2020-12-10: prejudikat från HD om undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt

[Claes Sörmland]

Har de varmvattenberedare i badrummet i en lägenhet?

Det förekommer på sina håll. El var billigt på t ex 70/80-talen och då tryckte de in elberedare i badrummen och la kostnaden för elen direkt på varje boende.

 

[stugfar]

Har de varmvattenberedare i badrummet i en lägenhet?

Det här gäller bostadsrätter. En bostadsrätt är en upplåtelseform.

Lägg detaljerad info om eventuella brister t ex i badrummet i tekniskt krångliga och snåriga protokoll (gärna dåliga fotostatkopior så att de är svårlästa) som göms bland 50-talet mäklarsnickesnackarpapper om "försäkringar" och "en trygg affär" i prospektet. Detta ges bara i enkel hårdkopia till spekulanter på visningen. Ingen läser det i alla fall innan kontraktskrivningen.

Nja, jag läser detta och säkert flera andra också, men konsekvensen blir ju bara att vi inte är beredda att betala lika mycket som de som inte läst och därmed vinner vi sannolikt inte budgivningen.

Detta ger ju effekten att precis samma fel i samma lägenhet kan ge ersättning ena gången men inte andra gången om priset för lägenheten gått upp.

Sen så beroende på åtgärdskostnaden för en möjlig brist så finns det en budgräns man inte bör överskrida. Om ett badrum kostar 200kkr att åtgärda och vi antar att gränsen är 4% (mellan 3% och ca 6%). Så hamnar man på över 5mkr för att en brist i ett badrum aldrig skall ge ersättning.

Behöver inte nödvändigtvis leda till att du ska tänka dig ett tak på köpesumman. Man kan ju tänka sig ett golv på renoveringskostnaden i stället. Köp hur dyr BR du vill och om du hamnar i denna knipa ser du till att hitta en passande firma som ger dig en så dyr offert att du hamnar mellan 3 och 6 procent på köpesumman. Utifrån forumet ska det inte vara så svårt att hitta den firman oavsett hur högt pris du betalade för din BR...

Din första punkt kan kanske formuleras som så att två i allt likvärdiga lägenheter sålda på samma sätt med samma fel och med identiska processer efteråt kan leda till helt olika domar för köparna endast beroende på köpeskillingen. Klart besvärligt.

 

[Huddingebo]

Det förekommer på sina håll. El var billigt på t ex 70/80-talen och då tryckte de in elberedare i badrummen och la kostnaden för elen direkt på varje boende.

Var en lägenhet till salu för någon månad sedan i sthlms innerstad.
Flera våningar stort lägenhetshus typ 100år gsmmalt och alla lägenheter hade uppvärmning med ditektverkande el-element.

Jag tycker domen i sig är mkt positiv. Säljaren gör en ful fuskrenovering av badrummet och mer eller mindre försöker dölja det i annonsen.
Köparen upptäcker fusket efter en tid och säljaren tvingas på avdrag för att åtgärda badrummet. Så det alltid skulle vara tycker jag.

 

[Edvuld]

I framtidens annonser:
Helkaklat badrum, med undantag för dörr, spegel och tak.
Golvet är inte helkaklat, det är helklinkat, med undantag för golvbrunn och avloppsrör.

Men är det så mycket nytt som framkommit egentligen? Var det inte redan förut så, att om badrummet var renoverat 2009 så kunde man förvänta sig att det var gjort enligt då gällande regler, så länge man inte såg några varningsklockor?

 

[Claes Sörmland]

I framtidens annonser:
Helkaklat badrum, med undantag för dörr, spegel och tak.
Golvet är inte helkaklat, det är helklinkat, med undantag för golvbrunn och avloppsrör.

Men är det så mycket nytt som framkommit egentligen? Var det inte redan förut så, att om badrummet var renoverat 2009 så kunde man förvänta sig att det var gjort enligt då gällande regler, så länge man inte såg några varningsklockor?

Visst är domen oväntad, titta på hur underliggande instanser dömde i målet. Ungefär som BHs kollektiv skulle resonerat. Nu får vi lära oss att för bostadsrätter gäller annat.

 

[ByggareNic]

Gött för SO att betala 635 000 kr för hela kalaset när hen fick 2 200 000 kr för bostadsrätten.
Skaplig förlust.

Och då är inte säljarens (SO) advokatkostnader med. Kommer säkert kosta över en miljon totalt. Säljaren lär inte sova gott. Tänk om dom bara hade gjort upp direkt. Då hade säljaren sparat sisådärr 900,000 plus massa tid.

Lesson learned: Blanda aldrig in advokater om man inte är 100% säker på att vinna.

 

[Huddingebo]

Någon som har läst och förstått vad de 600kkr består av?
Kan ju inte kosta så mycket att åtgärda/renovera ett badrum?

 

[Nötegårdsgubben]

120.000 för saken, sen:

• i tingsrätten med 287 801 kr, varav 208 338 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 9 januari 2018, och
• i hovrätten med 150 053 kr, varav 120 042 kr avser ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från den 26 april 2019.
• rättegångskostnad i Högsta domstolen med 78 000 kr, varav 62 400 kr avser ombudsarvode

Det är dyrt att förlora.

 

[Huddingebo]

Tack!

Det behövde gå hela vägen från tingsrätt till högsta domstolen för att avgöras med andra ord?
Fick köparen avslag i tingsrätt och hovrätten tro?

 

[Nötegårdsgubben]

Intressant dom. Sen är det lite underhållande när domstolens referent hänvisar till sig själv i argumentationen när det kommer till hänvisning till doktrinen. ”Som jag skrivit på s. 107 i min avhandling, så...”

 

[Nötegårdsgubben]

Det behövde gå hela vägen från tingsrätt till högsta domstolen för att avgöras med andra ord?
Fick köparen avslag i tingsrätt och hovrätten tro?

Ja, i allt väsentligt. Köparen tilldömdes 15.000 kr i tingsrätten men ingenting alls i hovrätten. Så man kan säga att HD vände på utfallet. Det är lite mer komplicerat än så, men i korta drag och i pengar räknat är det ändå så.

 

[klimt]

Det är bara en liten andel av fall som går vidare till Högsta Domstolen, det mesta avvisas, så här har man gjort bedömningen att tydlig praxis saknats hittills. Det är inte så vanligt att HD dömer i stort sett helt annorlunda än de lägre domstolarna. Säljaren och dess advokat har nog trott på att domen från hovrätten skulle stå fast. Det hade nog även många andra personer, inklusive flera av oss som skriver här. Kostnaderna totalt blir ju höga i tre instanser, troligen över en miljon, för en tvist på drygt 100.000 kr. Detta är nog ett skäl till den praxis som beskrivs i domen att fel i en bostadsrätt där värdet bara är några procent av köpebeloppet avvisas, även om det skulle anses som ett ersättningsbart fel. Det har tagit fallet sex år att hanteras i alla instanser, så köpare och säljare har levt i ovisshet under lång tid.
Vi får se hur detta påverkar marknaden för bostadsrätter. Det bör leda till att fler klagomål från köpare accepteras, samtidigt finns spärren att det måste vara betydande belopp i förhållande till försäljningspriset. Mäklare och säljare får analysera vidare för att se vad man kan göra. I detta fall verkar det ha saknats en uppmaning i kontraktet till köparen att besiktiga, något som nu är rätt vanligt.
En konsekvens av spärren för belopp är att samma fel kan hanteras olika i en bostadsrätt för 2 Mkr som i detta fall och en som kostar 10 Mkr. I den dyrare bostadsrätten hade samma fel och kostnader ansetts vara för lågt i förhållande till priset.

 

[Huddingebo]

Jag ser det som MYCKET positivt att de sätter ner foten i den här djungeln av fusk som folk bygger in i sina bostäder som de senare säljer till intet ont anande köpare..

En uppmaning till alla säljare av bostäder att ha rent mjöl i påsen.
Efter att ha läst lite mer ingående så rör det sig om direkt fusk. Inte bara om lite illa utförd kakling/estetiska defekter.
Sånt här ska man inte komma ur med några ynka tusenlappar i avdrag.

 

[Nötegårdsgubben]

Själv tror jag efter att ha läst domen att det kommer bli mer bilder och kortare nonsenstexter. Kan man åka dit på ett tio år gammalt felaktigt renoverat badrum genom att skriva att badrummet är fräscht och helkaklat så är ju den enkla utvägen att inte alls kommentera skicket om man inte är tvärsäker på att saker gått rätt till.

Sen tycker jag alltid synd om den förlorande parten i en sån här fråga, oavsett utfall. Rättegångskostnader på fyra ggr det omtvistade beloppet är problematiskt, samtidigt som det är bra att praxis kan läggas fast. Samtidigt ska ju någon betala och rättshjälp i civilrätt är nog en låda man inte vill öppna. Som sagt, svårt.

 

[Claes Sörmland]

Själv tror jag efter att ha läst domen att det kommer bli mer bilder och kortare nonsenstexter. Kan man åka dit på ett tio år gammalt felaktigt renoverat badrum genom att skriva att badrummet är fräscht och helkaklat så är ju den enkla utvägen att inte alls kommentera skicket om man inte är tvärsäker på att saker gått rätt till.

Det är ju för övrigt en helt logisk utveckling även utan domen. Bilder är lätta att ta och att distribuera numera. Dessutom har samhället i stort bytt kommunikationsform; långa texter dör ut och kvar blir bilder och film. Dagens unga har dessutom redan vuxit upp med sociala medier som i allt väsentligt är bildkommunikation. (Jag kan från min profession avslöja att det börjar bli svårt att få studenter på våra universitet att läsa kurslitteraturen. Man tar inte emot information textvägen längre.)

Om text i en annons ses som en affärsrisk så försvinner den naturligtvis eller blir vag eller generell. Mer och mer skrivs ju om området snarare än om objektet t ex.