Produktionskalkyl, en omöjlighet!
var hos banken för några dagar sedan, det som nu saknas för att kamma hem stålarna är en produktionskalkyl.
Lätt som en plätt!, var INTE min första tanke...
Har nu suttit med exel och cad och en miniräknare i 3 dagar.
Det är helt enkelt inte möjligt att komma i närheten av en rimlig, eller ärlig kalkyl på detta sättet...
Min fråga!
Finns det shablonuppgifter på vad det skulle kosta per/m2, eller hur ska man göra för att få sitt byggkreditiv...
Huset är ritat och klart. och vi ska göra allt, förutom schakt och plåttak. 100m2 på plattan tot 155m2 (2vån).
mina fingernaglar börjar tuggas farligt nära knogarna nu :-?, och jag behöver alla tänkbara erfarenheter och åsikter...
Lätt som en plätt!, var INTE min första tanke...
Har nu suttit med exel och cad och en miniräknare i 3 dagar.
Det är helt enkelt inte möjligt att komma i närheten av en rimlig, eller ärlig kalkyl på detta sättet...
Min fråga!
Finns det shablonuppgifter på vad det skulle kosta per/m2, eller hur ska man göra för att få sitt byggkreditiv...
Huset är ritat och klart. och vi ska göra allt, förutom schakt och plåttak. 100m2 på plattan tot 155m2 (2vån).
mina fingernaglar börjar tuggas farligt nära knogarna nu :-?, och jag behöver alla tänkbara erfarenheter och åsikter...
Välkommen till entreprenörens vardag!Gustavson skrev:
Det är inte så lätt att göra en kostnadskalkyl som många tycks tro, inte ens för en entreprenör.
Visst finns där en del givna värden (främst materialkostnader) men arbetstiden är svår att uppskatta. Dessutom är det lätt att missa något eller så dyker det upp oförutsedda kostnader under byggtiden.
Dock är det lättaste för dig att försöka få ett ungefärligt pris av några entreprenörer.
Just det! "missa något", kan ju låta som en bagatell. men när man missar något på ett hus som består av tusen beståndsdelar, så kan det röra sig om hundratusentals kronor i felmarginal!...volvo skrev:
jag har lite svårt att förstå erat resonemang med entreprenörer?!!!
Jag skall altså bara ta in anbud på schakt och plåtarbeten, resten gör vi själva.
då detta är en ganska liten del av totalkostanden och kan säkerligen uppskattas.
min fråga blir ju då på vilket sätt skulle en entreprenör hjälpa mig att "få till" en produktionskalkyl.
den där boken verkar nice! tror ni den går in på den problematiken jag har?!
takcsam för alla svar
Tänkte försöka låna på tomten och inom familjen tills bygget är klart så slipper man stå med mössan i handen hos banken och sedan skicka in kvitto på allt som skall köpas :-X
Medlem
· Västra Götaland
· 3 798 inlägg
Har samma erfarenheter av banker. Försökte för några år sedan låna till tomten och sa att jag skulle bygga lösvirke själv. Bankmannen såg ut som om jag hade förolämpat honom. Det enda de diskuterade var fastpris på hus och tomt. Banken vill inte låna ut pengar utan att få inteckning i något som lätt går att sälja av om du inte klarar lånen, dvs de vill ha en färdig bostad i pant.
Det är nog lättare att låna till ny bil utan kontantinsats än att låna till egenproducerade lösvirkeshus.
Det är nog lättare att låna till ny bil utan kontantinsats än att låna till egenproducerade lösvirkeshus.
Vi har jämfört vår produktionskalkyl med en från Fiskarhedenvillan då de bygger i just lösvirke. Vår snickare ska hjälpa oss med en materiallista så vi får specificerat vad som behövs. Vi kommer endast att ta hjälp vid grundarbete och stomresning, kommer att göra resten själva. Vi ska bygga ett 2 plans på ca 220kvm och banken (Handelsbanken) ser inga som helst bekymmer med att låna oss pengar.
Om man inte heter Wallenberg så kan man undersöka om det finns låneutrymme på t.ex. föräldrars fastigheter. Förutsätter givetvis att de är vävilligt inställda ;DGustavson skrev:
Hej,
Undrar bara om det verkligen behöver vara så komplicerat? Själv gjorde jag en egen uppskattning dvs. en kalkyl som tog kanske en timme att göra och banken var nöjd!Det gäller väl mycket också hur du vill bygga och hur mycket du vill satsa på huset. tror inte att dom är så himla kunniga experter på banken heller vad gäller byggkostnader och i verkligheten kommer det ändå spåra ut på många sätt...
MVH/Tiina
Undrar bara om det verkligen behöver vara så komplicerat? Själv gjorde jag en egen uppskattning dvs. en kalkyl som tog kanske en timme att göra och banken var nöjd!Det gäller väl mycket också hur du vill bygga och hur mycket du vill satsa på huset. tror inte att dom är så himla kunniga experter på banken heller vad gäller byggkostnader och i verkligheten kommer det ändå spåra ut på många sätt...
MVH/Tiina
Min sambo jobbar på bank och det innebär att allt blir svårare för oss.
Jag gjorde en kostnadskalkyl och sen fick jag ta hit en värderingsman som gick runt på tomten och kollade på ritningen. 5000:- senare fick jag ett värderingsintyg om vad huset skulle vara värt när det var klart och sen fick vi lånet efter att en banknämnd med höga chefer haft en sammanträde.
ioförsig ok så att ingen kan påstå att det varit några oegentligheter.
Jag gjorde en kostnadskalkyl och sen fick jag ta hit en värderingsman som gick runt på tomten och kollade på ritningen. 5000:- senare fick jag ett värderingsintyg om vad huset skulle vara värt när det var klart och sen fick vi lånet efter att en banknämnd med höga chefer haft en sammanträde.
ioförsig ok så att ingen kan påstå att det varit några oegentligheter.
jag vill börja med att tacka alla som bryr sig om min situation genom att försöka hjälpa till!
Hur som hellst... Jag var idag och lånade boken "Arkitektritad villa" (se ovan skrivna rekomendationer).
Den var helt klart matnyttig, och hjälpte till att få ett bättre förstående till prosessen, men den riktade sig nog mest till den/dom som inte kan/vill bygga det mesta själva...
Till er som inte har sett boken så kommer en kort beskrivning av deras schablonkalkyl...
man har alltså delat in kostnaden i olika sektioner typ, grund, stomme, mark, vvs etc. och har satt ett fast pris t.ex. mellanbjälklag 600/m2 eller jordschakt 210/m3. till detta tillkommer en hel mängd andra variabler såsom olika byggherrekostnader osv. hur som hellst!
när man är i slutet så kommer man till en ospec. punkt (7.1) "Egen insats".
kan jag bara lura ut hur jag ska beräkna detta så är ju saken i hamn???
hur stor del av kostanden för ett arbete är arbetskostnad???
jag läser vad Pasi betalt sina Snickare (1620 timmar a´ 325 kr) tot 526500:- (http://www.byggahus.se/ekonomi/pasis_kalkyl.htm). undra om det kan vara i närheten?
jag återkommer när jag gjort en kalkyl enligt boken (ska bara skilja +-10%) intressant!
Hur som hellst... Jag var idag och lånade boken "Arkitektritad villa" (se ovan skrivna rekomendationer).
Den var helt klart matnyttig, och hjälpte till att få ett bättre förstående till prosessen, men den riktade sig nog mest till den/dom som inte kan/vill bygga det mesta själva...
Till er som inte har sett boken så kommer en kort beskrivning av deras schablonkalkyl...
man har alltså delat in kostnaden i olika sektioner typ, grund, stomme, mark, vvs etc. och har satt ett fast pris t.ex. mellanbjälklag 600/m2 eller jordschakt 210/m3. till detta tillkommer en hel mängd andra variabler såsom olika byggherrekostnader osv. hur som hellst!
när man är i slutet så kommer man till en ospec. punkt (7.1) "Egen insats".
kan jag bara lura ut hur jag ska beräkna detta så är ju saken i hamn???
hur stor del av kostanden för ett arbete är arbetskostnad???
jag läser vad Pasi betalt sina Snickare (1620 timmar a´ 325 kr) tot 526500:- (http://www.byggahus.se/ekonomi/pasis_kalkyl.htm). undra om det kan vara i närheten?
Jo! där har du en poäng. jag får nog försöka låna upp föräldrarna till tänderna
jag återkommer när jag gjort en kalkyl enligt boken (ska bara skilja +-10%) intressant!
Nu är jag äntligen klar med min "förenklade kalkyl" som jag tänkte bifoga till allmän beskådan!
några variabler är jag dock lite osäker på!
Boken som jag tog kalkylen ifrån är från 1997 och bpi(byggprisindex) fick jag till 1,31?
och den lilla punkten egen insatts har jag svårt att sätta ett värde på, jag skulle kunna tänka mig 50% av entreprenadkostnaden dvs ca 600K.
tar man sedan bort byggledning och projektering från byggherrekosnaderna så landar den nog någorlunda korrekt (kanske lite i överkant).
ha det
några variabler är jag dock lite osäker på!
Boken som jag tog kalkylen ifrån är från 1997 och bpi(byggprisindex) fick jag till 1,31?
och den lilla punkten egen insatts har jag svårt att sätta ett värde på, jag skulle kunna tänka mig 50% av entreprenadkostnaden dvs ca 600K.
tar man sedan bort byggledning och projektering från byggherrekosnaderna så landar den nog någorlunda korrekt (kanske lite i överkant).
ha det
Om kalkylen i huvudsak är för att tillfredställa banken (till skillnad mot att i detalj styra sina egna utgifter och hålla koll på projektet) skulle jag gjort så här:
Utgå från en totalsumma för bygget som du (och banken) tycker är rimlig i förhållande tillverkligheten.
Stäm av att den mot kostnad per kvm (säg 15 000:-/kvm) = 2,3 MSEK som känns rimlig givet vad ni gör själva och inte. (Normalt går delar sig material och tid 50/50 i kostnad). Banken gör en rimlighetsbedömning m h a denna typ av schablon.
Bryt sedan ner totalkostnaden i olika delar m h a mer detajerade schabloner. Bara att titta på en del andra kalkyler vad det kostat i procent av totalen. Ex kök 100 000:- El 100 000:- Markarbete 200 000:- etc, Stomme 800 000:- etc
Gör en ev ytterligare nedbrytning. Kom ihåg att det är lika svårt för banken att hålla koll på rimligheten som för er själva då det blir detaljer. Banken vill se att ni har läget under kontroll och att ni rimligt klarar färdigställa huset till budgeterad kostnad. Ser kalkylen snygg ut och verkar rimlig i helheten går det garanterat bra!
Bankens största fundering om ni bygger själva är huruvida ni orkar färdigställa huset.
Den stora risken är att ni skall bygga huset för säg 2 MSEK och att ni för kreditiv till detta. Om två år stor huset ej klart, ni måste plocka in externa hantberkare för att bli klara och slutnotan hamnar på 2,6. Då får både ni och banken problem!
Lycka till!
Utgå från en totalsumma för bygget som du (och banken) tycker är rimlig i förhållande tillverkligheten.
Stäm av att den mot kostnad per kvm (säg 15 000:-/kvm) = 2,3 MSEK som känns rimlig givet vad ni gör själva och inte. (Normalt går delar sig material och tid 50/50 i kostnad). Banken gör en rimlighetsbedömning m h a denna typ av schablon.
Bryt sedan ner totalkostnaden i olika delar m h a mer detajerade schabloner. Bara att titta på en del andra kalkyler vad det kostat i procent av totalen. Ex kök 100 000:- El 100 000:- Markarbete 200 000:- etc, Stomme 800 000:- etc
Gör en ev ytterligare nedbrytning. Kom ihåg att det är lika svårt för banken att hålla koll på rimligheten som för er själva då det blir detaljer. Banken vill se att ni har läget under kontroll och att ni rimligt klarar färdigställa huset till budgeterad kostnad. Ser kalkylen snygg ut och verkar rimlig i helheten går det garanterat bra!
Bankens största fundering om ni bygger själva är huruvida ni orkar färdigställa huset.
Den stora risken är att ni skall bygga huset för säg 2 MSEK och att ni för kreditiv till detta. Om två år stor huset ej klart, ni måste plocka in externa hantberkare för att bli klara och slutnotan hamnar på 2,6. Då får både ni och banken problem!
Lycka till!
Vad ni verkar ha besvärliga banker känner inte igen mig alls i era diskutioner,
jag var inne i en kvart med en uppskattning av kostnaderna och en planritning sen var det klart.Sen det där med att visa kvitton och fakturor på pengar man ville ta ut,det hade dom nog "glömt" efter det första besöket ;D.
jag var inne i en kvart med en uppskattning av kostnaderna och en planritning sen var det klart.Sen det där med att visa kvitton och fakturor på pengar man ville ta ut,det hade dom nog "glömt" efter det första besöket ;D.
Oj vilka avancerade kalkyler!
Vi gör det mesta själva, förutom att vi köpt stomme + stomresning (el+vvs kommer också att anlitas). Alla andra utgifter har jag gjort en grov uppskattning på och det är min bank nöjd med. Dom vill gärna ha in kvitton eftersom på dom riktigt stora kostnaderna, men i övrigt gör vi som vi vill.
Det enda man bör tänka på är att ha ett lånelöfte på ett något större belopp än vad kalkylen säger, om något oförutsett inträffar
Vi gör det mesta själva, förutom att vi köpt stomme + stomresning (el+vvs kommer också att anlitas). Alla andra utgifter har jag gjort en grov uppskattning på och det är min bank nöjd med. Dom vill gärna ha in kvitton eftersom på dom riktigt stora kostnaderna, men i övrigt gör vi som vi vill.
Det enda man bör tänka på är att ha ett lånelöfte på ett något större belopp än vad kalkylen säger, om något oförutsett inträffar