Höjning av räntan!!
7% lär räntan inte nå de närmaste 3-4 åren.
Nästa år är prognosen på den rörliga +1,5 % ungefär och dom fasta +0,5 kanske!!
Blir ca 4.8 % rörlig ränta och runt 5,1 fast 5 år om typ ett år när huset står klart!!
Dessutom har huspriserna redan börjat falla
Nästa år är prognosen på den rörliga +1,5 % ungefär och dom fasta +0,5 kanske!!
Blir ca 4.8 % rörlig ränta och runt 5,1 fast 5 år om typ ett år när huset står klart!!
Dessutom har huspriserna redan börjat falla
Mahler skrev:
Var ser du det att huspriserna redan börjat falla?
Beror väl på var huset ligger.
Tror huspriserna i storstäderna kommer ticka på uppåt i lugn takt med en 2-5% per år i fortsättningen.
Enligt dagens publikationer från riksbanken anser banken att marknadens implicita terminsräntor någorlunda stämmer med den syn riksbankens direktion har om den framtida utvecklingen för reporäntan. Den implicita terminsränta som refereras i inflationsrapporten säger att reporäntan tros ligga på ca 3,52% i slutet av nästa år (den 31/12 2007), vilket är ca 0,75% högre än idag. Detta stämmer också väl överrens med enkätsvaren hos bankerna i Prospera 2006-09-27.Mahler skrev:
I slutet av 2009 visar reporänteantagandet i riksbankensrapport på förväntningar om en reporänta på ca 3,71%.
Vad gäller de bundna räntorna så beror det helt på vilken tidshorisont vi talar om. För riktigt långa perioder kan man inte tala om att det finns några förväntningar på förändringar alls. Om man ser på korta bunda räntor, som en 2-åring, kan man dock se att den borde handlas upp ca 0,3% under de närmaste 12 månaderna, förutsatt att dagens ränteförväntningar kvarstår (vilket det förstås inte kommer att göra).
Att huspriserna har börjat falla kan man inte påstå utifrån den tillförlitliga statistik som finns publicerad. Någon mäklarenkät talar om en tro på fallande huspriser i delar av landet, men vi har inte sett det ske än och mäklarenkäten har historiskt sett dålig träffsäkerhet och har oftast underskattat styrkan i husprisutvecklingen. Vid årsskiftet genomförs reformer som kan späda på husprisökningen. Jag säger dock inte prisökningen kommer att fortsätta - det vet vi inte. De kan stiga falla eller ligga stilla
De spaltmeter som publicerats i framförallt DI om att huspriserna faller i Sverige är rena rubrik-påhitt där man selektivt plockar ut de delar av ett statistiskt underlag som passar en bäst för att kunna sätta den rubrik man vill. Notera att artiklarna lika ofta (och lika grundlöst) säger att priserna fortsätter att stiga.
Om det är lätt för dem att sia, varför har de haft så fel varenda kvartal i flera år?Inger.P. skrev:
Kolla exempelvis på deras prognoser för 3:e kvartalet iår och på utfallet. I Stockholm låg prognosvärdet i enkäten för småhus i stor-Stockholm på ca -4. Mäklarna trodde alltså på prisfall i stor-Stockholm under 3:e kvartalet. Utfallet för samma värde blev +44%. Dessa värden handlar förstås inte om procentuell skillnad i pris utan är skillnaden i hur många mäklare som ser upp respektive nedgång.
Det 3:e kvartalet iår var inte heller första gången mäklarna var för pessimistiska vad gäller priserna, utan det har i stor-Stockholm skett under varje enskilt kvartal som redovisas.
Dessutom är mäklarna i stor-Stockholm faktiskt mer positiva vad gäller småhuspriserna inför 4:e kvartalet än de var inför 3:e kvartalet. Vilket nog dock inte säger så mycket med tanke på att de alltid haft fel hittills.
I stor-Göteborg och stor-Malmö visar visserligen enkäten på en betydligt sämre prognos för 4:e kvartalet än den gjorde för tredje, men även här har deras träffsäkerhet väldigt dålig.
Nej, detta är inte sant. Statistiken från mäklarstatistik baseras på köpekontrakt som kommer inte från mäklarna, inte på registrering hos inskrivningsmyndigheten. Vad gäller SCBs statistik, som är den allra mest tillförlitliga, gäller dock överlåtelsedatumet. Ingen av dessa visar dock på någon husprisnedgång.
Inga seriösa aktörer ger mäklarenkäten någon större vikt och den påverkar inte ränteförväntningarna - av goda skäl. De som har trott på den tidigare har blivit lurade. Givsetvis kan de ha rätt nu, men man ska nog inte sätta sina pengar på att de helt plötsligt har rätt efter att ha haft fel så länge.
Om det är lätt, varför hade de så fel exempelvis om 3:e kvartalet i Stockholm? Man trodde på prisfall och det blev en tydlig prisuppgång. Vad är din förklaring till deras dåliga träffsäkerhet?
En vanlig missuppfattning som blanda annat sprids på DIs kommentarsidor är att mäklarna framförallt vill ha upp priserna. Detta stämmer inte. Det viktigaste för en mäklares lönsamhet är hur många objekt de förmedlar. Objekten får gärna gå för mycket pengar, men det är mycket bättre för dem att sälja 2 objekt för 2 miljoner än 1 för 2,2 miljoner. Situationen som rådde ett tag förra vintern, med ett mycket lågt utbud på bostäder på marknaden är en mycket allvarlig situation för mäklare. Om det inte finns hus att sälja får de slåss om uppdragen med lägre priser.
Det är mycket bättre för mäklarna med en balanserad marknad med gott tillflöde av både utbud av efterfrågan. Ifall utbudet är dåligt ligger det helt klart i mäklarnas intresse att "måla f-an på väggen" för att få några att sälja - de blir ju de som får fler uppdrag om fler ger sig på att sälja. Nu tror jag dock inte att det är detta som är förklaringen till att mäklarna haft fel om sina bedömningar. Det har funnits en känsla bland mäklare i flera år att "det kan ju inte fortsätta upp för alltid" och att det måste vända. När så räntorna höjs och det skrivs överallt om kommande husras så kan de knappast undvika att bli lite mer negativa till utvecklingen själva.
Jaja, jag vill dock återigen påpeka att jag inte säger något om framtiden. Ingen av oss vet vad som händer framöver, men vad vi vet är att den aktuella statistiken visar att vi till och med 3:e kvartalet iår har sett stigande huspriser i Sverige. Kanske fortsätter de stiga, kanske börjar de falla.
Mycket talar dock för en stark marknad om ett tag. När räntorna slutats höja (kanske på en låg nivå) och man börjar tala om sänkningar igen, och skattesänkningarna gått igenom, finns det många fördelar för ekonomin för bostadsägare som kommer att locka.
Har du någon länk som stödjer det du säger?Inger.P. skrev:
Tror du har fel. Du skall inte blanda in prognoser med fakta. Det som varit i media senaste dagarna har varit prognoser , inte fakta.
Jag hävdar fortfarande att småhuspriserna stiger i vissa områden.. Tex i Malmö .
Så sanningen är att man inte gennerellt kan säga att huspriserna faller.
http://www.maklarstatistik.se/v/V12.htm
Tror på fortsatt uppgång i storstäderna, ca 2-5% per år.
Det gäller inte bara Skåne län, utan hela landet:ParkaKungen skrev:
http://www.maklarstatistik.se/v/he/he_3.htm
Och du har helt rätt. Det finns prognoser om något fallande priser, men inget mer än prognoser.
Jag har varken åsikt eller tro i frågan om hur priserna kommer att gå under 4:e kvartalet. Jag vet inte hur de kommer att röra sig och det har jag sagt hela tiden.Inger.P. skrev:
Det jag argumenterar om är att vi ännu inte sett någon nedgång i priser. Vad gäller utvecklingen under tidigare kvartal är det ju fel att prata om åsikter eller om tro, eftersom det som skett bara kan ha skett på ett sätt. Antingen steg priserna eller så gjorde de inte det, det är knappast en åsiktsfråga.
Som vanligt så visar Ksund på en otrolig kunskap. Och vill bara instämma i allt han skriver. Vill bara tillägga att det inte endast är DI som hittar på rubriker som får folk att få helt felaktiga uppfattningar.
Gårdagens Sydsvenskan har som en rubrik på förstasidan "Räntan upp, huspriserna ner" och i undertexten till rubriken läser man "Och huspriserna sjunker."
Men så bläddrar man fram till artiklen och läser HELA texten. Mitt i texten i förbifarten står "-Vi har ännu INTE SETT något prisfall, men FÖRVÄNTNINGARNA är negativa, säger Tomas Pousette på SBAB" (sidan A30, nere till höger)
Alltså har INTE "huspriserna redan börjat falla" som Mahler påstår, och inte heller påståendet "Tendensen har nu varit fallande priser" från Inger P finns det ens något uns av sanning i.
Ksund har rätt, som vanligt.
Gårdagens Sydsvenskan har som en rubrik på förstasidan "Räntan upp, huspriserna ner" och i undertexten till rubriken läser man "Och huspriserna sjunker."
Men så bläddrar man fram till artiklen och läser HELA texten. Mitt i texten i förbifarten står "-Vi har ännu INTE SETT något prisfall, men FÖRVÄNTNINGARNA är negativa, säger Tomas Pousette på SBAB" (sidan A30, nere till höger)
Alltså har INTE "huspriserna redan börjat falla" som Mahler påstår, och inte heller påståendet "Tendensen har nu varit fallande priser" från Inger P finns det ens något uns av sanning i.
Ksund har rätt, som vanligt.
Som väntat visar de senaste tre månaderna på stigande villapriser, inget annat.
http://www.di.se/Nyheter/?page=/Avd...onomi&menusection=Privatekonomi;PrivatNyheter
Det är stor skillnad på prognoser och den verklighet som komma skall.
http://www.di.se/Nyheter/?page=/Avd...onomi&menusection=Privatekonomi;PrivatNyheter
Det är stor skillnad på prognoser och den verklighet som komma skall.
..men i det här fallet har nog di tolkat statistiken väldigt konstigt. Kolla in de underliggande kurvorna så ser man att priset har legat precis still de senaste tre månaderna för hela landet. Här tolkar dn samma statistik:
http://www.dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?d=678&a=587304&previousRenderType=6
Tycker dn verkar vilja förmedla sannningen lite mer nyanserat.
http://www.dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?d=678&a=587304&previousRenderType=6
Tycker dn verkar vilja förmedla sannningen lite mer nyanserat.
Personligen skulle jag påstå att både DI och DN har övertolkat statistiken, men det gör de alltid (för att skapa stories oavsett om det finns eller ej).
För att förstå varför måste man förstå hur statistiken fungerar. Att avgöra om huspriser stigit eller fallit är väldigt svårt, eftersom det inte är samma hus som säljs om och om igen varje dag. Istället är det helt olika hus på helt olika platser som säljs. Givetvis innebär detta att man inte bara kan titta på hur priserna utvecklas, för då skulle en månad då många lyxhus säljs slå igenom i statistiken som en stor prisökning.
Det man gör för att hantera detta är att man tittar på försäljningsvärdet i förhållande till taxeringsvärdet för att få fram en kvot som då till viss del tar hänsyn till husets standard, ålder och läge. Detta förfarande har dock också stora problem:
1. Huspriser rör sig långsamt, även när de stiger ovanligt snabbt. En ganska normal prisökning under ett år ligger kanske på 4%. Detta innebär en ökning med ca 0,33% per månad. Det innebär att det gäller väldigt stora krav på att metoden får fram exakt rätt bild av prisläget för att inte metodfelen ska överstiga den verkliga förändringen. Låt säga att metoden slår fel med bara 0,5%, vilket vore väldigt träffsäkert, så innebär det ändå att man under normalmånaden har ett fel som är större än den verkliga utvecklingen.
2. Taxeringsvärde än inte någon exakt återspegling av vilket marknadsvärde ett visst hus hade under taxeringsperioden. Det är inte ovanligt att hus har fel taxeringsvärde med flera hundratusen, då taxeringsvärdet sätts utifrån en grov mall som inte kan ta hänsyn till alla fakta. Taxeringsvärdet ligger ofta klart mer än 10% från det värde det borde ha, ifall det skulle vara perfekt. Under en månad då många hur med för högt eller för lågt taxeringsvärde säljs ger detta förstås ett metodfel. Hur stort felet blir är svårt att besvara, men det blir inte obefintligt.
3. I olika områden har priserna stigit olika snabbt i förhållande till gamla taxeringsvärden. I ett område kanske försäljningspriserna ligger kring 2,5 * taxeringsvärdet i september och i ett annat på ca 1,5 * taxeringsvärdet under samma månad. Under september kanske det säljs 10 hus i båda områdena och K/T-talet blir då 2. I oktober säljs det 15 hus i första området och 5 i det andra. K/T-talet blir då 2,25 och priserna tycks ha stigit med 12,5% på en månad, fast inget har skett.
Slutsats: för att bedöma hur utvecklingen sker månad för månad finns idag ingen statistik som ger rimligt säkra bedömningar. Om en månad visar på ett prisfall på 10% eller en prisuppgång på 10% så är det förstås utanför felmarginalen, men allt som oftast visar förändringar på ett värde mellan 0 och 1%. Även när man tittar på 2 eller 3 månader är förändringarna ofta så små att de kan drunkna i metodfel. Givetvis gäller dock att en längre period ger säkrare tal, både för att fler hus har sålts och för att priserna ofta hunnit röra sig mer.
De senaste åren har detta inte varit något enormt problem eftersom priserna stigit så väldigt snabbt att 3 månader ofta räckt för att få fram ett tillräckligt stort positivt tal för att man ska kunna säga att priserna med ganska stor sannolikhet stigit, men om vi nu går in i en period med mindre förändringar, så blir det väldigt vanskligt att uttala sig om riktning baserat även på 3 månader. Och att göra som DN och DI, att uttala sig om en så liten region som Stor-Malmö med mindre än 2000 köp under en månad blir bara löjligt, då det väntade metodfelet sannolikt klart kommer att överstiga den verkliga förändringen.
Eftersom varken DN eller DI lyfter fram denna problematik utan beskriver detta som sanningar, så är de båda ute och cyklar. Som vanligt.
För att förstå varför måste man förstå hur statistiken fungerar. Att avgöra om huspriser stigit eller fallit är väldigt svårt, eftersom det inte är samma hus som säljs om och om igen varje dag. Istället är det helt olika hus på helt olika platser som säljs. Givetvis innebär detta att man inte bara kan titta på hur priserna utvecklas, för då skulle en månad då många lyxhus säljs slå igenom i statistiken som en stor prisökning.
Det man gör för att hantera detta är att man tittar på försäljningsvärdet i förhållande till taxeringsvärdet för att få fram en kvot som då till viss del tar hänsyn till husets standard, ålder och läge. Detta förfarande har dock också stora problem:
1. Huspriser rör sig långsamt, även när de stiger ovanligt snabbt. En ganska normal prisökning under ett år ligger kanske på 4%. Detta innebär en ökning med ca 0,33% per månad. Det innebär att det gäller väldigt stora krav på att metoden får fram exakt rätt bild av prisläget för att inte metodfelen ska överstiga den verkliga förändringen. Låt säga att metoden slår fel med bara 0,5%, vilket vore väldigt träffsäkert, så innebär det ändå att man under normalmånaden har ett fel som är större än den verkliga utvecklingen.
2. Taxeringsvärde än inte någon exakt återspegling av vilket marknadsvärde ett visst hus hade under taxeringsperioden. Det är inte ovanligt att hus har fel taxeringsvärde med flera hundratusen, då taxeringsvärdet sätts utifrån en grov mall som inte kan ta hänsyn till alla fakta. Taxeringsvärdet ligger ofta klart mer än 10% från det värde det borde ha, ifall det skulle vara perfekt. Under en månad då många hur med för högt eller för lågt taxeringsvärde säljs ger detta förstås ett metodfel. Hur stort felet blir är svårt att besvara, men det blir inte obefintligt.
3. I olika områden har priserna stigit olika snabbt i förhållande till gamla taxeringsvärden. I ett område kanske försäljningspriserna ligger kring 2,5 * taxeringsvärdet i september och i ett annat på ca 1,5 * taxeringsvärdet under samma månad. Under september kanske det säljs 10 hus i båda områdena och K/T-talet blir då 2. I oktober säljs det 15 hus i första området och 5 i det andra. K/T-talet blir då 2,25 och priserna tycks ha stigit med 12,5% på en månad, fast inget har skett.
Slutsats: för att bedöma hur utvecklingen sker månad för månad finns idag ingen statistik som ger rimligt säkra bedömningar. Om en månad visar på ett prisfall på 10% eller en prisuppgång på 10% så är det förstås utanför felmarginalen, men allt som oftast visar förändringar på ett värde mellan 0 och 1%. Även när man tittar på 2 eller 3 månader är förändringarna ofta så små att de kan drunkna i metodfel. Givetvis gäller dock att en längre period ger säkrare tal, både för att fler hus har sålts och för att priserna ofta hunnit röra sig mer.
De senaste åren har detta inte varit något enormt problem eftersom priserna stigit så väldigt snabbt att 3 månader ofta räckt för att få fram ett tillräckligt stort positivt tal för att man ska kunna säga att priserna med ganska stor sannolikhet stigit, men om vi nu går in i en period med mindre förändringar, så blir det väldigt vanskligt att uttala sig om riktning baserat även på 3 månader. Och att göra som DN och DI, att uttala sig om en så liten region som Stor-Malmö med mindre än 2000 köp under en månad blir bara löjligt, då det väntade metodfelet sannolikt klart kommer att överstiga den verkliga förändringen.
Eftersom varken DN eller DI lyfter fram denna problematik utan beskriver detta som sanningar, så är de båda ute och cyklar. Som vanligt.
Att räntan är på väg uppåt borde väl rimligtvis påverka köplusten eller hur mycket man är villig att spendera i sina husköp? Att DI/DN etc prognosticerar sjunkande priser är väl egentligen inte så konstigt även om tendensen för tillfället inte visar detta. Fast HUR mycket det påverkar köparna beror ju också på hur plånboken påverkas av andra åtgärder som pågår, kanske det jämnar ut sig i längden!
I allt övrigt håller jag med, men med så mycket som 2000 stickprov får man faktiskt rätt hyfsad statistikKsund skrev:
Felet hos det uppskattade medelvärdet går som roten ur antalet prov, så även om standardavvikelsen för individuella K/T skulle vara så stor som 25 procentenheter så kommer medelvärdet att avvika med mindre än 0.5%!Jag har haft fullt upp i veckan, så svaret kommer först nu.ErikL skrev:I allt övrigt håller jag med, men med så mycket som 2000 stickprov får man faktiskt rätt hyfsad statistik
Jag är ingen expert på felmarginaler, men det du säger låter lite konstigt i mina öron. Visst, felmarginalen utvecklas med roten ur antalet prov, men roten ur är ju en funktion som växer långsamt. Roten ur 2000 är ca 45 och roten ur 1000 är ca 31,5.
Om man beräknar felmarginalen enligt formeln:
m = z * sqrt (s/n * (1-n/N))
Med z satt till 1,96 (för att få en 95%-ig säkerhetsnivå)
s satt till 25%^2 (enligt ditt antagande om 25% standardavvikelse)
n till 2000
och N (populationens storlek) till 100 000 (om det finns 100k småhus i Skåne):
Så får jag fram en felmarginal på en enskild mätning på ca 1,9%, det vill säga långt över 0,5%!
Men, detta resonemang med statistisk felmarginal beräknat utifrån slumpmässigt urval med stickprov funkar inte alls på detta fall - eftersom vi inte har med stickprov att göra. Om det vore så att alla hus såldes varje månad, och vi plockade ut 2000 av de affärer som gjorts och tagit reda på vad de sålts för, för att beräkna medelvärdet på ett hus, då hade vi kunnat beräkna felmarginalen för det slumpvisa urvalet.
Nu har vi ju dock inte med stickprov enligt ett slumpmässigt urval att göra, utan felen kommer sig av de faktorer jag nämnde tidigare, så att beräkna felet blir betydligt mer komplicerat.