Det kan krävas en anmälan till kommunen, knappast bygglov, om inte det TS planer ändrar fasaden på något vis. Kolla med byggkontoret, de kan ge dig svar utifrån konstruktörens skisser.L liqwid78 skrev:Styrelsen svar låter ludigt men jag ska inte bedöma det. Jag skriver utifrån på vad du vill göra.
Du vill ändra BR planlösning. Jag är nästan 100 att det kräver bygglov. Har du kollat upp det? Om det krävs så ska du ansöka det och få det beviljat innan du skickar din ansökan till styrelsen.
Har du undersökt hur ventilationen påverkas? På vilket sätt påverkar underhållet? Du ansvaret av underlaget.
Har du undersökt hur buller påverkas? Kommer köket tex hamna under eller över någon grannens sovrum eller vardagsrum? Du är ansvarig av underlaget.
Har du undersökt kostnader för att uppdatera planlösning, vvs, ventilationen ritningar? Du står för dessa kostnader.
Min känsla att du har gjort ett bra jobb inom din egen BR. Men du påverkar också många andra delar som föreningen ansvarar för och det är du som behöver visa att du också hanterar dessa samt tar relevanta kostnader.
Hoppas det hjälpte. Lycka till
Hej. Jag tycker det låter som att du har gjort allt enligt konstens alla regler.
Och nu ska jag säga något som säkert provocerar en del. Men har du gjort allt enligt konstens alla regler kan du gå vidare med din ändring även om styrelsen säger nej. De kan förstås komma att försöka hindra dig på olika sätt, men om det inte finns något substansiellt de kan hänvisa till som påvisar detta underhållsansvar de hänvisar till så får de inte neka.
Du kan alltså rent krasst deklarera att du anser att du uppfyllt alla stadgeenliga krav, att du inte kan se vad deras invändning består i, och om de inte kan konkretisera den närmare så kommer du gå vidare med ditt arbete. Ett annat alternativ är också att helt sonika själv gå till hyresnämnden i förebyggande syfte och därigenom tvinga styrelsen att redogöra för sina invändningar där, och på det viset få ett godkännande den vägen som de inte kan göra något åt, och sen sätta igång. Allt handlar om hur trygg du känner dig med att du har gjort allt som kan förväntas.
Det som är intressant för föreningen är:
- Anslutningar till gemensamma (vertikala) stammar.
- Ventilation, beroende på fastighetens ventilationslösning att ni förhåller er till den så ni inte ställer till något. (I vår förening löser vi det genom att kräva ett godkänt ventilationsintyg efter genomfört arbete, helst från den entreprenör föreningen använder för underhåll av ventilationen).
- Avväxling av bärande vägg
Ventilationsändringar kan kräva bygganmälan, och avväxling bärande vägg kräver bygglov. Det kan du ansöka om hos stadsbyggnadskontoret hos kommunen oavsett vad styrelsen tycker. Har du ett godkännande där får de ännu svårare att motivera sitt nej.
Jag har varit med och godkänt ett antal badrums och köksrenoveringar i vår förening och det viktiga är inte att peta i detaljerna, det viktiga är tydliga avgränsningar och be om underlag på ritningar, offerter, avtal, intyg samt koppla godkännade till eventuella ansvarsåtaganden. (T ex att om deras ombyggnad ställer krav på åtgärder i ventilationsanläggningen så behöver de bekosta ombesiktning, injustering flöden, nytt godkännande av OVK-åtgärder etc).
Låter som att styrelsen är lite dåliga på att ta professionell hjälp i sina bedömningar.
Och nu ska jag säga något som säkert provocerar en del. Men har du gjort allt enligt konstens alla regler kan du gå vidare med din ändring även om styrelsen säger nej. De kan förstås komma att försöka hindra dig på olika sätt, men om det inte finns något substansiellt de kan hänvisa till som påvisar detta underhållsansvar de hänvisar till så får de inte neka.
Du kan alltså rent krasst deklarera att du anser att du uppfyllt alla stadgeenliga krav, att du inte kan se vad deras invändning består i, och om de inte kan konkretisera den närmare så kommer du gå vidare med ditt arbete. Ett annat alternativ är också att helt sonika själv gå till hyresnämnden i förebyggande syfte och därigenom tvinga styrelsen att redogöra för sina invändningar där, och på det viset få ett godkännande den vägen som de inte kan göra något åt, och sen sätta igång. Allt handlar om hur trygg du känner dig med att du har gjort allt som kan förväntas.
Det som är intressant för föreningen är:
- Anslutningar till gemensamma (vertikala) stammar.
- Ventilation, beroende på fastighetens ventilationslösning att ni förhåller er till den så ni inte ställer till något. (I vår förening löser vi det genom att kräva ett godkänt ventilationsintyg efter genomfört arbete, helst från den entreprenör föreningen använder för underhåll av ventilationen).
- Avväxling av bärande vägg
Ventilationsändringar kan kräva bygganmälan, och avväxling bärande vägg kräver bygglov. Det kan du ansöka om hos stadsbyggnadskontoret hos kommunen oavsett vad styrelsen tycker. Har du ett godkännande där får de ännu svårare att motivera sitt nej.
Jag har varit med och godkänt ett antal badrums och köksrenoveringar i vår förening och det viktiga är inte att peta i detaljerna, det viktiga är tydliga avgränsningar och be om underlag på ritningar, offerter, avtal, intyg samt koppla godkännade till eventuella ansvarsåtaganden. (T ex att om deras ombyggnad ställer krav på åtgärder i ventilationsanläggningen så behöver de bekosta ombesiktning, injustering flöden, nytt godkännande av OVK-åtgärder etc).
Låter som att styrelsen är lite dåliga på att ta professionell hjälp i sina bedömningar.
Nej, så fungerar inte likabehandlingsprincipen. Den är inte tillämpbar här alls skulle jag säga.oshu skrev:
Här har du ytterligare ett argument du kan få verifierat och intygat av den eller de som ska godkänna OVK:
Kök ska inte ha tilluftsventiler alls då det påverkar effektiviteten och flödet från köksfläkt och annat. Kök och badrum ska ha frånluft. Sovrum och andra rum avsedda för att vistas längre tid i ska ha tilluft.
Enligt boverkets rekommendationer bör sovrum ha ett minsta tilluftsflöde på 4 l/s per sekund och sovplats. När det gäller frånluftsflödet bör man i kök respektive badrum ha ett minsta flöde på 10 l/s. Det här kan du anpassa i förhållande till fastighetens ventilationslösning som troligtvis är någon form av mekanisk frånluft med tanke på fastighetens ålder.
Även här kan inte styrelsen ha någon invändning. Det finns rekommendationer om dimensioner på rör, men så länge ni fortsatt ansluter till samma stam som köket tidigare varit anslutet till blir det ingen skillnad i påverkan på flödet i stammen som de kan hänvisa till.
Det här är således direkt felaktigt utifrån det du berättat.
Se ovan. Det är styrelsen som är ute och cyklar.
Som andra har nämnt, det kan vara värt att se över planen för golvet om det är så att den nya placeringen av köket kommer hamna ovanför ett sovrum, och ta med i kalkylen att ha extra dämpning av det nya golvet.
Annars är rent generellt det största problemet med flyttar av kök att det kan uppstå krypspridning av matos-doft via väggar och bjälklag. Det är därför av vikt att er byggare verkligen isolerar i skarvar i golv och bakom lister både i golv och tak när det nya köket byggs. Annars kommer ni få missnöjda grannar och troligtvis ett mindre helvete med den här styrelsen.
Jag kanske tillhör dem som blir provocerade, men det får man ta. Det finns tyvärr många flyttar av denna typ som gett stora problem för föreningen, som till exempel underkänd OVK. För några månader sedan hade vi en tråd här där man lagt in andra ledningar i ventilationskanalen vid en flytt av kök. Bostaden hade överlåtits och troligen blev det så att föreningen fick bekosta dyra åtgärder för att lösa ventilationen. Det fallet var drastiskt, men det finns många andra fall där man fått problem. Det är inte föreningen /styrelsen som ska genomföra och betala de bedömningar som bör göras av kompetenta personer för att hantera konsekvenser, utan det är den som vill bygga om som ska stå för detta. Man bör dokumentera allt noga så att det är tydligt när fastigheten renoveras i framtiden. Likabehandlingsprincipen innebär att samma krav på underlag bör ställas före beslut, men det kan förstås innebära att vissa köksflyttar ses som genomförbara medan andra inte är det.timmelstad skrev:
Jag skulle personligen avråda från att negligera styrelsens bedömning och bara gå vidare, det kan bädda för en komplicerad och tidskrävande konflikt. Vägen framåt är väl snarare att komma överens med föreningen om vilka underlag som behövs. Om föreningen sedan fattar ett beslut man inte är nöjd med finns olika vägar att gå. Man kan som sades i inlägget gå till hyresnämnden. Man kan även begära en rättslig prövning. Ytterligare en lösning är att hänskjuta frågan till en föreningsstämma, som kan lägga en praxis.
Redigerat:
Man måste beakta spolning av avloppsrören också. Det kan bli svårt/omöjligt att spola med vissa böjar. Detta torde dock tidigare nämnd inspektionslucka och extra grenrör lösa helt perfekt.
Överklagan av styrelsens beslut sker till hyresnämnden. Jag hittar dock ingen information om hur det går till rent praktiskt.
Som sagt, jag sitter i en styrelse och förstår dina invändningar, tro migK klimt skrev:
Jag förstår också att man kan vara orolig för vad konsekvenserna kan bli när man sitter i en styrelse, men den bistra verkligheten är att man rent krasst inte kan neka för att man är orolig, då behöver man istället fokusera på vad man kan göra för att minska den risken så långt det är möjligt.
Det jag menar med att styrelsen skulle må bra av professionell hjälp är framförallt för att de inte verkar förstå omfattningen och begränsningen av sitt mandat och sitt uppdrag, och att det högst troligt är därför de gör en tokig bedömning i det här fallet.
I övrigt håller jag med dig, jag ser inget kontroversiellt i det, alla situationer mår bra av vettig dialog, men här verkar ju styrelsen brista i det avseendet, vilket provocerar mig som styrelseordförande. Är det något man ska värdesätta så är det en god dialog med sina medlemmar, det är ju för dem man finns till...
I avseendet "sätta hårt mot hårt" så kan man ju om inget annat biter helt sonika föreslå eller antyda att man inte ser någon annan utväg än att ta det hela till hyresnämnden, man kan ju även upplysningsvis be dem ta en juridisk konsultation själva så de får belägg för att deras ställningstagande inte är hållbart och vad utfallet av en sån prövning i hyresnämnden skulle leda till... Allt handlar ju i slutändan om hur man vill vårda relationen och dialogen
Om fackman vitsordar rördragningen finns det ingen anledning att tro att en spolning skulle innebära några problem.S Svante Svenson skrev:
Det är styrelsen som bestämmer vad du får och inte får göra. De kan även kräva att allt återställs vid en flytt. Så i sådant fall får du anlita firma till att göra om allt igen.
R
Rörmokaren84
Bannad
· Mellan Sverige
· 137 inlägg
Rörmokaren84
Bannad
- Mellan Sverige
- 137 inlägg
Kan de va så att de är poängen med att ställa frågan: man får antingen ett ja eller nej, sen får man acceptera det!
Husägare
· Stockholms län
· 286 inlägg
Din kommentar känns onödigt negativ!Kempa_swe skrev:
En brf styrelse kan bara fatta beslut inom det område den har mandat att agera.
Konsekvensen av detta är att styrelsen har en begränsad rätt att bestämma vad en bostadsrättsinnehavare får eller inte får göra, och det är stadgarna som sätter denna avgränsning (problem kan uppstå om stadgarna är otydliga på någon punkt, då kan olika tolkningar ofta göras).
Hej. En styrelse kan inte bestämma vad som helst. Det har till och med skrivits ut klart och tydligt tidigare i tråden, Nötegårdsgubben förtydligade detta i inlägg TRE:
Notera särskilt det fetmarkerade stycket.
7:7 BRF-lagen:
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
- ingrepp i en bärande konstruktion,
- ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
- annan väsentlig förändring av lägenheten.
Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.
Det är generellt sett svårt att säga om det är ett större problem med styrelser som tror att de kan bestämma mer än vad de har mandat till, eller att boende tror att styrelser har större mandat än de har...
Nej. Man ska inte acceptera ett orimligt svar.R Rörmokaren84 skrev:
Det är en stor skillnad som kan vara svår att förstå på dels:
- Man måste fråga styrelsen om lov
- Styrelsen har möjlighet att säga nej.
Man kan alltså behöva fråga om lov även för saker och ting som styrelsen inte kan svara annat än ett alternativ på.
Samma sak gäller t ex vad det gäller tillstånd för andrahandsuthyrning. Om det finns godtagbara skäl så kan man inte neka tillstånd.
(I båda dessa fall och andra så är det Hyresnämnden som instans som finns till att rätta till och läxa upp styrelser som gör felaktiga bedömningar).
Info här om hur man kontaktar Hyresnämnden:
https://www.domstol.se/hyres--och-a...hyra-bostadsratt-och-arrende/sa-gar-det-till/
Så många kloka, informativa och kreativa svar frågan fick Om ni bara visste hur stärkt jag känner mig av er respons och ett extra stort tack till @timmelstad och @klimt Tack!!!
Än så länge har styrelsen inte sagt något om en köksflytt skulle kunna påverka framtida nedre grannar men det behöver jag nog ta höjd för. Det enda jag gjort nu är att muntligt stämt av med nedre grannar att de inte upplever några ljud från oss, och betänk då att jag har tre tween-gossar samt att jag använder inneskor. Ett bra betongbjälklag underlättar god grannsämja
Jag upplever inte att jag gör någon väsentlig förändring på så sätt att jag behöver söka bygganmälan. Handläggaren jag pratade med höll med om det. Rummen jag byter plats har typ öppen planlösning och så länge jag ser till att tilluften kan passera förbi stängda sovrumsdörrar så får bostaden bättre ventilation med ändringen.
Idag:
Sen:
Just om OVK’n så visste styrelsen inte ens om att 2014-års OVK varken var underkänd eller inskickad. Det var först när jag efterfrågade den från kommunen som kommunen vaknade och tog upp frågan med styrelsen. 2020-års OVK vart underkänd den med och jag hoppas att styrelsen åtgärdar den.
Jag tror att ni har rätt, att styrelsen är handlingsförlamad i brist på rätt sakkompetens men också att de kanske har gått vilse i hur de upplever sitt ansvar. Antar att det lätt blir så i brf-styrelser som tyngs under ansvarets börda och speciellt om det finns en tongivande person i ledningen. Själv hade jag sagt typ “Tack för din ansökan, vi upplever oklarheter i underhållet av stammen. Kan du visa oss hur du tänker lösa det?”, så medlemmen får ta kostnaden och jobbet för allt styrelsen är osäker på.
Än så länge drar jag mig för att gå via stämma o tvistelösning då jag är relativt nyinflyttad och inte vet vilket gammalt groll sedan ombildningen för 11 år sedan som kan komma upp till ytan. Just nu försöker jag påverka styrelsen på nytt sätt men om det inte löser knuten behöver jag nog, om jag känner mig väldigt säker, gå på timmelstads tanke om att agera självsvåldigt. För de korrekta vägarna kommer försena mina projekt ganska mycket.
Istället mejlade jag styrelsen i onsdags morse och bad dem berätta för valberedningen att jag var intresserad att bli invald i styrelsen som ledamot eller suppleant. Sen på kvällen ringde jag till vår ordförare och jo, visst var det accessen till stammen som var deras bekymmer och jo, en slitslucka skulle nog lösa problemet. Han skulle se över planerna och återkomma.
Om ni bara visste hur stärkt jag känner mig av er respons och ett extra stort tack till @timmelstad och @klimt Tack!!!Än så länge har styrelsen inte sagt något om en köksflytt skulle kunna påverka framtida nedre grannar men det behöver jag nog ta höjd för. Det enda jag gjort nu är att muntligt stämt av med nedre grannar att de inte upplever några ljud från oss, och betänk då att jag har tre tween-gossar samt att jag använder inneskor. Ett bra betongbjälklag underlättar god grannsämja
Jag upplever inte att jag gör någon väsentlig förändring på så sätt att jag behöver söka bygganmälan. Handläggaren jag pratade med höll med om det. Rummen jag byter plats har typ öppen planlösning och så länge jag ser till att tilluften kan passera förbi stängda sovrumsdörrar så får bostaden bättre ventilation med ändringen.
Idag:
Sen:
Just om OVK’n så visste styrelsen inte ens om att 2014-års OVK varken var underkänd eller inskickad. Det var först när jag efterfrågade den från kommunen som kommunen vaknade och tog upp frågan med styrelsen. 2020-års OVK vart underkänd den med och jag hoppas att styrelsen åtgärdar den.
Jag tror att ni har rätt, att styrelsen är handlingsförlamad i brist på rätt sakkompetens men också att de kanske har gått vilse i hur de upplever sitt ansvar. Antar att det lätt blir så i brf-styrelser som tyngs under ansvarets börda och speciellt om det finns en tongivande person i ledningen. Själv hade jag sagt typ “Tack för din ansökan, vi upplever oklarheter i underhållet av stammen. Kan du visa oss hur du tänker lösa det?”, så medlemmen får ta kostnaden och jobbet för allt styrelsen är osäker på.
Än så länge drar jag mig för att gå via stämma o tvistelösning då jag är relativt nyinflyttad och inte vet vilket gammalt groll sedan ombildningen för 11 år sedan som kan komma upp till ytan. Just nu försöker jag påverka styrelsen på nytt sätt men om det inte löser knuten behöver jag nog, om jag känner mig väldigt säker, gå på timmelstads tanke om att agera självsvåldigt. För de korrekta vägarna kommer försena mina projekt ganska mycket.
Istället mejlade jag styrelsen i onsdags morse och bad dem berätta för valberedningen att jag var intresserad att bli invald i styrelsen som ledamot eller suppleant. Sen på kvällen ringde jag till vår ordförare och jo, visst var det accessen till stammen som var deras bekymmer och jo, en slitslucka skulle nog lösa problemet. Han skulle se över planerna och återkomma.
Dessa frågor är komplicerade, och vi lär oss nytt hela tiden. En kommentar till ditt inlägg. Om du vill engagera dig i styrelsen så bör du kontakta valberedningen direkt, inte styrelsen. Valberedningen agerar på föreningens uppdrag och är åtminstone i teorin åtskild från styrelsen, så undvik risken med en mellanhand. Är du osäker på vem som ingår i valberedningen så finns det i protokoll från senaste stämman.Så många kloka, informativa och kreativa svar frågan fick
Än så länge har styrelsen inte sagt något om en köksflytt skulle kunna påverka framtida nedre grannar men det behöver jag nog ta höjd för. Det enda jag gjort nu är att muntligt stämt av med nedre grannar att de inte upplever några ljud från oss, och betänk då att jag har tre tween-gossar samt att jag använder inneskor. Ett bra betongbjälklag underlättar god grannsämja
Jag upplever inte att jag gör någon väsentlig förändring på så sätt att jag behöver söka bygganmälan. Handläggaren jag pratade med höll med om det. Rummen jag byter plats har typ öppen planlösning och så länge jag ser till att tilluften kan passera förbi stängda sovrumsdörrar så får bostaden bättre ventilation med ändringen.
Idag:
[bild]
Sen:
[bild]
Just om OVK’n så visste styrelsen inte ens om att 2014-års OVK varken var underkänd eller inskickad. Det var först när jag efterfrågade den från kommunen som kommunen vaknade och tog upp frågan med styrelsen. 2020-års OVK vart underkänd den med och jag hoppas att styrelsen åtgärdar den.
Jag tror att ni har rätt, att styrelsen är handlingsförlamad i brist på rätt sakkompetens men också att de kanske har gått vilse i hur de upplever sitt ansvar. Antar att det lätt blir så i brf-styrelser som tyngs under ansvarets börda och speciellt om det finns en tongivande person i ledningen. Själv hade jag sagt typ “Tack för din ansökan, vi upplever oklarheter i underhållet av stammen. Kan du visa oss hur du tänker lösa det?”, så medlemmen får ta kostnaden och jobbet för allt styrelsen är osäker på.
Än så länge drar jag mig för att gå via stämma o tvistelösning då jag är relativt nyinflyttad och inte vet vilket gammalt groll sedan ombildningen för 11 år sedan som kan komma upp till ytan. Just nu försöker jag påverka styrelsen på nytt sätt men om det inte löser knuten behöver jag nog, om jag känner mig väldigt säker, gå på timmelstads tanke om att agera självsvåldigt. För de korrekta vägarna kommer försena mina projekt ganska mycket.
Istället mejlade jag styrelsen i onsdags morse och bad dem berätta för valberedningen att jag var intresserad att bli invald i styrelsen som ledamot eller suppleant. Sen på kvällen ringde jag till vår ordförare och jo, visst var det accessen till stammen som var deras bekymmer och jo, en slitslucka skulle nog lösa problemet. Han skulle se över planerna och återkomma.