Hur mycket marginal ska man ha i budgeten för oförutsetta utgifter?

[nybyggarna_landet]

Hej,

Som ämnestråden lyder - hur mycket "extra utgifter" budgeterade ni för vid era husbyggen? Vi sitter just nu med en total produktionskalkyl inkl allt (tomt, alla anslutning med el/VA/fiber, bygglov, totalentreprenad på hus inkl. gjutning av platta, KA, byggel och omlastning, markarbete samt färdigställande av tomt) på 4,3 MSEK för en mindre enplansvilla (alla tillval inkluderade). Pantbrev/lagfart samt räntekostnader under bygget givetvis också medräknade att de ska betalas, dock ej i 4,3. Som marknaden ser ut häromkring ser jag inga problem att få huset värderat till det när det står färdigt (även avstämt med mäklare där vissa säger något högre, men törs inte räkna med det).

Då det mesta av kostnaderna som inte är husbyggandet är på offerter, där flera företag lämnar samma prisuppgift, så känns det mesta ändå rätt säkert och inte så mycket utrymme för konstigheter. Utom markarbetet. Det finns ingen geoteknisk undersökning på tomten, men det är en platt äng (d.vs. inga träd att avverka) och det har tidigare körts traktor över marken i ur och skur utan att åka ner mer än någon decimeter (vilket jag i min naivitet tänker indikerar att det ändå finns fast mark under och att vi inte behöver påla t.ex.). I ovan kalkyl har jag en post på 300kSEK för markarbete, vilket även inkluderar grusad väg till huset på cirka 30 meter. Vi kommer nog göra en geoteknisk undersökning tillslut, men rådande väderlek gör att vi inte kan göra det omgående och vi vill gärna komma igång med övriga processer (typ söka bygglov) så att huset kan börja byggas framåt vår/sommar.

Som det är nu har vi en buffert på cirka 550kSEK för "saker som inte går som det ska" (vilket jag tänker mig mest är markarbetet). Räcker det? Vad hade ni som är klara med era husbyggen v.s vad blev verkligheten?

 

[harry73]

10 - 15% på totalsumman känns rimligt.
Då kan grunden sticka iväg ordentligt.

Risken för er är att man behöver gräva djupare än offereras och därmed fylla på med mer grus, eller att grundvattennivåerna är för högt som gör att huset behöver höjas, även där kommer det innebära mer grus, men kanske också mer matjord rund huset.
Utgå ifrån att entreprenören aktivt söker anledningar att fakturera merkostnader.

Kolla också andras erfarenheter;
https://www.byggahus.se/forum/threa...dlaeggning-av-prefab-hus.320568/#post-3763841

 

[nybyggarna_landet]

Tusen tack! Man blir dock mörkrädd när man läser de där trådarna . Markarbete känns som ett totalt lotteri för mig, verkar ju som att även om man gör en geoundersökning så är man inte ens då på den "säkra sidan" vad gäller kostnadskalkylering.

10 - 15% på totalsumman känns rimligt.
Då kan grunden sticka iväg ordentligt.

Risken för er är att man behöver gräva djupare än offereras och därmed fylla på med mer grus, eller att grundvattennivåerna är för högt som gör att huset behöver höjas, även där kommer det innebära mer grus, men kanske också mer matjord rund huset.
Utgå ifrån att entreprenören aktivt söker anledningar att fakturera merkostnader.

Kolla också andras erfarenheter;
[länk]

 

[harry73]

Det är till viss del också ett lotteri för markentreprenören, så att de inte blir ett fast pris är rimligt.
Men entreprenörer är mycket bättre på att uppskatta vad som behövs och vad det kommer att kosta.

Så se till att du får en offert som tar hänsyn till din geotekniska undersökning och platsbesöken du gör med husleverantör och markentreprenör. Och låt dem inte bara basera offerten på en idealsituation som inte finns i verkligheten (förutom på vår tomt då).
Låt markentreprenören också göra en grovplanering av tomten, så att de ser till att marken lutar åt rätt hål (bort från huset) och även avloppsanläggning om ni behöver en.

 

[Marsman80]

Det finns ingen geoteknisk undersökning på tomten, men det är en platt äng (d.vs. inga träd att avverka) och det har tidigare körts traktor över marken i ur och skur utan att åka ner mer än någon decimeter (vilket jag i min naivitet tänker indikerar att det ändå finns fast mark under och att vi inte behöver påla t.ex.).

Tror inte du ska förlita dig på att en traktorn kan köra där. Vi planerade först att bygga på ett gärde som användes av traktorer och det visade sig ha kass bärighet vilket hade inneburit pålning alternativt att man fick gräva ut massor och ersätta med frigolit för att den nya belastningen inte blir högre an vad den var tidigare. Vi löste det genom att byta läge för huset vilket blev bättre på alla sätt. Tilläggas ska också att på detta gäörde sjönk med definitivt inte ned några decimeter med traktor så redan där tycker jag att det snarare låter oroväckande snarare än positivt.

Jag skulle föreslå en geoteknisk undersökningen som inte kan kosta mycket pengar i sammanhanget, Det är vad jag vet också ett krav för bygglov så lika bra att göra det så tidigt som möjligt.

 

[nybyggarna_landet]

Ajdå... Tack för delad erfarnhet!

Som jag skrev - vi lär göra en, men just nu är det över en meter snö på tomten så tror knappast jag får ut geoteknikern dit. Men får väl fundera på att avvakta bygglovsansökan tills dess ändå då (ganska stor tomt så vi skulle kunna flytta runt huset en del på den om det visar sig att någon del är bättre än den andra).

I kommunen vi ska bygga är det mig veterligen inte krav på detta dock, pratat med dem flera gånger och ingen som sagt något sådant. Verkar variera mellan kommuner?

Tror inte du ska förlita dig på att en traktorn kan köra där. Vi planerade först att bygga på ett gärde som användes av traktorer och det visade sig ha kass bärighet vilket hade inneburit pålning alternativt att man fick gräva ut massor och ersätta med frigolit för att den nya belastningen inte blir högre an vad den var tidigare. Vi löste det genom att byta läge för huset vilket blev bättre på alla sätt. Tilläggas ska också att på detta gäörde sjönk med definitivt inte ned några decimeter med traktor så redan där tycker jag att det snarare låter oroväckande snarare än positivt.

Jag skulle föreslå en geoteknisk undersökningen som inte kan kosta mycket pengar i sammanhanget, Det är vad jag vet också ett krav för bygglov så lika bra att göra det så tidigt som möjligt.

 

[harry73]

En bra första indikation hittar ni här:
https://apps.sgu.se/kartvisare/kartvisare-jordarter-25-100.html

 

[nybyggarna_landet]

En bra första indikation hittar ni här:
[länk]

Redan kollat på den (superbra funktion förövrigt) och det är s.k. glacial lerjord, det vet jag. Med det sagt så ligger det både morän och urberg runtomkring tomten, och såvitt jag förstått det både här på forumet när jag läst runt och på diverese husbyggare jag pratat med så innebär inte det i 100 fall av 100 att man måste påla. Vet andra tomter på samma "marktyp" där man byggt utan att påla häromkring. Men återigen - därav min tagna höjd och lätta ångest .

Men kontenta är väl kanske egentligen att vi inte borde söka bygglov (och i och med det slutföra tomtaffären) förrän geoundersökning är gjord om vi vill vara säkra på att ursprungliga budgeten håller. Någonstans handlar det väl om vad vi är villiga att betala för att bygga där och få det klart inom den tidsram vi hade velat typ.

Tusen tack för din hjälp!

 

[harry73]

Fördelen med glacial lera är att den är förbelastad av 2km is. Så den är bra packat och man får inga sättningar. Men det är viktigt att ytan man ska bygga på är orörd. Och regnar det mycket medan de gräver blir det ändå en lervälling

Det finns säkert många sätt för en entreprenör att trassla till det och få extra betalt.

 

[nybyggarna_landet]

Fördelen med glacial lera är att den är förbelastad av 2km is. Så den är bra packat och man får inga sättningar. Men det är viktigt att ytan man ska bygga på är orörd. Och regnar det mycket medan de gräver blir det ändå en lervälling

Det finns säkert många sätt för en entreprenör att trassla till det och få extra betalt.

Jag har alltid funderat på vad det där innebär, när du skriver det är det ju väldigt logiskt dock. Så hade det var t.ex. postglacial finlera på den kartan så borde jag kanske ha varit ännu mer orolig? Om du orkar svara, mest att jag inte stött på någon som kunnat förklara de här begreppen i korrelation till husbyggen förut så därför jag blev intresserad (känner att man skaffar sig mycket udda kunskaper i den här processen).

 

[Marsman80]

Ajdå... Tack för delad erfarnhet!

Som jag skrev - vi lär göra en, men just nu är det över en meter snö på tomten så tror knappast jag får ut geoteknikern dit. Men får väl fundera på att avvakta bygglovsansökan tills dess ändå då (ganska stor tomt så vi skulle kunna flytta runt huset en del på den om det visar sig att någon del är bättre än den andra).

I kommunen vi ska bygga är det mig veterligen inte krav på detta dock, pratat med dem flera gånger och ingen som sagt något sådant. Verkar variera mellan kommuner?

Vi gjorde faktiskt undersökningen när det var som kallast och fick hjälp av grävmaskin att gräva bort tjälen först så det går ju men helt klart mer krångel och dyrare.

 

[harry73]

Så hade det var t.ex. postglacial finlera på den kartan så borde jag kanske ha varit ännu mer orolig?

Det stämmer!

 

[harry73]

Glacial lera känns inte som att ni behöver påla (men först efter undersökningen vet ni säkert) men det kan nog vara så att ni behöver gräva lite djupare för att få bra bärighet. Budgetmässigt kan det vara en idé att i kalkylen räkna med minst dubbla mängden grus. Det är säkert inte rätt, men troligtvis bättre än entreprenörens standard kalkyl.

 

[krille_på_söderslätt]

Hej, vi är precis i slutfasen av vårt bygge. Slutbesiktning den 9 mars och vi kan konstatera att vi hade en ganska noggrann budget där vi kände oss rimligt trygga med de olika delposterna. Därför lade vi bara en standard "risk"-% om 10% i budgeten. Nu närmar vi närmar oss slutet så kan vi konstatera att vi kommer att ha använt också dessa 10% när vi är färdiga. Vad är det då som har diffat mest,,,? Allting som involverar att man sätter en spade eller grävmaskin i marken är en osäkerhetsfaktor. Det kan vara en stor sten som ligger i vägen för grunden, behov av extra isolering på vattenledningar pga högt liggande berg, etc.. Allt sådant kommer i någon form att kosta extra utöver de offerter man tagit in från början.
Lycka till och glöm inte att ha roligt på resan, det är ett roligt äventyr

 

[nybyggarna_landet]

Glacial lera känns inte som att ni behöver påla (men först efter undersökningen vet ni säkert) men det kan nog vara så att ni behöver gräva lite djupare för att få bra bärighet. Budgetmässigt kan det vara en idé att i kalkylen räkna med minst dubbla mängden grus. Det är säkert inte rätt, men troligtvis bättre än entreprenörens standard kalkyl.

Alltså jag är SÅ tacksam för dina svar ska du veta!

Min markbudget nu är inte husentreprenörens pris, vill bara förtydliga det. De ger jag inte mycket för, tror de hade 150kSEK i den första produktionskalkylen jag fick av dem för en annan tomt som vi nu släppt - när markfirman väl kom ut till tomten ifråga fick vi en preliminär prisuppgift på 235kSEK (minst!) då de bland annat ville höja upp huset i alla fall 1,5-2m då tomten låg rätt rejält nedanför väg (enligt honom behövdes en hel del grus till det). Då skulle det dessutom plockas bort både lite träd och sten som låg synligt på tomten. Det är samma hus vi är inne på på den nya tomten, men något längre väg än den förra, så därför avrundade jag den prisuppgiften uppåt för att få en någotsånär rättvisande bild av alltihop.

Men tja, då kanske vår buffert räcker trots allt, även om "worst-case" med pålning skulle inträffa. Ska ändå se om jag kan få ut en geo inom kort, men gissar på att det kan bli lite bökigt.