Fastighet som investering och egen villa
Hej!
För två år sedan fick jag tillfälle att köpa huset jag bor i. Där är det två lägenheter varpå jag hyr en, det finns även ett friliggande garage med 3 platser i och i källaren på huset finns det ytterligare 2.
Det är idag taxerat som småhusenhet och jag äger det privat med ett bostadslån på banken. Nu vill jag och sambon bygga en riktig villa tillsammans men jag vill ändå inte sälja lägenhetshuset jag har idag då jag ser det som en långsiktig investering. Visst skulle jag få loss en del pengar men det är inte det som är tanken.
När jag nu går till banken ser de endast min fastighetsinvestering som en belastning på min privatekonomi, de vill alltså inte se att jag drar in hyror som betalar både amortering, ränta och drift med ett överskott. Varpå jag endast får låna lite till för min andra villa. Min fråga till er är hur ska jag göra för att komma vidare? Banken känns i allmänhet lite dåligt påläst och det verkar på dom som om detta aldrig hänt innan att någon vill ha en fastighetsinvestering..
Vad skulle ni göra eller har ni kanske gjort liknande själva?
(Blir mycket text om jag skriva allt i extrem detalj men ställ gärna motfrågor)
För två år sedan fick jag tillfälle att köpa huset jag bor i. Där är det två lägenheter varpå jag hyr en, det finns även ett friliggande garage med 3 platser i och i källaren på huset finns det ytterligare 2.
Det är idag taxerat som småhusenhet och jag äger det privat med ett bostadslån på banken. Nu vill jag och sambon bygga en riktig villa tillsammans men jag vill ändå inte sälja lägenhetshuset jag har idag då jag ser det som en långsiktig investering. Visst skulle jag få loss en del pengar men det är inte det som är tanken.
När jag nu går till banken ser de endast min fastighetsinvestering som en belastning på min privatekonomi, de vill alltså inte se att jag drar in hyror som betalar både amortering, ränta och drift med ett överskott. Varpå jag endast får låna lite till för min andra villa. Min fråga till er är hur ska jag göra för att komma vidare? Banken känns i allmänhet lite dåligt påläst och det verkar på dom som om detta aldrig hänt innan att någon vill ha en fastighetsinvestering..
Vad skulle ni göra eller har ni kanske gjort liknande själva?
(Blir mycket text om jag skriva allt i extrem detalj men ställ gärna motfrågor)
Jag skulle ha pratat med en annan bank, eller med flera andra banker.
Tyvärr är det så banker ser på saken......
Största chansen att få låna ”enkelt” är att ligga på under 60% belåningsgrad
Hade själv liknande bekymmer fast jag var helt obelånad...... andra fastigheter ses som kostnad av banken och en risk för dom
Möjligt du kan få slå ihop lånen så banken har bägge fastigheterna som säkerhet för bägge lånen?
Största chansen att få låna ”enkelt” är att ligga på under 60% belåningsgrad
Hade själv liknande bekymmer fast jag var helt obelånad...... andra fastigheter ses som kostnad av banken och en risk för dom
Möjligt du kan få slå ihop lånen så banken har bägge fastigheterna som säkerhet för bägge lånen?
Jag vet inte riktigt om dom skulle gå med på att lägga det i samma lån, jag vet inte hur jag skulle lägga fram det hos dom?
Jag har iaf nu bokat en tid med en mäklare för att värdera fastigheten jag har idag då jag köpte den till ett förmånligt pris. Kanske kan jag med hjälp av det förhandla till mig ett annat lån som jag själv ska bo i. Men jag har också blivit rådd från andra håll att leta mig mot andra banker som är lite bättre pålästa.
Jag har iaf nu bokat en tid med en mäklare för att värdera fastigheten jag har idag då jag köpte den till ett förmånligt pris. Kanske kan jag med hjälp av det förhandla till mig ett annat lån som jag själv ska bo i. Men jag har också blivit rådd från andra håll att leta mig mot andra banker som är lite bättre pålästa.
T Taxture skrev:
T Taxture skrev:
Tveksamt om banken bryr sig om mäklatens värdering, dom vill nog ha en egen. Banken räknar bl a på din inkomst, låter konstigt att hyresintäkterna inte räknas in. Du får gå till olika banker, var väl förberedd, ni är väl dessutom två på lånet till nya huset.E Emil Olsson skrev:
Det är normalt om du söker bolån, så räknas inte ev. hyresintäkter in i budgeten.
Vill du bedriva affärsmässig uthyrning, så får du starta bolag och låna för verksamheten. Det brukar bli lite högre ränta.
Vill du bedriva affärsmässig uthyrning, så får du starta bolag och låna för verksamheten. Det brukar bli lite högre ränta.
Ja, bankerna är inte helt glada i att se hyresinkomster som inkomster. Se t.ex inlägget i Rikstillsammans-bloggen här hur han drev sitt case mot banken:
https://rikatillsammans.se/7-nej-se...n-om-att-lana-pengar-till-ett-litet-hyreshus/
https://rikatillsammans.se/7-nej-se...n-om-att-lana-pengar-till-ett-litet-hyreshus/
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Det måste väl vara vanligt att folk äger ett mindre fastighetsbestånd som enskild firma. Jag tänker på @nino här på forumet exempelvis. Jag vet iofs inte hur han och andra i samma situation har det med belåningen.
Annars är det ju ju lite speciellt att näringsverksamhet och de vanligaste banksäljarna kan inget särskilt om det, utan ska låna ut pengar mot ränta till bästa möjliga villkor för banken.
Tittar man på bönder och markägare (för att göra en jämförelse), så lånar många bolånebanker inte ut med lantbruksfastigheter som säkerhet. Det är bara att tugga i sig och låna hos någon annan. Jag tänker mig att det är samma sak här. Du får hitta en bank som är villig att se hyreshuset som en näringsverksamhet och låna på den grunden.
Annars är det ju ju lite speciellt att näringsverksamhet och de vanligaste banksäljarna kan inget särskilt om det, utan ska låna ut pengar mot ränta till bästa möjliga villkor för banken.
Tittar man på bönder och markägare (för att göra en jämförelse), så lånar många bolånebanker inte ut med lantbruksfastigheter som säkerhet. Det är bara att tugga i sig och låna hos någon annan. Jag tänker mig att det är samma sak här. Du får hitta en bank som är villig att se hyreshuset som en näringsverksamhet och låna på den grunden.
Ovanligt att banken vill låna ut mer än 75% av vad dom värderar lanbruksmarken till och kommersiella fastigheter är det oftast max 60% belåning som gäller......
Sen finns det ju dom som lyckas med allt möjligt då ofta till en mycket högre ränta
Sen finns det ju dom som lyckas med allt möjligt då ofta till en mycket högre ränta
Har haft samma problem som du. Äger ett hus som jag hyr ut och sedan äger jag min bostad.
För det första vill jag säga att dessa regler som banken styrs av är satta av Finansinspektionen och de är bundna till att räkna ett hus som en risk/utgift även om huset ifråga drar in pengar. Så att gå till en annan bank för att få en "bankman som kan räkna" som många föreslår kommer inte hjälpa. (Dock ska du definitivt prata med flera banker ändå för att pressa ränta o villkor.)
Mitt hus har jag haft uthyrt i 5 år med hyresgäst hela tiden utan avbrott. Kunde bevisa en vinst per år på 50 000 kr som dessutom är skattefri som dagens regler ser ut. Ändå är det en belastning. Haha.
Med detta sagt tycker jag inte du ska bilda AB för din fastighet då du helt enkelt tjänar mer på att ha din första fastighet privat rent skattemässigt. Plus du kan utnyttja Rut o rot.
Det bästa är om du kan göra är ju att spara ihop till större kontantinsats så du täcker upp för denna fastighet.
Mitt andra tips är att försöka öka din inkomst lite så ni kan låna mer/ så din "risk" i huset du hyr ut vägs upp.
Ett annat tips kan vara en liten fuling men när jag skulle köpa huset som jag avsedde hyra ut så hade jag min lägenhet jag bodde i och hade läst på lite innan och förstod att det skulle vara svårt för mig att få lån till ett hus jag ej skulle bo i utan som var ett spekulationsköp. (Enligt bank)
Så jag sa till banken att jag skulle flytta från lgh till huset och eftersom huset var mycket billigare än lägenheten jag bodde i såg de inga som helst problem. Sen fixade jag hyresgäst och hörde aldrig av banken. (Fick dessutom en skriftlig värdering av lägenheten gratis då banken bjöd på den via sina egna mäklare då de ville ha försäljningen)
Så en liten bluff kan vara på sin plats. Säg till banken att ni har perfekta huset nu o vill köpa och ni kommer lägga ut huset till salu. ( Du kan ju tom lägga ut det så är värderingen gratis, dock slösar du ju en mäklares tid lite men men...)
Sen efter köpet så blir aldrig huset sålt och så är det bara o se om banken säger något.
För det första vill jag säga att dessa regler som banken styrs av är satta av Finansinspektionen och de är bundna till att räkna ett hus som en risk/utgift även om huset ifråga drar in pengar. Så att gå till en annan bank för att få en "bankman som kan räkna" som många föreslår kommer inte hjälpa. (Dock ska du definitivt prata med flera banker ändå för att pressa ränta o villkor.)
Mitt hus har jag haft uthyrt i 5 år med hyresgäst hela tiden utan avbrott. Kunde bevisa en vinst per år på 50 000 kr som dessutom är skattefri som dagens regler ser ut. Ändå är det en belastning. Haha.
Med detta sagt tycker jag inte du ska bilda AB för din fastighet då du helt enkelt tjänar mer på att ha din första fastighet privat rent skattemässigt. Plus du kan utnyttja Rut o rot.
Det bästa är om du kan göra är ju att spara ihop till större kontantinsats så du täcker upp för denna fastighet.
Mitt andra tips är att försöka öka din inkomst lite så ni kan låna mer/ så din "risk" i huset du hyr ut vägs upp.
Ett annat tips kan vara en liten fuling men när jag skulle köpa huset som jag avsedde hyra ut så hade jag min lägenhet jag bodde i och hade läst på lite innan och förstod att det skulle vara svårt för mig att få lån till ett hus jag ej skulle bo i utan som var ett spekulationsköp. (Enligt bank)
Så jag sa till banken att jag skulle flytta från lgh till huset och eftersom huset var mycket billigare än lägenheten jag bodde i såg de inga som helst problem. Sen fixade jag hyresgäst och hörde aldrig av banken. (Fick dessutom en skriftlig värdering av lägenheten gratis då banken bjöd på den via sina egna mäklare då de ville ha försäljningen)
Så en liten bluff kan vara på sin plats. Säg till banken att ni har perfekta huset nu o vill köpa och ni kommer lägga ut huset till salu. ( Du kan ju tom lägga ut det så är värderingen gratis, dock slösar du ju en mäklares tid lite men men...)
Sen efter köpet så blir aldrig huset sålt och så är det bara o se om banken säger något.
Om jag inte tar helt fel så får du inte hyra ut för 50' skattefritt om du har ett till hus, tror man måste bo där eller nåt åt det hållet.
Fast jag blev väldigt osäker nu...
Men morsan har ett hus med sin verksamhet i garaget och hyr ut bostadshuset, där får hon inte hyra ut för 50 skattefritt enl vår revisor (som är just revisor, inte bara en räknenisse)
Fast jag blev väldigt osäker nu...
Men morsan har ett hus med sin verksamhet i garaget och hyr ut bostadshuset, där får hon inte hyra ut för 50 skattefritt enl vår revisor (som är just revisor, inte bara en räknenisse)
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
40.000 får man hyra ut en privatbostad för skattefritt. Och då ska det vara en bostad man själv nyttjar, som en sommarstuga eller ens vanliga bostad som man hyr ut när man själv är på semester eller hyr ut ett rum i.
Att hyra ut ett par lägenheter i ett hus man inte bor i och nyttja dessa regler har jag svårt att se att man skulle kunna. Därmed inte sagt att alla som gör fel blir upptäckta.
Att hyra ut ett par lägenheter i ett hus man inte bor i och nyttja dessa regler har jag svårt att se att man skulle kunna. Därmed inte sagt att alla som gör fel blir upptäckta.
Bankerna är otroligt stelbenta i dessa frågor. Vi har ett fritidshus som är värt några miljoner men det är bara en belastning i bankernas kalkyl. Även om fritidshuset skulle vara värt 10 miljarder och vara obelånat så skulle bankerna bara se det som en utgiftspost.
Dessutom har de schablonsmässiga belopp i sina program så även om vi inte värmer upp eller använder huset utom på sommaren så räknar de med att huset drar som en normalvilla året runt vad gäller el, vatten, sophämtning osv.
Allt detta gör att man får låna betydligt mindre på sitt vanliga hus.
Dessutom har de schablonsmässiga belopp i sina program så även om vi inte värmer upp eller använder huset utom på sommaren så räknar de med att huset drar som en normalvilla året runt vad gäller el, vatten, sophämtning osv.
Allt detta gör att man får låna betydligt mindre på sitt vanliga hus.