Dra avlopp till komplementbyggnad på tomt med nybyggnadsförbud?
Vi är spekulanter på ett hus där det är nybyggnadsförbud enligt byggnadslagen paragraf 35. Det är två byggnader på tomten, huvudbyggnaden från 1930-tal och det gamla bostadshuset från ca 1900.
Mäklaren säger att den enda praktiska betydelsen är att det gamla boningshuset från ca 1900 inte får byggas upp igen om det tex brinner ner.
Det stämmer antagligen, eftersom detaljplanen bara tillåter en huvudbyggnad och en komplementbyggnad som måste vara mindre än huset ifråga.
Men vi funderar på att renovera detta gamla hus, dra avlopp och vatten och hyra ut. Men frågan är om nybyggnadsförbudet innebär att vi inte får förädla det?
Kan vi inte dra avlopp och vatten är ett alternativ att riva det och ställa dit ett attefallshus. Men vad gäller med nybyggnadsförbudet då?
Mäklaren eller säljaren kan inte ge någon mer information och kommunens bygglovshandläggare har inte återkommit, och nu börjar budgivningen komma till avslut. Har försökt googla men det är ju en djungel så tacksam för kloka insikter!
Mäklaren säger att den enda praktiska betydelsen är att det gamla boningshuset från ca 1900 inte får byggas upp igen om det tex brinner ner.
Det stämmer antagligen, eftersom detaljplanen bara tillåter en huvudbyggnad och en komplementbyggnad som måste vara mindre än huset ifråga.
Men vi funderar på att renovera detta gamla hus, dra avlopp och vatten och hyra ut. Men frågan är om nybyggnadsförbudet innebär att vi inte får förädla det?
Kan vi inte dra avlopp och vatten är ett alternativ att riva det och ställa dit ett attefallshus. Men vad gäller med nybyggnadsförbudet då?
Mäklaren eller säljaren kan inte ge någon mer information och kommunens bygglovshandläggare har inte återkommit, och nu börjar budgivningen komma till avslut. Har försökt googla men det är ju en djungel så tacksam för kloka insikter!
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 215 inlägg
Renovering är inte nybyggnad, så det är bara att köra. Är båda husen taxerade som boningshus, eller står det uthus eller liknande på det andra? Det skulle möjligen kunna ställa till problem.
Ja, att kalla det gästhus känns fullt rimligt, boytan är runt 50kvm i 1,5 plan. O räcker det med bygganmälan så känns ju sannolikheten högre att nybyggnadsförbudet inte ställer till det.
Ska försöka kontakta kommunen igen men tror tyvärr inte på några snabba svar där, har dålig erfarenhet. Tror ni besiktningsmannen kan ge några råd? Säljaren har gjort en överlåtelsebesiktning, som vi isf kommer göra en köpargenomgång av.
Ska försöka kontakta kommunen igen men tror tyvärr inte på några snabba svar där, har dålig erfarenhet. Tror ni besiktningsmannen kan ge några råd? Säljaren har gjort en överlåtelsebesiktning, som vi isf kommer göra en köpargenomgång av.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 215 inlägg
Nu är jag iofs. skeptisk till säljarbesiktningar, men oavsett besiktningsman besiktigas normalt bara bostadshuset. Så sannolikt kommer inte besiktningsmannen att ha något att säga i frågan.
Om huset ska användas för uthyrning kommer det att behöva uppfylla ett antal formkrav för att få göras om till bostad, såsom handikappanpassat badrum. Krav som nog kan vara svåra att uppfylla i ett så gammalt hus.
Om huset ska användas för uthyrning kommer det att behöva uppfylla ett antal formkrav för att få göras om till bostad, såsom handikappanpassat badrum. Krav som nog kan vara svåra att uppfylla i ett så gammalt hus.
Det som kan ställa till det skulle jag inte säga är nybyggnadsförbudet, utan snarare att det kan ses som två huvudbyggnader (HB) på fastigheten. Som jag tyder det du skriver får det enligt detaljplanen (DP) endast finnas en byggnad avsedd för bostad på fastigheten? Vad säger DP om komplementbyggnad/er?
En komplementbyggnad ska vara ett komplement till HB och innehålla funktioner som t ex garage, förråd och liknade som ”stödjer” HB. En fullt utrustad byggnad som kan användas som en självständig enhet/hushåll är inte en komplementbyggnad.
Att använda byggnaden som gästhus skulle kunna ses som ett komplement, men då kan det krångla till sig med uthyrning för permanentboende. Permanentboende kräver att egenskapskraven enl BBR uppfylls (brand, tillgänglighet, energikrav mm). Då är vi tillbaka till att det blir en separat bostad. Självklart, eller hur?
Jag kan nämna att i min kommun brukar byggnader runt 40-50 kvm byggnadsarea bedömas som bostad, lite beroende på andra omständigheter som kommer fram i granskningen av anmälan/bygglov.
Jag är osäker på om du kommer få ett tydligt svar av kommunen. Det är många som kontaktar kommunen innan köp och vill ha någon form av ”förhandslöfte” om bygglov innan de lägger bud, men handläggarna kan/ska/vill inte ge det utan ett faktiskt ärende. Tyvärr.
Attefallsbyggnad på max 30 kvm kan du bygga utöver det som detaljplanen tillåter.
En komplementbyggnad ska vara ett komplement till HB och innehålla funktioner som t ex garage, förråd och liknade som ”stödjer” HB. En fullt utrustad byggnad som kan användas som en självständig enhet/hushåll är inte en komplementbyggnad.
Att använda byggnaden som gästhus skulle kunna ses som ett komplement, men då kan det krångla till sig med uthyrning för permanentboende. Permanentboende kräver att egenskapskraven enl BBR uppfylls (brand, tillgänglighet, energikrav mm). Då är vi tillbaka till att det blir en separat bostad. Självklart, eller hur?
Jag kan nämna att i min kommun brukar byggnader runt 40-50 kvm byggnadsarea bedömas som bostad, lite beroende på andra omständigheter som kommer fram i granskningen av anmälan/bygglov.
Jag är osäker på om du kommer få ett tydligt svar av kommunen. Det är många som kontaktar kommunen innan köp och vill ha någon form av ”förhandslöfte” om bygglov innan de lägger bud, men handläggarna kan/ska/vill inte ge det utan ett faktiskt ärende. Tyvärr.
Attefallsbyggnad på max 30 kvm kan du bygga utöver det som detaljplanen tillåter.
Redigerat:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 026 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 026 inlägg
Det är ofta knepigt med gamla hus och deras användning.
Men det gamla boningshuset står ju där och har i alla fall förr varit ett bostadshus. Vad har det haft för funktion på senare år? Har det bott folk där? Om inte, har man sökt bygglov för ändrad användning?
Vad gäller att bedöma bygglov vid ändrad användning så ska man ta hänsyn till senast kända användning. Och t ex ödehus är ingen användning. Har huset varit boningshus historiskt och sen inte haft en tydligt användning de senaste årtiondena så skulle jag hävda att det fortfarande är uppfört ett bostadshus, om ett ett med kraftigt moderniseringsbehov.
Hur det är deklarerat då? Ja det har ingen laglig bäring. Bara för att tidigare ägare inte har skött deklarationen av fastigheten (och huset då specifikt) korrekt så innebär det inte att det inte är ett bostadshus.
Men det gamla boningshuset står ju där och har i alla fall förr varit ett bostadshus. Vad har det haft för funktion på senare år? Har det bott folk där? Om inte, har man sökt bygglov för ändrad användning?
Vad gäller att bedöma bygglov vid ändrad användning så ska man ta hänsyn till senast kända användning. Och t ex ödehus är ingen användning. Har huset varit boningshus historiskt och sen inte haft en tydligt användning de senaste årtiondena så skulle jag hävda att det fortfarande är uppfört ett bostadshus, om ett ett med kraftigt moderniseringsbehov.
Hur det är deklarerat då? Ja det har ingen laglig bäring. Bara för att tidigare ägare inte har skött deklarationen av fastigheten (och huset då specifikt) korrekt så innebär det inte att det inte är ett bostadshus.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 026 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 026 inlägg
En annan grej. När man väsentligen ändrar användning på en byggnad så har byggnadsnämnden möjlighet att ställa krav på att vidta rättelse inom en viss tid (rättelseföreläggande) och denna tid är i nästan alla fall tio år. Efter tio år så kan byggnadsnämnden inte ställa detta krav. Men tioårsgränsen gäller inte där någon olovligen har tagit i anspråk eller inrett en bostadslägenhet för ett väsentligen annat ändamål än bostadsändamål (PBL 11 kap. 20 §).
D v s lagstiftaren vill möjliggöra att olovlig väsentlig ändring av en bostadslägenhet framgent alltid kan rättas. Detta ger därmed också ägaren möjlighet att rätta en sådan olovlig väsentlig ändring, d v s att återställa bostadsanvändningen.
Saknas bygglov för ändrad användning av det gamla bostadshuset till något annat och det inte finns en känd väsentligen annan användning av huset så skulle jag således utgå från att dess senaste kända användning är som bostadshus.
D v s lagstiftaren vill möjliggöra att olovlig väsentlig ändring av en bostadslägenhet framgent alltid kan rättas. Detta ger därmed också ägaren möjlighet att rätta en sådan olovlig väsentlig ändring, d v s att återställa bostadsanvändningen.
Saknas bygglov för ändrad användning av det gamla bostadshuset till något annat och det inte finns en känd väsentligen annan användning av huset så skulle jag således utgå från att dess senaste kända användning är som bostadshus.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 215 inlägg
En lösning i min smak, @Claes Sörmland. Jag tror dock att myndighetssvaret skulle vara att man inte gjort sannolikt att huset använts som annat än förråd de senaste decennierna om det varit så långt ifrån modern bostadsstandard (och kanske inte haft en godkänd skorsten på X år eller liknande).
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 026 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 026 inlägg
Ja så kan det vara. Då får vi titta på när det var det blev ett förråd. Söktes bygglov för denna användning? I så fall har tillsynsmyndiggheten rätt och svaret finns i deras arkiv. Annars har ju TS rätt att rätta användningen och detta efter mer än 10 år.
Det knepiga är att PBL kommer på 80-talets andra hälft. Vad händer om användningen ändrades till t ex ett förråd före PBL kom till? Jag kan inte den lagstiftningen men den gav stor frihet på landet och typ allt var förbjudet utan byggnadsnämndens godkännande i stadsplanelagt område.
Medlem
· Västernorrland
· 2 103 inlägg
Det kan också var så att huset hela tiden varit bostadshus och inget annat, trots att det varit obebott. Det är ju inte så att ett bostadshus slutar vara bostadshus bara för att ingen bor i det...
Och det lär väl ha varit två befintliga bostadshus på tomten när planen antogs om de är så gamla. Då ska väl inte en regel i planen om att det bara får finnas en huvudbyggnad göra det olovligt. Däremot kan det kanske bli diverse trassel som hänger ihop med planstridigt utgångsläge om det ska göras större förändringar?
Och det lär väl ha varit två befintliga bostadshus på tomten när planen antogs om de är så gamla. Då ska väl inte en regel i planen om att det bara får finnas en huvudbyggnad göra det olovligt. Däremot kan det kanske bli diverse trassel som hänger ihop med planstridigt utgångsläge om det ska göras större förändringar?