Skälig hyra för arrendetomt på ofri grund
Hej,
En äldre släkting äger lite mark, på en del av marken står det en enklare stuga på ofri grund sedan 60 år tillbaka. Som jag förstår det så fick stugan placeras där eftersom dåvarande stugägare och dåvarande markägare var släkt och det helt enkelt var så man gjorde på den tiden.
Tiden har gått och nya ägare har tillkommit sedan dess och det hela har rullat på av gammal hävd. Mig veterligen finns det inget arrendeavtal och har aldrig funnits. Möjligen så har ett arrende av symbolisk summa betalats.
För några år sedan kontaktade stugägaren markägaren och bad om att få köpa loss en tomt, markägaren gjorde en kalkyl och återkom med ett marknadspris vilket förmodligen stugägaren tyckte var för dyrt eftersom stugägaren aldrig hörde av sig något mer i frågan.
Förra året kontaktade markägaren stugägaren och frågade om han fick köpa stugan som stått mer eller mindre öde under ett antal år. Stugägaren sade då att han tänkte att barnen kanske ville vara i stugan och nekade därför till en affär.
För en månad sedan kontaktar stugägaren markägaren och säger att i sommar kommer det bli aktivitet i stugan, vad som sades mer än så vet jag inte men som jag förstår det så tolkade markägaren det som att stugägarens familj skulle börja vara i stugan.
Ikväll såg jag en annons där stugan ifråga kommer hyras ut i sommar, stugägaren verkar tänka sig att göra en vinst på ca 16 000 kr i månaden utifrån den veckohyra som framkommer i annonsen. I annonsen så marknadsförs snarare läget än själva stugan, ordet "tomt" nämns även i annonsen fanns det i själva verket inte finns någon tomt.
Jag kan tycka det är lite märkligt att stugägaren försöker göra en så pass stor vinst, lite på markägarens bekostnad. Markägaren har inte blivit informerad om någon uthyrning.
Detta leder till följande frågor:
1. Vad kan markägaren ta i hyra för arrendetomten (om vi väljer att kalla den så trots att någon tomt inte finns) givet uthyrningspris av stugan på ca 16 000 kr i månaden? Tomten som stugägaren ville stycka av för några år sedan skulle blivit på ca 1500-2000 kvadratmeter ifall det är relevant.
2. Får en ägare till en stuga på ofri grund hyra ut en stuga hur som helst utan lov från markägaren?
3. Vem ansvarar för eventuella skador som uppstår på skog och mark i samband med uthyrningen? Stugägaren eller hyresgästen?
4. Har markägaren rätt att "chockhöja" arrendehyran eller måste det ske i små steg? En chockhöjning kan ju vara i princip vilken höjning som helst givet att nuvarande arrende ligger på 0 kr eller åtminstone nära 0 kr.
5. Går det att motivera ett högre arrende när syftet med stugan är uthyrning snarare än eget bruk?
6. Slutligen, eftersom markägaren ett tag var inne på att köpa loss stugan, kanske för att slippa bekymmer likt detta. Vilka möjligheter tills tvångsinlösning av stugan eller liknande finns det om stugägaren inte går med på att betala rimligt arrende?
Markägaren, som känner att han börjar bli till åren, vill ju bara lösa allt krångel som det potentiellt kan bli när saker rullar på av gammal hävd. Han har ju gått med på att sälja en tomt till marknadspris. Erbjudit sig att köpa stugan till högre belopp än marknadspris. Det handlar alltså inte om att få in några ören extra från markägaren sida, eller tillskansa sig någon annans egendom, utan bara att det ska bli rätt och riktigt utan att för den delen syssla med välgörenhet.
En äldre släkting äger lite mark, på en del av marken står det en enklare stuga på ofri grund sedan 60 år tillbaka. Som jag förstår det så fick stugan placeras där eftersom dåvarande stugägare och dåvarande markägare var släkt och det helt enkelt var så man gjorde på den tiden.
Tiden har gått och nya ägare har tillkommit sedan dess och det hela har rullat på av gammal hävd. Mig veterligen finns det inget arrendeavtal och har aldrig funnits. Möjligen så har ett arrende av symbolisk summa betalats.
För några år sedan kontaktade stugägaren markägaren och bad om att få köpa loss en tomt, markägaren gjorde en kalkyl och återkom med ett marknadspris vilket förmodligen stugägaren tyckte var för dyrt eftersom stugägaren aldrig hörde av sig något mer i frågan.
Förra året kontaktade markägaren stugägaren och frågade om han fick köpa stugan som stått mer eller mindre öde under ett antal år. Stugägaren sade då att han tänkte att barnen kanske ville vara i stugan och nekade därför till en affär.
För en månad sedan kontaktar stugägaren markägaren och säger att i sommar kommer det bli aktivitet i stugan, vad som sades mer än så vet jag inte men som jag förstår det så tolkade markägaren det som att stugägarens familj skulle börja vara i stugan.
Ikväll såg jag en annons där stugan ifråga kommer hyras ut i sommar, stugägaren verkar tänka sig att göra en vinst på ca 16 000 kr i månaden utifrån den veckohyra som framkommer i annonsen. I annonsen så marknadsförs snarare läget än själva stugan, ordet "tomt" nämns även i annonsen fanns det i själva verket inte finns någon tomt.
Jag kan tycka det är lite märkligt att stugägaren försöker göra en så pass stor vinst, lite på markägarens bekostnad. Markägaren har inte blivit informerad om någon uthyrning.
Detta leder till följande frågor:
1. Vad kan markägaren ta i hyra för arrendetomten (om vi väljer att kalla den så trots att någon tomt inte finns) givet uthyrningspris av stugan på ca 16 000 kr i månaden? Tomten som stugägaren ville stycka av för några år sedan skulle blivit på ca 1500-2000 kvadratmeter ifall det är relevant.
2. Får en ägare till en stuga på ofri grund hyra ut en stuga hur som helst utan lov från markägaren?
3. Vem ansvarar för eventuella skador som uppstår på skog och mark i samband med uthyrningen? Stugägaren eller hyresgästen?
4. Har markägaren rätt att "chockhöja" arrendehyran eller måste det ske i små steg? En chockhöjning kan ju vara i princip vilken höjning som helst givet att nuvarande arrende ligger på 0 kr eller åtminstone nära 0 kr.
5. Går det att motivera ett högre arrende när syftet med stugan är uthyrning snarare än eget bruk?
6. Slutligen, eftersom markägaren ett tag var inne på att köpa loss stugan, kanske för att slippa bekymmer likt detta. Vilka möjligheter tills tvångsinlösning av stugan eller liknande finns det om stugägaren inte går med på att betala rimligt arrende?
Markägaren, som känner att han börjar bli till åren, vill ju bara lösa allt krångel som det potentiellt kan bli när saker rullar på av gammal hävd. Han har ju gått med på att sälja en tomt till marknadspris. Erbjudit sig att köpa stugan till högre belopp än marknadspris. Det handlar alltså inte om att få in några ören extra från markägaren sida, eller tillskansa sig någon annans egendom, utan bara att det ska bli rätt och riktigt utan att för den delen syssla med välgörenhet.
Jag har precis haft anledning att läsa in mig lite på detta och såvitt jag förstår gäller muntliga avtal som ingåtts före 1968. Svaret på fråga 2 verkar vara ”nej, en arrendator har inte rätt att hyra ut ett bostadsarrende utan jordägarens godkännande.
Tack för ditt svar, jag läste också in mig på ämnet för att kunna råda min släkting och har ungefär samma syn som dig på vad som gäller.J John_Anders skrev:
I det här fallet löste det sig ganska lätt, markägaren ringde helt enkelt upp arrendatorn och sa att han inte var okej med en uthyrning och hänvisade till jordbalken. Arrendatorn accepterade detta och plockade bort annonsen utan diskussion.
Jordabalken säger:
"
20 § Arrendatorn får hyra ut egen byggnad på arrendestället, om det kan ske utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats."
Så nog tror jag de får hyra ut stugan utan vidare.
Vår förening hyr ut vår klubbstuga utan att fråga markägaren om lov (r iofs kommunen, sååå..).
https://lawline.se/answers/4678
"
20 § Arrendatorn får hyra ut egen byggnad på arrendestället, om det kan ske utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats."Så nog tror jag de får hyra ut stugan utan vidare.
Vår förening hyr ut vår klubbstuga utan att fråga markägaren om lov (r iofs kommunen, sååå..).
https://lawline.se/answers/4678
M -MH- skrev:
Det du missar är 8kap §19
"Arrendatorn får ej utan jordägarens samtycket upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta. Han får dock, om ej annat avtalats, hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren."
Att hyra ut en hel stuga med en fiktiv tomt torde falla in under att upplåta nyttjanderätten av arrendeställe vilket regleras i §19. Att hyra ut en byggnad som §20 hänvisar till torde innebära att man som uthyrare fortfarande nyttjar arrendestället samtidigt som uthyrningen av byggnaden sker. Jag skulle kunna tänka mig exempelvis om man har en friggebod man hyr ut samtidigt som man själv använder stugan.
Nej, arrendator får inte arrendera ut tomten för att någon annan att bygga på eller liknande. Det handlar inte om uthyrning av byggnader på tomten. Det får man göra. En stuga har en ”tomt” oavsett om den är utmärkt eller ej.
Nej det är inte markägarens stuga, lite lika som det är arrendatorns mark. Som annonsen var utformad så var det marken snarare än byggnaden som hyrdes ut. Vilket är det som regleras i 8kap §19.M -MH- skrev:
Du menar alltså att en uthyrning i juridisk mening inte är en upplåtelse?
Vet inte om jag missförstår dig. Men vart hittar du stöd för att en arrendator skulle få arrendera ut hela byggnader på en arrendatortomt?D Daniel 109 skrev:
Jag tolkar paragraf 19 så. Hyresgästen får inte bygga, men nyttja byggnad och mark. Det är min tolkning av paragrafen. Men det kan ju vara fel.
Se till att skriva ett bostadsarrendeavtal. Ni kan sätta vilket avgift ni vill och skriva det på 5-50 år. Är man inte överens så löser man det vi arrendenämnden. Arrendenämnden tittar på en skälig avgift och en skälig avgift är andra arrendatorer med nytecknade avtal och liknande läge.
Nej, man kan inte förhandla pris när som helst. du måste skicka en villkorsändring minst 1 år innan avtalet går ut.
Du borde kontakta någon som kan hjälpa dig i början.
Nej, man kan inte förhandla pris när som helst. du måste skicka en villkorsändring minst 1 år innan avtalet går ut.
Du borde kontakta någon som kan hjälpa dig i början.
Jaha, nej det som avses i 8kap §19 behandlar arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt av arrendeställe, dvs uthyrning av detta. Vilket inte får ske utan jordägarens samtycke. Ledigt utrymme i byggnad får hyras ut om inget annat avtalats och att det kan ske utan olägenhet för jordägaren. I rättsfall från 1984 står det ordagrant att §19 avser ledigt utrymme i byggnad.D Daniel 109 skrev:
Att hyra ut hela arrendestället måste rimligen innebära att man upplåter nyttjanderätten och kan omöjligt falla in under att hyra ut ledigt utrymme i byggnad. För att kunna hyra ut ett ledigt utrymme i en byggnad måste man ju per definition faktiskt använda en del av byggnaden/arrendestället själv samtidigt som uthyrningen äger rum, annars hyr man ju ut hela byggnaden/arrendestället och har därmed upplåtit nyttjanderätten.