Myror i golvreglar och syllar dolt fel?
Hej. köpte ett hus för ca ett år sedan och när vi nu skulle renovera golv och grund i ett rum så var det fullt med myror som ätit både reglar och syll så de fick bytas (reglarna helt och syllen delvis). Anledningen är att grunden behövde ses över enligt besiktningsprotokollet (se nedan) och eftersom det bara kunde göras innifrån så fick vi ta upp golvet och passade på att byta det.
Från besiktningsprotokoll:
"
Iaktagelser:
Grunden är inte åtkomlig,endast inspekterad via mindre ventileri grundmur. När besiktning görs via ventiler så erhålls i normalfallet för lite information för att kunna dra några säkra slutsatser. För en bättre bedömning av grundens utförande och status bör hela grunden göras åtkomlig för besiktning.Det saknas plastfolie på mark som hindrar/minskar fukttillskottet till krypgrundsluften från mark. För att begränsa risken för mikrobiella skador bör det finnas ett kapillärbrytande material typ singel eller liknande över marken och heltäckande plastfolie. Det finns kvarlämnat organiskt material (typ byggskräp etc.). Rekommenderar att grundenrensas från organiskt material.
I torpargrund mot öster noterades att blindbotten ramlat ner (ligger delvis på mark).En avvikande luktkan noteras från ventiler som undertecknad förknippar med mögellukt.
Riskanalys:
Grunden är inte åtkomlig för besiktning.Torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador (mögel-och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga.vatteninträngning). Detta kan medföra risk för fuktrelaterade skador och konstruktionsförsvagningari golvbjälklag och syllar samt att mark kan avge "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden och även luktsmitta anslutande bjälklag, väggar, mm. Det finns kvarlämnat organiskt material (typ byggskräp etc.) som avger mögellukt. Risk föreliggeratt luktsmitta sätter sig i konstruktionsdelaroch/eller att lukttränger upp i bostaden.
Fortsatt teknisk utredning:
Uppmärksammad lukt i inomhusluften samt från ventiler innebär sannolikt stor risk för att fuktrelaterade skador (mögel-ochrötskador) finns i konstruktionen. För att fastställa orsak,omfattning och nödvändiga åtgärder rekommenderas fortsatt teknisk utredning
"
Vi var medvetna om att reglarna kanske behövde bytas eftersom blindbotten hade lossnat. Men att både reglar och syllar var mycket ätna av myror hade vi ingen aning om, inget vi kunnat se eller läst oss till har indikerat detta.
Så min fråga är om myrorna i syllen (och kanske i reglarna) kan ses som dolt fel och det kan reklameras till säljarna? Det gav oss merkostnader vid renoveringen eftersom det behövde bytas.
Grunden är gjord på 30-talet men åtminstionde golvet är bytt en gång sedan dess, oklart om när.
Har jag missat nått som kan vara vesäntligt för detta?
MVH
Sebastian
Från besiktningsprotokoll:
"
Iaktagelser:
Grunden är inte åtkomlig,endast inspekterad via mindre ventileri grundmur. När besiktning görs via ventiler så erhålls i normalfallet för lite information för att kunna dra några säkra slutsatser. För en bättre bedömning av grundens utförande och status bör hela grunden göras åtkomlig för besiktning.Det saknas plastfolie på mark som hindrar/minskar fukttillskottet till krypgrundsluften från mark. För att begränsa risken för mikrobiella skador bör det finnas ett kapillärbrytande material typ singel eller liknande över marken och heltäckande plastfolie. Det finns kvarlämnat organiskt material (typ byggskräp etc.). Rekommenderar att grundenrensas från organiskt material.
I torpargrund mot öster noterades att blindbotten ramlat ner (ligger delvis på mark).En avvikande luktkan noteras från ventiler som undertecknad förknippar med mögellukt.
Riskanalys:
Grunden är inte åtkomlig för besiktning.Torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador (mögel-och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga.vatteninträngning). Detta kan medföra risk för fuktrelaterade skador och konstruktionsförsvagningari golvbjälklag och syllar samt att mark kan avge "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden och även luktsmitta anslutande bjälklag, väggar, mm. Det finns kvarlämnat organiskt material (typ byggskräp etc.) som avger mögellukt. Risk föreliggeratt luktsmitta sätter sig i konstruktionsdelaroch/eller att lukttränger upp i bostaden.
Fortsatt teknisk utredning:
Uppmärksammad lukt i inomhusluften samt från ventiler innebär sannolikt stor risk för att fuktrelaterade skador (mögel-ochrötskador) finns i konstruktionen. För att fastställa orsak,omfattning och nödvändiga åtgärder rekommenderas fortsatt teknisk utredning
"
Vi var medvetna om att reglarna kanske behövde bytas eftersom blindbotten hade lossnat. Men att både reglar och syllar var mycket ätna av myror hade vi ingen aning om, inget vi kunnat se eller läst oss till har indikerat detta.
Så min fråga är om myrorna i syllen (och kanske i reglarna) kan ses som dolt fel och det kan reklameras till säljarna? Det gav oss merkostnader vid renoveringen eftersom det behövde bytas.
Grunden är gjord på 30-talet men åtminstionde golvet är bytt en gång sedan dess, oklart om när.
Har jag missat nått som kan vara vesäntligt för detta?
MVH
Sebastian
Om du hade krupit ner i grunden så hade du säkert upptäckt brister
Nej o åter nej! DOLT FEL är inte någon 10-års allriskförsäkring mot alla brister man kan finna på sitt hus.
Nu påpekade besiktningsmannen att det finns brister i grunden och då skulle du gått vidare och undersökt mycket mer.
Sen beroende på husets ålder, kan det vara så att även med ett DOLT FEL, så hade du inte fått ersättning, om konstruktionens tänkta hållbarhet passerats.
Nu påpekade besiktningsmannen att det finns brister i grunden och då skulle du gått vidare och undersökt mycket mer.
Sen beroende på husets ålder, kan det vara så att även med ett DOLT FEL, så hade du inte fått ersättning, om konstruktionens tänkta hållbarhet passerats.
Eftersom du inte fullgjort din undersökningsplikt, så finns det ingen chans att få detta som dolt fel. Inte den lagliga vägen iaf.
************* följdinlägg redigerat av moderator ***********
Till TS: Nej det är inte ett dolt fel, men frågan påminner om många liknande som ställts här och det är nog förklaringen till de kraftiga reaktionerna. Du är varken den första eller den sista att inte veta vad dolt fel innebär. Lycka till med huset.
Till TS: Nej det är inte ett dolt fel, men frågan påminner om många liknande som ställts här och det är nog förklaringen till de kraftiga reaktionerna. Du är varken den första eller den sista att inte veta vad dolt fel innebär. Lycka till med huset.
Redigerat av moderator:
Som tidigare kloka personer sagt så är det inget dolt fel. Att besiktningsprotokollet innehåller så tydliga brister borde fått er att göra en fördjupad undersökning innan ni gick vidare med ert köp.
Det behöver med andra ord inte stå exakt på detaljen i besiktningsprotokollet vilka fel som finns, det räcker att det redovisas brister för att man ska kunna anta att det finns fler problem och det kräver att man gör en fördjupad undersökning.
Det behöver med andra ord inte stå exakt på detaljen i besiktningsprotokollet vilka fel som finns, det räcker att det redovisas brister för att man ska kunna anta att det finns fler problem och det kräver att man gör en fördjupad undersökning.
Rent juridiskt krävs ingen fördjupad undersökning (det krävs ingen undersökning alls faktiskt...). Men har man sett en indikation på problem så är ju alla eventuella följdproblem förväntade och säljarens ansvar upphör.M Maledictus skrev:
och till andra med med liknande kommentarer.thomas33 skrev:
Eftersom jag inte är jurist (eller har erfarenhet om vad exakt som kan vara ett dolt fel) och detta är mitt första hus tänkte jag att det var bättre att fråga om man är osäker istället för att anta att det är ett dolt fel och börja driva nått som bara tar tid för både mig och säljaren.
Jag la upp texten från besiktningsprotollet just för att den nämde grunden och dess brister för att visa på vilken information vi hade vid köp. Jag vet att man som köpare har väldigt stor undersökningsplikt men vet inte hur vi skulle kunna kontrollera grunden mer utan att bryta upp för att kolla den, det skulle vara intressant att veta. Min tanke var att fuktskador i grunden var det ingen tvekan om att de kunde finnas, där var besiktningsprotokollet väldigt tydligt med att säga både att man såg lite som troligen var fuktskadat samt att det sannorlikt kan finnas mer. Vi köpte huset medvetna om att saker skulle behövas renoveras. Dock fanns det inga indikationer vad vi kunde se om myror och jag kan inte se hur vi skulle kunna upptäckt dem innan vi tog bort golvet och isoleringen, därav tanken att myrorna kanske skulle kunna gå in under dolda fel. Forumet verkar dock eniga om att även myrorna inte kan ses som dolt fel, så jag tackar för det svaret, så nu kan jag sluta fundera på det och gå vidare med andra saker. Lite nyfiken på om det funnits nått sätt att hitta dem innan köp, för man kan väll inte säga till en säljare "Skall vara riva lite i golvet här och se hur grunden ser ut innifrån"?
Men men sånt är livet, skönt med hus istället för lägenhet.
Bästa svaret
Begreppet dolt fel (finns inte i lagstiftningen), handlar om att du som köpare har rätt att reklamera fel som du objektivt sett inte borde behöva förvänta dig. Och då skall du ta hänsyn till blandannat husets ålder, allmänna skick osv.
Men utöver att detta, så måste du göra en noggrann undersökning av fastigheten, sådana fel som du då upptäcker eller borde upptäckt får du inte reklamera. Därav populärbeskrivningen "dolt fel".
I det här fallet har en besiktningsman dels angivit att det inte gick att undersöka grunden, dels berättat att det är vanligt med mögel och rötskador i den typen av grund. Redan här ser man att du objektivt sett kan förvänta dig att det finns problem med grunden. Utöver detta så har besiktningsmannen känt en lukt. Nu är det inte bara sannolikt att du har ett problem med grunden, det är säkert. Och han har dessutom observerat att en del av blindbotten ramlat ned. Det kan den iofs. göra av fler orsaker, men i kombination med lukten förstärker det "bevisen" för att du har problem med bjälklaget i grunden.
Du kan alltså inte objektivt påstå att du inte borde behöva räkna med problem med grunden.
Hur stora dessa problem sedan är spelar ingen roll. Vet man att där finns problem, så får man räkna med worst case, och förhandla priset med den utgångspunkten.
Men utöver att detta, så måste du göra en noggrann undersökning av fastigheten, sådana fel som du då upptäcker eller borde upptäckt får du inte reklamera. Därav populärbeskrivningen "dolt fel".
I det här fallet har en besiktningsman dels angivit att det inte gick att undersöka grunden, dels berättat att det är vanligt med mögel och rötskador i den typen av grund. Redan här ser man att du objektivt sett kan förvänta dig att det finns problem med grunden. Utöver detta så har besiktningsmannen känt en lukt. Nu är det inte bara sannolikt att du har ett problem med grunden, det är säkert. Och han har dessutom observerat att en del av blindbotten ramlat ned. Det kan den iofs. göra av fler orsaker, men i kombination med lukten förstärker det "bevisen" för att du har problem med bjälklaget i grunden.
Du kan alltså inte objektivt påstå att du inte borde behöva räkna med problem med grunden.
Hur stora dessa problem sedan är spelar ingen roll. Vet man att där finns problem, så får man räkna med worst case, och förhandla priset med den utgångspunkten.
S sjalin skrev:
Det handlar inte om vad ni har kunnat kolla eller inte. rent ordagrant står det så här i lagen (jordabalken):
"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. "
Eftersom ni har fått indikationer på att grunden är dålig så finns det i princip inga följdfel som inte är förväntade. Undantaget är möjligen rena konstruktionsfel, men då ska det vara gjort de senaste tio åren för att någon ska kunna ställas till svars.