Totalrenovering av 20-talsvilla?
Hej. Är ny på det här forumet då familjen börjat gå i lite villatankar.
Vi tittar för närvarande på en villa i Sthlmstrakten som är ett riktigt renoveringsobjekt.
Det handlar om en 1½-plansvilla med källare, byggd 1925. Grundläggningen är på betongplatta, grundmur betong, stomme, fasad och bjälklag i trä och uppvärmning med olja. Huset är 119 kvm plus 60 kvm i biyta.
Vi vet redan nu att källaren behöver dräneras då där finns fukt. Dessutom skall avloppet inte vara i det bästa skicket. Det enda som gjorts hyfsat nyligen är takomläggning ngn gång på 90-talet.
Det här gissar jag är det vi MÅSTE åtgärda innan inflytt: stambyte VVS och helt nya elinstallationer, bättra på isolering, byta ytterdörr, renovera kök och badrum (ett stort plus en liten WC) samt fuktsanera och dränera källaren.
Jag behöver nog inte flytta väggar eller något sådant, dispositionen verkar bra. Vad gäller tapetsering och golv tänker jag mig att göra det rum för rum successivt. Fasaden ser sunkig ut, men är målad med falu rödfärg så den tänker jag mig att måla om till sommaren om vi skulle köpa huset. Likaså med fönsterrenovering.
Min fråga är: Vad bör jag räkna med att ovan nämnda grundrenovering går på? Minimisumma, maxsumma? Jag vill ha det gjort av proffs, det vill säga jag tänker leja ut det.
Har jag missat något potentiellt "spöke"?
Vi tittar för närvarande på en villa i Sthlmstrakten som är ett riktigt renoveringsobjekt.
Det handlar om en 1½-plansvilla med källare, byggd 1925. Grundläggningen är på betongplatta, grundmur betong, stomme, fasad och bjälklag i trä och uppvärmning med olja. Huset är 119 kvm plus 60 kvm i biyta.
Vi vet redan nu att källaren behöver dräneras då där finns fukt. Dessutom skall avloppet inte vara i det bästa skicket. Det enda som gjorts hyfsat nyligen är takomläggning ngn gång på 90-talet.
Det här gissar jag är det vi MÅSTE åtgärda innan inflytt: stambyte VVS och helt nya elinstallationer, bättra på isolering, byta ytterdörr, renovera kök och badrum (ett stort plus en liten WC) samt fuktsanera och dränera källaren.
Jag behöver nog inte flytta väggar eller något sådant, dispositionen verkar bra. Vad gäller tapetsering och golv tänker jag mig att göra det rum för rum successivt. Fasaden ser sunkig ut, men är målad med falu rödfärg så den tänker jag mig att måla om till sommaren om vi skulle köpa huset. Likaså med fönsterrenovering.
Min fråga är: Vad bör jag räkna med att ovan nämnda grundrenovering går på? Minimisumma, maxsumma? Jag vill ha det gjort av proffs, det vill säga jag tänker leja ut det.
Har jag missat något potentiellt "spöke"?
skulle gissa på 700 000-1,5 mille eller mer. Beror lite på vad du menar med att förbättra isoleringen, vilken köksstandard ni tänker er IKEA eller Kvänum? osv.
En klart intressant riskfaktor är huruvida det överhuvudtaget går att få till en bra dränering. Här i Stockholmsområdet är gamla hus ofta byggda med källare direkt mot bergknalle under mark. Då kan det vara omöjligt eller orimligt dyrt att få till en bra dränering.
Däremot vad gäller el så skulle jag nog få det ordentligt undersökt innan jag förutsatte att det behöver bytas ut, alltihopa, samma med VVS, man byter givetvis allt i de utrymmen man ändå bryter upp (typ köksgolv, badrun etc), men övriga ledningar i källare osv, kan vara värt att behålla om de inte är uppenbart "slut".
Hus som är så gamla har ytterligt sällan installationer från den tiden, antagligen fanns det inte ens vatten indraget från början. Det betyder att elen ofta kanske är ifrån 70 eller 60 talet, och är då ofta helt OK. VVS kanske från 50-60 talet, kan vara helt OK 15 år till, kan behöva bytas.
En klart intressant riskfaktor är huruvida det överhuvudtaget går att få till en bra dränering. Här i Stockholmsområdet är gamla hus ofta byggda med källare direkt mot bergknalle under mark. Då kan det vara omöjligt eller orimligt dyrt att få till en bra dränering.
Däremot vad gäller el så skulle jag nog få det ordentligt undersökt innan jag förutsatte att det behöver bytas ut, alltihopa, samma med VVS, man byter givetvis allt i de utrymmen man ändå bryter upp (typ köksgolv, badrun etc), men övriga ledningar i källare osv, kan vara värt att behålla om de inte är uppenbart "slut".
Hus som är så gamla har ytterligt sällan installationer från den tiden, antagligen fanns det inte ens vatten indraget från början. Det betyder att elen ofta kanske är ifrån 70 eller 60 talet, och är då ofta helt OK. VVS kanske från 50-60 talet, kan vara helt OK 15 år till, kan behöva bytas.
Tack för tipsen!
Det där med dräneringen låter ju jobbigt. Har sett att det bör kosta runt 100 000, vad menar du med orimligt dyrt?
Vad gäller kök och badrum tänker jag mig inget överdådigt direkt. Mest IKEA-prylar. Stilrent men utan jacuzzi om man säger så.
Egentligen vill jag inte att grundrenoveringen ska gå på mer än 5-600 000 om huset går för cirka utropspris. Är det helt orealistiskt? Det är ju som du skriver inte alls säkert att allt jag radade upp ens behöver åtgärdas. Har ingen aning om hur isoleringen ser ut till exempel.
Det där med dräneringen låter ju jobbigt. Har sett att det bör kosta runt 100 000, vad menar du med orimligt dyrt?
Vad gäller kök och badrum tänker jag mig inget överdådigt direkt. Mest IKEA-prylar. Stilrent men utan jacuzzi om man säger så.
Egentligen vill jag inte att grundrenoveringen ska gå på mer än 5-600 000 om huset går för cirka utropspris. Är det helt orealistiskt? Det är ju som du skriver inte alls säkert att allt jag radade upp ens behöver åtgärdas. Har ingen aning om hur isoleringen ser ut till exempel.
Om huset "sitter fast" i berg så går det ofta inte att få ner dräneringen till lämpligt djup. Det "säkra" sättet i det läget är att spränga bort berget direkt mot huset, eller spränga någon form av dräneringsdike nära huset. Då kan sprängningen hamna på 100-2000000 bara den.
I praktiken tror jag inte att man gör så. utan man hittar olika kompromisser istället där dräneringen inte blir helt bra, men bättre än innan.
Sedan vet jag flera fall också där man vid dräneringen råkat ut för lite berg mot huset där det gått att bila bort berget, mend hyffsat resultat, även det fördyrar ju men inte lika dramatiskt som sprägning nära huset.
I praktiken tror jag inte att man gör så. utan man hittar olika kompromisser istället där dräneringen inte blir helt bra, men bättre än innan.
Sedan vet jag flera fall också där man vid dräneringen råkat ut för lite berg mot huset där det gått att bila bort berget, mend hyffsat resultat, även det fördyrar ju men inte lika dramatiskt som sprägning nära huset.
Ofta så går det inte att räkna hem en tilläggsisolering (ens med dagens energipriser) såvida man inte ändå måste ex. byta fasad, eller göra stora åtgärder på väggen på insidan av annan anledning.
Om ni tänker köpa huset måste du ändå ta dit en besiktningsman. Välj denne extra noga och utnyttja honom för en billig tilläggspeng vid senare tillfälle just när det gäller renoveringen. Om du dessutom följer besiktningsmannen som en hund under besiktningen kommer du att få väldigt många goda råd.
Tack för alla svar.
Jo, jag tänker inte köpa det utan att få göra en besiktning först, men om det ska vara värt det känns det bra att ha ett humm om var det kommer hamna. Allt för att minska risken för att betala för en besiktning av ett hus man sen inte köper. Drar grundrenoveringen över en miljon har vi helt enkelt inte råd.
Jo, jag tänker inte köpa det utan att få göra en besiktning först, men om det ska vara värt det känns det bra att ha ett humm om var det kommer hamna. Allt för att minska risken för att betala för en besiktning av ett hus man sen inte köper. Drar grundrenoveringen över en miljon har vi helt enkelt inte råd.
Har du verkligen bestämt dig för att köpa hus i området kan du nyttja samme besiktningsman för nästa objekt också, om det inte blir köp av med det första huset. Jag har sett exempel på att seriös besiktningsman då tar endast en symbolisk summa för nästa objekt. Om du redan från början vet att din renoveringskostnad inte får överstiga tex 1 milj ser besiktningsmannen ganska snabbt om detta är realistiskt och behöver inte lägga ner ett antal timmar på ett hopplöst objekt.
Nu har jag tittat på huset och har en mer specifik fundering/fråga under följande tråd:
http://www.byggahus.se/cgi-bin/yabb/YaBB.pl?board=Grund;action=display;num=1127050108
http://www.byggahus.se/cgi-bin/yabb/YaBB.pl?board=Grund;action=display;num=1127050108