Min BRF är också i en knepig sits just gällande stammar och skick. Huset är från tidigt 1900-tal. Vatten drogs antagligen in på 20/30-talet och det finns i handlingarna uppgift om stambyte 1990. vi hade en (1) stamrelaterad vattenskada för något år sedan efter en spolning där det fastnade grejer inuti de uppruggade rören och i arbetet efteråt konstaterades att rören verkade vara i risigt skick.
En besiktning beställdes som dömde ut allt, men den utgår i huvudsak från lokala fuktmätningar i badrum, okulärbesiktning av golvbrunnar och synliga stammar i källare.
Några månader senare och vi har fortfarande inte kunnat se att det verkligen ska vara så illa som det verkar men det går absolut att konstatera att rör i källare osv är risiga. Nu verkar det dock mer och mer tydligt att ”stambytet” -90 inte omfattade alla stammar och att man skippat en hel del gamla och krångliga stammar i källare.
Så det är klurigt även att sitta i en styrelse och göra vettiga bedömningar ens med experter som hjälper till. De kan liksom säga olika saker. Vår underhållsplan säger stambyte 2040, alla experter är överens om att minst 40 år ska stammar normalt hålla, men har det slarvats kan det vara dags redan efter 30. Samtidigt ingen historik av skador osv.
Det jag kan säga är dock att man inte ska räkna ny livslängd på relining. Försäkringar gäller inte om man har relinat så föreningen får inte ersättning för vattenskada om stam är äldre än 50 och man bara har genomfört relining. Tänker man titta på det alternativet behöver man alltså kolla med försäkringsbolaget först. Vi funderar på det men då i avseendet att säkerställa livslängden i minst 10 år till för att bättre kunna planera för det planenliga stambyte som ska göras.
En besiktning beställdes som dömde ut allt, men den utgår i huvudsak från lokala fuktmätningar i badrum, okulärbesiktning av golvbrunnar och synliga stammar i källare.
Några månader senare och vi har fortfarande inte kunnat se att det verkligen ska vara så illa som det verkar men det går absolut att konstatera att rör i källare osv är risiga. Nu verkar det dock mer och mer tydligt att ”stambytet” -90 inte omfattade alla stammar och att man skippat en hel del gamla och krångliga stammar i källare.
Så det är klurigt även att sitta i en styrelse och göra vettiga bedömningar ens med experter som hjälper till. De kan liksom säga olika saker. Vår underhållsplan säger stambyte 2040, alla experter är överens om att minst 40 år ska stammar normalt hålla, men har det slarvats kan det vara dags redan efter 30. Samtidigt ingen historik av skador osv.
Det jag kan säga är dock att man inte ska räkna ny livslängd på relining. Försäkringar gäller inte om man har relinat så föreningen får inte ersättning för vattenskada om stam är äldre än 50 och man bara har genomfört relining. Tänker man titta på det alternativet behöver man alltså kolla med försäkringsbolaget först. Vi funderar på det men då i avseendet att säkerställa livslängden i minst 10 år till för att bättre kunna planera för det planenliga stambyte som ska göras.
Tyvärr är det ju så att i många brf styrelser så hamnar folk som har lite mer tid och inte jobbar för fullt , det finns undantag men många med mycket tid har lite sämre ekonomi och inte sällan försöker dessa hålla ner kostnader genom att göra så lite dyrt underhåll som på nåt vis är möjligt för låg hyra är bra... att sen allt i fastigheten sen är slut och utslitet och uttjänt samtidigt förstår man inte riktigt..
Många som går med i dessa styrelser har inte kunskaper utan man går med för att få sin vilja igenom oavsett vad den är och pratar man med folk så är hålla ner hyrorna det viktigaste som verkar trumfa allt för många...
Relining brukar inte hålla som ett stambyte och det är ofta problem med relinging är min erfarenhet. det är en nödlagning som skjuter upp det oundvikliga stambytet x antal år i bästa fall.
Relinging kan vara en lösning när man gör stambyten och hittar ett nytt badrum som man inte vill bila upp då kan man relina in under det och nästa gång det ska renoveras så ska det bilas upp och bytas.
Finns företag som och personer som hävdar att relinging är lika bra som ett stambyte , då svarar man bara javisst vi skriver att ni står för alla reparationer som inte beror på yttre skadegörelse i 30 eller 50 år som ett normalt stambyte beräknas hålla och plötskigt så har inte relining firman samma tydliga åsikt att deras relinging håller i 30 -50 år längre...
Ang att stämma eller åtala sin bostadsförening så verkar inte det så genomtänkt då det är som att stämma sig själv... alla kostnader ni lägger i föreningen kommer alla där att ska betala på så länge man bor där. Så gör om det som behöver göras och återställ till exakt likadant i alla lägenheter är enda vettiga lösningen för att slippa hamna i omöjliga frågor som aldrig kommer bli helt rättvisa och man kan tvista om i åratal..
Många som går med i dessa styrelser har inte kunskaper utan man går med för att få sin vilja igenom oavsett vad den är och pratar man med folk så är hålla ner hyrorna det viktigaste som verkar trumfa allt för många...
Relining brukar inte hålla som ett stambyte och det är ofta problem med relinging är min erfarenhet. det är en nödlagning som skjuter upp det oundvikliga stambytet x antal år i bästa fall.
Relinging kan vara en lösning när man gör stambyten och hittar ett nytt badrum som man inte vill bila upp då kan man relina in under det och nästa gång det ska renoveras så ska det bilas upp och bytas.
Finns företag som och personer som hävdar att relinging är lika bra som ett stambyte , då svarar man bara javisst vi skriver att ni står för alla reparationer som inte beror på yttre skadegörelse i 30 eller 50 år som ett normalt stambyte beräknas hålla och plötskigt så har inte relining firman samma tydliga åsikt att deras relinging håller i 30 -50 år längre...
Ang att stämma eller åtala sin bostadsförening så verkar inte det så genomtänkt då det är som att stämma sig själv... alla kostnader ni lägger i föreningen kommer alla där att ska betala på så länge man bor där. Så gör om det som behöver göras och återställ till exakt likadant i alla lägenheter är enda vettiga lösningen för att slippa hamna i omöjliga frågor som aldrig kommer bli helt rättvisa och man kan tvista om i åratal..
Om man vill att styrelsen ska fungera bättre kan man alltid anmäla intresse att vara med i den. Då slipper man sitta och irritera sig över deras sätt att fungera och kan aktivt jobba för att den ska fungera bra.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 256 inlägg
timmelstad skrev:
Ursäkta ofinheten, men jag tycker att expertunderlaget verkar vara samstämmigt och att det är ni som lekmän som spjärnar emot, av ekonomiska skäl antar jag.
Det är förstås inte dumt att vara försiktig med sina pengar, men att er tänkta renoveringsplan inte matchas av verkligheten är faktiskt inte experternas fel – möjligen har ni lurats av eller feltolkat tidigare besked, men det är en annan sak.
Jag tror att poängen var att det ofta klagas på dåliga styrelser av folk som aldrig skulle komma på tanken att själva ställa upp och försöka hjälpa till.U ullak40 skrev:
Så kan det kanske vara i små, oorganiserade Brf:er. Men är de med i typ HSB eller Riksbyggen så kräver de att man har underhållsplaner för fastigheten.P polaris78 skrev:
Gissar att du aldrig suttit i en sådan styrelse. Jag gjorde det under några år trots att jag aldrig tillhört de kategorierna du räknar upp. Det är inte så tidskrävande som du tycks tro.
Just för rörstammar brukar en drivkraft också vara att försäkringsbolaget höjer både premie och självrisk kraftigt om man har gamla rörstammar...
Precis. Och att även de som inte är med i styrelsen kan vara med och påverka, de är medlemmar i föreningen. Som många konstaterat i tråden, bötfäll föreningen och det är du själv som får betala.F fredrik1234 skrev:
Var åtminstone med på årsmöten och städdagar så du får veta vad som diskuteras och hur läget är. Är styrelsen helt inkompetent, rösta bort den.
Inte alltid lätt när man är ny i en brf att veta vad som skett tidigare. Men i bostadsrätt behöver man vara engagerad.
Om problemet i en liten förening är inkompetens, kan man ju hjälpa till med att hitta någon som är insatt, som vet vad som är nödvändigt. Det är ens eget boende som står på spel. Då kan man inte passivt tycka att styrelsen består av idioter utan att försöka hjälpa till.
P polaris78 skrev:
Nu är du ju faktiskt en sådan själv som inte vet vad du snackar om. De flesta firmor inom relining ger 10 års garanti. Rörläggare brukar endast ge 5. Om det nu vore så dåligt hur kan man då ge den garantin?
Fast "kunskap om bostadsrättsförening.". Vad betyder det? Ingen kan rimligen ha "kunskap om bostadsrättsförening." förrän man antingen suttit i styrelsen en tid, eller arbetat som professionnel fastighetsförvaltare.U ullak40 skrev:
Lite av tanken bakom bostadsrätt, är att man tar in folk som är "allmänt duktiga" i styrelsen. Det man inte kan får man ta in genom att betala experter. Eller lära sig.
Jag håller helt med om att man skall inte ha in styrelseledamöter som bara är åsiktsmaskiner. Man skall ha in folk som kan och vågar ta beslut, "doers".
Men om man bara tar in folk som verkar handlingskraftiga, så riskerar man att missa en social dimension. Någon som kan tycka synd om den ensamstående mamman, som inte har råd med det där extra kapitaltillskottet på 200 000 som alla tycker är så mycket bättre än att föreningen skall ta upp ett lån.
I föreningen där jag var ordf. för ca 30 år sedan, var vi en klick med unga "karriärister" som fick saker att hända (ingen av oss hade någon som helst bakgrund inom fastighetsverksamhet), men i styrelsen hade vi även en äldre kvinna, pensionär med alkoholiserad vuxen son som brukade komma hem till henne och halvt slå ihjäl henne för att pressa pengar ur henne. Hon kom till flera styrelsemöten med blodiga bandage om huvudet. Det var rätt nyttigt för oss andra att "se andra sidan av samhället" ibland.
Instämmer i detta. Det finns knappast något ämne som heter kunskap om bostadsrättsföreningar, däremot har vi alla kunskap om boende. Det kan vara på olika sätt och nivåer. Det kan gälla ekonomi, juridik, byggande, trädgård med mera, men först och främst behövs gott omdöme. En väl sammansatt styrelse har förhoppningsvis kompetens inom många områden. Det är också viktigt att förstå när man inte klarar till exempel en komplicerad upphandling på egen hand utan lägger ut detta på kompetent stöd.H hempularen skrev:
Nja. Vi har varit helt inställda på komplett stambyte men vid fördjupade undersökningar, filmningar och kompletterande besiktning av (andra) experter får vi en annan bild. Det var det jag försökte beskriva.
