostäder är minimum 500kr/m2 och år. Du skriver inte hur stora dina lägenheter är men om vi antar 50m2 * 25st så blir det 625 000 vilket gör att de 700' du nämner känns rimliga.
Jag har inga hyresfastigheter själv, och jag kommer nog inte skaffa någon större sådan heller. Men jag är intresserad av investeringar och har absolut kikat på möjligheten. Jag gillar dock när investeringarna sköter sig själva utan att jag behöver engagera mig så mycket i "driften"
Medlem
· Västra Götaland
· 2 888 inlägg
Är man liten skutt så räcker inte 25% i egen insats... Snarare 30-50%. Men det beror på var i landet objektet ligger samt hur stort totalt engagemang du har i banken.
Jag har ett realexempel på en liten fastighet med 3 lägenheter jag köpte i våras.
Inköp: 860
Renovering: +50
tot: 910
Hyresintäkt/år: 200
Fasta kostnader(värme/försäkring/sop/va): -59
Direktavkastning 141/910=14%
Lån:600
(3%amortering+1,4%ränta)= -26
Betalnetto(141) minus ränte+amortering(-26) / egen insats (910-600) =115/310=37% avkastning på egen insats.
Svårslaget. Jag sköter själv löpande underhåll. Hade jag hyrt in folk så blir kalkylen sämre, men i små objekt får man jobba själv. Amorteringen ser jag som att betala mig själv. Fick göra en värdering av en "riktig" värderingsfirma före sommaren för att kunna ta lånet. De satte ett värde på fastigheten på 1,5 mkr. =) Förvånansvärt vad 120 liter målarfärg kan göra med värdet på en fastighet.
Jag har ett realexempel på en liten fastighet med 3 lägenheter jag köpte i våras.
Inköp: 860
Renovering: +50
tot: 910
Hyresintäkt/år: 200
Fasta kostnader(värme/försäkring/sop/va): -59
Direktavkastning 141/910=14%
Lån:600
(3%amortering+1,4%ränta)= -26
Betalnetto(141) minus ränte+amortering(-26) / egen insats (910-600) =115/310=37% avkastning på egen insats.
Svårslaget. Jag sköter själv löpande underhåll. Hade jag hyrt in folk så blir kalkylen sämre, men i små objekt får man jobba själv. Amorteringen ser jag som att betala mig själv. Fick göra en värdering av en "riktig" värderingsfirma före sommaren för att kunna ta lånet. De satte ett värde på fastigheten på 1,5 mkr. =) Förvånansvärt vad 120 liter målarfärg kan göra med värdet på en fastighet.