Köpeavtal med klausul
Hej,
Jag och min sambo är intresserade av en fastighet som består av ett dödsbo, där mäklaren skriver "Då säljaren består av ett dödsbo och ingen av dödsbodelägarna själva har bebott fastigheten under senare år kommer säljaren att friskriva sig från s.k dolda fel i fastigheten köparen rekommenderas därför att låta besiktiga fastigheten tillsammans med en egen anlitad besiktningsman".
Vi är helt OK med att vi ska anlita egen besiktningsman, men först skall det ju skrivas köpekontrakt med klausul, jag vill ju också kunna friskriva mig så gått det går om otäckheter dyker upp på besiktningsprotokollet, så hur kan jag då gå till väga?
I de bästa av världar vill jag skriva något i stil med "Om tyngre anmärkningar dyker upp på besiktning och ingen ekonomisk uppgörelse kan göras så vill vi ha rätten att backa ur köpet".
Är detta möjligt? Eller måste det specificeras mer exakt vad som skall dyka upp på protokollet för att vi ska kunna backa ur?
Mvh
Jag och min sambo är intresserade av en fastighet som består av ett dödsbo, där mäklaren skriver "Då säljaren består av ett dödsbo och ingen av dödsbodelägarna själva har bebott fastigheten under senare år kommer säljaren att friskriva sig från s.k dolda fel i fastigheten köparen rekommenderas därför att låta besiktiga fastigheten tillsammans med en egen anlitad besiktningsman".
Vi är helt OK med att vi ska anlita egen besiktningsman, men först skall det ju skrivas köpekontrakt med klausul, jag vill ju också kunna friskriva mig så gått det går om otäckheter dyker upp på besiktningsprotokollet, så hur kan jag då gå till väga?
I de bästa av världar vill jag skriva något i stil med "Om tyngre anmärkningar dyker upp på besiktning och ingen ekonomisk uppgörelse kan göras så vill vi ha rätten att backa ur köpet".
Är detta möjligt? Eller måste det specificeras mer exakt vad som skall dyka upp på protokollet för att vi ska kunna backa ur?
Mvh
Brukar finnas standardskrivelser som oftast är väldigt generösa och i praktiken innebär öppet köp.
Man har inget krav på ”större fel” det blev en massa konflikter om huruvida felet var tillräckligt stort med den typen av avtal. Det vanliga är att man i praktiken får öppet köp. Så efter besiktning kan man hoppa av utan att egentligen motivera varför. Det är väldigt vanligt med den typen av avtal.
Bästa svaret
Till att börja med: Det är nästan standard med friskrivningsklausul när dödsbo säljer. Det beror blandannat på att arvingarna kan bli "solidariskt" ersättningsskyldiga om man lyckas driva ett mål om dolt fel. Det betyder att köparen kan välja vilken arvinge som verkar enklast att kräva, driva målet mot dödsboet (juridisk person) och sedan låta kronofogden driva en pengarna från bara en av arvingarna. Sedan får arvingarna göra upp internt.
Om du vill ha en besiktningsklausul, så skall den vara en s.k "öppen klausul". Något i stil med: Köparen har rätt att låta besiktiga fastigheten och inom x veckor (ex 2 - 3 veckor) häva köpet. Handpennings skall i så fall återgå till köparen.
Obs. Jag är inte jurist, se min text som en ungefärlig formulering.
Det är viktigt att en besiktningsklausul är helt fri från villkor i stil med att hävning bara får ske om "allvarliga fel" upptäcks. Köparen bedömer själv om köpet skall hävas, utan några villkor.
Förr var det vanligt med formuleringar i stil med att du får häva om fel som kostar mer än 50 000 att åtgärda upptäcks. Den typen av formuleringar gav upphov till svåra tolkningstvister. Vem bedömer värdet av felet? Är et ett fel överhuvudtaget? Var det ett fel som var känt redan från prospektet? Köparen får in kostnadsuppskattningar på 100 000, säljaren anser att felet bara kostar 10 000. Det får inte finnas någon tvivel om huruvida köparen har rätt att häva köpet. Annars kan du häva, får en stämmning på ex. 500 000 från säljaren som samtidigt säljer till någon annan och kan gå vidare i livet. Du som köpare får problem att köpa något annat innan du vet om du blir skyldig att betala, möjligheten att betala en ny handpeninge blir beroende av utgången i stämmningen. Stämmningen kan ligga och samla damm i tingsrätten i både två och tre år innan den avgörs. Därför måste allt i kontraktet vara glasklart.
En mäklare som medverkar till att skriva en "villkorad" villkorsklausul kan prickas eller avregistreras av fastighetsmäklarinspektionen. En mäklare får inte medverka till kontrakt med tolkningsproblem.
Det är också väldigt viktigt att det framgår tydligt i kontraktet hur kommunikation skall ske. VIll du häva inom ramen för besiktningsklausul måste du veta hur du skall meddela säljaren det (det räcker inte med att meddela mäklaren, mäklaren är inte part i avtalet). Och det måste var en kommunikationsmetod som är garanterad att fungera. I stil med att det är stipulerat att ett e-mail anses vara läst i samma ögonblick som det skickas. Det får inte finnas en möjlighet för säljaren att göra sig oanträffbar och inte ta emot mail. Detta kan vara lite extra struligt om det gäller ett dödsbo med mer än en delägare. Räcker det att meddela en av dem? Eller måste alla meddelas.
Om du vill ha en besiktningsklausul, så skall den vara en s.k "öppen klausul". Något i stil med: Köparen har rätt att låta besiktiga fastigheten och inom x veckor (ex 2 - 3 veckor) häva köpet. Handpennings skall i så fall återgå till köparen.
Obs. Jag är inte jurist, se min text som en ungefärlig formulering.
Det är viktigt att en besiktningsklausul är helt fri från villkor i stil med att hävning bara får ske om "allvarliga fel" upptäcks. Köparen bedömer själv om köpet skall hävas, utan några villkor.
Förr var det vanligt med formuleringar i stil med att du får häva om fel som kostar mer än 50 000 att åtgärda upptäcks. Den typen av formuleringar gav upphov till svåra tolkningstvister. Vem bedömer värdet av felet? Är et ett fel överhuvudtaget? Var det ett fel som var känt redan från prospektet? Köparen får in kostnadsuppskattningar på 100 000, säljaren anser att felet bara kostar 10 000. Det får inte finnas någon tvivel om huruvida köparen har rätt att häva köpet. Annars kan du häva, får en stämmning på ex. 500 000 från säljaren som samtidigt säljer till någon annan och kan gå vidare i livet. Du som köpare får problem att köpa något annat innan du vet om du blir skyldig att betala, möjligheten att betala en ny handpeninge blir beroende av utgången i stämmningen. Stämmningen kan ligga och samla damm i tingsrätten i både två och tre år innan den avgörs. Därför måste allt i kontraktet vara glasklart.
En mäklare som medverkar till att skriva en "villkorad" villkorsklausul kan prickas eller avregistreras av fastighetsmäklarinspektionen. En mäklare får inte medverka till kontrakt med tolkningsproblem.
Det är också väldigt viktigt att det framgår tydligt i kontraktet hur kommunikation skall ske. VIll du häva inom ramen för besiktningsklausul måste du veta hur du skall meddela säljaren det (det räcker inte med att meddela mäklaren, mäklaren är inte part i avtalet). Och det måste var en kommunikationsmetod som är garanterad att fungera. I stil med att det är stipulerat att ett e-mail anses vara läst i samma ögonblick som det skickas. Det får inte finnas en möjlighet för säljaren att göra sig oanträffbar och inte ta emot mail. Detta kan vara lite extra struligt om det gäller ett dödsbo med mer än en delägare. Räcker det att meddela en av dem? Eller måste alla meddelas.
Redigerat: