Åtgärder i pengar
Vad innebär 2 nya badrum, nytt kök, nytt tak, nymålad fasad, dränering och ny större entré för värdet på ett hus?
Någon som gjort en liknande värdering? från ett hus runt 2.2 miljoner där badrummet tidigare var gjort runt 80-talet och köket runt 2010. Övrigt är också måttligt renoverat vid 2010. Men där det nu är nytt.
Skapligt populärt område och en villa i liknande skick som vår (när vi köpte) såldes för knappt en miljon mer två år senare.
Jag är nyfiken på alla inputs! Vi ska så klart ta hit en mäklare för värdering, men det är roligt att leka med tanken också.
Tack o hej!
Någon som gjort en liknande värdering? från ett hus runt 2.2 miljoner där badrummet tidigare var gjort runt 80-talet och köket runt 2010. Övrigt är också måttligt renoverat vid 2010. Men där det nu är nytt.
Skapligt populärt område och en villa i liknande skick som vår (när vi köpte) såldes för knappt en miljon mer två år senare.
Jag är nyfiken på alla inputs! Vi ska så klart ta hit en mäklare för värdering, men det är roligt att leka med tanken också.
Tack o hej!
Det går nog inte säga utan att veta var.
I mitt område känns det som att de hus som nyligen renoverat kök, nåt golv och nåt badrum, tak drar iväg kopiöst. Renovera, med hantverkare, för några hundratusen och du har det dubbla åter.
Jag förstår inte logiken men så är det! Det blir nästan att man är dum om man inte renoverar innan man säljer...
I mitt område känns det som att de hus som nyligen renoverat kök, nåt golv och nåt badrum, tak drar iväg kopiöst. Renovera, med hantverkare, för några hundratusen och du har det dubbla åter.
Jag förstår inte logiken men så är det! Det blir nästan att man är dum om man inte renoverar innan man säljer...
Jag håller med med hellohello. Det går inte att ge någon generellt svar.
Tak och dränering säger man ju att man ska tänka in i budgivningen om det behöver bytas, men jag har sett så många hus med gamla tak och gammal dränering dra iväg, om bara köket och badrummet var i bra skick. En kompis köpte hus i Stockholm för några år sedan. Taket bytt, det var omdränerat etc, dvs det "tråkiga". Köket var mer eller mindre orginalkök från slutet på 60-talet. De fick huset till ett kanonpris jämfört med andra hus i samma område, där taket behövde fixas och dräneringen likaså, men köket var fint.
Vi tittade som hastigast på ett hus som var kraftigt mögelskadat i hela källaren (där också dusch etc fanns). Det kändes som att det bästa var att riva huset och bygga nytt så utgångspriset kändes horribelt högt. Det blev budgivning och huset gick klart över utgångspris. Läget var bra.
Vi tittade även på några radhus från slutet på 60-talet i ett intressant område. Skillnaden i pris mellan de som hade allt orginal (inklusive tapeter) och de som bytt kök/badrum etc var kanske 200-300' på radhus som kostade runt 4,2. Vi träffade samma mäklare på några visningar och han sa själv att de säljarna som knappt gjort något fick nästan lika mycket som de som fixat.
Som sagt, det är nog ruggigt svårt att säga vad som lönar sig och vad som inte gör det. Läget, utförande etc påverkar mycket.
Tak och dränering säger man ju att man ska tänka in i budgivningen om det behöver bytas, men jag har sett så många hus med gamla tak och gammal dränering dra iväg, om bara köket och badrummet var i bra skick. En kompis köpte hus i Stockholm för några år sedan. Taket bytt, det var omdränerat etc, dvs det "tråkiga". Köket var mer eller mindre orginalkök från slutet på 60-talet. De fick huset till ett kanonpris jämfört med andra hus i samma område, där taket behövde fixas och dräneringen likaså, men köket var fint.
Vi tittade som hastigast på ett hus som var kraftigt mögelskadat i hela källaren (där också dusch etc fanns). Det kändes som att det bästa var att riva huset och bygga nytt så utgångspriset kändes horribelt högt. Det blev budgivning och huset gick klart över utgångspris. Läget var bra.
Vi tittade även på några radhus från slutet på 60-talet i ett intressant område. Skillnaden i pris mellan de som hade allt orginal (inklusive tapeter) och de som bytt kök/badrum etc var kanske 200-300' på radhus som kostade runt 4,2. Vi träffade samma mäklare på några visningar och han sa själv att de säljarna som knappt gjort något fick nästan lika mycket som de som fixat.
Som sagt, det är nog ruggigt svårt att säga vad som lönar sig och vad som inte gör det. Läget, utförande etc påverkar mycket.
Spekulera/diskutera om värdestegring är väldigt kul! Vi gör ofta det när vi slösurfar på hemnet eller ibland kollar på hus.
MEN
Det är stor skillnad på ”skapligt populärt område i Sorsele eller Djursholm.
Är skapligt stor skillnad på nygjort badrum/toa på 4kvm med plastmatta och allt köpt på billigaste sätt. Jämfört med 10 kvm helkaklat med designergrejor utfört av riktigt duktiga hantverkare.
Så ja du förstår poängen.
Tittar man lite mer historiskt och brett så har det inte varit så många ställen/områden/kommuner i Sverige där det varit väldigt lönsamt att renovera ”förr i tiden”. Tittar vi istället säg de senaste 5-10 åren på en slags ”överhettad” bostadsmarknad i ”attraktiva” områden så har det definitivt lönat sig att renovera. Så här tänker jag kring det.
1)
Många bostadsspekulanter upplever idag en ”oro/besvär/stress” inför att själv renovera eller kontakta/använda hantverkare. Dessutom har man kanske ”ingen erfaren att fråga/ta råd av”. Så jag tror delvis att det är ett psykologiskt fenomen. Där man som spekulant värdesätter att det ”redan är klart” och man kan ”se” det faktiska resultatet. Sen kanske man också ”förutsätter” (rätt eller fel...) att det som inte syns är fackmannamässigt gjort. Det här gör att man i många fall åtminstone kan räkna upp värdet med vad de här åtgärderna ”normalt kostar att göra” + en pyskologisk bonus att det ”är klart”.
2)
Sen finns det också många som kan göra mycket till låg kostnad. Antingen själva, via bekanta eller billiga hantverkare. Som INTE tycker att det är värt så mycket extra.
3)
Sen finns det också många som tyvärr inte har en rimlig uppfattning om vad saker egentligen kostar att göra. (Åt båda håll men oftast underskattar man vad det kommer att kosta) Även de tycker INTE att det är värt så mycket.
RESULTATET
Eftersom spekulanter på hus ofta består av en blandning av grupp 1, 2 och 3. Så kommer grupp 1 att trissa upp priset och sätta ”marknadsvärdet” och grupp 2 och 3 skakar på huvudet att folk ”överbetalar för vita väggar och halvdant gjorda snabbrenoveringar”. Mäklarna har statistik på försäljningar och vet ”erfarenhetsmässigt” vad grupp 1 tycker det är värt. Således kommer det att styra värderingen åt det hållet. I eftertraktade områden på en het bostadsmarknad.
I de flesta ”normala områden i normala tider” (Utan upptrissade budgivningar och hastiga värdestegringar.) får man ungefär igen vad åtgärderna normalt kostar. (Kan vara lite + för att det redan är gjort - för att man inte fått välja utseende/utförande själv)
I ”glesbygden” med låga bostadspriser och i dåliga tider så tenderar det att se annorlunda ut. Där har man helt enkelt inte ”råd” (får inte mer lån t ex) att kosta på dyra renoveringar utan gör mer själv eller via billiga kontakter och där tenderas det att värdesättas mindre. Jag har själv kopplingar till glesbygden i norr och förvånas ibland över att prisskillnaden mellan påkostade och orenoverade hus är så pass liten. Dvs det har inte lönat sig med olika åtgärder om man räknar på vad de normalt kostar.
Hade en släkting som sålde ett hus 6 mil i ”glesbygd” (liten by) utanför Umeå för drygt 15 år sedan. (I Umeå tätort är däremot huspriserna rejält höga numera.)
Liknande hus där gick då för 150-300” kronor. De hade några år innan installerat nu vedpanna med acktankar osv till en kostnad av 120”. Huset såldes för 220” om jag minns rätt. Med äldre fungerande vedpanna hade det varit ännu mer svårsålt men antagligen blivit sålt för 150”.
Sen värdesätter många idag ”ytskikt som syns” som är renoverade. Badrum, kök, färg ute/inne osv.
Däremot ”tekniska förbättringar” som ofta inte syns som värmesystem, isolering, dränering, VA, skorstenar, ny panel, nya fönster, förvaring, GARAGE! tycker många är ”tråkiga” och man är dessutom oinsatta i vad det kostar. Så den typen av åtgärder värdesätts ofta lägre.
Så i slutändan är nog mäklaren på orten bäst på att göra en kvalificerad gissning om, och i så fall hur mycket åtgärderna ökat värdet på huset.
En lite känga åt mäklarna som SKITER I garage! De brukar oftast inte ens finnas med på bild utom möjligtvis ett pliktskyldigt kort taget på utsidan. Inga kort inifrån, inga mått inget om uppvärmning/status osv.
MEN
Det är stor skillnad på ”skapligt populärt område i Sorsele eller Djursholm.
Är skapligt stor skillnad på nygjort badrum/toa på 4kvm med plastmatta och allt köpt på billigaste sätt. Jämfört med 10 kvm helkaklat med designergrejor utfört av riktigt duktiga hantverkare.
Så ja du förstår poängen.
Tittar man lite mer historiskt och brett så har det inte varit så många ställen/områden/kommuner i Sverige där det varit väldigt lönsamt att renovera ”förr i tiden”. Tittar vi istället säg de senaste 5-10 åren på en slags ”överhettad” bostadsmarknad i ”attraktiva” områden så har det definitivt lönat sig att renovera. Så här tänker jag kring det.
1)
Många bostadsspekulanter upplever idag en ”oro/besvär/stress” inför att själv renovera eller kontakta/använda hantverkare. Dessutom har man kanske ”ingen erfaren att fråga/ta råd av”. Så jag tror delvis att det är ett psykologiskt fenomen. Där man som spekulant värdesätter att det ”redan är klart” och man kan ”se” det faktiska resultatet. Sen kanske man också ”förutsätter” (rätt eller fel...) att det som inte syns är fackmannamässigt gjort. Det här gör att man i många fall åtminstone kan räkna upp värdet med vad de här åtgärderna ”normalt kostar att göra” + en pyskologisk bonus att det ”är klart”.
2)
Sen finns det också många som kan göra mycket till låg kostnad. Antingen själva, via bekanta eller billiga hantverkare. Som INTE tycker att det är värt så mycket extra.
3)
Sen finns det också många som tyvärr inte har en rimlig uppfattning om vad saker egentligen kostar att göra. (Åt båda håll men oftast underskattar man vad det kommer att kosta) Även de tycker INTE att det är värt så mycket.
RESULTATET
Eftersom spekulanter på hus ofta består av en blandning av grupp 1, 2 och 3. Så kommer grupp 1 att trissa upp priset och sätta ”marknadsvärdet” och grupp 2 och 3 skakar på huvudet att folk ”överbetalar för vita väggar och halvdant gjorda snabbrenoveringar”. Mäklarna har statistik på försäljningar och vet ”erfarenhetsmässigt” vad grupp 1 tycker det är värt. Således kommer det att styra värderingen åt det hållet. I eftertraktade områden på en het bostadsmarknad.
I de flesta ”normala områden i normala tider” (Utan upptrissade budgivningar och hastiga värdestegringar.) får man ungefär igen vad åtgärderna normalt kostar. (Kan vara lite + för att det redan är gjort - för att man inte fått välja utseende/utförande själv)
I ”glesbygden” med låga bostadspriser och i dåliga tider så tenderar det att se annorlunda ut. Där har man helt enkelt inte ”råd” (får inte mer lån t ex) att kosta på dyra renoveringar utan gör mer själv eller via billiga kontakter och där tenderas det att värdesättas mindre. Jag har själv kopplingar till glesbygden i norr och förvånas ibland över att prisskillnaden mellan påkostade och orenoverade hus är så pass liten. Dvs det har inte lönat sig med olika åtgärder om man räknar på vad de normalt kostar.
Hade en släkting som sålde ett hus 6 mil i ”glesbygd” (liten by) utanför Umeå för drygt 15 år sedan. (I Umeå tätort är däremot huspriserna rejält höga numera.)
Liknande hus där gick då för 150-300” kronor. De hade några år innan installerat nu vedpanna med acktankar osv till en kostnad av 120”. Huset såldes för 220” om jag minns rätt. Med äldre fungerande vedpanna hade det varit ännu mer svårsålt men antagligen blivit sålt för 150”.
Sen värdesätter många idag ”ytskikt som syns” som är renoverade. Badrum, kök, färg ute/inne osv.
Däremot ”tekniska förbättringar” som ofta inte syns som värmesystem, isolering, dränering, VA, skorstenar, ny panel, nya fönster, förvaring, GARAGE! tycker många är ”tråkiga” och man är dessutom oinsatta i vad det kostar. Så den typen av åtgärder värdesätts ofta lägre.
Så i slutändan är nog mäklaren på orten bäst på att göra en kvalificerad gissning om, och i så fall hur mycket åtgärderna ökat värdet på huset.
En lite känga åt mäklarna som SKITER I garage! De brukar oftast inte ens finnas med på bild utom möjligtvis ett pliktskyldigt kort taget på utsidan. Inga kort inifrån, inga mått inget om uppvärmning/status osv.
Redigerat:
Som sagt, jag tror att det värdering av renoveringsåtgärder blir väldigt spretigt. Det är så många faktorer som spelar in.
Generellt så brukar renoveringsobjekt säljas till förvånansvärt höga priser, och då menar jag sådana som är på gränsen till rivningsobjekt.
Jag tror att om du har ex. en lägenhet i ett riktigt bra läge, säg Östermalm här i Stockholm. Om den är topprenoverad, till en nivå där spekulanter känner att de kan flytta in utan att behöva bekymra sig om hantverkare överhuvudtaget. Och renoveringen då även är utförd med material och standard som passar väldigt kapitalstarka köpare. Då tror jag att värdet ökar mer än renoveringskostnaden. Men det kan räcka med en ful färg i garderoben (lite överdrivet) för att skrämma bort den kategorin, och därmed tappar du kanske 3 - 500 000 i pris.
Dvs. topprenoverad i ett område där många köpare som har så mycket pengar att de inte är budgetbegränsade när de väljer, kan nog löna sig bra.
Men för att få det där premiumpriset, så räcker det inte med att byta ett kök (även om det är lyxigt), eller renover badrum, tak osv. Och det hjälper inte heller med en topprenovering i alla detaljer, om det är i ett område med köpare med en ganska normal ekonomi, de har inte råd att betala för att slippa alla renoveringar.
De flesta köpare väljer hellre ett liiite större, eller bättre beläget... som är lite billigare, fast där man kommer att vilja byta köket inom några år, eller renovera ett badrum inom 5 år.
Generellt så brukar renoveringsobjekt säljas till förvånansvärt höga priser, och då menar jag sådana som är på gränsen till rivningsobjekt.
Jag tror att om du har ex. en lägenhet i ett riktigt bra läge, säg Östermalm här i Stockholm. Om den är topprenoverad, till en nivå där spekulanter känner att de kan flytta in utan att behöva bekymra sig om hantverkare överhuvudtaget. Och renoveringen då även är utförd med material och standard som passar väldigt kapitalstarka köpare. Då tror jag att värdet ökar mer än renoveringskostnaden. Men det kan räcka med en ful färg i garderoben (lite överdrivet) för att skrämma bort den kategorin, och därmed tappar du kanske 3 - 500 000 i pris.
Dvs. topprenoverad i ett område där många köpare som har så mycket pengar att de inte är budgetbegränsade när de väljer, kan nog löna sig bra.
Men för att få det där premiumpriset, så räcker det inte med att byta ett kök (även om det är lyxigt), eller renover badrum, tak osv. Och det hjälper inte heller med en topprenovering i alla detaljer, om det är i ett område med köpare med en ganska normal ekonomi, de har inte råd att betala för att slippa alla renoveringar.
De flesta köpare väljer hellre ett liiite större, eller bättre beläget... som är lite billigare, fast där man kommer att vilja byta köket inom några år, eller renovera ett badrum inom 5 år.
Jaa vi brukar göra lika, sitta och kolla på hus och bedöma. Mycket av värdet sitter så klart i hur många som är intresserade av att köpa just det huset. Men ibland blir man nästan chockad vad folk är villiga att betala för. Både för mycket och för lite.S skogstomten skrev:
Vi tänkte först inte ens åka och titta på huset vi köpte då vi ville ha källare och husen i området har det inte som standard. Men vi såg i alla fall en dörr på en bild som gjorde oss nyfikna. Och vi åkte dit och där fanns en fullstor källare med massor av utrymme - men inte en enda bild på den i annonsen? Fuktnivån var toppen, trots att den var odränerad och oisolerad. Konstigt att de inte tog med den, men det kanske skrämmer många att det är källare? För oss var det ett stort plus!
Och samma med garaget egentligen, det såg man bara i bakgrunden trots att garaget nästan är lika stort till ytan som en våning i huset.
Vi gör ju i stort sett allt arbete själv, vi tog hjälp med dränering då vi har en lite svår grund. Men annars har vi kanske lagt 400 000 för 2 badrum med klinker och takdusch, ny fasad, ny el, kök, dränering, nytt tak, två rum har fått nya golv och nya tapeter, en ny entré. Och vi har lite kvar att göra också efter det. Det ska bli någon utbyggnad och hela trädgården ska göras i ordning.
Så det ska bli spännande att se vad en mäklare kan tycka att det är värt i vårat område.
Vi bor ju i ett område som är ganska populärt, speciellt för barnfamiljer och unga vuxna som planerar att skaffa barn, och det ligger nära en väldigt stor arbetsplats. Jag kommer att återkomma med värderingen när vi fått en
Prata med mäklaren. Är det en duktig mäklare kan denne peka lite i rätt riktning.
När vi sålde fick vi förslag på åtgärder som hade kunnat höja värdet (i teorin) långt över insatsen, men vi ville inte sätta oss i renoveringsträsket där och då, så vi lät bli. Be om förslag på "enkla med värdehöjande åtgärder" och "större engagemang". Bra mäklare kan sånt där, men bra mäklare växer inte på träd...
Det handlar ju inte bara om vad huset i sig är "värt", utan hur många som kan tänka sig lägga dom pengarna i området.
När vi sålde fick vi förslag på åtgärder som hade kunnat höja värdet (i teorin) långt över insatsen, men vi ville inte sätta oss i renoveringsträsket där och då, så vi lät bli. Be om förslag på "enkla med värdehöjande åtgärder" och "större engagemang". Bra mäklare kan sånt där, men bra mäklare växer inte på träd...
Det handlar ju inte bara om vad huset i sig är "värt", utan hur många som kan tänka sig lägga dom pengarna i området.
Det är sant. Man ser ju dock hur alla lägenheter med vita väggar, klickgolv och ikea kök drar iväg i köpesumman! Det är helt knasigt i min värld att betala 2 mille mer för den bara för en "basic" uppdatering. Men ja, har man pengarna och det inte spelar så stor roll så betalar man ju, många betalar ju för en färdig bostad hellre än att slippa bo mitt uppe i renoveringen också - för det är ju inte roligt alla gånger.H hempularen skrev:
Vi hade ett objekt i samma kvarter som såldes för 1,7, ett redigt renoveringsobjekt där allt var från 70-talet. Det huset renoverades, kanske mest rent estetiskt där också med nytt kök, nya golv, ny färg in och utvändigt, en liten altan runt huset byggdes och de bytte ut fönsterna - sen lades huset ut igen och såldes för 2,8.
Det var ett par grabbar som var där, så det var en ren hus-flip - de höll på i kanske 1 månad att göra i ordning huset. Och då är det ju ändå stora jobb kvar på det, som ex byta taket och badrummet är ju fortfarande gammalt.
Vi har inte tänkt att sälja heller, utan är mest nyfikna för att kunna få bort topplån och få plats att utöka lån osv. Men det är roligt att höra andras tankar och om man själv har gjort någon värdering på ett hus/lägenhet man renoverat.
Innan vi flyttade till huset köpte vi en lägenhet och renoverade. Vi köpte den för 595k, renoverade för 200k ungefär, med nytt kök, nytt badrum, nya golv, golvvärme och klinker i hallen - vi fick den såld för 1.4.
Vid sådana historier är det även bra att nämna tidsaspekten så det blir helt rättvisande.V virenoverarvilla skrev:
Nu säger jag inte att ni inte gjorde en bra värdeökning genom åtgärderna, men priserna har ju stigit rent generellt på de flesta håll.
Ett problem med att fråga mäklare är om man samtidigt flaggar för att man vill sälja i närtid så kommer du inte få tips om saker som tar lite längre tid, men kan vara lönsamma eftersom mäklaren vill ha affären nu. Ska man sälja snabbt och inte kan tänka sig att låta det dra ut på tiden så är läget såklart annorlunda, för då är ändå inte tidskrävande renoveringar intressant.
På tal om mäklarbilder som saknas (vilket även säljaren får ta visst ansvar för) så köpte jag en liten tvåa i Stockholm för knappt 15 år sen. Alla bilder var invändigt och endast badrummet var ok, resten behövde fixas. Ingen bild på den fina utsikten över Mälaren från kök, sovrum och balkong. Som köpare tackade jag och tog emot.
På tal om mäklarbilder som saknas (vilket även säljaren får ta visst ansvar för) så köpte jag en liten tvåa i Stockholm för knappt 15 år sen. Alla bilder var invändigt och endast badrummet var ok, resten behövde fixas. Ingen bild på den fina utsikten över Mälaren från kök, sovrum och balkong. Som köpare tackade jag och tog emot.
Menar du att vissa mäklare struntar i att presentera garaget?!S skogstomten skrev:
Mycket märkligt. Det kan ju vara det som är avgörande för vissa köpare.
Personligen har jag hellre ett schysst garage än ett flashigt kök alla dagar i veckan.
Kan själv!
· Trelleborg
· 15 589 inlägg
Jag har uttryckligen fått fråga om att se garagen när jag varit på visningar.K knipo skrev:
Jo sant, det var 2016 vi köpte lägenheten och 2018 vi sålde den. Den kanske hade sålt för 800k om vi bara hade målat väggarna - för det var ungefär var de andra lägenheterna gick för när vi flyttade.tensiden skrev:
Ja, det finns massor med historier om folk som tjänar massor på spekulationsrenoveringar. I de flesta fall ligger vinsten helt i tidsaspekten. Detta gällde då framförallt för några år sedan när vi hade en lång uppgångsperiod.V virenoverarvilla skrev:
Men de köper en lägenhet typ 2013, för 2 milj. Renoverar med egen tid, en del hantverkare och material för 500 000, och så säljer de 2015 för 3 milj. Kanonaffär? De skulle troligen lätt ha fått 2,4 milj om de bara låtit allt vara. Och så lade de kanske 500h eget arbete också....
OCH de tog en stor risk. För under tiden de renoverade ökade markandspriset (min uppskattning) med 400 000. Men det kunde lika gärna ha sjunkit med 400 000 under den tiden. Och just när renoveringen är i sitt skitigaste läge, om man då ser att priserna börjar vika, så är det inte läge att gå ur investeringen. Om man bara hade ägt den på spekulation, utan att renovera, så kan man sälja direkt om markanden inte rör sig i förväntad riktning, och begränsa förlusten.
Och köper man för att bo där, så är en nedgång visserligen trist, men det är för de flesta bara att sitta still i båten och invänta att marknaden går upp igen, det brukar den göra.
Det är väl det att garage i regel är ganska sunkiga. Men är det ett dubbelgarage med klinker eller epoxy på golvet, fjärrstyrda portar och en sportbil stående därinne, så nog är utrymmet med bland bilderna.K knipo skrev:
Själv sålde jag kåk med 70-80 kvadrat öppen planlösning i garaget, men det var bara en fasadbild som låg med utöver lite text om utrymmet. Men så var det ett garage från 40-talet med gammal betongplatta och mycket skit innanför väggarna.