Vågar vi trycka på start av vårt husbygge?

landet_nästa · 15 dec 2020 00:03

Efter många om och men har vi äntligen hittat en tomt vi vill ha och står lite på randen till ett beslut. Jag vill egentligen bara ha feedback från er som byggt om kalkylen är för positiv- ska erkännas att man får lite ont i magen när det är så mkt pengar...

Lite korta siffror - fått en preliminärvärdering av mäklare på 4 miljoner och baserat på det så godkänner banken framtida bolån (och kreditiv) på 3,6. Vi har även fått OK på 160kkr i blanco men det hoppas jag verkligen vi slipper. Vi kommer gå in med 1,1-1,3 miljoner själva (diffen ligger på vad vi får ut från lägenhetsförsäljningen - 1 miljon är någon form av worst-case där vi räknat långt under mäklarens värdering).

Budgeten ser ut såhär (huspriset är med totalentreprenad).

Tomt 695000 (inkl VA-anläggning)
Hus 2 925 985
Bygglov 45000
Ansluta el 30000
Ansluta fiber 32000
Målning 25000
Markarbete 300000
KA 25000
Färdigställa tomt 100000
Byggström 30000
Tillval 50000

Summa exkl pantbrev lagfart: 4257985

Pantbrev + lagfart: 78425
Kontantinsats: 600.000
Överskridande från värdering: 257985
Summa: 936410

Ger kvar kontant vid "worst-case" lägenhetsförsäljning: 73910

Vi har inte lagt så mkt på tillval utan prioriterat en husmodell som har mkt av det vi vill från början. Garage får vi nog vänta med om inte lägenheten går mer plus än vi tror.

Vi kommer även ta in en geotekniker för att dubbelkolla marken (på inrådan av markfirma - finns en minimal risk att vi behöver påla). Vår "utväg" är i så fall att ta en billigare husmodell om lägenheten säljs för lägre belopp än väntat.

Har vi missat någon stor kostnadspost? Törs vi köra? Ursäkta om inlägget är rörigt, men ungefär så det ser ut i mitt huvud just nu .

Picea · 15 dec 2020 00:25

L landet_nästa skrev:
Efter många om och men har vi äntligen hittat en tomt vi vill ha och står lite på randen till ett beslut. Jag vill egentligen bara ha feedback från er som byggt om kalkylen är för positiv- ska erkännas att man får lite ont i magen när det är så mkt pengar...

Lite korta siffror - fått en preliminärvärdering av mäklare på 4 miljoner och baserat på det så godkänner banken framtida bolån (och kreditiv) på 3,6. Vi har även fått OK på 160kkr i blanco men det hoppas jag verkligen vi slipper.

Ska bygga på totalentreprenad och fått en totaloffert på cirka 4,15 miljoner inklusive tomten. Markarbetesbudgeten ingår i ovan och denna är på 300kkr. Ingår även anslutningsavgifter för el och fiber, byggström och vatten. VA ingår i tomtpriset (några fastigheter som delar). KA samt bygglov också medräknad.

Utöver det har jag räknat med 100kkr för att färdigställa tomt (typ gräsmatta och en trallad altan som vi bygger själva har vi tänkt att det räcker till samt lite annat smått).

Vi kommer gå in med 1-1,3 miljoner själva - diffen ligger i försäljning av vår nuvarande bostadsrätt där 1 miljon är räknat på mindre än vad vi fått den värderat till (får vi värderat pris är det 1,2). 600 kkr blir ju "kontaninsats" i kommande bolån, cirka 60kkr skatter samt 250.000 för att täcka in det vi inte kan låna till.

Summasummarum ligger vi alltså nu cirka 50.000 plus i vår budget om vi mot förmodan säljer lägenheten väldigt lågt. Vi har inte lagt så mkt på tillval utan prioriterat en husmodell som har mkt av det vi vill från början. Garage får vi nog vänta med om inte lägenheten går mer plus än vi tror.

Vi kommer även ta in en geotekniker för att dubbelkolla marken (på inrådan av markfirma - finns en minimal risk att vi behöver påla). Vår "utväg" är i så fall att ta en billigare husmodell om lägenheten säljs för lägre belopp än väntat.

Har vi missat någon stor kostnadspost? Törs vi köra? Ursäkta om inlägget är rörigt, men ungefär så det ser ut i mitt huvud just nu .

Svårt att bekräfta din budget, risk och kanske något tunn marginal men.. Jag tycker dina försiktiga tankar kring materialval och att vänta med garage inger goda förutsättningar för ett sunt projekt. Ni har ett bra läge med att kunna finansiera med en vinst från försäljning och kom ihåg att banken tjänar mer pengar ju mer dom lånar ut, så det gör dom gärna.
Byggde själv 2005-06

Picea · 15 dec 2020 00:35

L landet_nästa skrev:
Efter många om och men har vi äntligen hittat en tomt vi vill ha och står lite på randen till ett beslut. Jag vill egentligen bara ha feedback från er som byggt om kalkylen är för positiv- ska erkännas att man får lite ont i magen när det är så mkt pengar...

Lite korta siffror - fått en preliminärvärdering av mäklare på 4 miljoner och baserat på det så godkänner banken framtida bolån (och kreditiv) på 3,6. Vi har även fått OK på 160kkr i blanco men det hoppas jag verkligen vi slipper.

Ska bygga på totalentreprenad och fått en totaloffert på cirka 4,15 miljoner inklusive tomten. Markarbetesbudgeten ingår i ovan och denna är på 300kkr. Ingår även anslutningsavgifter för el och fiber, byggström och vatten. VA ingår i tomtpriset (några fastigheter som delar). KA samt bygglov också medräknad.

Utöver det har jag räknat med 100kkr för att färdigställa tomt (typ gräsmatta och en trallad altan som vi bygger själva har vi tänkt att det räcker till samt lite annat smått).

Vi kommer gå in med 1-1,3 miljoner själva - diffen ligger i försäljning av vår nuvarande bostadsrätt där 1 miljon är räknat på mindre än vad vi fått den värderat till (får vi värderat pris är det 1,2). 600 kkr blir ju "kontaninsats" i kommande bolån, cirka 60kkr skatter samt 250.000 för att täcka in det vi inte kan låna till.

Summasummarum ligger vi alltså nu cirka 50.000 plus i vår budget om vi mot förmodan säljer lägenheten väldigt lågt. Vi har inte lagt så mkt på tillval utan prioriterat en husmodell som har mkt av det vi vill från början. Garage får vi nog vänta med om inte lägenheten går mer plus än vi tror.

Vi kommer även ta in en geotekniker för att dubbelkolla marken (på inrådan av markfirma - finns en minimal risk att vi behöver påla). Vår "utväg" är i så fall att ta en billigare husmodell om lägenheten säljs för lägre belopp än väntat.

Har vi missat någon stor kostnadspost? Törs vi köra? Ursäkta om inlägget är rörigt, men ungefär så det ser ut i mitt huvud just nu .

Har vi med pantbrev+lagfartsavgifter?

landet_nästa · 15 dec 2020 00:38

P Picea skrev:
Svårt att bekräfta din budget, risk och kanske något tunn marginal men.. Jag tycker dina försiktiga tankar kring materialval och att vänta med garage inger goda förutsättningar för ett sunt projekt. Ni har ett bra läge med att kunna finansiera med en vinst från försäljning och kom ihåg att banken tjänar mer pengar ju mer dom lånar ut, så det gör dom gärna.
Byggde själv 2005-06

Tack för svar! Förstår att det är jättesvårt att få sammanhang och bedöma helt, men vill samtidigt inte lägga upp alla dokument här

.

Får man fråga vad du anser en bra marginal är? Funderar lite på om vi redan nu ska ställa in oss på en annan husmodell (finns en annan vi tittat på som ligger 100kkr under i pris t.ex. som är i princip det vi vill ha också, lite smartare planlösning på befintligt bara)

landet_nästa · 15 dec 2020 00:40

P Picea skrev:
Har vi med pantbrev+lagfartsavgifter?

Japp. Benämnde det som 60kkr skatter

katho75 · 15 dec 2020 00:42

L landet_nästa skrev:
Japp. Benämnde det som 60kkr skatter

Det låter lågt. Har ni verkligen räknat på det?

https://rakna.net/berakna/pantbrev/
https://rakna.net/berakna/lagfart/

landet_nästa · 15 dec 2020 00:56

K katho75 skrev:
Det låter lågt. Har ni verkligen räknat på det?

[länk]
[länk]

Såhär går det när man ligger med telefonen och försöker komma ihåg alla siffror i huvudet... Jag har gjort om hela huvudinlägget och klistrat in vår totalbudget, borde gjort det från början. Så jag har räknat 2% på pantbrev och lagfartskostnaden på tomtens belopp. Men ja, 60 var för lågt, lite trött när jag låg och slog på det på miniräknaren...

katho75 · 15 dec 2020 01:03

L landet_nästa skrev:
Såhär går det när man ligger med telefonen och försöker komma ihåg alla siffror i huvudet... Jag har gjort om hela huvudinlägget och klistrat in vår totalbudget, borde gjort det från början. Så jag har räknat 2% på pantbrev och lagfartskostnaden på tomtens belopp. Men ja, 60 var för lågt, lite trött när jag låg och slog på det på miniräknaren...

Ser vettigt ut, enda är väl som tidigare skribent skrev att marginalen är lite låg. Men det lär gå vägen, lycka till.

Picea · 15 dec 2020 01:03

L landet_nästa skrev:
Tack för svar! Förstår att det är jättesvårt att få sammanhang och bedöma helt, men vill samtidigt inte lägga upp alla dokument här .

Får man fråga vad du anser en bra marginal är? Funderar lite på om vi redan nu ska ställa in oss på en annan husmodell (finns en annan vi tittat på som ligger 100kkr under i pris t.ex. som är i princip det vi vill ha också, lite smartare planlösning på befintligt bara)

Jag byggde inte med totalentreprenad så min projektbudget krävde mer flexibilitet, inbillar jag mig. Det tillkom tex grus o kross för gårdsplan i större omfattning än budget, omprojektering av avloppsanläggning(enskilt), tillägg på elinstallationen mm Ju mer kontrakt och ”vanliga” lösningar ex kommunalt va du har desto närmre budget hamnar du. Logiskt. Se ditt husprojekt på längre sikt där du kan göra tillägg och fixa efterhand.

Picea · 15 dec 2020 01:05

K katho75 skrev:
Det låter lågt. Har ni verkligen räknat på det?

[länk]
[länk]

Lagfarten beräknas på tomtpriset vill jag minnas, så det gör stor skillnad.

katho75 · 15 dec 2020 01:06

P Picea skrev:
Lagfarten beräknas på tomtpriset vill jag minnas, så det gör stor skillnad.

Yep, stämmer vid nybygge.

landet_nästa · 15 dec 2020 01:17

P Picea skrev:
Jag byggde inte med totalentreprenad så min projektbudget krävde mer flexibilitet, inbillar jag mig. Det tillkom tex grus o kross för gårdsplan i större omfattning än budget, omprojektering av avloppsanläggning(enskilt), tillägg på elinstallationen mm Ju mer kontrakt och ”vanliga” lösningar ex kommunalt va du har desto närmre budget hamnar du. Logiskt. Se ditt husprojekt på längre sikt där du kan göra tillägg och fixa efterhand.

Tänker kanske lite att vi köper oss lite fria från vår okunskap med totalentreprenad - skulle inte våga mig på något annat

.

Tack för svar och håll tummarna för vår lägenhetsförsäljning, går den vägen kommer jag sova bättre, haha.

Picea · 15 dec 2020 01:18

L landet_nästa skrev:
Såhär går det när man ligger med telefonen och försöker komma ihåg alla siffror i huvudet... Jag har gjort om hela huvudinlägget och klistrat in vår totalbudget, borde gjort det från början. Så jag har räknat 2% på pantbrev och lagfartskostnaden på tomtens belopp. Men ja, 60 var för lågt, lite trött när jag låg och slog på det på miniräknaren...

30’ på byggström känns häftigt. Kan inte minnas dessa summor. Beror ju såklart på årstid och geografi iofs. Vi körde mars till november så var ganska gynnsamt här i Skåne.

landet_nästa · 15 dec 2020 01:24

P Picea skrev:
30’ på byggström känns häftigt. Kan inte minnas dessa summor. Beror ju såklart på årstid och geografi iofs. Vi körde mars till november så var ganska gynnsamt här i Skåne.

My bad. I den posten ingår också omlastning av modulhus, lastbilarna kan ej gå in på sista grusvägen upp mot tomterna utan det ska omlastas några hundra meter därifrån och det tar husbyggaren betalt för på sidan om totalentreprenaden (ganska logiskt tycker jag - alla behöver ju inte den tjänsten). Den undre raden föll bort när jag kopierade in från Excel

.

Picea · 15 dec 2020 01:30

L landet_nästa skrev:
My bad. I den posten ingår också omlastning av modulhus, lastbilarna kan ej gå in på sista grusvägen upp mot tomterna utan det ska omlastas några hundra meter därifrån och det tar husbyggaren betalt för på sidan om totalentreprenaden (ganska logiskt tycker jag - alla behöver ju inte den tjänsten). Den undre raden föll bort när jag kopierade in från Excel .

Vad är det för målning? Ingår det inte i totalentr.? 25’ känns isf väldigt lite om jag chansar att det är ett trähus 150m2, spackling målning invändigt och målning utvändigt.