Bygga hus / låta bygga hus
Hur funkar egentligen byggnadskreditiv? 20% kontantinsats? Kan man tillgodoräkna sig fastigheten(tomten) när man är i fas att baka om det hela till ett bolån? Hur värderar en mäklare något som inte finns? Hur ser finansieringsresan ut rent konkret? Från att köpa tomt till banksamtalen till inflytt och sista räkningen? 
Hej!
Banken vill ha en kostnadskalkyl för att uppföra huset med tomt, VA el-anslutning m.m. framtaget.
Därefter utgår de från en förtida värdering på vad färdigt hus + tomt är värt.
Kopplat till de får du sen ett beviljat lån/ kredit utrymme att nyttja.
Att tänka på är att banken räknar med vad du har för nuvarande bostadskostnader och behöver klara av dem samt att räntan på ett kreditiv sedan är högre med ca 1-2 % än ett bolån.
Därefter påbörjar du ditt bygge och kostnader för det kan du välja att ta på kreditivet och då får du betala ränta på de utgifterna.
Avseende kontantinsats räknar banken fram en "max" slutbelåning du som kund klarar av när huset är färdig byggt, utgår max ifrån 85% av bedömt värde vid förhandsvärderingen. (även så klart kopplat till dina inkomster likt ett vanligt bolån).
Sen när du byggt färdigt och fått ett slutbesked av kommunen görs kreditivet om till ett bolån och då gäller de vanliga reglerna. förutom att banker kan ge amorteringsfritt i 5år enligt de regler som finns kring amortering från finansinspektionen (dock inte samtliga banker som beviljar detta). Lånet beräknas likt ett vanligt bolån och du får max låna 85% av bostadensvärde som en mäklare uppskattar värdet till huset på.
Har du tex ett kreditiv utnyttjat till 3 miljoner och värdet på huset bedömas till 5 behöver du inte "någon" extra kontantinsats. Är det tvärt om behöver du dock gå in med 2,75 miljoner i kontantinsats.
Så skulle jag säga att banken räknar generellt sen finns det alltid förhandlingsutrymme mkt kopplat till dina personliga ekonomiska förutsättningar.
Banken vill ha en kostnadskalkyl för att uppföra huset med tomt, VA el-anslutning m.m. framtaget.
Därefter utgår de från en förtida värdering på vad färdigt hus + tomt är värt.
Kopplat till de får du sen ett beviljat lån/ kredit utrymme att nyttja.
Att tänka på är att banken räknar med vad du har för nuvarande bostadskostnader och behöver klara av dem samt att räntan på ett kreditiv sedan är högre med ca 1-2 % än ett bolån.
Därefter påbörjar du ditt bygge och kostnader för det kan du välja att ta på kreditivet och då får du betala ränta på de utgifterna.
Avseende kontantinsats räknar banken fram en "max" slutbelåning du som kund klarar av när huset är färdig byggt, utgår max ifrån 85% av bedömt värde vid förhandsvärderingen. (även så klart kopplat till dina inkomster likt ett vanligt bolån).
Sen när du byggt färdigt och fått ett slutbesked av kommunen görs kreditivet om till ett bolån och då gäller de vanliga reglerna. förutom att banker kan ge amorteringsfritt i 5år enligt de regler som finns kring amortering från finansinspektionen (dock inte samtliga banker som beviljar detta). Lånet beräknas likt ett vanligt bolån och du får max låna 85% av bostadensvärde som en mäklare uppskattar värdet till huset på.
Har du tex ett kreditiv utnyttjat till 3 miljoner och värdet på huset bedömas till 5 behöver du inte "någon" extra kontantinsats. Är det tvärt om behöver du dock gå in med 2,75 miljoner i kontantinsats.
Så skulle jag säga att banken räknar generellt sen finns det alltid förhandlingsutrymme mkt kopplat till dina personliga ekonomiska förutsättningar.
Fyller på med en fråga här som jag inte hittar solklart svar på på bankernas webbar: kravet som banken ofta har på att man får låna x ggr sin årsinkomst, räknas det även för ett byggnadslån? Min gissning är nej eftersom det inte är ett bolån per se och man normalt inte ska ha det mer än något år. (Men det bygger ju på att lånet blir mindre när man sedan lägger om det till bolån, vilket det blir om man har ett befintligt boende som man säljer)
Kan bara svara ifrån min egen erfarenhet från mig själv och bekanta som byggt nytt med kreditiv.I Ippy skrev:
Som jag skrev tidigare räknar banken inte riktigt som ett bolån utan mer som en vanlig kredit, du skall klara av din månadskostnad under byggtiden.
I mitt fall fick jag ange ev vinst jag fick ut när jag sålde mitt boende jag hade under tiden jag byggde för att lösa byggnadskreditiv. Räknades in i kalkylen för att göra om kreditiv till bolån.
Fick dock inte kreditiv beviljat för hela produktionskostnaden av huset, utan de krävde ändå en del kontantinsats till bygget.
J Joelbitar13 skrev:
Förlåt om jag trådskapar lite här TS, men hur funkar det med det boendet som man redan har. Typ i vårt fall har vi nyligen köpt ett radhus som vi renoverar och så kommer den perfekta tomten ut i området vi har väntat på. Så nu vill vi ju såklart köpa tomten, men tomten kan inte tillträdas på 6 månader (+ tiden det tar o bygga huset) och vi kan ju inte sälja radhuset ännu? Huvudproblemet är att vi har inte råd att köpa tomten och ha kvar radhuset.. måste man sälja ändå och sedan hyra sålänge eller hur funkar det? Med tomten och radhuset så hamnar vi ca 1 miljon över vad vi får ha i köpeskilling..
Om någon förStod min fråga här får ni gärna hjälpa mig förstå. Vi ska boka in ett möte med banken nästa vecka men skulle vilja ha lite kött på benen inför det om någon kan bistå
Banken gör en bedömning från fall till fall om de tycker att man klarar kostnaden för dubbla boenden över byggtiden. I vårt fall får vi vänta med att sälja befintliga huset till det nya är klart men det är nog också vanligt att de vill att man säljer, och då får man hyra boende under byggtiden (ironiskt nog blir det nog ofta dyrare idag men det är ju lägre risk med att göra så)N Natalina1451 skrev:Förlåt om jag trådskapar lite här TS, men hur funkar det med det boendet som man redan har. Typ i vårt fall har vi nyligen köpt ett radhus som vi renoverar och så kommer den perfekta tomten ut i området vi har väntat på. Så nu vill vi ju såklart köpa tomten, men tomten kan inte tillträdas på 6 månader (+ tiden det tar o bygga huset) och vi kan ju inte sälja radhuset ännu? Huvudproblemet är att vi har inte råd att köpa tomten och ha kvar radhuset.. måste man sälja ändå och sedan hyra sålänge eller hur funkar det? Med tomten och radhuset så hamnar vi ca 1 miljon över vad vi får ha i köpeskilling..
Om någon förStod min fråga här får ni gärna hjälpa mig förstå. Vi ska boka in ett möte med banken nästa vecka men skulle vilja ha lite kött på benen inför det om någon kan bistå
I Ippy skrev:
Jo men precis, det jag tänkte var också mer hur själva tomten betalas i början. Läggs det som ett bolån från start eller blir det direkt från byggnadskreditivet? I vårt fall kostar tomten 4 miljoner så det är ett ganska stort lån att ha bara för sig sen ska ju huset byggas också (räknar med att hamna runt 8 vilket vi klarar i bolån men med det radhuset vi bor i för tillfället blir det ca 8,5 totalt alltså lite över vad vår kalkyl på bolån täcker. Men om tomten från start ligger som ett kreditiv som vi betalar ränta på till huset är färdigt och allt görs om till bolån så borde det inte vara något problem då vi har ca 60k efter skatt i inkomster
ja, tomtköpet kan inkluderas i kreditivet men ni behöver normalt minst 20% i egen insats. Sen blir det ju rätt länge ni rullar på ett kreditiv som redan från början är på 4 miljoner då, och räntan är ju högre än för bolån. Men som sagt, i slutändan får banken avgöra. Jag har valt Nordea där jag fick en mycket bra handläggare. (De andra storbankerna har f.ö. inte ens hört av sig på två månader sen jag skickade in ansökan så de är helt avskrivna nu)N Natalina1451 skrev:Jo men precis, det jag tänkte var också mer hur själva tomten betalas i början. Läggs det som ett bolån från start eller blir det direkt från byggnadskreditivet? I vårt fall kostar tomten 4 miljoner så det är ett ganska stort lån att ha bara för sig sen ska ju huset byggas också (räknar med att hamna runt 8 vilket vi klarar i bolån men med det radhuset vi bor i för tillfället blir det ca 8,5 totalt alltså lite över vad vår kalkyl på bolån täcker. Men om tomten från start ligger som ett kreditiv som vi betalar ränta på till huset är färdigt och allt görs om till bolån så borde det inte vara något problem då vi har ca 60k efter skatt i inkomster
okej vad bra att det är ett alternativ iaf, vi har ju själva hellre lite högre ränta än att vi måste sälja o flytta till något mindre o säkert dyrare också.. hyra andra hand som vi då skulle behöva göra är ju inte alls förmånligt här i Stockholm.I Ippy skrev:
Insatsen finns ju men den är låst i radhuset till stor del så det kanske är en anledning till att dom vill att vi säljer då iofs..
Vi har också fått en jättebra kontakt på Nordea så det känns ju bra, hon är verkligen en problemlösare så hoppas att hon löser det!
Jag tror framtida vinst vid försäljningen av radhuset kan räknas som insats också, huvudsaken är som sagt att banken tycker man klarar kostnaderna under tiden. Och om de inte gör det ska man nog lyssna, ingen bra idé att ta mer risk än man klarar av.