Hus från 1979 besiktning
Hej!
Är intresserad av ett hus byggt 1979 belägen i Mellansverige. Ingen större renovering har gjorts sedan dess. Huset är byggt på betongplatta (ingen källare). Som jag har läst mig till kan det uppstå problem med fukt då det inte isolerades ordentligt på den tiden. Det är första husköp och jag är totat okunnig, så vore tacksam för råd och tips.
Besiktning ska göras nästa vecka. Kommer det framgå i protokollet om det finns fukt/mögel? Hur kan man få information om det finns nån typ av isolering mellan betongplatta och golv? Kontrolleras el vid besiktning eller är det något man får göra själv som köpare?
Vilka andra risker finns med ett hus byggt då? Vad bör man titta på extra noga vid visning?
Vore jätte tacksam för all information jag kan få
Känd info om huset:
Fasad
Stående träpanel
Stomme
Betong
Fönster
2-glas
Bjälklag
Trä
Tak
Betongpannor
Grundläggning
Betongplatta på mark
Uppvärmning
Vattenburen el och luftvärmepump
Ventilation
Självdrag
Är intresserad av ett hus byggt 1979 belägen i Mellansverige. Ingen större renovering har gjorts sedan dess. Huset är byggt på betongplatta (ingen källare). Som jag har läst mig till kan det uppstå problem med fukt då det inte isolerades ordentligt på den tiden. Det är första husköp och jag är totat okunnig, så vore tacksam för råd och tips.
Besiktning ska göras nästa vecka. Kommer det framgå i protokollet om det finns fukt/mögel? Hur kan man få information om det finns nån typ av isolering mellan betongplatta och golv? Kontrolleras el vid besiktning eller är det något man får göra själv som köpare?
Vilka andra risker finns med ett hus byggt då? Vad bör man titta på extra noga vid visning?
Vore jätte tacksam för all information jag kan få
Känd info om huset:
Fasad
Stående träpanel
Stomme
Betong
Fönster
2-glas
Bjälklag
Trä
Tak
Betongpannor
Grundläggning
Betongplatta på mark
Uppvärmning
Vattenburen el och luftvärmepump
Ventilation
Självdrag
Redigerat:
Tror budgivare 2 bestämt sig för Max 900k, innan började lägga bud. Men om du verkligen vill ha den så lägg 905000 
Bästa svaret
Du får kolla på allt.
Vad är det för besiktning som ska göras? Är det inte din besiktningsman tycker jag du ska göra en egen besiktning innan du bestämmer dig helt.
Anar att din kunskap om hus är något begränsad då du vänder dig hit och då tycker jag att du ska kolla på följande.
LÄGET!!!
Är du nöjd med läget, vill du bo i omgivningarna, finns allt du behöver i närheten, hur ser det ut med byggplaner?
är läget bra kan du nog få igen pengarna den dag du vill sälja (om du inte dras iväg allt förmycket)
Är inget gjort sedan 1979 får du ha med dig att allt ska göras, allt behöver inte göras direkt. Vanligen tycker jag att man ska bo ett tag så man vet hur man vill ha det men det är klart trevligt att ha badrum osv klart när man flyttar in.
Tak kan tvättas, målas läggas om osv, besiktningen ger dig en uppfattning.
Fasaden får du kolla på panelen om du ser sprickor vid skarvar eller i botten så är den nog på väg att ge upp, men rätt färg på panel från 79 med lite underhåll så kan den vara hur bra som helst.
Fönster får du också hålla lite koll på, men även här säger nog besiktningen en del. är det träfönster så kolla kanterna i botten om de ser "trötta" ut.
Invändigt får du förlita dig på besiktningen, men käka inte massa starkt innan eller så och använd näsan, om det luktar fuktigt eller unket på några platser.
Har man hållt efter skador och så i huset, tapeter, dörrfoder, räcken osv så tyder det på att man skött även det du inte kan se.
El brukar inte ingå men ska inte behöva vara ett problem heller, kolla så det finns jordade uttag i alla rum bara.
Ta med i kalkylen att att troligen ska göras som sagt. Det kanske är 1-1,5miljon om du kan göra lite själv, men inte år 1 utan utspritt på 10-15 år lite beroende på hur du är lagd.
Värmesystemet låter ju inte jätteroligt så det hade jag tittat på tidigt. även tak, fasader och fönster, det är inte jättekul om det börjar regna in eller läcka....
Isoleringen i plattan är svårt om det inte finns ritningar, vilket inte borde vara några konstigheter på ett hus från -79 kolla med mäklaren, vet inte han så kommunen men det är väl bara om du väljer att gå vidare.
Vad är det för besiktning som ska göras? Är det inte din besiktningsman tycker jag du ska göra en egen besiktning innan du bestämmer dig helt.
Anar att din kunskap om hus är något begränsad då du vänder dig hit och då tycker jag att du ska kolla på följande.
LÄGET!!!
Är du nöjd med läget, vill du bo i omgivningarna, finns allt du behöver i närheten, hur ser det ut med byggplaner?
är läget bra kan du nog få igen pengarna den dag du vill sälja (om du inte dras iväg allt förmycket)
Är inget gjort sedan 1979 får du ha med dig att allt ska göras, allt behöver inte göras direkt. Vanligen tycker jag att man ska bo ett tag så man vet hur man vill ha det men det är klart trevligt att ha badrum osv klart när man flyttar in.
Tak kan tvättas, målas läggas om osv, besiktningen ger dig en uppfattning.
Fasaden får du kolla på panelen om du ser sprickor vid skarvar eller i botten så är den nog på väg att ge upp, men rätt färg på panel från 79 med lite underhåll så kan den vara hur bra som helst.
Fönster får du också hålla lite koll på, men även här säger nog besiktningen en del. är det träfönster så kolla kanterna i botten om de ser "trötta" ut.
Invändigt får du förlita dig på besiktningen, men käka inte massa starkt innan eller så och använd näsan, om det luktar fuktigt eller unket på några platser.
Har man hållt efter skador och så i huset, tapeter, dörrfoder, räcken osv så tyder det på att man skött även det du inte kan se.
El brukar inte ingå men ska inte behöva vara ett problem heller, kolla så det finns jordade uttag i alla rum bara.
Ta med i kalkylen att att troligen ska göras som sagt. Det kanske är 1-1,5miljon om du kan göra lite själv, men inte år 1 utan utspritt på 10-15 år lite beroende på hur du är lagd.
Värmesystemet låter ju inte jätteroligt så det hade jag tittat på tidigt. även tak, fasader och fönster, det är inte jättekul om det börjar regna in eller läcka....
Isoleringen i plattan är svårt om det inte finns ritningar, vilket inte borde vara några konstigheter på ett hus från -79 kolla med mäklaren, vet inte han så kommunen men det är väl bara om du väljer att gå vidare.
Vore jätte tacksam för hjälp att tolka besiktningsprotokoll. Vilka åtgärder ska göras, när och vad det skulle kosta.
- Fastigheten byggdes av nuvarande ägare 1979. - Vid tillfälle gled nockpannor ned lokalt, detta åtgärdades av firma och samtidigt byttes läkt lokalt. - Fasadpanelen målades i sin helhet 2006. - Gummiduk på garage lades ca 2012.
Sprickor finns i sockel. Dessa bedöms inte ha lett till bakomliggande skador.
Fasadpanelen och vindskivor är i behov av målning/underhåll och behöver bytas ut lokalt. - Rötskador noterades i fasadpanelens ändträ. Fasadbeklädnad och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar att få mer omfattande fukt- och rötskador på grund av sämre vattenavvisande förmåga.
Yttertaket är äldre. - Mindre mosspåväxt noterades på pannorna. Takpannor, plåtdetaljer och underlagspapp har enligt vår bedömning en begränsad livslängd. Eftersom husets taktäckning är äldre har det ett minskat motstånd mot vatteninträngning. Detta i sin tur kan leda till fuktskador på träläkt och vidare ner i underliggande konstruktioner.
Underlagstaket har fuktfläckar. - Fuktindikering utan anmärkning vid besiktningstillfället.
Vid kontroll av vinden uppmättes fuktvärden under kritisk fuktnivå för mikrobiell tillväxt och en normal lukt upplevdes.
Vid kontroll av konstruktion uppmättes fuktvärden över kritisk nivå för mikrobiell tillväxt och normal lukt upplevdes. Grundläggningen består av en betongplatta på mark utan underliggande isolering och med en flytande golvspånskiva på en cellplastisolering. Denna konstruktion kan få skador på grund av naturlig fuktvandring. Provplats 1 (i innerväggsregel via diskbänksskåp i kök) Fuktkvoten uppmättes till 8,3 %. Provplats 2 (i ytterväggssyll under spis) Fuktkvoten uppmättes till 20,1 %.
Isolerglas är äldre. - Enstaka takfönster är missfärgat (Se duschrum på övreplan). Befintliga fönster är äldre vilket betyder att tätningen mellan fönsterrutorna kan vara sämre. Detta kan leda till att rutorna missfärgas samt att kondens kan uppstå mellan glasen i större omfattning. För att åtgärda detta måste fönster eller kassett bytas ut.
Våtutrymmet har äldre ytskikt. - Golvmattan har släppt lokalt från underlaget lokalt. - Rörgenomföringar finns i golv. - Golvbrunnen och ytor under/bakom duschkabin har ej besiktigats. Fuktindikering utan anmärkning vid åtkomliga ytor. Utrymmet är äldre och har passerat tiden för sin tekniska livslängd.
Tvättstugan har äldre ytskikt. Eftersom funktionen, som innebär att ytskiktet ska vara vattentätt, kan vara nedsatt finns en ökad risk att vatten tränger igenom ytskiktet med vattenskador i omkringliggande konstruktioner som följd.
Våtutrymmet har äldre ytskikt med lokala otätheter i mattskarvar. Eftersom funktionen, som innebär att ytskiktet ska vara vattentätt, kan vara nedsatt finns en ökad risk att vatten tränger igenom ytskiktet med vattenskador i omkringliggande konstruktioner som följd. Rörgenomföring finns i golv.
Övrigt utan anmärkningar.
- Fastigheten byggdes av nuvarande ägare 1979. - Vid tillfälle gled nockpannor ned lokalt, detta åtgärdades av firma och samtidigt byttes läkt lokalt. - Fasadpanelen målades i sin helhet 2006. - Gummiduk på garage lades ca 2012.
Sprickor finns i sockel. Dessa bedöms inte ha lett till bakomliggande skador.
Fasadpanelen och vindskivor är i behov av målning/underhåll och behöver bytas ut lokalt. - Rötskador noterades i fasadpanelens ändträ. Fasadbeklädnad och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar att få mer omfattande fukt- och rötskador på grund av sämre vattenavvisande förmåga.
Yttertaket är äldre. - Mindre mosspåväxt noterades på pannorna. Takpannor, plåtdetaljer och underlagspapp har enligt vår bedömning en begränsad livslängd. Eftersom husets taktäckning är äldre har det ett minskat motstånd mot vatteninträngning. Detta i sin tur kan leda till fuktskador på träläkt och vidare ner i underliggande konstruktioner.
Underlagstaket har fuktfläckar. - Fuktindikering utan anmärkning vid besiktningstillfället.
Vid kontroll av vinden uppmättes fuktvärden under kritisk fuktnivå för mikrobiell tillväxt och en normal lukt upplevdes.
Vid kontroll av konstruktion uppmättes fuktvärden över kritisk nivå för mikrobiell tillväxt och normal lukt upplevdes. Grundläggningen består av en betongplatta på mark utan underliggande isolering och med en flytande golvspånskiva på en cellplastisolering. Denna konstruktion kan få skador på grund av naturlig fuktvandring. Provplats 1 (i innerväggsregel via diskbänksskåp i kök) Fuktkvoten uppmättes till 8,3 %. Provplats 2 (i ytterväggssyll under spis) Fuktkvoten uppmättes till 20,1 %.
Isolerglas är äldre. - Enstaka takfönster är missfärgat (Se duschrum på övreplan). Befintliga fönster är äldre vilket betyder att tätningen mellan fönsterrutorna kan vara sämre. Detta kan leda till att rutorna missfärgas samt att kondens kan uppstå mellan glasen i större omfattning. För att åtgärda detta måste fönster eller kassett bytas ut.
Våtutrymmet har äldre ytskikt. - Golvmattan har släppt lokalt från underlaget lokalt. - Rörgenomföringar finns i golv. - Golvbrunnen och ytor under/bakom duschkabin har ej besiktigats. Fuktindikering utan anmärkning vid åtkomliga ytor. Utrymmet är äldre och har passerat tiden för sin tekniska livslängd.
Tvättstugan har äldre ytskikt. Eftersom funktionen, som innebär att ytskiktet ska vara vattentätt, kan vara nedsatt finns en ökad risk att vatten tränger igenom ytskiktet med vattenskador i omkringliggande konstruktioner som följd.
Våtutrymmet har äldre ytskikt med lokala otätheter i mattskarvar. Eftersom funktionen, som innebär att ytskiktet ska vara vattentätt, kan vara nedsatt finns en ökad risk att vatten tränger igenom ytskiktet med vattenskador i omkringliggande konstruktioner som följd. Rörgenomföring finns i golv.
Övrigt utan anmärkningar.
Låter väl inte så illa för ett hus från -79 utan renoveringar.
Kolla över vindsutrymmet så det är väl ventilerat samt om det ev behöver något mer.
Och så är det väl kanske tyvärr läge att riva ut golvet då och göra det på riktigt, ev ett ventilerat golv.
Så då har du ju en lista
"Prio"
- Golv i markplan (eller om det nu är källare) i detta får du kolla syllen också. Stort jobb men det borde hålla nere priset vid köp
- Rördragning och ytskikt i tvättstuga samt badrum
- Översyn vindsutrymme
"kan vänta lite"
- Yttertak
- Fönster (tar man väl ihop med fasaden)
"vid tillfälle"
- Ytskikt i övrigt
Sedan är ju detta inte en sanning, vad som helst kan hända men det gäller ju alltid alla så det är en medveten risk att ha hus...
Tycker ändå du ska ta dit en egen besiktningsman, lägg upp bilagan så kan vi ta en titt på den.
Kolla över vindsutrymmet så det är väl ventilerat samt om det ev behöver något mer.
Och så är det väl kanske tyvärr läge att riva ut golvet då och göra det på riktigt, ev ett ventilerat golv.
Så då har du ju en lista
"Prio"
- Golv i markplan (eller om det nu är källare) i detta får du kolla syllen också. Stort jobb men det borde hålla nere priset vid köp
- Rördragning och ytskikt i tvättstuga samt badrum
- Översyn vindsutrymme
"kan vänta lite"
- Yttertak
- Fönster (tar man väl ihop med fasaden)
"vid tillfälle"
- Ytskikt i övrigt
Sedan är ju detta inte en sanning, vad som helst kan hända men det gäller ju alltid alla så det är en medveten risk att ha hus...
Tycker ändå du ska ta dit en egen besiktningsman, lägg upp bilagan så kan vi ta en titt på den.
Än en gång tusen tack för svar.
Om golv besiktigas och bedöms att det är enbart i kök det är problem. Vad kostar det att åtgärda att det är fukt i syll? Kan det enbart ventileras bort, eller måste all golv med kök rivas?
Rördragning i badrum och tvättstuga, vad kostar det?
Vad kostar enklare renovering av badrum - ex lägga ny våtrumsmatta och våtrumstapet (antar det är billigare än att lägga kakel)?
Vad kostar byte av yttertak?
Tack på förhand för svar. Jag vill bara få en uppfattning vad det kommer att kosta.
Om golv besiktigas och bedöms att det är enbart i kök det är problem. Vad kostar det att åtgärda att det är fukt i syll? Kan det enbart ventileras bort, eller måste all golv med kök rivas?
Rördragning i badrum och tvättstuga, vad kostar det?
Vad kostar enklare renovering av badrum - ex lägga ny våtrumsmatta och våtrumstapet (antar det är billigare än att lägga kakel)?
Vad kostar byte av yttertak?
Tack på förhand för svar. Jag vill bara få en uppfattning vad det kommer att kosta.
Syllen kan dra iväg om allt måste bytas, fördel här är väl att det är träfasad som ganska enkelt kan tas bort för att komma åt syllen.M waleus87 skrev:
En badrumsrenovering med plastmatta går på mellan 60-100k. Beror på storlek och hur mycket VVS som behöver fixas. Vi betalade 106k för 4 kvadratmeter. Då bytte vi avloppsrör ner i källaren och helt ny rördragning. Armaturer och inredning köpte vi själv.
Det enda man inte kan ändra på är läget.
All renovering och underhåll kan åtgärdas. Givetvis mot en kostnad.
Man måste kolla bortom "de fula golven" "tråkiga tapeten" eller den gamla toaletten.
Många sunda tips och råd har du fått tidigare i tråden. Man får helt enkelt väga för och emot.
Skapa sig en bild av hur det kan bli när det är "färdigt" (vilket det aldrig blir)
Samt en realistisk tidsplan.
Ungefärlig kostnad på det man inte kan göra själv.
Om ett fönster drar lite kontra ett som är lite slitet. Byt det som är sämst. Sen byt det andra året efter exempelvis.
Eller detta året gör vi badrummet. Nästa år kök.
Många första gångaköpare tänker ofta (inklusive jag själv.) det är måste åtgärdas NU! DIREKT!
Men har det klarat de senare 40 åren så klarar det ofta en litet tag till.
Börja med det som är mest kritiskt för att huset ska vara beboeligt ex tak, säker EL.
All renovering och underhåll kan åtgärdas. Givetvis mot en kostnad.
Man måste kolla bortom "de fula golven" "tråkiga tapeten" eller den gamla toaletten.
Många sunda tips och råd har du fått tidigare i tråden. Man får helt enkelt väga för och emot.
Skapa sig en bild av hur det kan bli när det är "färdigt" (vilket det aldrig blir)
Samt en realistisk tidsplan.
Ungefärlig kostnad på det man inte kan göra själv.
Om ett fönster drar lite kontra ett som är lite slitet. Byt det som är sämst. Sen byt det andra året efter exempelvis.
Eller detta året gör vi badrummet. Nästa år kök.
Många första gångaköpare tänker ofta (inklusive jag själv.) det är måste åtgärdas NU! DIREKT!
Men har det klarat de senare 40 åren så klarar det ofta en litet tag till.
Börja med det som är mest kritiskt för att huset ska vara beboeligt ex tak, säker EL.
Läget och huset tyckte jag jätte mycket om! Det skulle bli toppen för barnen där! Men besiktningsprotokollet och okunskap, att jag är ensamstående med 3 barn samt frånvaro av ytterligare ekonomi mer än för insats i nuläget, allt det skrämmer en del. Men rädslan är kanske överdriven...
Syllarna kan vara ett mindre problem, eller jättestort. Att byta syllar är alltid ett relativt stort projekt. Men den riktigt stora faran ligger i att fukt kan ha vandrat upp i väggkonstruktionen, och ger där mögelproblem som ibland är väldigt svåra att åtgärda. Men om dte inte finns några lukter i huset, så är det troligen OK, ur den synpunkten. Tänk på att det finns en hel del trick för att dölja mögellukt vid en visning.
På beskrivningen låter det även som att det är dags för ett takbyte. Åldersmässigt är det dags, och fuktfläckarna som bes. mannen noterat gör att man kan anta att taket lever på övertid, även i verkligheten.
På beskrivningen låter det även som att det är dags för ett takbyte. Åldersmässigt är det dags, och fuktfläckarna som bes. mannen noterat gör att man kan anta att taket lever på övertid, även i verkligheten.
Den meningen är lite oroväckande. Det är fullt tänkbart att du kan bo i huset några år innan du får en takläcka, eller att de fuktiga syllarna gör sig påminda, men det kan också visa sig att du har ett läckande tak vid första höststormen. Och att syllarna börjar lukta i vinter.M waleus87 skrev:
Om man köper ett hus av den här typen bör man ha en buffert. Skulle vilja säga att man bör ha 50 - 100 000 i akutberedskap, i princip kontant. Och marginal att kunna låna kanske 200 000 ytterligare om det blir kris.
Liksom övriga i tråden så tycker jag att det låter som förväntat, utan några direkta problem, annat än att det är ett 40-årigt hus.
Visst, syllen *kan* vara ett problem, men i och med att det inte har börjat lukta på 40 år så tror jag inte att det är någon större fara.
Däremot bör du räkna med att du kan glömma allt vad dolda fel heter, i och med att allt har överlevt sin tekniska livslängd. Det innebär också att kyl/frys/diskmaskin/värmesystem och taket *kan* ge upp samma månad, vilket brukar stämma in när man har minst buffert.
Men, det kan också bli många problemfria år framöver där ni kan renovera del efter del och få det precis som ni vill.
Själv köpte jag ett hus från -74 i betydligt sämre skick för snart 20 år sedan (med riktigt usel ekonomi, inte ett av mina bästa beslut) men nu är det mesta genomgånget minst ett varv och mängden överraskningar minskar sakta men säkert.
Så gillar ni huset så skulle jag inte avråda om ni får ett rimligt pris och har en viss buffert, antingen sparat i låneutrymme eller via familjen så att ni kan hantera några oförutsedda panikåtgärder utan att ekonomin rasar.
Lycka till!
Visst, syllen *kan* vara ett problem, men i och med att det inte har börjat lukta på 40 år så tror jag inte att det är någon större fara.
Däremot bör du räkna med att du kan glömma allt vad dolda fel heter, i och med att allt har överlevt sin tekniska livslängd. Det innebär också att kyl/frys/diskmaskin/värmesystem och taket *kan* ge upp samma månad, vilket brukar stämma in när man har minst buffert.
Men, det kan också bli många problemfria år framöver där ni kan renovera del efter del och få det precis som ni vill.
Själv köpte jag ett hus från -74 i betydligt sämre skick för snart 20 år sedan (med riktigt usel ekonomi, inte ett av mina bästa beslut) men nu är det mesta genomgånget minst ett varv och mängden överraskningar minskar sakta men säkert.
Så gillar ni huset så skulle jag inte avråda om ni får ett rimligt pris och har en viss buffert, antingen sparat i låneutrymme eller via familjen så att ni kan hantera några oförutsedda panikåtgärder utan att ekonomin rasar.
Lycka till!