Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 530 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 530 inlägg
Då är det nog bara ett klassiskt missförstånd där ett särfall i PBL 11 kap 20 § har generaliserats i en konversation. Så det stämmer bara i ett fall:I InsidersUnited skrev:
Det finns ingen preskriptionstid för att rättelseföreläggande vid ändrad användning av en bostadlägenhet till något annat. En bostad som används som t ex kontor i tio år kan kommunen fortfarande kräva ska återställas till bostad.
Men det stämmer inte för det allmänna fallet, t ex det som tråden gäller. Där gäller en preskriptionstid på 10 år. Inreder man en bostad i t ex ett garage så kan kommunen inte besluta om rättelseföreläggande när mer än tio år har förflutit.
Parade nyligen med kommunen där jag bor med anledning av att bygga om befintligt garage till bostadsyta. De nämnde då ett nyligt domstolsavgörande (tror det handlade om är göra om en carport till bostad) och utifrån det hördes det som att deras tolkning var är det inte längre krävs bygglov för att inreda befintligt garage. Det kan vara värt att kolla upp! Däremot så måste säkert alla andra krav gälland detaljplanen fortfarande vara uppfyllda....B bryggarebob skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 530 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 530 inlägg
Det var nog domen som @InsidersUnited citerade i inlägg #11.@ @ndreas skrev:
Det gäller garage som är sammanbyggda med bostadshuset, det är inte en väsentlig ändring att ändra användningen på garagytan. Garage är en del av en bostad så att göra ytan till något annat för bostadsändamål kräver inte bygglov.
Men det gäller inte fristående garage som i tråden.
Det garage jag frågade kommunen om är fristående och de gjorde få ändå samma bedömning.
Det är också riktigt fult av mäklaren som måste ha sett att den viktiga raden, bygglov, inte var ifylld och dessutom desinformerade er på direkt fråga.Hep skrev:
Stort tack för alla synpunkter och tankar!
Vi är väl 99,9% inställda på att släppa affären, ska som sagt få prata med handläggare på måndag för att dubbelkolla bygglov, men kunde de inte hitta bygglov igår tror jag inte det finns på måndag heller. De kunde hitta bygglov för själva garaget 2013, samt två senare bygglov för de två utbyggnader som skett på huvudbyggnaden, men inget som medger att göra om garage till bostadsändamål.
Mentalt har vi släppt detta objekt helt och varit väldigt glada över att vi upptäckte detta innan tillträdet!
Även om man skulle kunna söka bygglov retroaktivt som föreslagits så är det ju inget vi är intresserade av, med de förutsättningarna ska det återspeglas i priset, priset återspeglar två kompletta villor. Inte en villa med renoveringsbehov och en minivilla/garage som riskerar krav på återställande, vite etc.
Ska ta kontakt med säljare och mäklaren på måndag, vad bör man säga annat än att köpet ska återgå pga. att erforderliga bygglov saknas och att det således inte är två kompletta villor som säljs, samt att detaljplan inte verkar tillåta två bostadshus på en fastighet, vilket det marknadsförs som. Samt de risker som finns för krav för återställande, vite etc.
Att säljaren har upplysningsplikt är väl vettigt att trycka på också? Finns det några speciella lagar och paragrafer man kan hänvisa till (förutom de som finns i tråden) tas det tacksamt emot. Enl. avtalet så ska detta framföras skriftligen till säljaren, så får väl skicka rek-brev med kvittens också till säljare och mäklare.
Så fruktansvärt fult att man kan vilja lura någon medvetet på detta sätt, känns kriminellt. Tänker i förlängningen om vi skulle köpt detta ovetandes och i ett senare skede sälja vad som skulle hänt då.
En seriös mäklare bör väl ha koll på att bygglovet saknas då och därigenom inte ta på sig uppdraget eller sälja med öppna kort till betydligt lägre pris? Jag räknar grovt ner värdet med 1,5mkr lägre än vad slutpriset nu blev (om jag räknar garaget som garage och inte minivilla med intäktsmöjligheter). Boytan minskar även. Vidare skulle säkert banken kunna ha synpunkter på att värdet skulle vara lägre än köpeskillingen om det vill sig riktigt illa och kräva att man amorterar ner motsvarande värdeminskning.
Även om säljarna skulle sänka priset väldigt mycket är vi inte intresserad av att göra affärer med denna typ av människor, om de mörkat detta, vad kan mer vara fel då undrar man. Känns inte som man kan lita på något.
Frågade även mäklaren tidigare om det var något som säljaren visste var dåligt eller måste åtgärdas med fastigheten, svaret var nej, så lögn på lögn känner jag nu. Det är väl väldigt osannolikt att mäklaren inte skulle ha haft denna information om att det var ett svartbygge?
Ytterligare en detalj jag stötte på nu, söker efter mäklaren på mäklarsamfundet och där återfinns han inte. Ska inte alla registrerade mäklare gå att söka på där? Tillhör en känd franchise-kedja, han har goda recensioner där det går att läsa om honom. Vad kan anledningen vara till att mäklaren inte finns på mäklarsamfundets hemsida? (han har nära 30 år i branschen enl. uppgift).
Vi är väl 99,9% inställda på att släppa affären, ska som sagt få prata med handläggare på måndag för att dubbelkolla bygglov, men kunde de inte hitta bygglov igår tror jag inte det finns på måndag heller. De kunde hitta bygglov för själva garaget 2013, samt två senare bygglov för de två utbyggnader som skett på huvudbyggnaden, men inget som medger att göra om garage till bostadsändamål.
Mentalt har vi släppt detta objekt helt och varit väldigt glada över att vi upptäckte detta innan tillträdet!
Även om man skulle kunna söka bygglov retroaktivt som föreslagits så är det ju inget vi är intresserade av, med de förutsättningarna ska det återspeglas i priset, priset återspeglar två kompletta villor. Inte en villa med renoveringsbehov och en minivilla/garage som riskerar krav på återställande, vite etc.
Ska ta kontakt med säljare och mäklaren på måndag, vad bör man säga annat än att köpet ska återgå pga. att erforderliga bygglov saknas och att det således inte är två kompletta villor som säljs, samt att detaljplan inte verkar tillåta två bostadshus på en fastighet, vilket det marknadsförs som. Samt de risker som finns för krav för återställande, vite etc.
Att säljaren har upplysningsplikt är väl vettigt att trycka på också? Finns det några speciella lagar och paragrafer man kan hänvisa till (förutom de som finns i tråden) tas det tacksamt emot. Enl. avtalet så ska detta framföras skriftligen till säljaren, så får väl skicka rek-brev med kvittens också till säljare och mäklare.
Så fruktansvärt fult att man kan vilja lura någon medvetet på detta sätt, känns kriminellt. Tänker i förlängningen om vi skulle köpt detta ovetandes och i ett senare skede sälja vad som skulle hänt då.
En seriös mäklare bör väl ha koll på att bygglovet saknas då och därigenom inte ta på sig uppdraget eller sälja med öppna kort till betydligt lägre pris? Jag räknar grovt ner värdet med 1,5mkr lägre än vad slutpriset nu blev (om jag räknar garaget som garage och inte minivilla med intäktsmöjligheter). Boytan minskar även. Vidare skulle säkert banken kunna ha synpunkter på att värdet skulle vara lägre än köpeskillingen om det vill sig riktigt illa och kräva att man amorterar ner motsvarande värdeminskning.
Även om säljarna skulle sänka priset väldigt mycket är vi inte intresserad av att göra affärer med denna typ av människor, om de mörkat detta, vad kan mer vara fel då undrar man. Känns inte som man kan lita på något.
Frågade även mäklaren tidigare om det var något som säljaren visste var dåligt eller måste åtgärdas med fastigheten, svaret var nej, så lögn på lögn känner jag nu. Det är väl väldigt osannolikt att mäklaren inte skulle ha haft denna information om att det var ett svartbygge?
Ytterligare en detalj jag stötte på nu, söker efter mäklaren på mäklarsamfundet och där återfinns han inte. Ska inte alla registrerade mäklare gå att söka på där? Tillhör en känd franchise-kedja, han har goda recensioner där det går att läsa om honom. Vad kan anledningen vara till att mäklaren inte finns på mäklarsamfundets hemsida? (han har nära 30 år i branschen enl. uppgift).
Jag skulle skriva ett mycket kort brev. Bara konstatera att säljaren har upplysningsskyldighet beträffande olovliga åtgärder som har företagits på fastigheten. Detta har säljaren brutit mot. Vid direkt fråga har mäklarassistent vid visning uppgett att bygglov finns. Avsluta exakt som du skrev att köpet skall återgå. Ge dig inte in i någon diskussion, det kan bli trassligt. Hänvisa inte till paragrafer det kan bemötas. Ev skulle jag bara skriva att köpet skall återgå då bygglov saknas. Spara argument ifall man tvärar, då behöver du juristB bryggarebob skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 530 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 530 inlägg
Ge er inte in i en massa argument utan åberopa den öppna besiktningsklausulen i ert köpekontrakt. Följ den som den är formulerad i kontraktet så att ni får ett rent avslut på affären. D v s läs kontraktet igen. Det ni inte vill ha nu är osäkerhet och riskera klausulen något som är lätt hänt nu när ni mentalt har gått vidare och ni så att säga känner att ni är i moraliskt överläge.B bryggarebob skrev:
Ni behöver inte förklara er eller läxa upp säljare och mäklare, bara konstatera att efter besiktning av fastigheten så har ni kommit fram till att dra er ur affären.
Gå inte in i detta som är teoretiska juridiska diskussioner som passar bättre på ett forum än i kommunikationen med säljarna. Här riskerar ni bara att villa bort er.B bryggarebob skrev:
Akta er för dessa (helt begripliga) känslor, ni måste vara sakliga och fokuserade nu så att ni kan ta er ur kontraktet och gå vidare från affären.B bryggarebob skrev:
Det är säljaren som står för uppgifterna. Mäklaren baserar sin annonsering med hjälp av uppgifter från säljaren. Och eftersom mäklaren har lagskyldighet att föra vidare all information av relevans till köparen så ser mäklare typiskt sett till att hålla sig okunniga om allt som inte står uttryckligen i prospektet. Det gör de i praktiken genom att minimera diskussion om objektet med säljaren, man pratar om affären och annonseringen istället. Sen förmedlar mäklarna frågor från köparna till säljarna.B bryggarebob skrev:
I all välmening men nu spekulerar du. En mäklare jobbar med detta och är skickliga på att hålla sig ovetande om detaljer om objektet. Att mäklaren misstänker något och skulle kunna utreda det innebär i regel att mäklaren inte öppnar den dörren. En mäklare är inte en besiktningsman.B bryggarebob skrev:
Medlemskap i denna branschorganisation är valfritt.B bryggarebob skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 530 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 530 inlägg
Boverket har en jättebra sida där senaste praxisen från domstolarna tar upp:@ @ndreas skrev:
https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/lov--byggande/anmalningsplikt/byggnader/annat/
Läs under rubriken Ändring till och från bostad så finns aktuell praxis där. I februari blev det ju tydligt i MÖD att ett fristående garage som görs om till bostad är en väsentlig ändring av användningen och kräver bygglov:
https://www.domstol.se/mark--och-mi...ch-miljooverdomstolens-avgoranden/2021/89505/
Det är nog helt rätt att hålla det hela kort och koncist.
Sedan ha dessa argument för senare tillfälle om det börjar tjafsa tillbaka.
Det är väl dock vettigt att informera om att avsaknad av bygglov är anledningen till att köpet skall återgå och att detta efterfrågats innan kontraktskrivningen med svar att det finns, men vid djupare undersökning visar sig att det faktiskt saknas?
Ska vi vara helt korrekta har besiktning inte skett ännu, utan den var bokad till nästa vecka. Bör man genomföra en sådan, trots att vi i dagsläget vet att vi inte vill genomföra affären? För att kunna åberopa denna klausul. Jag tänker dock att jag redan har varit i kontakt med sakkunnig person (i form av handläggare på bygglovsenheten i kommunen i fråga).
Klausulen i köpekontrakt är formulerad som följande:
"Köparen har rätt att genom sakkunnig person låta besiktiga fastigheten efter köpet. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd besiktning, senast 2021-08-XX kl 16:00, begär att köpet ska återgå.
Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.
Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna."
Något man bör vara observant på här?
Helt rätt att vi nu bara ska säkerställa och genomföra att vi kan släppa affären och begära återgång av köp asap.
Sedan ha dessa argument för senare tillfälle om det börjar tjafsa tillbaka.
Det är väl dock vettigt att informera om att avsaknad av bygglov är anledningen till att köpet skall återgå och att detta efterfrågats innan kontraktskrivningen med svar att det finns, men vid djupare undersökning visar sig att det faktiskt saknas?
Ska vi vara helt korrekta har besiktning inte skett ännu, utan den var bokad till nästa vecka. Bör man genomföra en sådan, trots att vi i dagsläget vet att vi inte vill genomföra affären? För att kunna åberopa denna klausul. Jag tänker dock att jag redan har varit i kontakt med sakkunnig person (i form av handläggare på bygglovsenheten i kommunen i fråga).
Klausulen i köpekontrakt är formulerad som följande:
"Köparen har rätt att genom sakkunnig person låta besiktiga fastigheten efter köpet. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd besiktning, senast 2021-08-XX kl 16:00, begär att köpet ska återgå.
Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.
Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna."
Något man bör vara observant på här?
Helt rätt att vi nu bara ska säkerställa och genomföra att vi kan släppa affären och begära återgång av köp asap.
Där står att ”sakkunnig person skall besiktiga” men som jag läser det behöver man inte hitta något fel köpet kan återgå ändå, det är väl standardformulering men lite förvillande. Man kan låta köpet återgå utan orsak men det måste besiktigas? Jag skulle kolla med jurist och få hjälp med formulering, ser lurigt ut. Måste man göra en besiktning? Kanske? Låt en jurist skriva brevet är mitt tips. Stora värden står på spel.B bryggarebob skrev:
Mycket viktigt och bra inlägg.
Som jag har förstått det så är ett köpeavtal skrivet, det är inget som man kan trassla sig ur hur som helst - det är i princip omöjligt i praktiken. Ska ni utnyttja klausulen för att häva avtalet så gäller det att ni utnyttjar den korrekt också så ni inte börjar sväva ut i den juridiska dimman med massa onödiga tillägg, påstående, kommentarer när det egentligen inte finns någon anledning.
Ni ska inte glömma att det finns en säljare som vill inget annat än att sälja som också har avtalade rättigheter. Detta kommer garanterat att inte gillas av säljaren och ger ni minsta vinkning att ni skriftligen inte utnyttjar klausulen som den är tänkt att fungera så kan ni räkna med en rättsprocess av säljaren som ni troligen inte kan eller vågar vinna.
Att betala en jurist några tusenlappar för att få det vattentätt och korrekt kan vara en ovärderlig investering.
Följ klausulen i köpeavtalet fullt ut, utan att gå in på detaljer. Det innehåller inga villkor beträffande vad som gäller för återgång. Att kontrollera bygglov och andra villkor med kommunen kan ses som en del av en besiktning. Det bör räcka med att ni skriver ” I enlighet med klausul i köpeavtalet begär vi återgång........”. Kontrollera noga att det sker formellt korrekt så att det säkerställs att det kommer fram.B bryggarebob skrev:
Ja, det kan nog vara klokt att ta kontakt med en jurist och att det i sammanhanget kan vara väl spenderade tusenlappar. Dock tolkar jag skrivelsen som att det "räcker" med att låta besikta huset och därefter begära att köpet ska återgå.
Känns onödigt att ta dit en besiktningsman om vi redan nu kan konstatera innan besiktning att bygglov inte finns. Men är det vad som krävs så är det väl bara att ta den kostnaden. Sakkunnig person är inblandad i form av handläggare på bygglovsavdelning i kommunen.
Tolkar skrivelsen att om vi låter besiktning ske kan vi begära att köpet ska återgå (oaktat anledning), det finns ingen extraskrivelse vad gäller krav på orsak, samt står det uttryckligen att inget skadestånd kan krävas från någon av parterna.
Nu var det bara ett par dagar sedan vi signerade och har således inte betalat handpenning ännu, känns som att det är klokt att inte göra det. (vi har en dryg vecka på oss att göra detta).
Visst förstår jag att säljaren vill sälja, och vi hade ju köpt om det var korrekt enl. prospekt samt vad mäklarfirman informerat om vad gäller att bygglov finns. Nu har de gett direkt felaktig information, och försöker mörka, ej svarat på frågeformuläret, vi fick ta del av frågeformuläret efter att köpekontrakt signerats, och rent krasst stämmer inte prospektet med fastigheten alls. Att marknadsföra det som två kompletta villor när det mest grundläggande i form av bygglov saknas är inget annat än lögn. Sedan kan mäklaren ha ryggen fri vad gäller att mäklaren inte haft vetskap om detta. Men rent krasst bör mäklaren vara intresserad av att det ska gå rätt till (i den bästa av världar).
Känner att vi har vårt på det torra vad gäller bevis, men får väl börja med att stämma av med bygghandläggaren på måndag. Sedan undersöka med jurist om det är så att vi behöver ta dit en besiktningsman för att kunna begära att köpet ska återgå. Nu skulle säljarna dela på denna besiktningskostnad, så det är ett par tusenlappar det rör sig om.
Bör man informera mäklaren (som enl. god mäklarsed ska vara opartisk part...) om den nya informationen vad gäller avsaknad av bygglov och att vi kommer åberopa att köp skall återgå, samt att om det från deras håll, krävs så kommer vi genomföra besiktning för att åberopa denna skrivelse. Men eftersom vi redan nu har fattat vårt beslut gärna slipper det extraarbetet och kostnaden.
Känns onödigt att ta dit en besiktningsman om vi redan nu kan konstatera innan besiktning att bygglov inte finns. Men är det vad som krävs så är det väl bara att ta den kostnaden. Sakkunnig person är inblandad i form av handläggare på bygglovsavdelning i kommunen.
Tolkar skrivelsen att om vi låter besiktning ske kan vi begära att köpet ska återgå (oaktat anledning), det finns ingen extraskrivelse vad gäller krav på orsak, samt står det uttryckligen att inget skadestånd kan krävas från någon av parterna.
Nu var det bara ett par dagar sedan vi signerade och har således inte betalat handpenning ännu, känns som att det är klokt att inte göra det. (vi har en dryg vecka på oss att göra detta).
Visst förstår jag att säljaren vill sälja, och vi hade ju köpt om det var korrekt enl. prospekt samt vad mäklarfirman informerat om vad gäller att bygglov finns. Nu har de gett direkt felaktig information, och försöker mörka, ej svarat på frågeformuläret, vi fick ta del av frågeformuläret efter att köpekontrakt signerats, och rent krasst stämmer inte prospektet med fastigheten alls. Att marknadsföra det som två kompletta villor när det mest grundläggande i form av bygglov saknas är inget annat än lögn. Sedan kan mäklaren ha ryggen fri vad gäller att mäklaren inte haft vetskap om detta. Men rent krasst bör mäklaren vara intresserad av att det ska gå rätt till (i den bästa av världar).
Känner att vi har vårt på det torra vad gäller bevis, men får väl börja med att stämma av med bygghandläggaren på måndag. Sedan undersöka med jurist om det är så att vi behöver ta dit en besiktningsman för att kunna begära att köpet ska återgå. Nu skulle säljarna dela på denna besiktningskostnad, så det är ett par tusenlappar det rör sig om.
Bör man informera mäklaren (som enl. god mäklarsed ska vara opartisk part...) om den nya informationen vad gäller avsaknad av bygglov och att vi kommer åberopa att köp skall återgå, samt att om det från deras håll, krävs så kommer vi genomföra besiktning för att åberopa denna skrivelse. Men eftersom vi redan nu har fattat vårt beslut gärna slipper det extraarbetet och kostnaden.