Omvärdera hus inför ny bindning av lån samt kommunalt VA

[Hemmakatten]

Jag vågar (nog ) sticka ut hakan och säga att en uppgradering, på Värmdö, till kommunalt VA är en avgörande anledning till att omvärdera fastigheten och omförhandla bolånen.

Vet, att det iaf tidigare, stod i Va-lagen eller annorstädes, att kommunen (staten?) var tvungna att erbjuda speciella VA-lån till de invånare som inte hade möjlighet att ta egna lån.

 

[tomasjo]

Jag vågar (nog ) sticka ut hakan och säga att en uppgradering, på Värmdö, till kommunalt VA är en avgörande anledning till att omvärdera fastigheten och omförhandla bolånen.

Vet, att det iaf tidigare, stod i Va-lagen eller annorstädes, att kommunen (staten?) var tvungna att erbjuda speciella VA-lån till de invånare som inte hade möjlighet att ta egna lån.

Jag har också hört om sådana lån i närtid, då i Haninge.

 

[pacman42]

Jag har också hört om sådana lån i närtid, då i Haninge.

Jodå, de finns. Min kommun har dem också. Men det var inte fördelaktigt och i praktiken så var villkoren sådana att man skulle ha noll tillgångar för att kunna få dem. Nu är det knappt någon I min kommun som har det problemet, men jag hade diskussionen för eventuella medlemmar i min avloppsförening som skulle kunna ha problem med detta (bland annat en ung familj som precis köpt huset). Diskussionen fördes med kommunens VA-samordnare.

 

[a.o.f]

Undersök hur din bank beräknar belåningsgraden!
Vi håller också på att teckna om våra lån.
Köpte huset för två år sedan och då använde banken köpeskillingen för att beräkna belåningsgraden och utifrån den bestämma räntan.
Nu efter två år så använder banken en annan beräkningsmodell för deras beräkningar - där inte köpeskillingen eller ens marknadsvärdet används utan ett beräknat värde utifrån ett "modellvärde" från Svefa.
Modellvärdet för vårt hus visade sig vara lägre än köpeskillingen - även rejält lägre än vad det nästan exakt likadana grannhuset (vi bor i parhus) såldes för strax innan sommaren.
Kändes som ett väldigt enkelt (för banken) sätt att öka belåningsgraden och därigenom räntesatsen.
Detta upplystes jag inte om förrän jag ifrågasatte varför belåningsgraden ökade trots att vi amorterat en hel del.
Och det var först när jag ifrågasatte deras modell som jag upplystes om att de kunde använda ett marknadsvärde istället om jag lät en värderingsman göra en ny värdering av huset.
Trots att värderingsmannen gjorde en ganska försiktig värdering så blev den en halv miljon högre än Svefas modellvärde.
Boolis uppskattade värde är ytterligare ett par hundra tusen högre.
Resultatet är att mitt förtroende för den nuvarande banken är tämligen svagt och byte av bank är påbörjat.

:Nyfiken på vilken bank som använder Svefa? Kommunen håller på att köpa upp husen på en gata någon km ifrån där jag bor så jag håller noga reda på husens taxering, marknadsvärde, tidigare försäljningar, kommunens uppköpspris och Svefas värde. Svefas värden på husen ligger ungefär 25% under marknadsvärde så jag anser att det är ett riktigt skumraskföretag där kommuner och andra kan beställa en saftig undervärdering.

 

[doubleH]

:Nyfiken på vilken bank som använder Svefa? Kommunen håller på att köpa upp husen på en gata någon km ifrån där jag bor så jag håller noga reda på husens taxering, marknadsvärde, tidigare försäljningar, kommunens uppköpspris och Svefas värde. Svefas värden på husen ligger ungefär 25% under marknadsvärde så jag anser att det är ett riktigt skumraskföretag där kommuner och andra kan beställa en saftig undervärdering.

Danske Bank...
Så det där med skumraskföretag är nog spot on - "lika barn leka bäst"

 

[noone70]

Ni blandar i hop begreppen lite
Ammortetingsvärdering är det som amorteringskraven grundar sig på och den får man göra om var 5 år eller vid större ombyggnad och det är lagliga krav
”Vanlig” värdering som ligger till grund för bankens affärsmässiga bedömning av affären

 

[schnyggve]

Bankerna är lite luriga här. De gör oftast en ”egen” värdering typ booli. Men värdet släpar efter några år. Dvs de värderar huset till vad det var värt 2015-2018. genom att göra så här så kan de få kunden att se mer belånad än vad hen är och därmed erbjuda en ”sämre” ränta.
vissa banker accepterar en egen värdering andra inte. I mitt fall så var skillnaden så liten att jag aldrig skulle få igen kostnaden för värderingen.

 

[Lelle - Hyfsat händig]

Kan kanske vara intresant att se lite "bredare" på din fråga. Är du en bra kund för "banken". Har du fast jobb, bra lön och besparingar? Då kan du vara en mer intressant som kund. Börja med att identifiera den bank du är näst mest intresserad av och kontakta dem. Boka in ett fysiskt och personligt möte. Redogör för din situation och be dem komma med ett erbjudande. Efter det, kontakta den bank du egentligen är intresserad av.

Din situation är inte så speciell men troligtvis "för" speciell för de automatiserade beslutsmodeller bankerna har via sina webbsidor.

Lycka till

 

[qwarty]

Bankerna är skyldiga att bedöma återbetalningsförmåga och göra någon form av värdering av säkerhet inför varje nytt bolån eller höjning av bolån. Det ligger i bankens intresse att värderingen blir så realistisk som möjligt - banken har olika fördelar av såväl hög som låg värdering. Jag tror inte att de sätter en låg värdering för att kunna ta ut högre ränta.

För beräkning av amorteringskravet gäller att ny, högre värdering får tillämpas högst vart 5:e år eller efter väsentlig om- eller tillbyggnad. Banken kan sätta en ny lägre värdering, men får ändå inte försämra lånevillkoren så länge kunden betalar enligt lånevillkoren, så i praktiken gäller 5-årsregeln.

 

[thced]

Bankerna är skyldiga att bedöma återbetalningsförmåga och göra någon form av värdering av säkerhet inför varje nytt bolån eller höjning av bolån. Det ligger i bankens intresse att värderingen blir så realistisk som möjligt - banken har olika fördelar av såväl hög som låg värdering. Jag tror inte att de sätter en låg värdering för att kunna ta ut högre ränta.

För beräkning av amorteringskravet gäller att ny, högre värdering får göras högst vart 5:e år eller efter väsentlig om- eller tillbyggnad. Banken kan sätta en ny lägre värdering, men får ändå inte försämra lånevillkoren så länge kunden betalar enligt lånevillkoren, så i praktiken gäller 5-årsregeln.

Jag fick förklarat av Swedbank att jag får lov att värdera hur ofta jag ville. Men triggas amorteringskraven, vid 50/70/85 procent osv så kan man inte slippa undan dom på 5 år. Har jag ex 64% belåning och lånar upp över 70% så måste jag amortera 2% i 5 år även om jag värderar om huset efter något år och teoretiskt hamnar på en lägre belåningsgrad. Ex 65% belåning, men jag får likväl betala 2% i de återstående åren av de 5.

Här kan väl det ev sättas ur spel då om man byggt ut huset med en kupa eller annan större renovering, och man får återigen betala 1%, någon som vill bekräfta?

 

[emmschen]

Min erfarenhet är att banken bara litar på sin egen värderingsman, så kontakta du olika banker så kommer de att skicka ut varsin värderingsman och sedan får du se vem som ger bäst villkor. Kanske gör de olika bedömningar.

Olika från bank till bank. Jag har nog bara använt bankens värderingsman vid ett tillfälle. Bytte sedan bank, men använde samma mäklare igen för värdering för att han är en genuint trevlig och jordnära snubbe. Han fick även sälja det huset åt mig. Efter det har jag aldrig använt min egen banks mäklare. Aldrig varit något tjafs.

 

[Jonasdzm]

Hej!

Jag sitter i ett område (värmdö-krokarna) där det kommer börja byggas kommunalt VA från årsskiftet, detaljplan osv e klubbat sedan en tid tillbaka.

Mitt banklån har jag uppdelat på två lika stora delar som jag tidigare haft att bindas om vid olika tidpunkter men nu så kommer båda löpa ut vid samma datum i december.
Just nu är min belåningsgrad nästan exakt 70% och senaste värderingen gjordes för ca 4 år sedan pga bodelning. Tror inte (minne ej exakt) att jag skickade värderingen till banken då den mest gick till bodelningsjuristen. Då värderades den till 2,9 efter lite tjaffs så klart (då exets värdering visade på 3,2 av en mäklare som suktade efter få sälja).

Inför kommunalt VA så tar kommunen glada 250k o sen räknar jag med ytterligare 100-150 på min sida.

Områdets värde på husen som går har ökat snabbt, gör lite sådana på kul värderingar via booli som brukar visa mellan 3,5-4 sista 1-2 åren. Min egna känsla är väl ca 3,5 +/-150k kanske.

Hur som helst. Då lånen löper ut och jag samtidigt skulle vilja se om jag kan få låna mer för just den kommunala VA utbyggnaden sitter jag med en hel del funderingar som jag börjat nysta i. Vad ska man tänka på om man gör en ny värdering? hur är den giltig för olika banker? Kan det möjliggöra att jag sänker min belåningsgrad till t.ex. 60% och kan få låna för kommunala VA? Bör man göra värderingen före eller efter och ansöka om lån, att göra föra känns i mina tankar som smart för att kunna även kolla andra banker o flytta allt om så behövs.
Har någon några visa ord kring detta vad jag ska tänka på osv så enormt välkommet!

MVH
Micke

Hej,

Enligt min erfarenhet så lånade inte banken mer välvilligt ut pengar för att jag skulle investera i huset (ny vp, badrum och ommålning). Så jag kunde inte ha det som ett argument för att få ner räntan och låna mer. Jag fick istället gå till fler banker och köra dem mot varandra. (Edit. Det var för att köpa hus visserligen, men så länge ditt hus är värt mer än du vill låna så tror jag inte banken bryr sig om vart du lägger de extra pengarna. Bara man har bra marginaler.)

Du har ju rätt i att de kollar t.ex. hemnet/booli och ser de senaste försäljningarna i området och sedan jämför ditt hus och vad du vill låna mot vad dina nyinflyttade grannar fick ge för sina hus (inom en 6 månaders period).

 

[Björkisvägen]

För mig så är det skuldkvoten (skuld/årsinkomst) som befränsar lönemöjligheterna, inte belåningsgraden som just nu är 34%. Belåning över skuldkvotsgränsen innebär högre ränta och amorteringskrav.

 

[hempularen]

För mig så är det skuldkvoten (skuld/årsinkomst) som befränsar lönemöjligheterna, inte belåningsgraden som just nu är 34%. Belåning över skuldkvotsgränsen innebär högre ränta och amorteringskrav.

När min son nyligen bytte upp sig på lägenhetsfronten, så var han också begränsad av skuldkvoten. I hans fall tyckte banken att han iofs skulle ha råd med den extra amorteringen, men de ville helst inte att skuldkvoten skulle vara över 5, ändå, han kom under 4,5.

När jag och frun började titta på att köpa fritidshus för ett par år sedan råkade vi först ut för en handläggare som snöade in på skuldkvoten, baserat på vår framtida pension (vi är 60+). Det handläggaren då tittade på var vilken skuldkvot vi förväntades ha när vi är över 75 (pensionen sjunker för de flesta när man passerar 75). Om hon hade haft det argumentet för att neka lån, hade jag kunnat tycka att det finns någon liten logik i det (ser banken att man inte kommer att klara lånet senare, så är det väl bra om de stoppar). Men hon hävdade att om skuldkvoten förväntas vara över 4,5 någon gång under låntes löptid, så måste man redan nu ha den extra amorteringen på 1%, vilket iofs inte skulle vara något problem vare sig idag eller om 15 år. Men resonemanget kändes så uppenbart tokigt. Framförallt eftersom fritidshusköpet är första steget i att lämna vår nuvarande villa, som är lite onödigt stor när barnen flyttat ut. Så när vi är 75, har vi förhoppningsvis bytt till en mindre lägenhet.

Nu har vi precis köpt fritidshus och nuvarande handläggaren godkände upplägget utan någon djupare diskussion.

 

[Grillen]

Hos Nordea så räckte det med en värdering av en mäklare som var godkänd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Nordea har ett eget värderingsverktyg som går på historiken och statistik i området, så man behöver inte blanda in en mäklare som oftast kostar pengar.