Problem med byggnadshöjd
Hej,
Bygglov är inskickat för mitt sutteränghus och har fått lite problem med att kommunen klagar på byggnadshöjden (får maximalt vara 4m enligt detaljplan). Vad jag har förstått är att om huset ligger mindre än 6m ifrån allmänmark (gatan i mitt fall) så ska den fasadytan vara beräkningsgrundande för byggnadshöjden? Kommunen klagar på det är för mycket synlig fasadyta på gavlarna för att det ska klara 4m byggnadshöjd.
Har jag rätt eller fel i denna fråga?
Huset står ca 4m ifrån tomtgräns vilket jag tolkar som att där börjar allmän mark? och därmed bör den sidan av fasaden vara beräkningsgrundande för byggnadshöjden och att man inte använder medelmarknivå?
Om medelmarknivå skulle användas finns det inga möjligheter att få in ett suterränghus under 4m byggnadshöjd, kan det vara andra regler här som inte framgår i detaljplan?
Bygglov är inskickat för mitt sutteränghus och har fått lite problem med att kommunen klagar på byggnadshöjden (får maximalt vara 4m enligt detaljplan). Vad jag har förstått är att om huset ligger mindre än 6m ifrån allmänmark (gatan i mitt fall) så ska den fasadytan vara beräkningsgrundande för byggnadshöjden? Kommunen klagar på det är för mycket synlig fasadyta på gavlarna för att det ska klara 4m byggnadshöjd.
Har jag rätt eller fel i denna fråga?
Huset står ca 4m ifrån tomtgräns vilket jag tolkar som att där börjar allmän mark? och därmed bör den sidan av fasaden vara beräkningsgrundande för byggnadshöjden och att man inte använder medelmarknivå?
Om medelmarknivå skulle användas finns det inga möjligheter att få in ett suterränghus under 4m byggnadshöjd, kan det vara andra regler här som inte framgår i detaljplan?
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Så här står det i Plan- och byggförordningen:S Tbbe91 skrev:
https://www.riksdagen.se/sv/dokumen...plan--och-byggforordning-2011338_sfs-2011-338
"Byggnadshöjden ska räknas från den medelnivå som marken har invid byggnaden. Om byggnaden ligger mindre än sex meter från allmän plats, ska dock beräkningen utgå från den allmänna platsens medelnivå invid tomten, om inte särskilda skäl föranleder annat."
I ditt fall har troligtvis kommunen ansett att det föreligger "särskilda skäl".
Det är en kraftigt sluttande tomt och huset är byggt så som att det är ganska långt och inte så brett (16,3m långt och 8,3m brett) och därmed blir det väldigt mycket fasadyta på den fasad som är "ifrån" vägen.
Att det är en byggnadshöjd på 4.0m enligt detaljplan verkar inte vara helt helig då flera fastigheter är byggda med både 2 och 3 våningar (därmed betydligt högre än 4m byggnadshöjd då de inte är suterränghus) samt inte följer de andra kraven med t.ex. träfasad. kan man nämna likabehandlingsprincipen för kommunen här och peka på dessa fastigheter? det är inga stora avvikelser utan i dagsläget är höjden ca 4.2m
Att det är en byggnadshöjd på 4.0m enligt detaljplan verkar inte vara helt helig då flera fastigheter är byggda med både 2 och 3 våningar (därmed betydligt högre än 4m byggnadshöjd då de inte är suterränghus) samt inte följer de andra kraven med t.ex. träfasad. kan man nämna likabehandlingsprincipen för kommunen här och peka på dessa fastigheter? det är inga stora avvikelser utan i dagsläget är höjden ca 4.2m
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Om du tycker det är relevant så ska du göra det. Jag skulle dock inte ställa något större hopp till att övertyga kommunen om det är det enda argumentet. Även om kommunen skulle köpa argumentet så finns ju alltid risken att någon överklagar och jag har i alla fall aldrig sett en dom där någon beviljats avvikelse från detaljplan enbart utifrån det argumentet. Varje bygglov är unikt.S Tbbe91 skrev:
Det var en väldigt liten avvikelse! Jag uppskattar att kommunen är noggrann men det här var strängt av dem.S Tbbe91 skrev:
Boverket har en webbsida om Liten avvikelse - byggnadshöjd där de redogör domstolsärenden relaterade till byggnadshöjd, prövade av Mark- och miljööverdomstolen. Där kan du hämta matnyttig information som du kanske kan använda som stöd för din egna sak. För de flesta ärenden som redovisas gäller att byggnadshöjden har överskridits med betydligt mer än 0,2 meter och då har bygglov nekats eller upphävts. Men där kan man bland annat läsa följande:
"I en dom prövade MÖD bygglov för en restaurangbyggnad. Byggnaden hade en byggnadshöjd på 6,7 meter. Enligt gällande detaljplan fick högsta byggnadshöjd vara 6,4 meter. Det innebar en avvikelse avseende byggnadshöjden med 0,3 meter. MÖD ansåg att avvikelsen i detta fall var liten och förenlig med detaljplanens syfte. (MÖD 2017-01-16 mål nr P 6311-16)".
Status just nu är att jag i ca 2 veckors tid försökt få kontakt med kommunen för att få lite mer förståelse för hur de mäter byggnadshöjden och om de kan se 1-2dm för högt som en mindre avvikelse och att det finns någon chans att det går igenom.
hade även tänkt ställa frågan om takutsprånget får vara 0.5m där det är under 3 meter till mark och 1.5m där det är 3-5m till mark (läste detta någonstans att det var okej) frågan är om det är okej när takutsprånget går ut 1.5 m över terrassen? Räknar man fortfarande till marken under terrassen eller till terrassensgolv?
tänkte också slänga ut frågan om någon har den nya SS standarden och vet vad de gjorde för ändring till BYA på terrass som är underbyggd. Som jag förstod det på standarden ifrån 2009 så är terrasser som inte är underbyggda ska de inte räknas in i BYA?
hade även tänkt ställa frågan om takutsprånget får vara 0.5m där det är under 3 meter till mark och 1.5m där det är 3-5m till mark (läste detta någonstans att det var okej) frågan är om det är okej när takutsprånget går ut 1.5 m över terrassen? Räknar man fortfarande till marken under terrassen eller till terrassensgolv?
tänkte också slänga ut frågan om någon har den nya SS standarden och vet vad de gjorde för ändring till BYA på terrass som är underbyggd. Som jag förstod det på standarden ifrån 2009 så är terrasser som inte är underbyggda ska de inte räknas in i BYA?
Är det endast byggnadshöjden som byggkontoret kommenterat? På kartan ser det ut som om delar av huset ligger på prickad mark och att avstånd till fastighetsgränsen är mindre än 4,5 m. Det är inte så att flera avvikelser sammantaget inte kan ses som liten? Det kan du fråga när du pratar med kommunen.
Vad gäller terassen och byggnadsarea (BYA) så räknar min kommun in den i BYA när den är högre än 1,7 m. Den höjden kommer från ett rättsfall. I sluttande terräng kan det göra att yttersta (den högsta) delen av terassen räknas in i BYA, men inte den övriga.
En terass som ligger inom 3,6 m från byggnaden och med maxhöjd 1,8 m är bygglovsbefriad (och undantag finns givetvis
)
Vad gäller terassen och byggnadsarea (BYA) så räknar min kommun in den i BYA när den är högre än 1,7 m. Den höjden kommer från ett rättsfall. I sluttande terräng kan det göra att yttersta (den högsta) delen av terassen räknas in i BYA, men inte den övriga.
En terass som ligger inom 3,6 m från byggnaden och med maxhöjd 1,8 m är bygglovsbefriad (och undantag finns givetvis
)
Redigerat:
Ja som det är nu är det enbart byggnadshöjden de har klagat på, skulle dock inte bli förvånad om när vi åtgärdat byggnadshöjden kommer de titta på en annan del och klaga på att terrassen är för stor eller dylikt. Har försökt kontakta kommunen som sagt i ca 2 veckors tid utan att få svar varken på mail eller telefon för att kolla om just terrass, takutsprång samt den lilla uteplats som går in ytterst lite på prickad mark.
Sedan var de sena med att skicka ut kompletteringarna (3 veckor och 1 dag) så antar att de 10 veckorna redan har börjat ticka för dem? de anser att det inte börjar förrän ärendet är komplett vilket inte jag tolkar lagen om.
Sedan var de sena med att skicka ut kompletteringarna (3 veckor och 1 dag) så antar att de 10 veckorna redan har börjat ticka för dem? de anser att det inte börjar förrän ärendet är komplett vilket inte jag tolkar lagen om.
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Apropå likabehandling så kom en dom från MÖD I fredags som är intressant. Att 5 fastigheter i en grupp av 15 tidigare fått avvikelse beviljad är inte ett tillräckligt starkt argument. Sammanfattningsvis skriver MÖD:R rolflidvall skrev:
"2021-01-22
Mark- och miljööverdomstolen har upphävt ett bygglov för inglasning av en altan eftersom åtgärden skulle utföras på punktprickad mark och inte kunde anses som en liten avvikelse från detaljplanen. Att bygglov getts för motsvarande åtgärd på ett antal andra fastigheter i området föranledde inte någon annan bedömning eftersom det inte kunde anses vara fråga om systematiskt medgivna dispenser från aktuell planbestämmelse."
Hela domen:
https://www.domstol.se/globalassets...den/2021/svea-hr-p-3979-20-dom-2021-01-22.pdf
Vill bara meddela att kommunen nu har beslutat att godkänna vårat bygglov om ingen granne säger emot, de skickar ut någon remiss till vad de anser är berörda grannar. Måste säga att när man väl fick tag på kommunen så var det väldigt enkelt att förstå vad de menade och hur deras syn på allting var.
Det vi fick igenom var följande:
-Byggnadshöjden tog de inte som en mindre avvikelse då detaljplanen säger max byggnadshöjd på 4m och enplan alternativ suterränghus där terrängen tillåter. Då kommunen tyckte detta strider emot varandra så valde de att inte ens ta de 2dm vi översteg 4m som en mindre avvikelse
-Mindre avvikelse på byggnadsytan, detaljplanen säger att varje tomt ska få en viss sjöutsikt och därmed försökte vi få igenom en större balkong (då vi har sociala planet på våning 2) och kommunen gick med på detta. vi översteg 10kvm av de tillåtna 120kvm.
-Mindre avvikelse för taket, detaljplanen specificerar att taket ska utgöras av betong eller lertegelpannor i röd färg, men då mer än hälften av alla hus har antingen plåt eller papptak så gick också vårat papptak igenom som mindre avvikelse.
Så summan är att de två mindre avvikelserna ska skickas ut till berörda grannar och om ingen har något att tillägga/klaga på så kommer vårat bygglov bli beviljat.
Tack för hjälpen alla som intresserat sig och svarat på mina frågor
Det vi fick igenom var följande:
-Byggnadshöjden tog de inte som en mindre avvikelse då detaljplanen säger max byggnadshöjd på 4m och enplan alternativ suterränghus där terrängen tillåter. Då kommunen tyckte detta strider emot varandra så valde de att inte ens ta de 2dm vi översteg 4m som en mindre avvikelse
-Mindre avvikelse på byggnadsytan, detaljplanen säger att varje tomt ska få en viss sjöutsikt och därmed försökte vi få igenom en större balkong (då vi har sociala planet på våning 2) och kommunen gick med på detta. vi översteg 10kvm av de tillåtna 120kvm.
-Mindre avvikelse för taket, detaljplanen specificerar att taket ska utgöras av betong eller lertegelpannor i röd färg, men då mer än hälften av alla hus har antingen plåt eller papptak så gick också vårat papptak igenom som mindre avvikelse.
Så summan är att de två mindre avvikelserna ska skickas ut till berörda grannar och om ingen har något att tillägga/klaga på så kommer vårat bygglov bli beviljat.
Tack för hjälpen alla som intresserat sig och svarat på mina frågor
S Tbbe91 skrev:Vill bara meddela att kommunen nu har beslutat att godkänna vårat bygglov om ingen granne säger emot, de skickar ut någon remiss till vad de anser är berörda grannar. Måste säga att när man väl fick tag på kommunen så var det väldigt enkelt att förstå vad de menade och hur deras syn på allting var.
Det vi fick igenom var följande:
-Byggnadshöjden tog de inte som en mindre avvikelse då detaljplanen säger max byggnadshöjd på 4m och enplan alternativ suterränghus där terrängen tillåter. Då kommunen tyckte detta strider emot varandra så valde de att inte ens ta de 2dm vi översteg 4m som en mindre avvikelse
-Mindre avvikelse på byggnadsytan, detaljplanen säger att varje tomt ska få en viss sjöutsikt och därmed försökte vi få igenom en större balkong (då vi har sociala planet på våning 2) och kommunen gick med på detta. vi översteg 10kvm av de tillåtna 120kvm.
-Mindre avvikelse för taket, detaljplanen specificerar att taket ska utgöras av betong eller lertegelpannor i röd färg, men då mer än hälften av alla hus har antingen plåt eller papptak så gick också vårat papptak igenom som mindre avvikelse.
Så summan är att de två mindre avvikelserna ska skickas ut till berörda grannar och om ingen har något att tillägga/klaga på så kommer vårat bygglov bli beviljat.
Tack för hjälpen alla som intresserat sig och svarat på mina frågor
Alltid internetpoäng för uppdatering!
Kul det löste sig bra. Det är ju viktigt att komma i kontakt med handläggaren så man kan ha en dialog precis som du har gjort. Då kan ju de hinder som verkar oöverstigliga lösas.
Nu får vi hoppas att grannarna är trevliga bara. Och att du startar en projekttråd kring bygget.