Föreningens ekonomi?
När man köper bostadsrätt brukar det sägas att man skall kolla föreningens ekonomi, men mer konkret vad skall man titta efter? Var ligger farorna?
Hur höga lån till vilken ränta, inkomster kontra utgifter. Finns säkert mer men det första jag kom på
Hur höga lånen är spelar ju ingen roll, det beror ju på hur många kvadrat och vilken typ av yta som föreningen har.
För att göra det enkelt för sig brukar man väl kolla vilken typ av ytor, t.ex. om de även har mycket lokaler till uthyrning.
Annars är väl skuldkvoten något att kolla på- skulder/nettoomsättning. Har för mig att man väldigt generellt brukar tala om att den ska (läs bör) ligga under 5.
Om föreningen mest, eller bara, har bostadsrätter så är det relevant att kolla på hur högt belånade föreningen är per kvadrat.
Under 5000 kr/m2 är en rekommendation, men det beror givetvis också på hur gammal föreningen är och om de haft möjlighet att hinna amortera av så mycket ännu.
Kikar man på ovannämnda får man en bra uppfattning om status, men skulle givetvis rekommendera att läsa genom hela årsrapporten.
För att göra det enkelt för sig brukar man väl kolla vilken typ av ytor, t.ex. om de även har mycket lokaler till uthyrning.
Annars är väl skuldkvoten något att kolla på- skulder/nettoomsättning. Har för mig att man väldigt generellt brukar tala om att den ska (läs bör) ligga under 5.
Om föreningen mest, eller bara, har bostadsrätter så är det relevant att kolla på hur högt belånade föreningen är per kvadrat.
Under 5000 kr/m2 är en rekommendation, men det beror givetvis också på hur gammal föreningen är och om de haft möjlighet att hinna amortera av så mycket ännu.
Kikar man på ovannämnda får man en bra uppfattning om status, men skulle givetvis rekommendera att läsa genom hela årsrapporten.
En annan stor risk, åtminstone i storstäderna, är det här med tomträtt. Se till att föreningen äger marken, annars finns risk för kraftigt höjda avgifter.
Kolla att det finns en budget för framtida reparationer, samt att det avsatts pengar för det.
En del föreningar håller månadsavgifterna på ett minimum och kör "tills det rasar". Sedan får man låna X antal miljoner för att byta tak eller stamrenovering vilket innebär att månadsavgifterna måste höjas kraftigt.
En del föreningar håller månadsavgifterna på ett minimum och kör "tills det rasar". Sedan får man låna X antal miljoner för att byta tak eller stamrenovering vilket innebär att månadsavgifterna måste höjas kraftigt.
Om man bara nöjer sig med föreningar som äger marken så blir utbudet rätt begränsat, iallafall i Stockholms söderort där jag bor.E eb86 skrev:
Det är absolut en sak att hålla koll på men att man ska avstå från allt med tonträtt är lite väl..
Föreningens ekonomi är viktig, men det är också ok att köpa i en förening som inte är så bra om det sker till ett lägre pris. I vart fall i Stockholm är dock skillnaderna små mellan föreningar med bra och dålig ekonomi, så oftast bättre att köpa i någon som har god ekonomi. Några viktiga faktorer är
1. Belåning, ju lägre belåningen är per kvadratmeter ju bättre. Under 5.000 bra, över 10.000 inte så bra. Med de låga räntor vi har nu så ger det inte så stora skillnader, men någon gång kommer räntorna att bli högre, då ger belåningen större påverkan på avgifterna.
2. Intäkter. Föreningar med lokaler i bottenplan har ofta goda intäkter.
3. Ägd mark eller tomträtt. Avgifterna för tomträtt har stigit kraftigt, och är ibland en väsentlig del av utgifterna.
4. Husets tekniska status. Fasad, tak, stammar, trapphus med mera. Vad är gjort relativt nyligen och vad kan förväntas behöva göras de kommande åren.
1. Belåning, ju lägre belåningen är per kvadratmeter ju bättre. Under 5.000 bra, över 10.000 inte så bra. Med de låga räntor vi har nu så ger det inte så stora skillnader, men någon gång kommer räntorna att bli högre, då ger belåningen större påverkan på avgifterna.
2. Intäkter. Föreningar med lokaler i bottenplan har ofta goda intäkter.
3. Ägd mark eller tomträtt. Avgifterna för tomträtt har stigit kraftigt, och är ibland en väsentlig del av utgifterna.
4. Husets tekniska status. Fasad, tak, stammar, trapphus med mera. Vad är gjort relativt nyligen och vad kan förväntas behöva göras de kommande åren.
Bästa svaret
Det är svårt att hitta föreningar som har "toppvärden" på alla punkter, utan man får nöja sig med att undvika föreningar som ligger i botten på alla punkter.
Men det man bör sätta upp på minussidan är:
Om det är tomträtt.
Om det är hög belåning per kvm. Se det som att om föreningar har ex. 7000/kvm i lån, och du skall köpa en lgh. på 60 kvm. Så är det samma sak som att du egentligen betalar 420 000 mer. OM räntorna går upp, så kommer det också att slå på månadsavgiften, så räkna in föreningens lån om du räknar på hur en högre ränta kommer att slå.
Om det är högre månadsavgift, än på andra jämförbara objekt.
Om det ser ut att snart vara dags för stambyte. Räkna med att kostnaden för ett stambyte blir typ 3 - 500 000 per lgh. Det kommer att ge högre belåning.
Andra dyra renoveringsåtgärder i närtid. Fönsterbyte, balkongrenovering (det drabbar även lägenheter som saknar balkong, kostnadsmässigt), om fasaderna är risiga. En större fasadrenovering kan lätt kosta 100 - 200 000 per lgh.
På plussidan:
Om det finns stora intäkter från affärslokaler, om det finns många hyresrätter i föreningen (de kommer att ombildas med tiden, ger stora inkomster för föreningen).
Oftast hittar man låg belåning och låga avgifter i äldre föreningar som kanske bildats på 50-talet eller tidigare. Föreningar som bildats, eller byggts nya från 2000 och framåt har oftast hög belåning. Nyombildade föreningar har ibland extremt hög andel hyreslägenheter, som kan ses som en dold kassareserv i föreningen.
Personligen tycker jag inte att man skall vara väldigt orolig bara för att en föreninga har lite dåliga siffror. Det jämnar ut sig på sikt.
Jag köpte min första bostad 1984. Jag fattade inte vad som var bra/dåliga siffror i föreningens bokslut. Efter ett tag förstod jag att det hade varit kris i föreningen bara månader innan jag köpte. Man hade en negativ likviditet på avräkningskontot (alltså kontot för löpande verksamhet) på 4 milj (800 lgh), föreningens årsomsättning låg på ca 6 milj.
Styrelsen (som hade suttit oförändrad i över 30 år) byttes ut under kuppartade former ( polis fick tillkallas för att återställa ordningen på stämman). Den nya styrelsen sanerade ekonomin, och när jag blev ordförande 1988, hade vi snarare ett problem med för stort sparande, föreningen hade för höga ränteinkomster, som genererade onödigt hög beskattning. Men då var det dags för stammbyte, och byte av de två tak (5000 kvm) som tidigare styrelsen fick stoppa pga. likviditetskris.
Det jag ville ha sagt var bara att det gick väldigt snabbt att gå från konkursrisk till en överlikviditet.
Men det man bör sätta upp på minussidan är:
Om det är tomträtt.
Om det är hög belåning per kvm. Se det som att om föreningar har ex. 7000/kvm i lån, och du skall köpa en lgh. på 60 kvm. Så är det samma sak som att du egentligen betalar 420 000 mer. OM räntorna går upp, så kommer det också att slå på månadsavgiften, så räkna in föreningens lån om du räknar på hur en högre ränta kommer att slå.
Om det är högre månadsavgift, än på andra jämförbara objekt.
Om det ser ut att snart vara dags för stambyte. Räkna med att kostnaden för ett stambyte blir typ 3 - 500 000 per lgh. Det kommer att ge högre belåning.
Andra dyra renoveringsåtgärder i närtid. Fönsterbyte, balkongrenovering (det drabbar även lägenheter som saknar balkong, kostnadsmässigt), om fasaderna är risiga. En större fasadrenovering kan lätt kosta 100 - 200 000 per lgh.
På plussidan:
Om det finns stora intäkter från affärslokaler, om det finns många hyresrätter i föreningen (de kommer att ombildas med tiden, ger stora inkomster för föreningen).
Oftast hittar man låg belåning och låga avgifter i äldre föreningar som kanske bildats på 50-talet eller tidigare. Föreningar som bildats, eller byggts nya från 2000 och framåt har oftast hög belåning. Nyombildade föreningar har ibland extremt hög andel hyreslägenheter, som kan ses som en dold kassareserv i föreningen.
Personligen tycker jag inte att man skall vara väldigt orolig bara för att en föreninga har lite dåliga siffror. Det jämnar ut sig på sikt.
Jag köpte min första bostad 1984. Jag fattade inte vad som var bra/dåliga siffror i föreningens bokslut. Efter ett tag förstod jag att det hade varit kris i föreningen bara månader innan jag köpte. Man hade en negativ likviditet på avräkningskontot (alltså kontot för löpande verksamhet) på 4 milj (800 lgh), föreningens årsomsättning låg på ca 6 milj.
Styrelsen (som hade suttit oförändrad i över 30 år) byttes ut under kuppartade former ( polis fick tillkallas för att återställa ordningen på stämman). Den nya styrelsen sanerade ekonomin, och när jag blev ordförande 1988, hade vi snarare ett problem med för stort sparande, föreningen hade för höga ränteinkomster, som genererade onödigt hög beskattning. Men då var det dags för stammbyte, och byte av de två tak (5000 kvm) som tidigare styrelsen fick stoppa pga. likviditetskris.
Det jag ville ha sagt var bara att det gick väldigt snabbt att gå från konkursrisk till en överlikviditet.
Instämmer med inlägget ovan. Det viktiga är att man bedömer dessa viktiga faktorer och anpassar vad man är beredd att betala. Dåliga värden bör ge lägre pris per kvadratmeter än snittet, bra värden tvärtom. Många gör inte denna bedömning och man kan fynda något med bra värden till snittpris.
Bra skrivet ovan. Håll koll på vad som är renoverat och när, samt om avgifterna kan anses vara "vettiga" för att hålla ekonomin flytande. Låg belåning och låga avgifter är alltid lockande, men se upp så att de inte hållts låga genom att dra in på underhållet.
Betygssystemen som finns på BRF:er (typ AllaBRF, Booli etc) kan jag ibland tycka går för mkt på siffror och helt bortser från saker som husets skick, dolda värden i form av kvarvarande hyresrätter etc.
Ibland kan det vara bättre med en förening som har 7000 lån/kvm men har de större renoveringarna gjorda samt amorterar, än den med 4000 lån/kvm men som ska göra allt och inte amorterat en krona sedan start. Läs igenom årsredovisningen ordentligt och maila styrelsen.
Betygssystemen som finns på BRF:er (typ AllaBRF, Booli etc) kan jag ibland tycka går för mkt på siffror och helt bortser från saker som husets skick, dolda värden i form av kvarvarande hyresrätter etc.
Ibland kan det vara bättre med en förening som har 7000 lån/kvm men har de större renoveringarna gjorda samt amorterar, än den med 4000 lån/kvm men som ska göra allt och inte amorterat en krona sedan start. Läs igenom årsredovisningen ordentligt och maila styrelsen.
För att bygga vidare på tråden så kan jag berätta vilka fel jag gjorde när jag köpte min första lägenhet.
Letade i olika områden men hittade inget i min prisklass. Till slut dök jag på ett objekt som låg bra i pris, var rätt storlek och helt ok område. Föreningen var liten, 6 eller 7 lägenheter (första misstaget, undvik små föreningar).
Frågade mäklaren om föreningens ekonomi (misstag nr 2) och fick reda på att den var bra (jo, tjena). Jag läste givetvis igenom den själv men hade inte så bra koll. Vid kontraktssigneringen frågade jag samma sak till säljaren, enligt henne var det bara en person som ville höja avgifterna. Denne person var kassören....
Två veckor efter att jag flyttat in var det årsstämma. Här framgick det att kassören hade noll koll på ekonomi och föreningen närmast var konkursmässig. Höga lån (runt 10k/kvm), stora underhållsbehov och kass likviditet. Avgifterna höjdes med 10% och jag var lagom nöjd.
Tog över som kassör och kunde ganska snart utläsa att det inte fanns någon budget. Föreningen hade lånat pengar för framtida underhåll, men dessa hade ätits upp av den dagliga driften! Första steget var att installera bergvärme vilket gjorde att värmekostnaderna halverades.
Sedan kom sak efter sak; tak, avlopp etc. Banken knorrade lite när vi lånade, vi amorterade så mycket det gick och ibland hade vi likviditetsproblem där jag var osäker på om vi kunde betala nästa månads fakturor.
När jag flyttade hade vi amorterat ganska bra, jag hade skapat en budget och till stora delar drivit föreningen på egen hand. Flera stora underhållsposter kom allt närmre, men köparna verkade inte bry sig. Priset på min lägenhet hade nästan dubblats. Under alla år jag suttit som kassör i olika styrelser har jag en (1) gång fått mail eller telefonsamtal där en köpare hört sig för om ekonomin.
Letade i olika områden men hittade inget i min prisklass. Till slut dök jag på ett objekt som låg bra i pris, var rätt storlek och helt ok område. Föreningen var liten, 6 eller 7 lägenheter (första misstaget, undvik små föreningar).
Frågade mäklaren om föreningens ekonomi (misstag nr 2) och fick reda på att den var bra (jo, tjena). Jag läste givetvis igenom den själv men hade inte så bra koll. Vid kontraktssigneringen frågade jag samma sak till säljaren, enligt henne var det bara en person som ville höja avgifterna. Denne person var kassören....
Två veckor efter att jag flyttat in var det årsstämma. Här framgick det att kassören hade noll koll på ekonomi och föreningen närmast var konkursmässig. Höga lån (runt 10k/kvm), stora underhållsbehov och kass likviditet. Avgifterna höjdes med 10% och jag var lagom nöjd.
Tog över som kassör och kunde ganska snart utläsa att det inte fanns någon budget. Föreningen hade lånat pengar för framtida underhåll, men dessa hade ätits upp av den dagliga driften! Första steget var att installera bergvärme vilket gjorde att värmekostnaderna halverades.
Sedan kom sak efter sak; tak, avlopp etc. Banken knorrade lite när vi lånade, vi amorterade så mycket det gick och ibland hade vi likviditetsproblem där jag var osäker på om vi kunde betala nästa månads fakturor.
När jag flyttade hade vi amorterat ganska bra, jag hade skapat en budget och till stora delar drivit föreningen på egen hand. Flera stora underhållsposter kom allt närmre, men köparna verkade inte bry sig. Priset på min lägenhet hade nästan dubblats. Under alla år jag suttit som kassör i olika styrelser har jag en (1) gång fått mail eller telefonsamtal där en köpare hört sig för om ekonomin.
Jag tror det enskilt viktigaste rådet i den här tråden är: ”undvik små föreningar”!
Det finns exempel på små föreningar med en fantastisk gemenskap, någon eldsjäl som fixar allt, gratis. Men hur hållbart är det? Någon dag får man in en psykopat som medlem (svårt att neutralisera om föreningen är liten), eller så kommer det någon extremt dyr reparation som slår stenhårt mot vissa medlemmars månadsbudget.
Personligen tror jag att man bör hålla sig till en gräns, att föreningen bör ha minst 20 bostadsrätter, helst över 40. Då går det att ha en lite mer professionell inställning till kostnader i förvaltningen.
Det finns exempel på små föreningar med en fantastisk gemenskap, någon eldsjäl som fixar allt, gratis. Men hur hållbart är det? Någon dag får man in en psykopat som medlem (svårt att neutralisera om föreningen är liten), eller så kommer det någon extremt dyr reparation som slår stenhårt mot vissa medlemmars månadsbudget.
Personligen tror jag att man bör hålla sig till en gräns, att föreningen bör ha minst 20 bostadsrätter, helst över 40. Då går det att ha en lite mer professionell inställning till kostnader i förvaltningen.