Direkt från den underskrivna offerten (ett [sic] gäller för hela texten nedan);mathiash77 skrev:
[Entreprenören AB] renoverar källare och gör en utbyggnad med 2st uterum och pool som ska vara inglasade. Här nedanför kommer en beskrivning vad som ingår i projektet.
Det som vi ska göra i första etappen är att vi dränerar runt huset. Och river ut i stort sett allt i källarplanet. Mellanväggar rivs, panel tas bort på ytterväggar. Muren rivs och lika så bastu och dusch. Alla betonggolv ska rivas ut och grävas ur i marken för att kunna fylla på med singel och isolering och gjuta ett nytt betonggolv med golvvärme. Och det blir nya avloppsrör i golv, ny panna som ska dimensioneras för att klara det nya behovet med källaren och utbyggnaden med pool där det också läggs ner golvvärme i betongplattan. All el görs om och el centralen flyttas. Vi bygger upp nya väggar för tvättstuga, hobbyrum. Förråd/pannrum, ny bastu och dusch. Vi gräver och singlar upp marken och gjuter betongplattan med golvvärme och alla installationer för utbyggnaden med 2st uterum och pol. [Entreprenören AB] sköter samordningen mellan alla de olika yrkesgrupperna så att det blir flyt i bygget, och då läggs det på ett påslag på 15% på alla underentreprenörernas fakturor. Förutom snickare som jag tar hjälp utav de går på samma timtid som jag gör 480kr exklusive moms. Vi tar hand om allt skräp och kastar i containrar eller kör på släpvagnen till grävsåsen.
Det står inte explicit där, men han har totalentrenaden för projektet.
Här är en bit av ritningen, men etapp 1 utgörs av det som är i källarplan:
Och vad beräknades kostnaden bli (alt hur lång tid skulle det ta)?
Språket i offerten är, för att uttrycka det milt, lite gulligt. I ett projekt värt 3-4 Mkr skulle jag förvänta mig något bättre.
Det är lätt att vara efterklok och detta är egentligen inte kritik mot dig TS men det är här en byggkonsult kommer in i bilden och skulle ha producerat ett detaljspecificerat offertunderlag, inkl materialåtgång och tid.
Språket i offerten är, för att uttrycka det milt, lite gulligt. I ett projekt värt 3-4 Mkr skulle jag förvänta mig något bättre.
Det är lätt att vara efterklok och detta är egentligen inte kritik mot dig TS men det är här en byggkonsult kommer in i bilden och skulle ha producerat ett detaljspecificerat offertunderlag, inkl materialåtgång och tid.
Appendix skrev:
Nej, det gör det inte - och "hur mycket jobb det tagit" är ju underlag för kostnaderna, helt klart, men kostnaderna är ju inte nödvändigtvis det enda som styr priset. Det som är intressant är ju "hur mycket jobb det borde ha tagit" eftersom det är vad som kan ge ett "gängse pris". Återigen - en uppburen kostnad kan användas för att motivera ett pris, men är inte det priset skäligt så är kostnaden inte relevant.
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 644 inlägg
Efter att ha läst offert och sammanfattning av kostnaderna såhär långt så är det korta svaret att det är fullt rimligt!
Sen att det antagligen skulle kunna gå att göra samma jobb för halva kostnaden (eller nått i den stilen) är ju också rimligt, men bara om du hade upphandlat det på ett annat sätt - med konkurrens och med fast pris och/eller tydlig tidsuppskattning med tim-kostnader.
Du verkar inte särskilt orolig över kostnaderna med tanke på svaren i den här tråden, men om du ändock vill ha tips så håller jag med många innan mig. Avbryt jobbet och gör en riktig upphandling, en idé är att ta in en ”opartisk” projektledare som följer bygget om du inte har tid eller kunskap att göra det själv.
Sen att det antagligen skulle kunna gå att göra samma jobb för halva kostnaden (eller nått i den stilen) är ju också rimligt, men bara om du hade upphandlat det på ett annat sätt - med konkurrens och med fast pris och/eller tydlig tidsuppskattning med tim-kostnader.
Du verkar inte särskilt orolig över kostnaderna med tanke på svaren i den här tråden, men om du ändock vill ha tips så håller jag med många innan mig. Avbryt jobbet och gör en riktig upphandling, en idé är att ta in en ”opartisk” projektledare som följer bygget om du inte har tid eller kunskap att göra det själv.
D dthompa skrev:
Det är ju löpande - det är ju det som är pudelns kärna. Det är ju därför den här tråden har skapats, för att få synpunkter på om priset är skäligt eller ej. Hade det funnits ett pris i avtalet så är ju hela den här diskussionen irrelevant. Så här står det ju i konsumenttjänstlagen, § 36 (min fetning):tommib skrev:
I den mån priset inte följer av avtalet, skall konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning och utförande, gängse pris eller prisberäkningssätt för motsvarande tjänster vid avtalstillfället samt omständigheterna i övrigt.
Paragrafen gäller ju enbart om det är löpande, dvs när det inte finns något pris angivet i avtalet. I det fallet (vilket är fallet i det här fallet) så träder ju denna paragraf in och säger att priset i slutändan måste vara skäligt sett utifrån om någon annan hade gjort det. Ett typexempel från tillverkningsindustrin (men sett utifrån den likalydande köplagen) är att säljaren t ex inte har rätt till ersättning för kostnader som orsakats av att "säljaren valt onödigt dyrt material eller tagit längre tid på sig än vad som är normalt" (Svensson, Köplagen — En kommentar, 2017, s. 454).
Frågan i det här fallet är ju alltså att försöka sondera ifall de priser per delmoment som står i första posten kan anses vara "vad som är normalt" för dessa entreprenader.
Redigerat:
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 644 inlägg
Jag skulle säga att det är nästan omöjligt att svara på vad som är rimligt/skäligt i ett sånt här projekt om man inte kan komma på plats och se/undersöka massa saker som inte går att få grepp om genom ett forum. Det är just därför såhär stora/komplexa projekt skulle behöva ett tydligt pris. Oavsett vilken lagtext du slänger fram så kommer entreprenören hitta ursäkter/förklaringar till att det blev såhär dyrt.
Hmm, jag nämnde i första posten att det här projektet triggades av att vi hade en vattenskada, och eftersom vi inte ville återställa källaren som den var innan så ville jag kontantreglera det. "Inga problem" sa försäkringsbolaget; bara jag kunde fixa en offert på ett fastpris på återställandet så skulle jag få 65% av det beloppet i handen. OK! sade jag. Sedan började försöken att få till ett fastpris.. Jag tror jag kontaktade 50 st olika byggare utan att få napp. Några kom och tittade och skulle återkomma, vissa sa bara att dom inte kunde räkna på det. Jag bara "vadå svårt att räkna? Jag vill ju i princip att det ska bli dyrtD dthompa skrev:
Räkna högt och lägg in en riskpremie!" men dom bara "nä".Min erfarenhet av hantverkare är annars inte jättegod. Det där att en hantverkare ska komma en viss dag och tid, och sen inte gör det, och sen är helt nonchalant om det "ja, vadå, jag kommer nästa måndag i stället?!" kan driva mig till vansinne. Till vår senaste renovering så var inte det sista klart i ett badrum. Jag ringde och tjatade och mailade och tjatade, och som skulle komma "nästa måndag", "nästa onsdag" et c. Men dom kom aldrig. Inte förrän jag sa att nu kommer jag ringa dig varje dag tills det är fixat så hände något. Därför så ville jag inte ringa och tjata på dom som skulle lämna offerter men inte gjorde det - jag tänkte att om dom redan nu behandlar mig nonchalant innan dom ens har fått affären så bådar det inte gott för hur det blir därefter.
När jag till slut fick någon till att räkna på det - den här entreprenören - så var det väldigt skönt. Jag hade alltså hållit på i 6 månader med det här - med en utriven källare, sakerna i förrådet på magasin, tvättmaskinen i badrummet et c.
Med tanke på att det var i princip omöjligt att få ens tillstymmelse till fast pris på återställandet av källaren så hade jag faktiskt inga förväntningar alls på att få det på hela det här projektet, och jag kan också förstå att det inte är helt lätt att räkna på. Min entreprenör var i alla fall inte villig till det, och jag visst hade jag kunna lagt några år till på det utan fungerande källare men livet är kort.
Jag tänker mig också att eftersom skyddet för konsumenter har stärkts de senaste åren i och med att den här skälighetsparagrafen har testats hela vägen till HD (med förödande resultat för entreprenörerna) så är det inte nödvändigtvis så dåligt med löpande kontrakt, men det kan ju självklart ha varit naivt av mig. Nu ställs det ju på sin spets nästan direkt, kan man ju säga.
Som Pasjostrom skriver så är det nästan omöjligt att räkna vad som är rimligt/skäligt/gängse pris. Därför är också spannet på rimligt pris väldigt stort och kan mycket väl innefatta det pris du har fått betala.
I tillägg till detta så har du då uppförsbacken att du står med ofärdigt bygge, en entreprenör som är sur på dig och inga pengar om du börjar kriga om detta nu. Entreprenören sitter således på trumf. Samtidigt bör man undvika att kasta bra pengar efter dåliga, eller den sk. sunk cost fallacy och bara fortsätta betala.
Jag upprepar bara vad andra redan sagt. Stoppa bygget och gör en upphandling på kvarvarande arbete, helst med hjälp av en kompetent konsult.
Att bygga i ditt läge, när man har kniven mot strupen och bråttom, är extremt suboptimalt.
I tillägg till detta så har du då uppförsbacken att du står med ofärdigt bygge, en entreprenör som är sur på dig och inga pengar om du börjar kriga om detta nu. Entreprenören sitter således på trumf. Samtidigt bör man undvika att kasta bra pengar efter dåliga, eller den sk. sunk cost fallacy och bara fortsätta betala.
Jag upprepar bara vad andra redan sagt. Stoppa bygget och gör en upphandling på kvarvarande arbete, helst med hjälp av en kompetent konsult.
Att bygga i ditt läge, när man har kniven mot strupen och bråttom, är extremt suboptimalt.
Jo, jag förstår att det är jättesvårt, och jag förväntar mig ju inga exakta svar här. Jag kommer ju inte kunna använda en byggahus-tråd för att stärka mitt case om jag säger så, det är mer för min egen del så att jag kan känna att jag inte är ute och cyklar när jag tycker det är dyrt.
Ta 530kkr-gropen t ex; det är ju jättesvårt att säga om den är skälig bara genom att höra priset. Om man läser artiklar på nätet om kostnader för grävning så brukar det stå något i stil med "men akta dig om det är en massa urberg som ska sprängas - det kan kosta 300 kr / kubik inklusive bortforsling att bli av med det". Nu har jag full förståelse för att man inte ska lita på vad underbetalda skribenter på internet skriver och artiklarna behöver ju inte vara aktuella, men det är ju därför jag vänder mig till detta forum i stället. Här hos oss behövdes det inte sprängas något, men om man ponerar att det där talet 300 skulle stämma - i så fall så skulle ju våran grop motsvara sprängning av 1767 kubikmeter berg. Då kan man ju tycka att det inte riktigt är skäligt, trots att det i sig inte bevisar något.
Hittills så handlar de flesta svar om åsikter på entreprenadform och annat, och jag har full förståelse för att det väcker intresse och fasa, och jag försöker svara på dom vad jag kan. Själv så är jag mer intresserad av själva skäligheten, även om det är omöjligt att säga exakt eftersom omständigheterna skiljer sig åt.
Det hade ju varit perfekt om det hade funnits någon annan på det här forumet som hade gjort exakt samma renovering och tillbyggnad som mig, med exakt samma förutsättningar. Tyvärr så kan jag ju inte riktigt räkna med det, men jag skulle vara väldigt glad för andras erfarenheter från sina projekt. Det är ju jätteintressant att höra om andra som har grävt gropar, och vad dom har kostat. Både gropar av samma storlek, men gärna exempel på andra gropar i samma prisklass. Det är nästan ännu mer intressant med erfarenheter av urgrävning av betongplattor i källare som gjorts på entreprenad, som pularen30 hade t ex, och kostnad för rördragning et c.
Redigerat:
Säger som alla andra, stoppa bygget!
Det är utifrån informationen i tråden omöjligt att svara på om kostnaden är rimlig eller inte. Jag kan Tycka att det ser ut som mycket pengar och lite jobb, men det kan finnas omständigheter som kan förklara det hela.
Tag kontakt med en konsult som kan hjälpa dig att räkna på vad det skulle kosta att färdigställa ditt bygge innan du går vidare. Vad säger din entreprenör? Tror de att de kan göra färdigt jobbet för dina 4 miljoner?
Det är utifrån informationen i tråden omöjligt att svara på om kostnaden är rimlig eller inte. Jag kan Tycka att det ser ut som mycket pengar och lite jobb, men det kan finnas omständigheter som kan förklara det hela.
Tag kontakt med en konsult som kan hjälpa dig att räkna på vad det skulle kosta att färdigställa ditt bygge innan du går vidare. Vad säger din entreprenör? Tror de att de kan göra färdigt jobbet för dina 4 miljoner?
Det är jättesvårt att säga vad som är skäligt för ett markarbete. Men om vi kollar på de enklare punkterna kring rörmokeriet.
54000 för rivning av befintliga rör. Materialkostnaden här borde vara försumbar, kanske några pluggar mot resten av anläggningen. Det innebär att man rev befintliga rör i nästan 100 timmar.
36000 för att lägga en pumpbrunn. De kostar gissningsvis 5-6000 att köpa in, själva installationen någon timmas jobb.
MEN!
Sen har vi det här med entreprenadformen igen. Det kan säkert ta 100 timmar att riva ner några rör om andra entreprenörer är i vägen. Kanske måste man kliva runt en betongsåg för att riva rören i taket? Då tar det tid. Kanske fick man handskotta en hel massa kring pumpbrunnen för att få den på rätt ställe? Då tar det tid.
Ju längre tid varje delmoment tar, desto mer pengar tjänar din entreprenör. Ju sämre han planerar in arbeten, desto mer pengar tjänar han.
Nu vill du i efterhand försöka bedöma vad som är skäligt. Enligt förutsättningarna jag satte upp här uppe är rörmokarens faktura skälig. Om du ska kunna hävda att din slutfaktura är oskälig måste du alltså visa att huvudentreprenören medvetet sinkat jobbet. Om du skulle lyckas göra det, så går hans firma i konkurs och du får lik förbannat inte ut dina pengar.
Du kan hänvisa till hur många lagtexter som helst, det hjälper inte. Sättet du har beställt jobbet på är dömt att misslyckas. Avbryt omedelbart.
54000 för rivning av befintliga rör. Materialkostnaden här borde vara försumbar, kanske några pluggar mot resten av anläggningen. Det innebär att man rev befintliga rör i nästan 100 timmar.
36000 för att lägga en pumpbrunn. De kostar gissningsvis 5-6000 att köpa in, själva installationen någon timmas jobb.
MEN!
Sen har vi det här med entreprenadformen igen. Det kan säkert ta 100 timmar att riva ner några rör om andra entreprenörer är i vägen. Kanske måste man kliva runt en betongsåg för att riva rören i taket? Då tar det tid. Kanske fick man handskotta en hel massa kring pumpbrunnen för att få den på rätt ställe? Då tar det tid.
Ju längre tid varje delmoment tar, desto mer pengar tjänar din entreprenör. Ju sämre han planerar in arbeten, desto mer pengar tjänar han.
Nu vill du i efterhand försöka bedöma vad som är skäligt. Enligt förutsättningarna jag satte upp här uppe är rörmokarens faktura skälig. Om du ska kunna hävda att din slutfaktura är oskälig måste du alltså visa att huvudentreprenören medvetet sinkat jobbet. Om du skulle lyckas göra det, så går hans firma i konkurs och du får lik förbannat inte ut dina pengar.
Du kan hänvisa till hur många lagtexter som helst, det hjälper inte. Sättet du har beställt jobbet på är dömt att misslyckas. Avbryt omedelbart.
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 644 inlägg
Jag är absolut ingen expert på markarbeten, men just denna post kan ofta kosta betydligt mer än man kanske hade trott. Ett exempel är en kollega som fick offerter på mellan 200-800tkr för markarbeten inför nybyggnation. Alla innehöll olika sorters friskrivningar för tillkommande arbeten utom den dyraste som var fastpris, han valde den dyraste för att vara säker på ett maxpris, rätt eller fel är svårt att svara på men i slutänden drog arbetet iväg och de behövde spränga och köra bort 200 lastbilar med massor.M maschmuck skrev:
Om man bara gör lite överslagsräkning så har du bränt ca 45tkr per arbetsdag (1,8mkr/40arbetsdagar), om man räknar bort maskinhyra på 10tkr/dag så är det 35tkr kvar. Det motsvarar 7 personer som jobbar på heltid (om alla kostnader är arbetstid, men rimligtvis är ju en hel del materialkostnader också). Vad tror du om detta?