Köpt äldre hus än väntat
Hej,
Enligt objektbeskrivningen som vi fick 2018 innan vi köpte huset beskrev mäklaren att det vart byggt 1931.
När jag nu i sommar tänkt byta panel upptäckte jag att det är timmerstomme under den befintliga panelen.
På vårt lokala museum hittade vi bilder som visade att huset vart ett soldattorp en gång i tiden och troligtvis byggt under 1800-talet.
Bild från 1800-talet
Bild från vad vi gissar är från 1931.
Den lilla bit utav timmer jag sett har blivit nersmulad i olika grad utav något skadedjur och knutarna verkar fuktskadade.
Jag hade räknat med att kunna byta dåligt virke i en regelstomme men detta..?
Hur hade ni reagerat?
Är det bra eller dåligt med timmer?
Vad kostar det att anlita en timmerman kontra vanlig snickare till att laga stommen?
Har jag ett case utav dolt fel?
Ge mig lite idéer så jag slipper grubbla själv!
Enligt objektbeskrivningen som vi fick 2018 innan vi köpte huset beskrev mäklaren att det vart byggt 1931.
När jag nu i sommar tänkt byta panel upptäckte jag att det är timmerstomme under den befintliga panelen.
På vårt lokala museum hittade vi bilder som visade att huset vart ett soldattorp en gång i tiden och troligtvis byggt under 1800-talet.
Bild från 1800-talet
Bild från vad vi gissar är från 1931.
Den lilla bit utav timmer jag sett har blivit nersmulad i olika grad utav något skadedjur och knutarna verkar fuktskadade.
Jag hade räknat med att kunna byta dåligt virke i en regelstomme men detta..?
Hur hade ni reagerat?
Är det bra eller dåligt med timmer?
Vad kostar det att anlita en timmerman kontra vanlig snickare till att laga stommen?
Har jag ett case utav dolt fel?
Ge mig lite idéer så jag slipper grubbla själv!
Vad coolt.. 1800 talet.
Vad gäller dolda fel så kommer säkert många att upplysa dig om att ett dolt fel inte är samma sak som att man inte kan se det utan betyder mer "vad man med fog kan förvänta sig".
Om det finns skador på delar av ett hus från 1931, eller från 1800 talet ska man inte bli förvånad, så min gissning är att du får svårt att övertyga någon annan att detta ska klassas som en dolt fel i lagens mening.
Är skadorna torra ? Dvs verkar de vara av äldre datum. Då kanske man bara ska bygga igen och låta saken vara?
Är det fuktigt och pågående så behöver du hitta orsaken, timgringar är ofta sämre under fönster eller nedersta stocken.
Det är en del jobb med att byta en stock i en timring och jag skulle kolla med en timmerman om hur man går tillväga. Gamla timiringar är svåra att lyfta man behöver domkrafter som lyfter ganska många ton. Dessutom brukar timringen 'tryckas ihop' innan den lyfter.
Mitt tips: Kontakta någon (gärna ett par stycken för alla säger olika saker) som kan inspektera och komma med åtgärdsförslag.
Vad gäller dolda fel så kommer säkert många att upplysa dig om att ett dolt fel inte är samma sak som att man inte kan se det utan betyder mer "vad man med fog kan förvänta sig".
Om det finns skador på delar av ett hus från 1931, eller från 1800 talet ska man inte bli förvånad, så min gissning är att du får svårt att övertyga någon annan att detta ska klassas som en dolt fel i lagens mening.
Är skadorna torra ? Dvs verkar de vara av äldre datum. Då kanske man bara ska bygga igen och låta saken vara?
Är det fuktigt och pågående så behöver du hitta orsaken, timgringar är ofta sämre under fönster eller nedersta stocken.
Det är en del jobb med att byta en stock i en timring och jag skulle kolla med en timmerman om hur man går tillväga. Gamla timiringar är svåra att lyfta man behöver domkrafter som lyfter ganska många ton. Dessutom brukar timringen 'tryckas ihop' innan den lyfter.
Mitt tips: Kontakta någon (gärna ett par stycken för alla säger olika saker) som kan inspektera och komma med åtgärdsförslag.
Jag ser i andra trådar att du har jobbat med fukt och grunden.
Ett tips i all välmening: Gör en sak klar innan du börjar med nästa !!
Det är otroligt lätt och går sjukt fort att riva ( en vägg te.x. som du har gjort) men att återställa tar oftats mycket längre än man kan tro. Det blir också alltid dyrare än man har beräknat.
Startar man då ett tre- eller fyrfrontskrig med grund, fasad, kök och garage samtidigt så är det lätt att tappa sugen efter ett år eller två. Så står man där med ett halvfärdigt hus som man bara spyr åt när man ser det.
Ett tips i all välmening: Gör en sak klar innan du börjar med nästa !!
Det är otroligt lätt och går sjukt fort att riva ( en vägg te.x. som du har gjort) men att återställa tar oftats mycket längre än man kan tro. Det blir också alltid dyrare än man har beräknat.
Startar man då ett tre- eller fyrfrontskrig med grund, fasad, kök och garage samtidigt så är det lätt att tappa sugen efter ett år eller två. Så står man där med ett halvfärdigt hus som man bara spyr åt när man ser det.
Tror att byggåret refererar till när huset registrerades i fastighetsregistret.
Har också ägt ett hus som bevisligen ursprungligen byggdes på slutet av 1800-talet men jag tror byggår enligt fastighetsregistret var typ på 50-talet.
Dina skador är långt ifrån så omfattande som vi fixade.
Orsaken ser dessutom ut att vara den samma - att man i efterhand murat upp grunden mot stockvirket.
Ursprungligen stod huset säkert på stenar och därigenom kunde stockarna torka. Cement direkt mot trä ger ofelbart en fuktvandring.
Kolla på "Rätta Virket" på SVT Play så ser du hur man fäller in nya stockar. Ingen raketforskning, men kräver ett visst mått av praktiskt handlag.
Jag bytte allt timmer upp till underkant fönstret på en gavel, så det är definitivt görbart utan att plocka in en timmerman
Har också ägt ett hus som bevisligen ursprungligen byggdes på slutet av 1800-talet men jag tror byggår enligt fastighetsregistret var typ på 50-talet.
Dina skador är långt ifrån så omfattande som vi fixade.
Orsaken ser dessutom ut att vara den samma - att man i efterhand murat upp grunden mot stockvirket.
Ursprungligen stod huset säkert på stenar och därigenom kunde stockarna torka. Cement direkt mot trä ger ofelbart en fuktvandring.
Kolla på "Rätta Virket" på SVT Play så ser du hur man fäller in nya stockar. Ingen raketforskning, men kräver ett visst mått av praktiskt handlag.
Jag bytte allt timmer upp till underkant fönstret på en gavel, så det är definitivt görbart utan att plocka in en timmerman
Jag kan leva med att det är angripet utav skadedjur och jag kan även förstå att fukt och röta fått grepp om över 100 år gammalt virke. Ett dolt fel skulle väl kunna vara att upptagningen utav hålet i timmerväggen är fel utfört?H hakan_975 skrev:
Det saknas nämligen gåt/gåtar i dörröppningen vilket får väggen att bågna ut på mitten utav öppningen.
Skadorna är torra och jag har börjat speka bort allt löst med morakniven. Jag vill heller inte bygga igen det fören jag vet att det inte kommer bli värre i framtiden.
Talar du utav egen erfarenhet?H hakan_975 skrev:
Ja det skulle ju kunna vara orsaken.D doubleH skrev:
Nu vet jag varken när eller hur du köpte ditt hus men i mitt fall blev jag snopen över att få veta att huset kan vara 100 år äldre en vad jag trodde vid köptillfället. Hur reagerade du när du tog reda på det?
Hur menar du med att man har murat upp grunden mot stockvirket? Vad jag ser så finns det bara sten i grunden och den har fått puts på under senare år.
Jag tror dock inte det är någon cement i putsen utan det är nog bara kalkputs.
Rätta virket har jag följt och jag hoppas det kommer mer
Vart hittade du information om hur man reparerar/byter timmer och hur gick du tillväga?
Jag visste att huset var äldre då vi ärvde det. Huset hade varit i släktens ägo i mer än 60 år.Hjälmen skrev:
Jag kan leva med att det är angripet utav skadedjur och jag kan även förstå att fukt och röta fått grepp om över 100 år gammalt virke. Ett dolt fel skulle väl kunna vara att upptagningen utav hålet i timmerväggen är fel utfört?
Det saknas nämligen gåt/gåtar i dörröppningen vilket får väggen att bågna ut på mitten utav öppningen.
Skadorna är torra och jag har börjat speka bort allt löst med morakniven. Jag vill heller inte bygga igen det fören jag vet att det inte kommer bli värre i framtiden.
Talar du utav egen erfarenhet?
Ja det skulle ju kunna vara orsaken.
Nu vet jag varken när eller hur du köpte ditt hus men i mitt fall blev jag snopen över att få veta att huset kan vara 100 år äldre en vad jag trodde vid köptillfället. Hur reagerade du när du tog reda på det?
Hur menar du med att man har murat upp grunden mot stockvirket? Vad jag ser så finns det bara sten i grunden och den har fått puts på under senare år.
Jag tror dock inte det är någon cement i putsen utan det är nog bara kalkputs.
Rätta virket har jag följt och jag hoppas det kommer mer
Vart hittade du information om hur man reparerar/byter timmer och hur gick du tillväga?
Det var när vi skulle sälja som vi upptäckte att husets byggår enligt fastighetsregistret var åtminstone 50 år fel.
Vi var mycket tydliga gentemot köparen att delar av huset var betydligt äldre än vad fastighetsregistret uppger.
Har även foton från början av 1900-talet som "bevis".
Din putsade grund ser ut (åtminstone på bilderna) att ligga direkt mot timret.
Understa stockarna i gamla timmerhus låg ofta på stenar i hörnena och på några ställen till - dvs väldigt luftigt så att det kunde torka.
Om man fyller igen grunden med fler stenar och dessutom putsar mot trät så blir det lätt fuktvandring mellan putsbruket och stockvirket om det inte ligger tex tjärpapp mellan.
På vårt hus hade man gjort precis detta (+ lyft o lagt till ett par lager timmer till) varvid putsbruket låg direkt mot trät = perfekt grogrund för röta.
Information om hur man gör finns ju numera på nätet (förr fick man leta i böcker eller göra reverse engineering) eller så visade man ju just detta i TV-programmet "Rätta Virket". Dvs hur man lyfte och bytte timmer.
Fanns det nån luftspalt mellan timmer och klädselvirket? Ofta spikade man klädselvirke direkt mot timret varvid fukt kunde stängas in.
Är ingen expert men har under en lång följd av år successivt renoverat ett gammalt timmerhus.
Jag tror att i stort sett alla gamla hus har felaktigt nybyggnadsdatum. Det är välkänt och knappast grund för ”dolda fel”. Tycker som tidigare nämnt att skador som funnits i många år och är torra kan man nonchalera.
I ditt fall undrar jag vad det är för typ av myror du hittat. Hästmyror ska definitivt inte nonchaleras de kan underminera hela timmerstommen. Vidare ser det ut som stora fönster monterats under senare tid. Kan absolut misstänkas att det inte gjorts på ett sätt som stommen tål i längden. Bör undersökas och bedömas av timmerman/sakkunnig.
Edit: Mycket osäker men om det finns en möjlighet att hävda dolt fel är det nog här.
Jag tror att i stort sett alla gamla hus har felaktigt nybyggnadsdatum. Det är välkänt och knappast grund för ”dolda fel”. Tycker som tidigare nämnt att skador som funnits i många år och är torra kan man nonchalera.
I ditt fall undrar jag vad det är för typ av myror du hittat. Hästmyror ska definitivt inte nonchaleras de kan underminera hela timmerstommen. Vidare ser det ut som stora fönster monterats under senare tid. Kan absolut misstänkas att det inte gjorts på ett sätt som stommen tål i längden. Bör undersökas och bedömas av timmerman/sakkunnig.
Edit: Mycket osäker men om det finns en möjlighet att hävda dolt fel är det nog här.
Redigerat:
Är du säker på att det är samma hus på bilden med soldattorpet?
På bilden med soldattorpet har huset stående panel med lockläkt. På ditt hus kan man se att under reveteringen (putsen), som borde vara gjord vid tillfället då bilden från 1931 togs, så finns det liggande panel. Det skulle i sin tur betyda att man någon gång mellan husets byggår och 1931 bytt panel från stående till liggande. Förr var folk inte så rika att man bytte panel hur som helst, särskilt på enklare hus. Man lappade och skarvade, på det sätt kan panelen fortfarande efter 80-100 år fylla sin funktion särskilt om den varit någorlunda skyddad mot vattenrinning.
Soldattorp har funnits på mark avstyckad från gårdar varför det inte är otänkbart att man i äldre dokumentation exemeplvis skrivit ner bara gårdens namn/beteckning när man talar om soldattorpet.
På bilden med soldattorpet har huset stående panel med lockläkt. På ditt hus kan man se att under reveteringen (putsen), som borde vara gjord vid tillfället då bilden från 1931 togs, så finns det liggande panel. Det skulle i sin tur betyda att man någon gång mellan husets byggår och 1931 bytt panel från stående till liggande. Förr var folk inte så rika att man bytte panel hur som helst, särskilt på enklare hus. Man lappade och skarvade, på det sätt kan panelen fortfarande efter 80-100 år fylla sin funktion särskilt om den varit någorlunda skyddad mot vattenrinning.
Soldattorp har funnits på mark avstyckad från gårdar varför det inte är otänkbart att man i äldre dokumentation exemeplvis skrivit ner bara gårdens namn/beteckning när man talar om soldattorpet.
Brädan närmast timret (som dessutom fortfarande är svagt rödfärgad) är väl stående så vitt jag kan se.T tompaah7503 skrev:
Brädan som sitter utanpå den stående klädselbrädan är väl sk "Spräckpanel":
"Under 1900-talets första hälft blev den vanligaste metoden emellertid att klä plankstommen med glest spikad s.k. spräckpanel, ofta i form av sågat virke av högst 10 cm bredd, som därefter kunde putsas direkt eller klädas med gles reveteringsmatta eller bara ett glest nät av galvaniserad tråd. Termen spräckpanel kommer av att när man använde spillvirke av bredare dimensioner spräckte man det med yxa till lagom bredd."
Jag tog den för en gammal knutbräda och inte gammal panel.D doubleH skrev:
På det gamla fotot på torpet så är knutbrädorna vita - den innersta stående brädan ser ju ut att vara (har varit) röd...T tompaah7503 skrev:
Det är väl snarare yttre brädan som antingen är en gammal knutbräda eller spräckläkt för att fästa putsen?
Jag har bilat bort den översta decimetern med puts som jag vill minnas inte låg mot syllstocken. Kan inte svära på det.D doubleH skrev:
Ja en luftspalt finns det. Den liggande panelen ligger på ett gäng stående spikläkt (eller vad man kallade det på den tiden).
Du tror att det är myror? Skulle själv gissa på husbock kanske?hscn skrev:
Du menar att jag kan få något på att upptagningen i timmerväggen inte är korrekt utförd?
Det håller jag med om. Jag blev inte ledsen utan mer snopen när jag hittade en timmervägg istället för regelverkH heimlaga skrev:
Jag är rätt säker på att det är samma hus. Dock ser det ut som att det har legat någon mer byggnad på norra delen utav vår fastighet. Vårt befintliga hus ligger på västsidan idag som ser ut som en mindre byggnad på den äldre kartan.T tompaah7503 skrev:
Gällande luftspalt så menade jag mellan timret och den stående panelen.Jag har bilat bort den översta decimetern med puts som jag vill minnas inte låg mot syllstocken. Kan inte svära på det.
Ja en luftspalt finns det. Den liggande panelen ligger på ett gäng stående spikläkt (eller vad man kallade det på den tiden).
Du tror att det är myror? Skulle själv gissa på husbock kanske?
Du menar att jag kan få något på att upptagningen i timmerväggen inte är korrekt utförd?
Det håller jag med om. Jag blev inte ledsen utan mer snopen när jag hittade en timmervägg istället för regelverk
Jag är rätt säker på att det är samma hus. Dock ser det ut som att det har legat någon mer byggnad på norra delen utav vår fastighet. Vårt befintliga hus ligger på västsidan idag som ser ut som en mindre byggnad på den äldre kartan.
[bild] [bild]
Där ser det ut att saknas...