Hjälp med besiktningsprotokollet
Hej,
Skulle vilja ha lite feedback från ett besiktningsprotokoll inför en husvisning.
Jag och frugan bor idag i en hyresrätt och väldigt sugna på att köpa ett hus.
Just detta huset ligger på ett fantastisk bra område men problemet är att det har några år på nacken (byggt -78) och behöver antagligen ses över och fixas på flera ställen.
Dem sakerna jag är orolig för är taket/vinden och syllen.
Besiktningsprotokollet finns här:
https://www.lansfast.se/Content/dokument/CMVILLA50PAL743VGGPU0AT/besiktningsprotokoll.pdf
Stort tack på förhand
Skulle vilja ha lite feedback från ett besiktningsprotokoll inför en husvisning.
Jag och frugan bor idag i en hyresrätt och väldigt sugna på att köpa ett hus.
Just detta huset ligger på ett fantastisk bra område men problemet är att det har några år på nacken (byggt -78) och behöver antagligen ses över och fixas på flera ställen.
Dem sakerna jag är orolig för är taket/vinden och syllen.
Besiktningsprotokollet finns här:
https://www.lansfast.se/Content/dokument/CMVILLA50PAL743VGGPU0AT/besiktningsprotokoll.pdf
Stort tack på förhand
Grunden är ju en klassisk risk för den här typen av hus. Nu verkar ju bes, mannen inte ha noterat några problem i det här fallet. Men se till att få in en besiktningsklausul om du köper huset, och ta dit en egenvald bes. man som får undersöka noga.
Taket är såpass gammalt att du absolut bör räkna med ett byte. Kanske inte genast, men räkna med att det kan bli akut i nästa vecka, eller 2025. Ingen större vits att undersöka det mer, räkna bara med att det måste bytas. Takbyte handlar normalt om att man byter underlagspappen, läkten som pannorna hänger på, och pannorna. Det kan även bli aktuellt att byta plåtar runt ex. skorstenar och andra genomföringar (de var tydligen delvis rostiga). Oftast hittar man mindre rötskador i taket då. Och man får räkna med att byta några kvm av trätaket också. Det är ofatst inte lönt att återanvända pannorna, även om de är i bra skick. Det kostar mer att ta ned dem hela från taket, än att köpa nya. Det är framförallt underlagspappen som åldras och behöver bytas. När vi köpte vårt hus anmärkte bes. mannen på att pappen var så gammal att den höll tätt genom läskpapperspincipen. Den absorberar vattnet istället för att stöta bort det som tjärpapp skall göra. Fungerade bra tills det läckte så mycket genom pannorna att pappen blev mättad (hände efter ca 2 år).
Den påväxt som upptäckts på insidan av taket kan bero på läckage, men det kan även vara kondens från fukt som tränger ut från de varma rummen i huset. Åtgärdas i så fall ev. genom bättre ventilation av vinden.
Det står talat om att många fönsterkassetter bytts ut. Räkna med att behöva byta resten inom 5 år. Isolerglaskassetter baseras på att det skall vara tätt mellan glasen. Det är ett lägre lufttryck inne mellan glasen (som en termosflaska), när de blir gamla läcker det in luft, som dels försämrar isolerförmågan, dels drar med sig smuts in mellan glasen, fönstren blir mjölkfärgade. jag är osäker på kostnaden, men typ 5000 för ett normalfönster.
Sedan låter det ju som du bör räkna med nytt badrum, kanske inte genast, men lägg in det i 5 årsplanen, ha beredskap för att det kan bli akut tidigare.
Titta även noga på fönstren, utöver isolergöaskassetterna så är det vanligt med röta i fönsterbågarna på hus från den tiden. Dels av ålder, dels pga. dåliga materialval på den tiden.
Taket är såpass gammalt att du absolut bör räkna med ett byte. Kanske inte genast, men räkna med att det kan bli akut i nästa vecka, eller 2025. Ingen större vits att undersöka det mer, räkna bara med att det måste bytas. Takbyte handlar normalt om att man byter underlagspappen, läkten som pannorna hänger på, och pannorna. Det kan även bli aktuellt att byta plåtar runt ex. skorstenar och andra genomföringar (de var tydligen delvis rostiga). Oftast hittar man mindre rötskador i taket då. Och man får räkna med att byta några kvm av trätaket också. Det är ofatst inte lönt att återanvända pannorna, även om de är i bra skick. Det kostar mer att ta ned dem hela från taket, än att köpa nya. Det är framförallt underlagspappen som åldras och behöver bytas. När vi köpte vårt hus anmärkte bes. mannen på att pappen var så gammal att den höll tätt genom läskpapperspincipen. Den absorberar vattnet istället för att stöta bort det som tjärpapp skall göra. Fungerade bra tills det läckte så mycket genom pannorna att pappen blev mättad (hände efter ca 2 år).
Den påväxt som upptäckts på insidan av taket kan bero på läckage, men det kan även vara kondens från fukt som tränger ut från de varma rummen i huset. Åtgärdas i så fall ev. genom bättre ventilation av vinden.
Det står talat om att många fönsterkassetter bytts ut. Räkna med att behöva byta resten inom 5 år. Isolerglaskassetter baseras på att det skall vara tätt mellan glasen. Det är ett lägre lufttryck inne mellan glasen (som en termosflaska), när de blir gamla läcker det in luft, som dels försämrar isolerförmågan, dels drar med sig smuts in mellan glasen, fönstren blir mjölkfärgade. jag är osäker på kostnaden, men typ 5000 för ett normalfönster.
Sedan låter det ju som du bör räkna med nytt badrum, kanske inte genast, men lägg in det i 5 årsplanen, ha beredskap för att det kan bli akut tidigare.
Titta även noga på fönstren, utöver isolergöaskassetterna så är det vanligt med röta i fönsterbågarna på hus från den tiden. Dels av ålder, dels pga. dåliga materialval på den tiden.
Redigerat:
Stort tack för ditt svar!H hempularen skrev:
En besiktningsklausul kommer vi definitivt försöka få till, bra tips!
I besiktningsprotokollet står det att man har mätt att det är 15% fukt i syllen vilket inte kan vara särskilt bra?
Men samtidigt så står det ju följande:
"Golvets konstruktion är av en så kallad flytande golvkonstruktion. Detta innebär att man placerade en fuktspärr mot
betongplattan följt av cellplast och spånskivor. På grund av att betongplattan kan drabbas av naturlig fuktpåverkan anses
detta utförande idag vara en riskkonstruktion. Vid kontroll kunde dock inga förhöjda fuktvärden eller avvikande lukt påvisas"
Tycker det verkar lite motsägelsefullt att skriva att det inte finns några förhöjda fuktvärden samtidigt som syllen är 15% fuktig?
Har för mig att 15% är ok.
Troligen ligger syllarna direkt mot betongen, kanske med syllpapp under, som hindrar fukt. De kan också vara ingjutna i betongen. Själva golven ligger sedan flytande på isolering.
Så länge det inte börjar lukta så är det lugnt med andra ord? Det verkar vara ett omfattande jobb att byta syllen. Och jag misstänker att man endast byter den som går runtom huset. Men vad händer om man har en syll som går tvärs över huset under bärande väggar till exempel, byter man en sån?
Var på visningen idag och hade med en snickare. Så fort vi kom innanför dörren så sa han direkt att syllen behöver bytas med tanke på doften. Vi vänder blad och letar efter ett annat hus istället 
Stort tack för all feedback!
Stort tack för all feedback!