Tomträttsavgift för bostadsrätter
I många kommuner höjs tomträttsavgifterna rejält när de förhandlas om. I dagens Svenska Dagbladet finns en artikel (bakom betalvägg) som beskriver situationen. I Stockholm ligger avgifterna på cirka 2000 kr per månad för en lägenhet på 100 kvadrat. Fastighetsmäklarinspektionen säger att det inte är en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning, utan man menar att det ingår i det köparen bör undersöka. Men troligen kommer objekt som inte har tomträtt att framhäva detta i beskrivningen så att det framkommer ändå. På sikt kommer avgifterna att skilja rejält mellan föreningar på egen mark eller med tomträtt. Det bör leda till en differentiering i priser som vi hittills inte sett.
Men detta är ju inget nytt fenomen. Det finns föreningar som är 100 år gamla (eller iallafall 90), där vissa har tomträtt, andra har friköpta tomter. Och höjningarna av tomträttsavgälderna har varit stora periodiskt under de senaste 40 åren.
Uppgiften om huruvida föreningen har friköpt tomt eller tomträtt går att läsa ut av föreningens årsberättelse. Att försöka läsa årsberättelsen får nog anses som en absolut lägsta nivå av kontroll som en köpare måste göra. Att man sedan inte förstår alla detaljer i bokslutet är en sak.
Uppgiften om huruvida föreningen har friköpt tomt eller tomträtt går att läsa ut av föreningens årsberättelse. Att försöka läsa årsberättelsen får nog anses som en absolut lägsta nivå av kontroll som en köpare måste göra. Att man sedan inte förstår alla detaljer i bokslutet är en sak.
Det är inget nytt. Men en skillnad är att markvärdets utveckling , i vart fall enligt de modeller man använder, varit så stor de senaste åren. I kombination med att avgifterna räknas om med rätt långa mellanrum leder det till stora höjningar. Ett exempel som det skrivits om är föreningar i Hammarby sjöstad som får kraftiga höjningar. En intervjuad person sa att de kanske måste flytta om avgiften höjs. Det man inte tänker på då är att det nog även leder till en sänkt prisnivå om avgiften höjs.H hempularen skrev:
Det borde vara så att alla köpare läser årsredovisningen och frågar om det man inte förstår. Helst bör man även prata med någon i föreningens styrelse. Tyvärr är det många som missar detta och får obehagliga överraskningar. I vart fall i Stockholm ligger priserna per kvadrat rätt lika vare sig det är bra föreningar med låg belåning på egen mark eller det motsatta. Skillnaderna i pris mellan dessa fall borde vara väsentligt större.
Jo men redan för 40 år sedan råkade föreningar ut för höjningar på 3 - 400% var 5e år. Och sedan fanns det extremfallen, där man hade ett 50 årigt avtal sedan 1932, som ökades med 10 000% 1982.
Dagens ökningar är i absoluta tal större. Men den relativa ökningen är inget nytt.
Dagens ökningar är i absoluta tal större. Men den relativa ökningen är inget nytt.
Jag håller med om att priser på hus med tomträtt är relativt sett för höga jämfört med friköpta, oavsett om det gäller villor eller bostadsrätter. Men även det är en observation man gjorde redan för 30 - 40 år sedan.
Vi gick själva i "fällan" när vi köpte vårt första hus 1991. Det går inte att avgöra om vi betalade för mycket för en tomträtt. Det fanns inga jämförbara hus med friköpt tomt.
Men vårt hus var byggt 1984, avgälden var senast omskriven 1989. Nästa omskrivning var 1994. När vi köpte, så tyckte vi att med så korta intervall så borde det ju "bara" bli 15-30% uppskrivning. Den låg på 6000 per år när vi köpte.
Vi drabbades av en uppskrivning till 22 000 per år... (mitt under finanskrisen, värdet låg ca minus 40%) Sedan efter några år, så blev det möjligt att friköpa tomten till en OK nivå. Men då valde vi att flytta. Vi såg att vi troligen i bästa fall skulle fått tillbaka 20% av friköpningskostnaden om vi hade valt att köpa loss.
Vi gick själva i "fällan" när vi köpte vårt första hus 1991. Det går inte att avgöra om vi betalade för mycket för en tomträtt. Det fanns inga jämförbara hus med friköpt tomt.
Men vårt hus var byggt 1984, avgälden var senast omskriven 1989. Nästa omskrivning var 1994. När vi köpte, så tyckte vi att med så korta intervall så borde det ju "bara" bli 15-30% uppskrivning. Den låg på 6000 per år när vi köpte.
Vi drabbades av en uppskrivning till 22 000 per år... (mitt under finanskrisen, värdet låg ca minus 40%) Sedan efter några år, så blev det möjligt att friköpa tomten till en OK nivå. Men då valde vi att flytta. Vi såg att vi troligen i bästa fall skulle fått tillbaka 20% av friköpningskostnaden om vi hade valt att köpa loss.
Bästa svaret
Det publicerades en artikel där författarna undersökte vilken priseffekt som tomträtt hade i relation till friköpta fastigheter för bostadsrättslägenheter i Stockholm i fjor. De visar en statistiskt signifikant minskning av pris med -2,3 % för försålda bostadsrätter på tomträtt.
Inlägget mest bara som lite tips till den vetgirige, så lite off topic men inom gränslandet för ämnet.
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137718300639?via=ihub
Inlägget mest bara som lite tips till den vetgirige, så lite off topic men inom gränslandet för ämnet.
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137718300639?via=ihub
Tack för intressant läsning. En prisskillnad på drygt två procent är rätt litet i förhållande till de kostnader som det blir i framtiden för de olika alternativen. Om skillnaden värderades fullt ut skulle differensen vara större. Därför bör den ekonomiskt medvetne undvika Brf med tomträtt, om det inte råkar vara ett osedvanligt lågt pris.H HerrOso skrev:
Jag håller med klimt, gemene man undervärderar enligt mig det faktum att bostadsrätter står på tomträtt. Man tänker för kortsiktigt och räknar inte med att avgälden kommer stiga i framtiden. Detta gäller väl kanske mer småhus på tomträtt och möjligen större lägenheter där innehavstiden kan tänkas vara längre än 10 år (som är det normala tidspannet för tomträttsavgälder).
Jag själv skulle aldrig köpa varken småhus eller lägenhet på tomträtt.
Jag själv skulle aldrig köpa varken småhus eller lägenhet på tomträtt.
Fast, tomträttsavgälden är ju bara en av de kostnader som drabbar medlemmarna via månadsavgiften. Det finns väldigt stora skillnader i avgiftsnivå, som inte kan förklaras med tomträtt/friköpt. Skillnaden i avgift slår aldrig igenom speciellt mycket på priserna.K klimt skrev:
Jag håller absolut med om att som medveten köpare bör man undvika bostadsrätter där föreningen har tomträtt, likaväl som man bör undvika föreningar med hög avgiftsnivå i allmänhet.
Men jag upprepar, det finns ingen särskild anledning att se mer negativt på tomträtter idag, än för 40 år sedan. Problemet är detsamma.
Det stämmer förstås att problemet är det samma som det varit i många år. Det har kanske uppmärksammats mer på sistone pga kraftiga höjningar i många fall. Det är en delvis annan diskussion om skälet till höga eller låga avgifter som också är intressant. Jag tror att de viktigaste faktorerna är.H hempularen skrev:
- föreningens belåning. Ju högre belåning , ju högre avgifter. Detta märks inte så tydligt nu när räntan är låg, men förr eller senare stiger räntan, då är det bra med en förening som har låg belåning. Om man då har en hög belåning i sin egen bostad riskerar man en dubbel räntesmäll när både de egna lånen och föreningens lån blir dyrare.
- föreningens intäkter. Föreningar som har höga intäkter från butikslokaler kan ofta hålla låga avgifter eller rent av nollavgift
- fastighetens status. Om man har god status så motiverar detta en högre avgift än om man har kommande underhållsbehov som riskerar att öka lånen.
Efter dessa faktorer så skulle jag bedöma att tomträtt eller friköpt kommer som nästa faktor.
När marknaden i praktiken ger små prisskillnader mellan objekt som har goda faktorer och sådana som inte har det så innebär det goda möjligheter för den insatte köparen att satsa på ett köp i en bra förening som man ofta kan få till ett pris som bara marginellt överstiger genomsnittet.
Min erfarenhet är att väldigt många bostadsrättsköpare i stort sett ignorerar storleken på månadsavgiften. Och jag tror att det beror på bankernas sätt att beräkna ditt lånetak.
Många köpare har inga större problem att få månadsbudgeten att gå ihop (just nu), men de har ett tak på sitt lånelöfte. Kan man då få 5 kvm, större lägenhet med 30% högre avgift, inom lånetaket så väljer man det.
Min dotter med sambo köpte i en förening med påtagligt låga avgifter (under 2000/ månad för 60 kvm). Där finns två "identiska" föreningar. Husen ä identiska, byggda samtidigt, stammbytta med exakt samma standard samtidigt. Sedan ombildade till två föreningar, samtidigt. I grannföreningen ligger avgifterna ca 25% högre än där dottern bor. Grannföreningen ligger lite närmare tunnelbanan, Kanske 8 minuter promenad mot 5 minuter. Lägenheterna i grannföreningen säljs till i princip exakt samma kvadratmeterpris.
Många köpare har inga större problem att få månadsbudgeten att gå ihop (just nu), men de har ett tak på sitt lånelöfte. Kan man då få 5 kvm, större lägenhet med 30% högre avgift, inom lånetaket så väljer man det.
Min dotter med sambo köpte i en förening med påtagligt låga avgifter (under 2000/ månad för 60 kvm). Där finns två "identiska" föreningar. Husen ä identiska, byggda samtidigt, stammbytta med exakt samma standard samtidigt. Sedan ombildade till två föreningar, samtidigt. I grannföreningen ligger avgifterna ca 25% högre än där dottern bor. Grannföreningen ligger lite närmare tunnelbanan, Kanske 8 minuter promenad mot 5 minuter. Lägenheterna i grannföreningen säljs till i princip exakt samma kvadratmeterpris.
Håller inte med dig i att "skillnaden i avgift slår aldrig igenom speciellt mycket på priserna", det finns studier som visar att det gör dem. En högre avgift genererar ett lägre pris vid försäljning av bostadsrätten. Enligt t.ex. https://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:373549/FULLTEXT02 (som visserligen är ett kanditatarbete men finns fler källor att hitta i arbetet) visar man att årsavgiften är den näst mest prispåverkande faktorn efter boyta.H hempularen skrev:
Eller så misstolkar jag vad du menar, det kanske inte år årsavgiften för bostadsrätten du menar med "avgift"?
Jo, min erfarenhet är att den har mycket liten påverkan på priset. Jag har på senare år dels varit med när först min son, senare dottern köpte bostadsrätt. Jag har även hjälpt kolleger (arbetar med specialister från hela världen som ofta köper sig en bostadsrätt snart efter ankomst till Sverige).
Det är ofta löjligt liten prisskillnad mellan objekt med låg resp hög avgift.
Det är ofta löjligt liten prisskillnad mellan objekt med låg resp hög avgift.