Okunnig husköpare
Hej alla kunniga!
Ska köpa mitt första hus och det känns mest jobbigt och inte så kul, haha. Dels pga det kostar väldigt mycket men också för att det vid besiktning sa att det mesta är över sin tekniska livslängd. Huset är byggt 1974. Taket är inte bytt, inte heller el och ledningar för vatten och avlopp. Alla ytskikt är fina. Måste man byta det som har överskridit sin tekniska livslängd även om det fungerar? Eller ska man vänta tills det eventuellt havererar?
Dessutom har huset krypgrund. Avfuktare och plast på mark installerat för 10 år sedan och ingen mögel eller lukt. Kan syllarna ändå vara kassa?
Hoppas någon kan stilla en orolig själs funderingar.
Ska köpa mitt första hus och det känns mest jobbigt och inte så kul, haha. Dels pga det kostar väldigt mycket men också för att det vid besiktning sa att det mesta är över sin tekniska livslängd. Huset är byggt 1974. Taket är inte bytt, inte heller el och ledningar för vatten och avlopp. Alla ytskikt är fina. Måste man byta det som har överskridit sin tekniska livslängd även om det fungerar? Eller ska man vänta tills det eventuellt havererar?
Dessutom har huset krypgrund. Avfuktare och plast på mark installerat för 10 år sedan och ingen mögel eller lukt. Kan syllarna ändå vara kassa?
Hoppas någon kan stilla en orolig själs funderingar.
Att den tekniska livslängden har överskridits innebär inte att du måste byta ut dessa grejer med detsamma. Så länge de fungerar så fungerar de ju.
Det du däremot bör göra är att ta ekonomisk höjd för, samt vara beredd på att saker kan börja gå sönder och behöva åtgärdas inom en snar framtid.
Vissa saker kanske man kan vänta tills de brakar ihop, medans andra är bra att åtgärda innan de går sönder, taket till exempel.
Om du köper huset skulle det säkert vara bra att ta in någon som kan titta lite noggrannare på de delar du är mest orolig för, och sätta upp någon slags åtgärdsplan att ta lite i taget.
Men skulle föreslå att du tar höjd för, i alla fall en del av, dessa kostnader när du budar på huset. Lycka till!
Det du däremot bör göra är att ta ekonomisk höjd för, samt vara beredd på att saker kan börja gå sönder och behöva åtgärdas inom en snar framtid.
Vissa saker kanske man kan vänta tills de brakar ihop, medans andra är bra att åtgärda innan de går sönder, taket till exempel.
Om du köper huset skulle det säkert vara bra att ta in någon som kan titta lite noggrannare på de delar du är mest orolig för, och sätta upp någon slags åtgärdsplan att ta lite i taget.
Men skulle föreslå att du tar höjd för, i alla fall en del av, dessa kostnader när du budar på huset. Lycka till!
Många blundar ju för sånt som inte syns och prioriterar hellre en stor altan än att byta avlopp tex. Se till att det finns en bra stomme så kan man hålla på och dutta med ytskikt och annat när det finns tid och pengar.
Uppnådd teknisk livslängd på el? Tror inte många hus från 70-talet har fått all el omdragen. Och det behövs förmodligen inte heller!
Har hus från 70-talet i ett område med många hus från den epoken och har inte hört talas om någon som bytt vatten/avlopp för att detta skulle ha uppnått någon teknisk livslängd. Inte någon som har haft problem heller….
Taken har några däremot bytt, kanske 20% av husen eller så. Det är ju en sådan sak att man helst inte vill vänta tills det regnar in innan man byter
Har hus från 70-talet i ett område med många hus från den epoken och har inte hört talas om någon som bytt vatten/avlopp för att detta skulle ha uppnått någon teknisk livslängd. Inte någon som har haft problem heller….
Taken har några däremot bytt, kanske 20% av husen eller så. Det är ju en sådan sak att man helst inte vill vänta tills det regnar in innan man byter
Har de bytt för att det behövdes eller för att någon sagt att det upp uppnått sin tekniska livslängd. De kan hålla bra mycket längre än vad som klassas som normalt. El nyare än mitten på 50talet brukar vara i bra skick. Visst ska man vara uppmärksam på att vissa brytare och uttag kan bli slitna, men totalt byte behövs inte.
Medlem
· Korpilombolo
· 3 287 inlägg
De största hoten mot ett hus är eld och vatten om det inte står på kvicklera.
Taket tätt? Fukt från marken? Vattenledningar, avlopp och badrum ok? Dålig el?
Resten är mest kosmetiskt.
Elinstallationer från 70-talet är vanligen inte dåliga om inte okunniga hempulare varit i farten. Däremot kan eventuella lysrörsarmaturer ha gjort sitt.
Taket tätt? Fukt från marken? Vattenledningar, avlopp och badrum ok? Dålig el?
Resten är mest kosmetiskt.
Elinstallationer från 70-talet är vanligen inte dåliga om inte okunniga hempulare varit i farten. Däremot kan eventuella lysrörsarmaturer ha gjort sitt.
Om INGENTING är bytt på ett hus som är i princip 50 år gammalt, så finns det ett stort uppdämt behov av renoveringar.
Och inga av dessa renoveringar är billiga. Minst uppåt 1 miljon, förmodligen mer, kommer det att kosta. (Att säljarna "har sminkat grisen", dvs målat, tapetserat ytskiktet är totalt värdelöst.)
Nej, skippa detta hus. Titta efter hus där konstruktionen blivit åtgärdad. Dvs tak, dränering, el, avlopp/rör, värmesystem, och gärna badrum.
Att åtgärda ytskiktet är en bagatell i sammanhanget.
Och inga av dessa renoveringar är billiga. Minst uppåt 1 miljon, förmodligen mer, kommer det att kosta. (Att säljarna "har sminkat grisen", dvs målat, tapetserat ytskiktet är totalt värdelöst.)
Nej, skippa detta hus. Titta efter hus där konstruktionen blivit åtgärdad. Dvs tak, dränering, el, avlopp/rör, värmesystem, och gärna badrum.
Att åtgärda ytskiktet är en bagatell i sammanhanget.
Ei, vatten och avlopp behöver inte bytas efter 50 år på ett hus från 70-talet. Kan du inspektera taket på insidan? Finns det fuktskador? Vad består yttertaket av? Betongplattor? Vad är det för värmesystem?KarinKar skrev:
Inga fuktskador på insidan av tak, men missfärgningar vid någon spik. Tecken på läckage? Pappaläpp i ena hörnet på taket. Ja, det är betongpannor. Har satts in en luft/luft tidigare i år.D Dr Jumping Jack skrev:
Fönstren är bytta. Kök från förra året. Ena badrummet gammalt men fräscht. Det andra 10 år gammalt. I krypgrunden är avfuktare insatt och plast på marken…
Har ett hus från 64, som jag bytte tak på förra året.
Så taket (betongpannor) hade nästan 60 år på nacken ... teknisk livslängd ska tydligen vara ca 30 år.
Det behövdes bytas ca 1/6 av alla plankor i underlagstaket (det syntes inte så bra att de var dåliga vid inspektions på vinden)
Att byta tak kostar kring oftast mellan 100-200 tusen.
Skulle ta höjd för det i budgeten inför köpet.
Avloppet ... är det oftast inga problem med, en filmning (gjord av en spoolfirma) för att se status på rören kostar ca 2-3 tusen. Att byta alla rör kan kosta en hel del, men är det inte brott på rören eller väldigt mycket inväxta rötter ... då brukar ingen byta dem i förväg(om man inte passar på då man gör andra renoveringar)
El... är det inte väldigt mycket ful-el (inte bara hemma dragen, utan hemmadragen så till den grad att det är uppenbart farligt på flera ställen) ... då är frågan när man bör byta. Föregående ägare hos mig hade gjort väldigt mycket ful-el själv, så jag tog in elektriker & bytte .. gick på ca 70
Sen kolla in ålder på värmesystemet. Är det även där tex en gammal oljepanna från början 90 eller tidigare, kanske den är på upphällningen med ... då har du en 150-200 i kostnad för nytt. Å andra sidan har de bergvärme som bara är 7-10år , så dröjer det ju ett tag innan det behöver bytas ut.
Sylarna och krypgrund kan jag inget om.
Så taket (betongpannor) hade nästan 60 år på nacken ... teknisk livslängd ska tydligen vara ca 30 år.
Det behövdes bytas ca 1/6 av alla plankor i underlagstaket (det syntes inte så bra att de var dåliga vid inspektions på vinden)
Att byta tak kostar kring oftast mellan 100-200 tusen.
Skulle ta höjd för det i budgeten inför köpet.
Avloppet ... är det oftast inga problem med, en filmning (gjord av en spoolfirma) för att se status på rören kostar ca 2-3 tusen. Att byta alla rör kan kosta en hel del, men är det inte brott på rören eller väldigt mycket inväxta rötter ... då brukar ingen byta dem i förväg(om man inte passar på då man gör andra renoveringar)
El... är det inte väldigt mycket ful-el (inte bara hemma dragen, utan hemmadragen så till den grad att det är uppenbart farligt på flera ställen) ... då är frågan när man bör byta. Föregående ägare hos mig hade gjort väldigt mycket ful-el själv, så jag tog in elektriker & bytte .. gick på ca 70
Sen kolla in ålder på värmesystemet. Är det även där tex en gammal oljepanna från början 90 eller tidigare, kanske den är på upphällningen med ... då har du en 150-200 i kostnad för nytt. Å andra sidan har de bergvärme som bara är 7-10år , så dröjer det ju ett tag innan det behöver bytas ut.
Sylarna och krypgrund kan jag inget om.
Jag köpte som ensamstående med två små ett då 60-årigt hus - trots vänners engagerade avrådan. Kostade på en mycket rekommenderad besiktningsman (den bästa investering jag någonsin gjort). Visst fanns det saker som skulle ha kunnat gjorts tidigare men jag var vid köpet medveten om svagheter som jag under årens lopp höll koll på. Den totala investeringen jag under dessa 24 år var 250' vilket främst avsåg väggar och golv i den tidigare muggiga källaren.
Efter dessa 24 år var det dags för nytt tak, ny värmeanläggning, ett par nya fönster, nytt kök och nytt badrum. Då sålde jag huset (det blev billigare att bygga nytt). Men under tiden jag bodde där gick all fritid till att pyssla om huset. Det är mycket man kan göra själv och mycket man måste hålla koll på och det gäller att finna goda kontakter då man hyr in tjänster. A och O i det första skedet är EGEN besiktningsman.
Efter dessa 24 år var det dags för nytt tak, ny värmeanläggning, ett par nya fönster, nytt kök och nytt badrum. Då sålde jag huset (det blev billigare att bygga nytt). Men under tiden jag bodde där gick all fritid till att pyssla om huset. Det är mycket man kan göra själv och mycket man måste hålla koll på och det gäller att finna goda kontakter då man hyr in tjänster. A och O i det första skedet är EGEN besiktningsman.
Teknisk livslängd säger ingenting.
Förra året rev jag ett badrum från 50-talet som visserligen inte var helt fräscht, men det fanns inga skador bakom trots att "tätskiktet" bestod av asfaltsklet, kartongbitar och någon spånskiva. Mesta av elen är från 50-talet men kablarna är helt ok, men uttagen lämnar en del att önska. Taket? Spån som undertak, gissningsvis 160+ år gammalt och takpannorna har okänd ålder, men allt mellan 50 och 150 år är bra gissning. De ser bättre ut än nya från benders.
Allt beror på, så det är bra att ta med någon som "kan lite hus" och som kan säga bu eller bä om saker och ting som man själv kanske inte ser.
Krypgrunden i detta fall kan ju ha vissnat innan man åtgärdade med plast+avfuktare, men jag har svårt att tänka mig att man gör en sådan åtgärd utan att även hantera eventuella skador i syllar etc.
Förra året rev jag ett badrum från 50-talet som visserligen inte var helt fräscht, men det fanns inga skador bakom trots att "tätskiktet" bestod av asfaltsklet, kartongbitar och någon spånskiva. Mesta av elen är från 50-talet men kablarna är helt ok, men uttagen lämnar en del att önska. Taket? Spån som undertak, gissningsvis 160+ år gammalt och takpannorna har okänd ålder, men allt mellan 50 och 150 år är bra gissning. De ser bättre ut än nya från benders.
Allt beror på, så det är bra att ta med någon som "kan lite hus" och som kan säga bu eller bä om saker och ting som man själv kanske inte ser.
Krypgrunden i detta fall kan ju ha vissnat innan man åtgärdade med plast+avfuktare, men jag har svårt att tänka mig att man gör en sådan åtgärd utan att även hantera eventuella skador i syllar etc.