Värdering, lägga om lån, byte av bank osv? Vad gäller?

[catherineb]

Hej och hoppas att någon kan hjälpa mig att reda ut vad som gäller, då vi inte har så jättebra koll.

2016 byggde vi hus och vi flyttade in 2017. Vi valde bank baserat på magkänsla och har varit nöjda hela vägen. Vi har bolån och ett topplån. Vi bestämde oss 2020 för att bygga stall och garage vilket ju då också gav ett högre värde på fastigheten. Vi tog ut en mäklarfirma som vi själva valde. De värderade huset i sig till 3.5 mkr och med stall + garage på fastigheten skulle värdet bli 5 mkr. Denna värdering låg sedan till grund för byggnadskrediten som vi använde för att bygga stall och garage.

Nu är stallet och garaget klart och det är dags att göra om lånen. Banken vill då själva göra en värdering som ska ligga till grund för lånen. Jag är ju lite nervös för att banken ska göra en låg värdering som därmed ger ett högt topplån. Kan man själv ställa några krav kring detta? Jag menar, om våran mäklare säger 5 mkr och banken säger 4.5 mkr t ex, det känns orimligt eller?

Om vi sedan inte känner att vi kommer överens med banken, kan vi besluta oss för att byta bank? Hur funkar det i så fall?

 

[Stefan1972]

Den värdering som ni tog fram själva måste ju vara en uppskattad värdering. Ingen kan ju värdera nåt som inte finns........Självklart vill banken göra en ny värdering på det som är idag men då det inte låter som att nån värderat nåt tokigt med tanke på att allt gick igenom då s skulle det förvåna mig om det nu skulle skilja nåt speciellt. Det lär ju inte bli så att de säger upp lånet direkt om det skulle diffa lite.

 

[catherineb]

Den värdering som ni tog fram själva måste ju vara en uppskattad värdering. Ingen kan ju värdera nåt som inte finns........Självklart vill banken göra en ny värdering på det som är idag men då det inte låter som att nån värderat nåt tokigt med tanke på att allt gick igenom då s skulle det förvåna mig om det nu skulle skilja nåt speciellt. Det lär ju inte bli så att de säger upp lånet direkt om det skulle diffa lite.

Tänkte mest att vi vill komma undan topplån och om banken värderar väldigt mycket lägre än vad mäklaren gjorde så blir det ju ett topplån..

 

[Stefan1972]

aha...läste väl lite fort kanske......

 

[SkåJocke]

Hej och hoppas att någon kan hjälpa mig att reda ut vad som gäller, då vi inte har så jättebra koll.

2016 byggde vi hus och vi flyttade in 2017. Vi valde bank baserat på magkänsla och har varit nöjda hela vägen. Vi har bolån och ett topplån. Vi bestämde oss 2020 för att bygga stall och garage vilket ju då också gav ett högre värde på fastigheten. Vi tog ut en mäklarfirma som vi själva valde. De värderade huset i sig till 3.5 mkr och med stall + garage på fastigheten skulle värdet bli 5 mkr. Denna värdering låg sedan till grund för byggnadskrediten som vi använde för att bygga stall och garage.

Nu är stallet och garaget klart och det är dags att göra om lånen. Banken vill då själva göra en värdering som ska ligga till grund för lånen. Jag är ju lite nervös för att banken ska göra en låg värdering som därmed ger ett högt topplån. Kan man själv ställa några krav kring detta? Jag menar, om våran mäklare säger 5 mkr och banken säger 4.5 mkr t ex, det känns orimligt eller?

Om vi sedan inte känner att vi kommer överens med banken, kan vi besluta oss för att byta bank? Hur funkar det i så fall?

Jag ser framför mig att värdeökningen på er fastighet som dels tillkommit genom er förädling och dels genom att marknadsvärdet (kolla hur mycket marknaden rört sig i ert område, det finns ju delar av Sverige där huspriserna ökat med 25%) ökat, sannolikt leder till en värdering så mycket högre än ursprungsvärdet så att ni inte behöver något topplån. Ta gärna hjälp av en eller ett par värderare så att ni har jämförelsematerial när banken presenterar sin värdering. Därefter kan ni ställa de olika bankerna och deras villkor mot varandra för att nå en så bra låneuppgörelse som möjligt. Stort lycka till!!

 

[catherineb]

Jag ser framför mig att värdeökningen på er fastighet som dels tillkommit genom er förädling och dels genom att marknadsvärdet (kolla hur mycket marknaden rört sig i ert område, det finns ju delar av Sverige där huspriserna ökat med 25%) ökat, sannolikt leder till en värdering så mycket högre än ursprungsvärdet så att ni inte behöver något topplån. Ta gärna hjälp av en eller ett par värderare så att ni har jämförelsematerial när banken presenterar sin värdering. Därefter kan ni ställa de olika bankerna och deras villkor mot varandra för att nå en så bra låneuppgörelse som möjligt. Stort lycka till!!

Tack för svar! Om vi har lån som är låsta, kan dessa ändå lösas på något sätt? Svårt att byta bank annars!

 

[hempularen]

Du kan alltid lösa ett bundet lån. Men det kan kosta ränteskillnadsersättning till banken.

 

[SkåJocke]

Tack för svar! Om vi har lån som är låsta, kan dessa ändå lösas på något sätt? Svårt att byta bank annars!

Låsta lån? Hur menar du då? Oftast när det gäller privatlån så är de inte uppdelade i lånefacilitet och räntedel, utan de hänger ihop så att ränteperiod och lånefacilitet är i ett, ett hypotekslån. Om du ska bryta ett löpande lån så får man betala ränteskillnadsersättning, dvs oftast hela räntekostnaden som återstår. Det ska ni nog undvika om ni inte har särskilda skäl, eller kan få någon att ha så mycket lägre ränta så att det lönar sig. Med det sagt ska ni kanske skapa ett lån med löptid så att ni skapar er själva valfrihet framåt.
Jag antar att ert ursprungliga lån (bottenlån + topplån) är lägre än värdet på huset, dvs under 3,5 mkr. Huset har dessutom gått upp i värde och det byggkreditiv som ni fått är produktionskostnaden på garage/stall och således borde marknadsvärdet vara högre. Sen kanske ni bor i avfolkningsbygd och då blir det knivigare med tilläggsinvesteringar, men om inte så skulle jag inte vara särskilt orolig.

 

[catherineb]

Låsta lån? Hur menar du då? Oftast när det gäller privatlån så är de inte uppdelade i lånefacilitet och räntedel, utan de hänger ihop så att ränteperiod och lånefacilitet är i ett, ett hypotekslån. Om du ska bryta ett löpande lån så får man betala ränteskillnadsersättning, dvs oftast hela räntekostnaden som återstår. Det ska ni nog undvika om ni inte har särskilda skäl, eller kan få någon att ha så mycket lägre ränta så att det lönar sig. Med det sagt ska ni kanske skapa ett lån med löptid så att ni skapar er själva valfrihet framåt.

Våra hypotekslån verkar vara bundna till 2021-12-31 samt 22-06-30..

Men någon typ av ändring ska väl göras i o m att man lägger om lånen nu, byggnadskrediten ska ju bli ett lån det också?

Vi är ju oroliga för att banken ska komma med en mycket lägre värdering än den vi fick av mäklaren, så att det blir ett stort topplån.

 

[SkåJocke]

Våra hypotekslån verkar vara bundna till 2021-12-31 samt 22-06-30..

Men någon typ av ändring ska väl göras i o m att man lägger om lånen nu, byggnadskrediten ska ju bli ett lån det också?

Vi är ju oroliga för att banken ska komma med en mycket lägre värdering än den vi fick av mäklaren, så att det blir ett stort topplån.

Aha, med den informationen så skulle jag komplettera med ett rörligt lån som ersätter byggnadskrediten. Det är ju kort tid kvar på befintliga lån. Jag antar att ni fått ta ut nya pantbrev/inteckningar redan för byggnadskrediten. Om ni har dåliga villkor med er befintliga bank så skulle jag ta rörligt även på det som förfaller i december 2021 för att sedan gå till fler banker innan nästa sommar för att ta ett helhetsgrepp. Om ni har bra villkor på befintliga lån så kan ni ju lugnt fortsätta, MEN, ni vill ju bli av med topplånet som antagligen har sämst villkor, det borde ju bakas in i bottenlånet.

 

[catherineb]

Aha, med den informationen så skulle jag komplettera med ett rörligt lån som ersätter byggnadskrediten. Det är ju kort tid kvar på befintliga lån. Jag antar att ni fått ta ut nya pantbrev/inteckningar redan för byggnadskrediten. Om ni har dåliga villkor med er befintliga bank så skulle jag ta rörligt även på det som förfaller i december 2021 för att sedan gå till fler banker innan nästa sommar för att ta ett helhetsgrepp. Om ni har bra villkor på befintliga lån så kan ni ju lugnt fortsätta, MEN, ni vill ju bli av med topplånet som antagligen har sämst villkor, det borde ju bakas in i bottenlånet.

Vi har inte fått ta ut nåt nytt pantbrev eller så, men det kommer säkert.

I nuläget har vi lånat 3.8 mkr och värderingen skulle vara 5 mkr. Dvs vi har lånat 76% av bostadens värde. Kommer vi undan topplån?

 

[SkåJocke]

Vi har inte fått ta ut nåt nytt pantbrev eller så, men det kommer säkert.

I nuläget har vi lånat 3.8 mkr och värderingen skulle vara 5 mkr. Dvs vi har lånat 76% av bostadens värde. Kommer vi undan topplån?

Tidigare var topplån de lån som var över 75%, men efter att staten införde bolånetaket på 85% så skulle jag säga att ni inte ska ha något topplån. Däremot kan amorteringen skilja på olika nivåer av belåning, därför kan det ju vara viktigt att marknadsvärdet blir så högt som möjligt!

 

[catherineb]

Tidigare var topplån de lån som var över 75%, men efter att staten införde bolånetaket på 85% så skulle jag säga att ni inte ska ha något topplån. Däremot kan amorteringen skilja på olika nivåer av belåning, därför kan det ju vara viktigt att marknadsvärdet blir så högt som möjligt!

Tack för svar! Då hoppas vi att banken inte värderar fastigheten för lågt..

 

[AndemoreSchelin]

Tack för svar! Då hoppas vi att banken inte värderar fastigheten för lågt..

Har ni lån på över 70% så är det 2% amortering på hela beloppet. Lånar ni mer än 4,5ggr eran årsinkomst är det 3% amortering.

 

[catherineb]

Har ni lån på över 70% så är det 2% amortering på hela beloppet. Lånar ni mer än 4,5ggr eran årsinkomst är det 3% amortering.

Är det nya regler? Vi har ju haft amorteringsfritt pga nybygge (men har ändå amorterat).