Felaktig ventilation i brf

[Edda]

Hej!

Jag ska försöka fatta mig så kort som möjligt. Jag köpte min lägenhet i december 2018. Köket var då nyrenoverat ett par månader tidigare. I april i år underkänns hela ventilationssystemet i köket under en OVK-inspektion då man under renoveringen tagit bort utsug, rör och ventil och bara smällt upp skåp och täckskivor. Det gick inte att se att det inte fanns ett utsug då fläkten gick in i själva kanalen som löpte över köksskåpen och som då alltså var täckt med skivor. För att se att det fattades behövde man montera ner ett par av överskåpen. För att jag inte skulle behöva betala ännu mer för ännu en besiktning så betalade jag en firma att lösa detta. Slutsumman strax över 17 000 kr.

Jag vände mig till den f.d säljaren via rekommenderat brev och beskrev situationen och jag ville att han skulle ersätta mig för detta. Han ber mig indirekt att dra åt helvete men jag får iaf en kopia på fakturan för renoveringen av köket som gjordes 2018. Jag försöker mejla firman som står på fakturan men mejladressen på fakturan är fel. Jag letar på nätet och hittar en annan. Inget svar. Jag försöker ringa men ingen som svarar.

Jag kontaktade Konsumentverket som rådde mig att anmäla till Allmänna reklamationsnämnden MEN då behöver jag fullmakt från f.d ägaren att driva detta då det inte är min faktura som ska bestridas. Alternativt att f.d. säljaren anmäler själv, men det finns inte en chans att han kommer att hjälpa mig om han inte är nödd och tvungen.

Jag kan inte fatta att det ska vara så svårt att gå vidare med det här till rätt instans. Man skulle ju kunna ta detta som en lärpeng men det är andra helt idiotiska saker som jag behövt betala för i den här lägenheten som enbart är pga förre ägarens slarv, så jag har ingen lust att släppa detta.

Är det nån som har något tips eller råd om hur jag bör göra? Tack på förhand.

 

[fb35523]

Detta skulle ju varit ett klockrent s.k. "dolt fel" i en villa, men jag vet inte om samma regler gäller vid lägenhetsköp. Kontakta kommunens konsumentrådgivare. De kan ge tips, förhoppningsvis även om denna typ av frågor. Spontant tycker jag att säljaren är den du har ett krav på för det är denne du köpt lägenheten av. Sedan kan det vara smidigast att gå på firman som gjort jobbet om de kan tänka sig att korrigera felet.

Ge dig inte för lätt, men ta reda på fakta innan du börjar ställa krav. Har du rätt att stämma säljaren så kan du ha det som slagträ om denne sparkar bakut igen. Ingen är sugen på att riskera rättegångskostnader på 200 000 kr för ett fel som kostar 17 000 kr att åtgärda. Å andra sidan riskerar du detsamma om du förlorar målet, så du får noga överväga om du verkligen vill gå till rätten med detta, även om du tror att du har rätten på din sida. Förresten kan ditt försökringsolag kanske hjälpa till. Det brukar ingå rättsskydd i hemförsäkringen och innan det går så långt kan de eventuellt be en av sina jurister titta på ärendet.

 

[hempularen]

Jag tror att möjligheterna tyvärr är rätt begränsade.

Jag förstod inte riktigt på beskrivningen exakt hur det var fel. Men oavsett så är beloppet troligen för litet för att man skall kunna få ersättning från säljaren- OM man lyckas påvisa att detta är ett dolt fel, så skall man ha rät till mellanskilnaden mellan vad bostadsrätten skulel varit värd om felet vore känt före köpet. Där finns rättsfall för fall där fel som kostade ca 2% (fel i badrum för 150 000 på en bostadsrätt för 7 milj.) av köpesumman ansågs vara för litet i för att man skall kunna avgöra om det skulle påverkat priset.

Fel med ventilationen är ett väldigt vanligt fel efter köksombyggnader, så vanligt att man som köpare bör kontrollera det extra noga. Det gör att jag tvivlar på att detta går som dolt fel. Men jag har som sagt inte fullt ut förstått beskrivningen.

 

[Claes Sörmland]

Att den som har gjort fel är säljaren som renoverat kök inför försäljningen är ju klart. Det är föreningens ansvar att ventilationssystemet fungerar. Så man kan tycka att TS roll här borde vara minimal. Men i praktiken blir det ju TS som åker på kostnaden och allt arbete med att lösa eländet. Tyvärr.

Säljaren borde naturligtvis stå för kostnaderna i en bättre värld.

 

[Nötegårdsgubben]

Släpp det. Iofs. är summan så liten att det skulle gå som småmål i domstol, så det riskeras inga hundratusentals kronor i rättegångskostnader, utan max är kompensation för någon timmes ombudskostnad för motparten.

Å andra sidan är summan som @hempularen skrev sannolikt så liten i förhållande till köpeskillingen att den är försumbar. Och till det kommer det faktum att bostadsrätter i princip säljs i befintligt skick.

 

[klimt]

Det är snarlika regler för fel som kan ge ersättning i en bostadsrätt och i en fastighet. Termen ”dolt fel” finns inte i lagstiftningen men används i dagligt tal. I TS fall finns ingen relation till byggaren så det är bara mot säljaren som TS kan gå vidare. I praktiken finns det små möjligheter att lyckas. Slarviga ombyggnader av kök är tyvärr vanliga så det är tveksamt om det kan anses som ett oväntat fel om inte säljaren gett en tydlig garanti. Men framför allt är beloppet (17.000 kr) troligen för lågt för att anses ha haft en påverkan på köpebeloppet.

 

[Edda]

Hej och tack för alla bra synpunkter. Rättsskyddet i min försäkring täcker faktiskt mål på minst ett halvt prisbasbelopp, vilket detta ändå är. Men känns lite sådär att anlita en jurist, jag vet ju inte hur mycket det kommer att kosta heller. Jag ska kontakta nån jurist och fråga i alla fall, och om det är värt att gå vidare. Det är svårt att hävda dolt fel i bostadsrätt som jag förstår men samtidigt är det ju i princip ingen som anlitar en besiktningsperson i samband med köp av en bostadsrätt. Det känns ju rätt konstigt att man måste gå till domstol med att få tillbaka pengar för helt uppenbara fuskbyggen och då kanske ändå förlora för att lägenheten sålts "i befintligt skick". Andra fel som jag behövt åtgärda i lägenheten är att bubbelbadkaret och blandaren i badrummet inte fungerat, rör för vatten och avlopp var totalt felinstallerat, elen var fuldragen i hela lägenheten samt att jordfelsbrytare fattades. Det är mitt fel att jag inte kollade detta mer noggrant, men jag är också lovligt lack på denna fuskare till säljare och skulle helst av allt skrämma honom lite. Men avråder juristen eller om vi inte kommer nånstans utan domstol så skiter jag nog i det.

 

[fb35523]

Min lekmannaåsikt är att ett "dolt fel" är ett dolt fel oavsett om det påverkat köpeskillingen. Felet finns ändå där, men det kanske inte gär att bestrida eftersom det inte finns en entydigt bevisbar ekonomisk påverkan på köparen. Men fel är det.

Undersökningsplikten omfattar ju inte t.ex. elanläggningen eftersom man (väl?) inte FÅR pilla i dosor, centraler mm vid en visning eller besiktning utan säljarens tillstånd, vilket kanske inte ges.

Hur har du hanterat alla andra fel du nämner? Du måste ju erbjuda säljaren möjlighet att åtgärda felet (via hantverkare) innan du själv gör det om du vill ha en chans till kompensation. Om du bara fixar till allt så kan du ju inte komma senare och begära ersättning, men det har du säkert koll på. Jag hade ju också försökt bråka, om inte annat för att få säljaren att inse att det inte är OK att göra så, men i detta fall verkar det nog ganska kört. Prata ändå med de instanser du kan och försök få dem att kontakta säljaren åt dig så han får sig en tankeställare. Om försäkringsbolaget hugger så kommer de nog inte att släppa bollen så lätt heller. Å andra sidan är det kanske ingen idé att bli fälld för ofredande för att man tjatat för mycket på honom utan att kunna ha en chans till framgång...

 

[Robert-san01]

Hej och tack för alla bra synpunkter. Rättsskyddet i min försäkring täcker faktiskt mål på minst ett halvt prisbasbelopp, vilket detta ändå är. Men känns lite sådär att anlita en jurist, jag vet ju inte hur mycket det kommer att kosta heller. Jag ska kontakta nån jurist och fråga i alla fall, och om det är värt att gå vidare. Det är svårt att hävda dolt fel i bostadsrätt som jag förstår men samtidigt är det ju i princip ingen som anlitar en besiktningsperson i samband med köp av en bostadsrätt. Det känns ju rätt konstigt att man måste gå till domstol med att få tillbaka pengar för helt uppenbara fuskbyggen och då kanske ändå förlora för att lägenheten sålts "i befintligt skick". Andra fel som jag behövt åtgärda i lägenheten är att bubbelbadkaret och blandaren i badrummet inte fungerat, rör för vatten och avlopp var totalt felinstallerat, elen var fuldragen i hela lägenheten samt att jordfelsbrytare fattades. Det är mitt fel att jag inte kollade detta mer noggrant, men jag är också lovligt lack på denna fuskare till säljare och skulle helst av allt skrämma honom lite. Men avråder juristen eller om vi inte kommer nånstans utan domstol så skiter jag nog i det.

Är inte ett halvt pbb ca 23 600kr?

 

[Nötegårdsgubben]

Just så. Det här är inte över ett halvt pbb.

 

[Nötegårdsgubben]

det [är] ju i princip ingen som anlitar en besiktningsperson i samband med köp av en bostadsrätt.

Det beror till stor del på att det viktiga en besiktningsman kan hjälpa en med oftast är sådant som föreningen ansvarar för, som tak, bjälklag osv. Det är helt enkelt inte värt pengarna att besiktiga då säljaren inte ansvarar för enstegstätade fasader och liknande elände.

Det du hittat nu är sådant du säkert sett själv, och som du också själv kunnat se under visningen om du brytt dig om att titta mer noggrant då.

 

[Fairlane]

Undersökningsplikten omfattar ju inte t.ex. elanläggningen eftersom man (väl?) inte FÅR pilla i dosor, centraler mm vid en visning eller besiktning utan säljarens tillstånd, vilket kanske inte ges.

Jo elanläggningen ingår också i unsersökningsplikten. Du får inte göra saker som kräver behörighet om du saknar sådan, men de jobb du får göra kan du genomföra om inte säljaren säger nej, så länge du inte skadar något.

Besiktningar är väl generellt mycket vanligare vid köp av hus än lägenhet, och även vid husköp så brukar de flesta besiktningsfirmor exkludera elanläggningen, eftersom de saknar kompetens, inte för att det inte ingår i undersökningsplikten.

Är det många fel så kan man ofta få en känsla av det genom ren visuell inspektion.

 

[hempularen]

Undersökningsplikten omfattar ju inte t.ex. elanläggningen eftersom man (väl?) inte FÅR pilla i dosor, centraler mm vid en visning eller besiktning utan säljarens tillstånd, vilket kanske inte ges.

Jo som sagts, även elanläöggningen ingår i undersökningsplikten. MEN det beror lite på vad man menar med undersökning.

Om du köper ett hus med ny el (nybygge, eller tydlig, entydig utfästelse från säljare typ "all el renoverad") då har du som köpare rätt att anta att elen är OK, du måste ändå undersöka, finns det tecken på att det inte stämmer, strömbrytare som inte fungerar, gamla spruckna eluttag. Tecken på att det inte är fackmannamässigt (ex. fult klamrad utanpåliggande kablar, eluttag i badrum som inte skyddas av jordfelsbrytare, eller sitter fel i förhållande till dusch/badkar). Dvs. du måste undersöka elen upp till en nivå som är möjlig för dig som inte är elektriker. Ser du då oroande tecken, så kan du inte räkna med att elen är så bra som den borde vara i nybygget eller efter en elrenovering. Och då köper du bristerna, även de dolda.

Köper du ett hus med tydliga brister i elanläggningen, eller väldigt gammal elinstallation. Då har du som köpare anledning att anta att det finns brister som bör åtgärdas. Och det innebär att (inom rimliga gränser) så får du räkna med att det är mycket värre än det verkar, bara för att det är gammalt eller att du ser brister. Då måste man göra en fördjupad undersökning, eller räkna med att elen är kass när man ger ett bud på huset.

 

[klimt]

Det är köplagen som gäller för bostadsrätter. Lagen utgår från att varor köps i befintligt skick och att köparen därför bör göra en undersökning före köp. Bedömningar av fel görs snarlikt det som gäller för fastigheter enligt Jordabalken. En skillnad är att man för fel som ska kunna ge ersättning måste anmäla detta inom två år från köpet. Det innebär att denna tidpunkt är nära om köpet skedde i december 2018.

Köparen ska undersöka före köp. Det stämmer säkert att många köpare i praktiken försummar detta, de snabba avsluten förhindrar undersökning. Undersökning kan i praktiken knappast göras vid en allmän visning, men som köpare bör man kräva en möjlighet till egen undersökning innan köpet genomförs. Om man själv inte är så tekniskt kunnig kan man söka hjälp av någon som är det. Det som oftast är tänkbara problem är badrum, kök och elsystem. Problem kring dåliga lösningar av ventilation är tyvärr förekommande i ombyggda kök, därför bör detta granskas. Man kan också ställa frågor till säljaren. Då kan det bli så att säljaren ger tydliga utfästelser som är ett stöd vid problem. I detta fall förefaller det vara så att TS som köpare inte gjort en tillräckligt bra undersökning, då är det svårt att kräva ersättning. De kostnader som diskuteras är så låga att de troligen inte gett någon påverkan på försäljningspriset. Att anlita en jurist är rätt dyrbart och tveksamt för det låga beloppet.

 

[Buskfyggaren]

Vi hade också felaktig ventilation i våran lägenhet när vi köpte den, precis som för dig pga. att tidigare ägare gjort en köksrenovering. Vi åtgärdade det och försökte inte driva det mot säljaren. Kan ta lång tid innan ett mål avgörs och tills dess kommer du ha en nedsatt livskvalitet pga. ovissheten i hur det kommer gå, inte värt det så länge det inte rör väldigt stora belopp.

Av nyfikenhet, vad exakt är det som är fel? Har man kopplat en köksfläkt direkt på ventilationskanalen i köket eller bara satt igen utsuget och dragit fläktröret in bakom skåpen så att det blåser ut där? Förstår inte hur det kunnat kosta 17 000 att åtgärda.