Bygga för att sälja. Var lägga krutet?
Hej,
Vi har ramlat över en mycket attraktiv tomt och ser våran chans att bli av med min mans ungdomssynder. Banken är med på noterna så det är inga problem.
Vi bor idag i ett hus som vi troligtvis får sälja med ca 200.000kr i förlust. Ytterliggare finns synderna på 390.000kr i blanco lån.
Den attraktiva tomten får vi för ca 80.000kr (Inte Stockholm här inte).
Planen är att slå upp ett så billigt hus som möjligt, typ älvsbyhus. Summa summarum läggs alla våra lån på huslånet. Då är huset belånat nästan upp till nock.
Sedan är tanken att under 2-3 år bo där och lägga våra pengar på att få till det där lilla extra som gör just vårt hus attraktivare än grannens.
Men var skall vi lägga krutet för att kunna göra en vinst som får oss på fötter?
Är tex 1½ plans bättre än 1-plans? m.m.
Försöka få det senaste badrummet eller hålla oss neutrala för att locka alla grupper?
Har ni några smarta inputs tas det tacksamt emot.
Vi har ramlat över en mycket attraktiv tomt och ser våran chans att bli av med min mans ungdomssynder. Banken är med på noterna så det är inga problem.
Vi bor idag i ett hus som vi troligtvis får sälja med ca 200.000kr i förlust. Ytterliggare finns synderna på 390.000kr i blanco lån.
Den attraktiva tomten får vi för ca 80.000kr (Inte Stockholm här inte).
Planen är att slå upp ett så billigt hus som möjligt, typ älvsbyhus. Summa summarum läggs alla våra lån på huslånet. Då är huset belånat nästan upp till nock.
Sedan är tanken att under 2-3 år bo där och lägga våra pengar på att få till det där lilla extra som gör just vårt hus attraktivare än grannens.
Men var skall vi lägga krutet för att kunna göra en vinst som får oss på fötter?
Är tex 1½ plans bättre än 1-plans? m.m.
Försöka få det senaste badrummet eller hålla oss neutrala för att locka alla grupper?
Har ni några smarta inputs tas det tacksamt emot.
Varför inte bara sälja tomten direkt om ni får den till underpris, och målet är att tjäna pengar?
För att tjäna 600kkr efter skatt behöver ni göra 800-900kkr i reavinst, och det verkar inte riktigt realistiskt för ett lågprishus långt från storstäderna, speciellt inte om man köper ett färdigt hus. Bara för att banken är beredd att lägga alla lånen i huset är det inte någon garanti för att ni kan sälja det för så mycket!
På 2-3 års sikt finns det dessutom en liten risk att villapriserna justeras marginellt neråt p.g.a. stigande räntor. Köper man för att bo och klarar räntorna spelar det inte så stor roll, men om ni redan har dyra lån från tidigare affärer verkar det något riskabelt att ta ytterligare lån för att direkt spekulera i bostadsmarknaden...
Om ni ändå vill gå vidare tror jag det smartaste är att hålla nere priset istället för att satsa på lyx.
För att tjäna 600kkr efter skatt behöver ni göra 800-900kkr i reavinst, och det verkar inte riktigt realistiskt för ett lågprishus långt från storstäderna, speciellt inte om man köper ett färdigt hus. Bara för att banken är beredd att lägga alla lånen i huset är det inte någon garanti för att ni kan sälja det för så mycket!
På 2-3 års sikt finns det dessutom en liten risk att villapriserna justeras marginellt neråt p.g.a. stigande räntor. Köper man för att bo och klarar räntorna spelar det inte så stor roll, men om ni redan har dyra lån från tidigare affärer verkar det något riskabelt att ta ytterligare lån för att direkt spekulera i bostadsmarknaden...
Om ni ändå vill gå vidare tror jag det smartaste är att hålla nere priset istället för att satsa på lyx.
1 1/2 plans med förhöjt väggliv för maximal rumsyta med minimal grundyta så att säga. Välj Falu rödfärg och måla själv. Åtminstone ett kaklat badrum med nutralt lite mörkare golv och vita väggar den andra toan kan det gott vara plastmatta i.
Ev begagnat kök och vitvaror via Blocket men då bara något år gammalt så att dom bara är aningens äldre än huset då det säljs. Alternativt IKEA kök
Inred övervåningen själv med flera sovrum och ett stort vardagsrum som går att dela av igen. Fixa gärna till en rejäl klädkammare så kommer ert hus att skilja sig från många andra nästan nya!
Billig altan med begagnade stenplattor lagt direkt på sandbädd.
Så gräsmattan själv.
Se om du kan vara KA själv. Ta tjänstledigt eller säg upp dig och jobba med hanterkarna dagligen. Mycket jobb du kan göra själv men mycket billigare TILLSAMMANS med hantverkarna.
Bygg endast Carport med förråd i ändan och inget garage.
Lycka till!
Ev begagnat kök och vitvaror via Blocket men då bara något år gammalt så att dom bara är aningens äldre än huset då det säljs. Alternativt IKEA kök
Inred övervåningen själv med flera sovrum och ett stort vardagsrum som går att dela av igen. Fixa gärna till en rejäl klädkammare så kommer ert hus att skilja sig från många andra nästan nya!
Billig altan med begagnade stenplattor lagt direkt på sandbädd.
Så gräsmattan själv.
Se om du kan vara KA själv. Ta tjänstledigt eller säg upp dig och jobba med hanterkarna dagligen. Mycket jobb du kan göra själv men mycket billigare TILLSAMMANS med hantverkarna.
Bygg endast Carport med förråd i ändan och inget garage.
Lycka till!
Erik L;
Kanske skall förtydliga lite.
Skulderna är inte från dåliga affärer utan från ett massivt spelberoende för många år sedan om det nu har betydelse
Tomten säljs med krav om att bygga inom två år, så att sälja bara den är inget alternativ.
Begagnade hus här omkring ligger runt 1 milj. för ett 70-tals hus. Senaste huset som såldes gick för 1,6 då är det huset ändå 17 år gammalt. Det området som nu planeras är dessutom bara ett stenkast från badplats och småbåtshamn och båtplats kommer att ingå i tomten. Vanligtvis väntetid på ett par år.
Tanken är inte att göra en vinst i den bemärkelsen utan att komma ur det på noll så att säga.
Boende kostnaden i det nya skulle bli mindre än vad vi betalar idag även om räntan går upp ett par procent.
Jag tror på detta. Frågan är mer menad som att var skall jag lägga krutet för att försäkra mig lite extra om något jag tror på?
Skogstomten;
Tack för många bra tips. Stämmer ganska bra med mina egna funderigar.
Har du egna erfarenheter av något liknande kanske?
Kanske skall förtydliga lite.
Skulderna är inte från dåliga affärer utan från ett massivt spelberoende för många år sedan om det nu har betydelse
Tomten säljs med krav om att bygga inom två år, så att sälja bara den är inget alternativ.
Begagnade hus här omkring ligger runt 1 milj. för ett 70-tals hus. Senaste huset som såldes gick för 1,6 då är det huset ändå 17 år gammalt. Det området som nu planeras är dessutom bara ett stenkast från badplats och småbåtshamn och båtplats kommer att ingå i tomten. Vanligtvis väntetid på ett par år.
Tanken är inte att göra en vinst i den bemärkelsen utan att komma ur det på noll så att säga.
Boende kostnaden i det nya skulle bli mindre än vad vi betalar idag även om räntan går upp ett par procent.
Jag tror på detta. Frågan är mer menad som att var skall jag lägga krutet för att försäkra mig lite extra om något jag tror på?
Skogstomten;
Tack för många bra tips. Stämmer ganska bra med mina egna funderigar.
Har du egna erfarenheter av något liknande kanske?
Jag hade sålt tomten och tagit vinsten där. Din vinst på ett hus som Älvsbyhus blir nog inte mer än marginellt. Huset är så gott som färdigt när du får det varför det är svårt att tjäna in pengar på totalkostnaden genom egen arbetsinstas. Jag skulle inte göra en sådan affär särskilt inte om jag redan är skuldsatt.
Ett tips är att försöka få till ett litet informellt samtal med en mäklare med lokalkännedom och berätta om era planer (fast se först till att ingen annan kan komma åt tomten, så att inte mäklaren kan sno åt sig den) och säg att du kommer att vilja sälja huset snart och gärna anlitar mäklaren ifråga, men för att han eller hon ska komma på tal så vill du ha lite information om vad hus går för i just det området och vilka hus som i just det området lönar sig bäst att bygga.
Beroende på om det är ett område dit rika eller lite mindre rika söker sig, om det är ett område dit barnfamiljer eller lite äldre söker sig, och så vidare, så kan olika husval löna sig bäst.
Exempelvis kan exklusiva lösningar löna sig i ett rikt område med fantastisk tomt (gärna sjötomt), där icke priskänsliga köpare är beredda att betala en eller två miljoner extra bara för att känslan är rätt, meden det kan vara en katastrof i ett område där folk allra först ser till ekonomin och snarare skräms bort av exklusiv inredning.
Beroende på om det är ett område dit rika eller lite mindre rika söker sig, om det är ett område dit barnfamiljer eller lite äldre söker sig, och så vidare, så kan olika husval löna sig bäst.
Exempelvis kan exklusiva lösningar löna sig i ett rikt område med fantastisk tomt (gärna sjötomt), där icke priskänsliga köpare är beredda att betala en eller två miljoner extra bara för att känslan är rätt, meden det kan vara en katastrof i ett område där folk allra först ser till ekonomin och snarare skräms bort av exklusiv inredning.
Ksund;
Tack! Det hade jag inte tänkt på att man kan göra så. Super bra tips!
Tack! Det hade jag inte tänkt på att man kan göra så. Super bra tips!
Jag lägger inga som helst värderingar i det hela - om något låter det som ett mycket lyckat initiativ att ha hittat en affär där man kan göra en bra vinst
Däremot får man alltid väga det mot vilka eventuella risker som finns, och att sälja tomten skulle kunna vara ett alternativ att direkt få ut vinsten utan att ta någon risk alls.Av det du säger nu verkar det dock som ert primära mål inte är att göra en vinst, utan att bo, och då ska ni ju i första hand lägga pengarna på det ni vill ha!
Om investeringsaspekten ändå är viktig är det antagligen svårare att få tillbaka lyxartade investeringar när själva huset är ganska enkelt, helt enkelt för att köpare som är villiga att betala för dem antagligen vill ha ett "finare" hus också (och att bygga dyrare kanske ni inte är intresserade av). Som skogstomten antyder är det nog bäst att satsa på maximal boarea per krona istället!
Nja, vinsten jag vill göra är ju att vi ska bli av med min mans blanco lån. Men inte att komma ur det med en vinst att tex sätta in i ett nytt hus.
Nej, bo där vill vi inte. Vi vill bo på landet
Men boendekostnad måste ju fungera under tiden man bor där för att göra allt färdigt.
Men det verkar ändå vara rätt tankegångar om att få så stor boyta som möjligt och att lägga pengarna på smådetaljer ovanpå en fräsch grundstandard. Då huset nog främst kommer attrahera barnfamiljer.
Tack alla för att ha gett mig ideer och nya tankenötter.
Nej, bo där vill vi inte. Vi vill bo på landet
Men boendekostnad måste ju fungera under tiden man bor där för att göra allt färdigt.
Men det verkar ändå vara rätt tankegångar om att få så stor boyta som möjligt och att lägga pengarna på smådetaljer ovanpå en fräsch grundstandard. Då huset nog främst kommer attrahera barnfamiljer.
Tack alla för att ha gett mig ideer och nya tankenötter.
Shit, trodde aldrig jag skulle bli moraltant
Sälj tomten. Ska jag vara helt ärlig tycker jag detta om något låter som ett spel och det var väl just sådana problem ni ville ta er ur?
Ni kan ju omöjligtvis sia om hur bomarknaden ser ut om ett par år, men bygger ni för att ni vill bo där så spelar bomarknaden ingen större roll.
Jag tror ej heller att affären går ihop.
Tomt 80000
Älvsbyhus 1000000
Markarbeten 200000
Anslutningar 100000 (Gissade)
Bank+bygglov 50000 (Denna summa räcker inte i min kommun)
Summa: 1430000
Enligt tidigare behöver ni göra en vinst på 900000, vilket leder till att ni måste sälja för 2,3 miljoner.
Tillkommande kostnader är eventuella "lyx" tillval, garage, tomtarbeten som summerar till flera hundra tusen.
Jag ber återigen om ursäkt för moraliserandet
Sälj tomten. Ska jag vara helt ärlig tycker jag detta om något låter som ett spel och det var väl just sådana problem ni ville ta er ur?
Ni kan ju omöjligtvis sia om hur bomarknaden ser ut om ett par år, men bygger ni för att ni vill bo där så spelar bomarknaden ingen större roll.
Jag tror ej heller att affären går ihop.
Tomt 80000
Älvsbyhus 1000000
Markarbeten 200000
Anslutningar 100000 (Gissade)
Bank+bygglov 50000 (Denna summa räcker inte i min kommun)
Summa: 1430000
Enligt tidigare behöver ni göra en vinst på 900000, vilket leder till att ni måste sälja för 2,3 miljoner.
Tillkommande kostnader är eventuella "lyx" tillval, garage, tomtarbeten som summerar till flera hundra tusen.
Jag ber återigen om ursäkt för moraliserandet
Det finns inga spelproblem för oss att ta oss ur. Det är som sagt min mans ungdomssynder. Fast vad vet jag, vi kanske är dom enda människorna som har ett lik i garderoben...
Och åter igen, tomten säljs med krav om att bygga. Sälja tomten är alltså inget alternativ.
Vad jag inte kan förstå är hur ni kan förkasta bankens tro om att det finns en säkerhet i bygget? Dom hade ju knappast lånat ut pengarna om dom inte trodde på att få igen det. Dom ger oss dessutom bara bottenlån på allt i hopa.
Och om det senast sålda huset i området var ett 17år gammalt standard hus i klass med Älvsbyhus men inte samma läge som "min" tomt. Varför är då 2,3 milj. en sådan omöjlighet?
Bygglov är tex gratis om vi ansöker innan nyår. Anslutningarna typ hälften av gissningen.
Eftersom vi gott och väl klara av kostnader att bo där så är ju värsta senariot att vi får bo kvar.
Det bästa att vi kan sälja till det pris vi behöver.
Men, men, det var ju inte möjligheten i affären som frågan gällde....
Och åter igen, tomten säljs med krav om att bygga. Sälja tomten är alltså inget alternativ.
Vad jag inte kan förstå är hur ni kan förkasta bankens tro om att det finns en säkerhet i bygget? Dom hade ju knappast lånat ut pengarna om dom inte trodde på att få igen det. Dom ger oss dessutom bara bottenlån på allt i hopa.
Och om det senast sålda huset i området var ett 17år gammalt standard hus i klass med Älvsbyhus men inte samma läge som "min" tomt. Varför är då 2,3 milj. en sådan omöjlighet?
Bygglov är tex gratis om vi ansöker innan nyår. Anslutningarna typ hälften av gissningen.
Eftersom vi gott och väl klara av kostnader att bo där så är ju värsta senariot att vi får bo kvar.
Det bästa att vi kan sälja till det pris vi behöver.
Men, men, det var ju inte möjligheten i affären som frågan gällde....
Låt detta bli en läxaDenEvigeOptimisten skrev:
Ditt misstag var att berätta varför ni ville tjäna pengar på det. Det är ingen idé att nämna att du ska tjäna ihop pengar till att betala "ungdomssynder", för då kommer direkt tråden att hamna om det istället - så funkar det i Sverige. Överhuvudtaget är det rätt fult att tjäna pengar på hus här och att försöka göra det för att man gjort misstag förr - inte fint, även om folk på denna sajt lär vara avsevärt mycket öppnare för det än folk i genomsnitt.Om ni är beredda att jobba stenhårt för att få ett bra hus byggt i ett attraktivt område till låg kostnad (vilket går, men man får som sagt jobba för det), så är det bara att köra igång. Som sagt, det värsta som kan hända är att ni får bo kvar och försöka trycka in så mycket som möjligt av blanco-lånet i huslånet. Även detta sparar ni mycket pengar på.
Men, givetvis kommer det inte att bli lyckat utan en mycker stor arbetsinsats från er sida för att med lite pengar få till väldigt mycket hus.
Lycka till!
Helt rätt, det var inte det frågan handlade om.
Grundprincipen för en husvärdering är väl läget.
Jag tror faktiskt det kan var mer lönande att bygga billigt i ett "fint" område än att bygga dyrt(lyxigt). Jag tror att man alltid kan locka folk till ett "billigt" hus i ett fint område då vissa gör vad som helst för att få rätt adress på vykorten även om man egentligen inte har råd och då dras man till husen med ett lägre utgångspris. Skulle vilja säga att det som då kvarstår är att huset faktiskt är beboligt och funktionellt och det är väl Älvsbyhus i allra högsta grad. Tyvärr är leveranstiden sådan på ÄH att du faktiskt kan få problem med 2 års regeln.
Grundprincipen för en husvärdering är väl läget.
Jag tror faktiskt det kan var mer lönande att bygga billigt i ett "fint" område än att bygga dyrt(lyxigt). Jag tror att man alltid kan locka folk till ett "billigt" hus i ett fint område då vissa gör vad som helst för att få rätt adress på vykorten även om man egentligen inte har råd och då dras man till husen med ett lägre utgångspris. Skulle vilja säga att det som då kvarstår är att huset faktiskt är beboligt och funktionellt och det är väl Älvsbyhus i allra högsta grad. Tyvärr är leveranstiden sådan på ÄH att du faktiskt kan få problem med 2 års regeln.
Nej, det finns säkert många som har problem, men anledningen till att många av oss nämner det är att det ökar risken för er. En skuldfri familj som har otur och förlorar 200kkr på en fastighetsaffär kan ganska lätt betala av det på några år, men om ni har motsvarande otur går ni från 600kkr till 800kkr skulder.
Ingen av oss här kan dock säga hur mycket ett hus i ett specifikt läge är värt, det ska du använda en lokal mäklare till. Lycka till!
Jag tycker du tänker helt rätt. Du kan ju oxå se på "vinsten per månad" dvs ni bygger på 4 månader, vinst 400tkr -skatt nettovinst ca 300tkr vilket innebär en vinst på 75tkr/mån netto. Bra månadslön . Nettovinst 120tkr medför en månadslön e skatt på 30tkr. Det jag menar med mitt resonemang är att man inte behöver de stora klippen för att gå hem på en husbyggnad.
Räkna oxå på vad blancolånen kostar per år om ni bor i huset, titta oxå på vad fastighetskatten kostar/år samt uppvärmingskostnaden/år(blir säkert lägre i nytt hus). Kort sagt: Gör en kalkyl på nuvarande driftkostnader inkl blancolånen, underhåll och fastighetsskatt. Gör sedan en för ert nya hus där ni inte betalar någon fastighetsskatt, blancolån, lägre uppvärmningkostnad, underhåll mm. Har du svårt med att göra en kalkyl ta hjälp av din bankkontakt eller någon som kan göra en kalkyl. Jämför dessa kalkyler. Så tror jag att du blir förvånad.
När ni bygger ert hus med tanke på att ni skall sälja det så satsa på neutrala lite tidslös färgsättning dvs inga modefärger. Vitt grått ljusa färgskalor. Vitt och ljusa färgskaror gör att huset upplevs större och passar flera spekulanter. Kakel/klinker i badrum och hall ger ett mer exklusivt intryck. Neutrala färger på kakel kostar mindre än modefärgerna. Satsa på ett nytt IKEA-kök då får du det anpassat till ditt hus, spar både tid och pengar. Kan vara svårt att anpassa ett begagnat till just ert hus(köpte nästan nytt begagnat till sommarhuset. Jag gör inte om det) . Jaga extrapriser på vitvarorna. Gör en lista på vad du vill ha och gå runt till olika handlare och fråga om totalsumman på detta. Jag tror på ett personligt besök inte via mail. Ibland har de lagerskadat, demoexemplar el utgående modeller som du kan få billigare. Hoppa över finesserna och satsa på basmodellerna. Till sist men mycket viktigt. När/om ni tar in hantverkare begär prisuppgift och få den skriftligt. Ta in prisuppgifter från flera stycken. Tidsmässigt kan det vara lönsamt att ta in hantverkare. När nya området är etablerat säljer ni huset. Eftersom Ni får lägre månadskostnad i ert nya hus så kan ni ju välja vid vilken tidpunkt ni vill sälja 1år 5 år 7 år ni väljer ju själva
Lycka till!
. Nettovinst 120tkr medför en månadslön e skatt på 30tkr. Det jag menar med mitt resonemang är att man inte behöver de stora klippen för att gå hem på en husbyggnad. Räkna oxå på vad blancolånen kostar per år om ni bor i huset, titta oxå på vad fastighetskatten kostar/år samt uppvärmingskostnaden/år(blir säkert lägre i nytt hus). Kort sagt: Gör en kalkyl på nuvarande driftkostnader inkl blancolånen, underhåll och fastighetsskatt. Gör sedan en för ert nya hus där ni inte betalar någon fastighetsskatt, blancolån, lägre uppvärmningkostnad, underhåll mm. Har du svårt med att göra en kalkyl ta hjälp av din bankkontakt eller någon som kan göra en kalkyl. Jämför dessa kalkyler. Så tror jag att du blir förvånad
.När ni bygger ert hus med tanke på att ni skall sälja det så satsa på neutrala lite tidslös färgsättning dvs inga modefärger. Vitt grått ljusa färgskalor. Vitt och ljusa färgskaror gör att huset upplevs större och passar flera spekulanter. Kakel/klinker i badrum och hall ger ett mer exklusivt intryck. Neutrala färger på kakel kostar mindre än modefärgerna. Satsa på ett nytt IKEA-kök då får du det anpassat till ditt hus, spar både tid och pengar. Kan vara svårt att anpassa ett begagnat till just ert hus(köpte nästan nytt begagnat till sommarhuset. Jag gör inte om det) . Jaga extrapriser på vitvarorna. Gör en lista på vad du vill ha och gå runt till olika handlare och fråga om totalsumman på detta. Jag tror på ett personligt besök inte via mail. Ibland har de lagerskadat, demoexemplar el utgående modeller som du kan få billigare. Hoppa över finesserna och satsa på basmodellerna. Till sist men mycket viktigt. När/om ni tar in hantverkare begär prisuppgift och få den skriftligt. Ta in prisuppgifter från flera stycken. Tidsmässigt kan det vara lönsamt att ta in hantverkare. När nya området är etablerat säljer ni huset. Eftersom Ni får lägre månadskostnad i ert nya hus så kan ni ju välja vid vilken tidpunkt ni vill sälja 1år 5 år 7 år ni väljer ju själva
Lycka till!