Kraftigt höjd tomträttsavgäld
I dagsläget betalar vi 2.287 kr / år i avgäld för en tomt på 627 m2. I tidningen idag så aviseras det att vår avgäld kommer att ökas till nästan 16.000 kr / år efter nästa år (man skyller bland annat på upptaxeringen som ägde rum i år och som drabbade oss med 35% ökning).
Frågan är om man borde köpa loss tomten innan denna sjukligt höga ökning träder i kraft eller om det redan är för sent?
Vad tror ni som vet?
P.S. Vi har bara ägt huset i 2.5 månad så ni kan tro att dessa kraftigt ökade kostnader slår ganska hårt på vår strama ekonomi.
Frågan är om man borde köpa loss tomten innan denna sjukligt höga ökning träder i kraft eller om det redan är för sent?
Vad tror ni som vet?
P.S. Vi har bara ägt huset i 2.5 månad så ni kan tro att dessa kraftigt ökade kostnader slår ganska hårt på vår strama ekonomi.
Hoppas inte det är för sent att överklaga än. Tomträttsavgälden är om jag inte missminner mig ganska hårt reglerad. Så om inte taxeringsvärdet gått upp 700% de senaste 10 åren (eller hur lång avgäldsperioden nu kan vara) så borde det inte vara korrekt beräknat.
Kommuner kan också göra missar så ta en titt i lagboken.
Men visst är det alltid bättre att köpa loss om man har råd... Avgälden går ju inte direkt ner.
Kommuner kan också göra missar så ta en titt i lagboken.
Men visst är det alltid bättre att köpa loss om man har råd... Avgälden går ju inte direkt ner.
Visst är prövningen av tomträttsavgälden ganska hårt reglerad, principen är också hyfsat enkel att förstå. Med en kalkylränta om 4 % och ett värdetal om 500.000 kr blir tomträttsavgälden 20.000 kronor per år. Enkelt eller hur?
Problemet med höjningarna att de tomträttsavgälder som betalas idag fastställdes på 50-60 års löptid för 50-60 år sedan. Det är alltså i första hand inte de senaste årens marknadsprisökning som är "boven i dramat" utan de senaste 50-60 åren. Det är därför höjningarna blir så "dramatiska". Med nya fastställelseperioder om 10 år blir höjningarna inte mer än den marknadsvärdeökning som skett under de senaste 10 åren.
Lycka till!
Problemet med höjningarna att de tomträttsavgälder som betalas idag fastställdes på 50-60 års löptid för 50-60 år sedan. Det är alltså i första hand inte de senaste årens marknadsprisökning som är "boven i dramat" utan de senaste 50-60 åren. Det är därför höjningarna blir så "dramatiska". Med nya fastställelseperioder om 10 år blir höjningarna inte mer än den marknadsvärdeökning som skett under de senaste 10 åren.
Lycka till!
Totta: Vilket pris begär kommunen om ni vill friköpa?
Familjen Bygg: Vad ska man tro om kommunens tomtpris när räntan stiger? Eller (mer hypotetiskt) sjunker?
Familjen Bygg: Vad ska man tro om kommunens tomtpris när räntan stiger? Eller (mer hypotetiskt) sjunker?
Det är inte helt enkelt att värdera marken som är upplåten med tomträtt. Skall försöka med en förklaring.
Ingen öppen och fri marknad
Redan den omständigheten att tomträttskonstruktionen har en inlåsningseffekt i sig leder till svårigheter. Det finns ju egentligen bara en köpare, och det är tomträttshavaren. Kommunen kan inte sälja fritt på en öppen marknad eftersom så länge tomträtten består kan den inte utsläckas. Inte heller är tomträttshavaren intresserad att köpa någon annan fastighet än just den som hans hus står på. Detta gör att man inte kan tala om en fri och rörlig marknad.
Jämförelser med priser hos andra friköpta tomter
Då återstår det att försöka att ägna sig åt jämförelser och det är just detta som sker vid fastställande av ny tomträttsavgäld. Parterna får då föra in i processen olika jämförelsematerial överlåtelsepriser hos fastigheter med liknande förutsättningar som tomträtten till stöd för sin argumentering. Kan man då få fram ett korrekt och representativt överlåtelsepris för en likvärdig tomt blir detta marknadsvärdet hos tomträttsmarken. Det är inte en absolut och riktigt korrekt metod för att fastställa värdet hos tomträttsmarken men det är så långt man kommer.
Friköp till taxeringsvärde
Friköpen sker dock oftast inte marknadsvärdet utan till taxeringsvärdet eller del därav (mer om det senare nedan). Problemet är bara att taxeringsvärdet är det genomsnittliga uppskattade marknadsvärdet hos tomterna i ett visst värdeområde två år före taxeringsåret. Hur gärna man än vill är det inte ett exakt marknadsvärde.
Taxeringsvärdets förändring
Till följd av att taxeringsvärdet har en eftersläpning blir på en värdestegrande marknad taxeringsvärdet för lågt i förhållande till aktuellt marknadsvärde och på en fallande marknad blir taxeringsvärdet för högt. Detta under förutsättning att stegringen är jämn. Är stegringen ojämn över åren blir det ännu svårare.
Friköp till del av taxeringsvärdet
Sedan är det ofta så att tomträtterna friköps till kanske 2/3 av taxeringsvärdet och detta innebär ytterligare problem.
Exempel
Låt oss ta ett exempel.
- Det generella marknadsvärdet för en fastighet i ett visst värdeområde är 1.000.000 kronor (år 2004).
- Taxeringsvärdet år 2006 blir då 750.000 kronor.
- Marknadsvärdet med 10% årlig höjning blir 1.210.000 kronor (sommaren 2004 1.000.000 kr, sommaren 2005 1.100.000 kr, sommaren 2006 1.210.000 kr).
- Friköpet blir 2/3 av 750.000 kronor = 500.000 kronor.
Den fråga som ställs är vad som händer i fall räntan går upp eller ner med följden att marknadsvärdet går upp eller ner.
----Ja :-/...det skall nog ganska mycket till för att påstå att tomträttshavaren betalar mer än marknadsvärde. Därför kommer säkerligen inte kommunerna att frångå den förenklingsregel som finns idag vid friköp av tomträtter, nämligen till taxeringsvärde eller del av taxeringsvärde.
Lycka till!
Ingen öppen och fri marknad
Redan den omständigheten att tomträttskonstruktionen har en inlåsningseffekt i sig leder till svårigheter. Det finns ju egentligen bara en köpare, och det är tomträttshavaren. Kommunen kan inte sälja fritt på en öppen marknad eftersom så länge tomträtten består kan den inte utsläckas. Inte heller är tomträttshavaren intresserad att köpa någon annan fastighet än just den som hans hus står på. Detta gör att man inte kan tala om en fri och rörlig marknad.
Jämförelser med priser hos andra friköpta tomter
Då återstår det att försöka att ägna sig åt jämförelser och det är just detta som sker vid fastställande av ny tomträttsavgäld. Parterna får då föra in i processen olika jämförelsematerial överlåtelsepriser hos fastigheter med liknande förutsättningar som tomträtten till stöd för sin argumentering. Kan man då få fram ett korrekt och representativt överlåtelsepris för en likvärdig tomt blir detta marknadsvärdet hos tomträttsmarken. Det är inte en absolut och riktigt korrekt metod för att fastställa värdet hos tomträttsmarken men det är så långt man kommer.
Friköp till taxeringsvärde
Friköpen sker dock oftast inte marknadsvärdet utan till taxeringsvärdet eller del därav (mer om det senare nedan). Problemet är bara att taxeringsvärdet är det genomsnittliga uppskattade marknadsvärdet hos tomterna i ett visst värdeområde två år före taxeringsåret. Hur gärna man än vill är det inte ett exakt marknadsvärde.
Taxeringsvärdets förändring
Till följd av att taxeringsvärdet har en eftersläpning blir på en värdestegrande marknad taxeringsvärdet för lågt i förhållande till aktuellt marknadsvärde och på en fallande marknad blir taxeringsvärdet för högt. Detta under förutsättning att stegringen är jämn. Är stegringen ojämn över åren blir det ännu svårare.
Friköp till del av taxeringsvärdet
Sedan är det ofta så att tomträtterna friköps till kanske 2/3 av taxeringsvärdet och detta innebär ytterligare problem.
Exempel
Låt oss ta ett exempel.
- Det generella marknadsvärdet för en fastighet i ett visst värdeområde är 1.000.000 kronor (år 2004).
- Taxeringsvärdet år 2006 blir då 750.000 kronor.
- Marknadsvärdet med 10% årlig höjning blir 1.210.000 kronor (sommaren 2004 1.000.000 kr, sommaren 2005 1.100.000 kr, sommaren 2006 1.210.000 kr).
- Friköpet blir 2/3 av 750.000 kronor = 500.000 kronor.
Den fråga som ställs är vad som händer i fall räntan går upp eller ner med följden att marknadsvärdet går upp eller ner.
----Ja :-/...det skall nog ganska mycket till för att påstå att tomträttshavaren betalar mer än marknadsvärde. Därför kommer säkerligen inte kommunerna att frångå den förenklingsregel som finns idag vid friköp av tomträtter, nämligen till taxeringsvärde eller del av taxeringsvärde.
Lycka till!
Bra sammanfattning Familjen_Bygg
som jag ser det är det bara ett enkelt konstaterande:
Många tomträttsinnehavare har under en lång tid betalt ett mycket lågt arrende.
Dessa tomträttsinnehavare vill få oss att tro att de blir utsatta för pungslående.
Men de får i själva verket bara betala de avgifter som vi andra har betalt under alla år pga våra höga fastighetsvärderingar.
Så länge vi har fastighetsskatten i nuvarande konstruktion, måste alla hjälpa till att betala den.
//KoW
som jag ser det är det bara ett enkelt konstaterande:
Många tomträttsinnehavare har under en lång tid betalt ett mycket lågt arrende.
Dessa tomträttsinnehavare vill få oss att tro att de blir utsatta för pungslående.
Men de får i själva verket bara betala de avgifter som vi andra har betalt under alla år pga våra höga fastighetsvärderingar.
Så länge vi har fastighetsskatten i nuvarande konstruktion, måste alla hjälpa till att betala den.
//KoW
Tolkar jag Familjen Byggs första replik rätt? Då bör kommunens pris öka bara ifall kalkylräntan (mot många odds) ökar. Ifall räntan stiger borde därför motsatsen inträffa: Tomtpris och avgäld minskar.
Senaste åren har bl.a. sjunkande räntor pressat upp fastigheternas värden och taxering. Då borde givetvis motsatsen inträffa när räntorna stiger. Eller hur? Svaret borde bli ja, men är i praktiken nej. Åtminstone priset på avgäld saknar ju formell bindning mot såväl kommunens inbetalning av fastighetsskatt som mot marknadsränta.
Själv sitter jag inte med någon tomträtt. Men jag kan ju förstå, att de som gör det känner sig en aning frustrerade och förvirrade. Det verkar ju onekligen som att kommunerna gör lite som det passar dem bäst.
Senaste åren har bl.a. sjunkande räntor pressat upp fastigheternas värden och taxering. Då borde givetvis motsatsen inträffa när räntorna stiger. Eller hur? Svaret borde bli ja, men är i praktiken nej. Åtminstone priset på avgäld saknar ju formell bindning mot såväl kommunens inbetalning av fastighetsskatt som mot marknadsränta.
Själv sitter jag inte med någon tomträtt. Men jag kan ju förstå, att de som gör det känner sig en aning frustrerade och förvirrade. Det verkar ju onekligen som att kommunerna gör lite som det passar dem bäst.
Ja, det är korrekt; kalkylränta i detta sammanhang är inte detsamma som marknadsränta utan kalkylränta är en genomsnittlig lång avkastningsränta på åtminstone 30 år. Så om marknadsräntorna går upp eller ner på kort sikt påverkar normalt inte kalkylräntan.billy_baver skrev:
Sen är det ju så att friköpen ofta sker till en del av taxeringsvärdet som i sin tur är ett nedskrivet marknadsvärde, förvisso med eftersläpning. Det blir därför svårt att kunna hävda att tomträttshavaren betalar för mycket för sin tomt vid ett friköp.
Å andra sidan har tomträttsmark inte samma värde som friköpt mark eftersom marknaden inte är öppen och fri.
Hur man än vrider och vänder på sig har man alltid rumpan bak... ;D
Lycka till!
Rumpan bak? : Nja, jag har varken påstått att priset är för högt eller för lågt. Konstaterar bara att -
1. den som själv inte äger marken under sitt hus är beroende av markägaren,
2. många kommuner efter många års stillastående priser valt att höja dem kraftigt,
3. dylika plötsliga höjningar inger de utsatta känslan att tvingas betala för mycket,
4. dylika plötsliga höjningar samtidigt visar att markägaren repat politiskt mod att ta bra betalt, och att
5. taxeringsvärdet - i de flesta tomträttsavtal - bestämmer såväl friköpspris som avgäld.
Våra försök att bringa klarhet i vad som är rättvist faller givetvis på att vi inte har alla fakta i målet konkret. Det var heller inte detta Totta undrade. Han ville bara ha ett gott (partiskt) råd: Är det - i hans ställe - bäst att friköpa tomten? Eller finns något bättre alternativ?
Som jag ser det kan han
1. fortsätta snällt betala avgäld utan invändning, eller
2. överklaga beslutet om avgäldshöjning, eller
3. friköpa marken.
Frågan är om man (utan att själv vara markägare) dessutom skulle kunna överklaga beslutet att höja markens taxeringsvärde. Lyckas man med det sänker man indirekt priset inför ett friköp. Vore jag i Tottas ställe skulle jag försöka friköpa vid bästa lägliga tillfälle. Om detta tillfalle infaller nu eller hur mycket senare kan man i högsta grad diskutera.
Nja, jag har varken påstått att priset är för högt eller för lågt. Konstaterar bara att -1. den som själv inte äger marken under sitt hus är beroende av markägaren,
2. många kommuner efter många års stillastående priser valt att höja dem kraftigt,
3. dylika plötsliga höjningar inger de utsatta känslan att tvingas betala för mycket,
4. dylika plötsliga höjningar samtidigt visar att markägaren repat politiskt mod att ta bra betalt, och att
5. taxeringsvärdet - i de flesta tomträttsavtal - bestämmer såväl friköpspris som avgäld.
Våra försök att bringa klarhet i vad som är rättvist faller givetvis på att vi inte har alla fakta i målet konkret. Det var heller inte detta Totta undrade. Han ville bara ha ett gott (partiskt) råd: Är det - i hans ställe - bäst att friköpa tomten? Eller finns något bättre alternativ?
Som jag ser det kan han
1. fortsätta snällt betala avgäld utan invändning, eller
2. överklaga beslutet om avgäldshöjning, eller
3. friköpa marken.
Frågan är om man (utan att själv vara markägare) dessutom skulle kunna överklaga beslutet att höja markens taxeringsvärde. Lyckas man med det sänker man indirekt priset inför ett friköp.
Vore jag i Tottas ställe skulle jag försöka friköpa vid bästa lägliga tillfälle. Om detta tillfalle infaller nu eller hur mycket senare kan man i högsta grad diskutera.
Då ni köpte huset alldeles nyligen visste ni naturligtvis att tomträttsavgiftsperioden löper ut nästa år. En höjning borde ni ha räknat med, hur kraftig höjning beroende på hur länge den nuvarande avgiften varit fast.Totta skrev:
För övrigt håller jag med de andra om att ni bör köpa ut tomten, enligt mig snarast möjligt.
Ett friköp är att rekommendera om markpriserna står sig. Att köpa en tomt för låt säga 500´kr som är värd 1.210´kr (enligt min uträkning tidigare i tråden) kan var och en inse vara en bra affär.
Om man däremot tror att markpriserna kommer att falla någon gång i framtiden måste även detta tas med i beräkningen.
Sedan kan man ju titta på den sk. alternativkostnaden. Går det att investera köpepengarna i något som ger bättre avkastning än tomtköpet - dvs. befrielsen från att betala tomträttsavgäld m m - är det förståss att föredra.
Lycka till!
Om man däremot tror att markpriserna kommer att falla någon gång i framtiden måste även detta tas med i beräkningen.
Sedan kan man ju titta på den sk. alternativkostnaden. Går det att investera köpepengarna i något som ger bättre avkastning än tomtköpet - dvs. befrielsen från att betala tomträttsavgäld m m - är det förståss att föredra.
Lycka till!
hm ... jag har visserligen aldrig haft hus på tomträtt men är inte tomträttsavgälden avdragsgill till fullo? Om så (fortfarande) är fallet - vad blir nettokostnaden på en tomträttsavgäld?
Tillägg: jag kastade ett getöga på skatteverket.se och vad jag kan förstå hanteras tomträttsavgälden på samma sätt som ränteutgifter - riktigt?
Tillägg: jag kastade ett getöga på skatteverket.se och vad jag kan förstå hanteras tomträttsavgälden på samma sätt som ränteutgifter - riktigt?
Många tomträttsinnehavare har under en lång tid betalt ett mycket lågt arrende.
Dessa tomträttsinnehavare vill få oss att tro att de blir utsatta för pungslående.
Men de får i själva verket bara betala de avgifter som vi andra har betalt under alla år pga våra höga fastighetsvärderingar.
//KoW
Men det där stämmer inte överallt. Hos oss är det inte så, tyvärr. Vi har visserligen betalat en låg avgift under många år ( som ev. kan tyckas orättvis ) men vårt taxeringsvärde är det samma som om vi skulle ägt tomten ( vilket vi mer än gärna hade gjort, men kommunen vägrar sälja ). Vi bor alltså i radhus med ett taxeringsvärde på 2 miljoner ( inget fancy för det 121 kvm, tomt på 200 kvm ) Dessutom är det så att vi faktiskt betalar fastighetsskatt för en tomt som vi inte äger, det tycker jag är vansinne, men tyvärr är det så.
Nej, det enda rätt tycker jag hade varit att vi fick friköpa våra tomter till ett korrekt marknadsvärde.
www.tomtratt.se